Ипотечное кредитование. 11

российский государственный 
торгово-экономический университет

Факультет ресторанно-гостиничного бизнеса и услуг

Кафедра «Банковское  и страховое дело»  

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Ипотечное кредитование»

Работу выполнила: студентка                     5-го курса заочной формы обучения, группы 53

Проверил:

Профессор

Москва 2012

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Современное состояние  ипотечного кредитования в РФ

2. Сделать конспект  федерального закона об ипотеке  (залоги, недвижимость)

3. Пример ипотечного кредитования любого банка.

Заключение

Список литературы

Введение

До перехода на рыночные отношения основными источниками  пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство  и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце ХХ века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для  долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе. Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Система ипотечного кредитования является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных инструментов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно  сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом  плане. Это подтверждается тем, что  в последние годы в направлении  развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Современное состояние  ипотечного кредитования в РФ

В первом полугодии 2012 года по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) объем выданных ипотечных кредитов в России вырос на 60% против аналогичного показателя первого полугодия 2010 года.

Начало лета прошло под  знаком дальнейшей либерализации условий ипотечного кредитования. Банки продолжают снижать процентные ставки по кредитам, набирают силу тенденции по снижению первоначального взноса и комиссии за выдачу кредита - вплоть до ее полной отмены.

Появились первые практические результаты государственных программ по поддержке ипотечного рынка. Банки начали подавать заявки на участие в программе по стимулированию строительства доступного жилья и ипотеки Внешэкономбанка (ВЭБ) - эта программа  предусматривает выдачу кредитов на приобретение жилья в новостройках по ставке не выше 11% годовых. Ипотечное страхование, которое стремится развивать АИЖК для повышения доступности ипотеки за счет снижения первоначального взноса из стадии обсуждения перешло в стадию внедрения.

Борьба за клиента  становится не менее ожесточенной, чем до кризиса, в ход пошли приемы, которые раньше нельзя было даже вообразить. Тон, как и положено, задают лидеры рынка.

Сбербанк стал ипотечным героем, сообщив 19 апреля 2010 года о полной отмене комиссий для получателей ипотечных  кредитов. Ставка по кредиту стала единственным параметром, определяющим стоимость заемных средств для клиента – такое на российском ипотечном рынке наблюдается впервые.  
 
Вслед за Сбербанком об отмене комиссий за рассмотрение кредитной заявки и единовременного платежа за выдачу кредита объявил Россельхозбанк. ВТБ 24 не берет комиссии за выдачу кредитов по программе "Ипотека с государственной поддержкой", дополнившей линейку ипотечных продуктов банка. Райффайзенбанк снизил комиссию за выдачу кредита на любые цели под залог имеющейся квартиры до 1,5% от суммы кредита, за выдачу кредитов на приобретение недвижимости на вторичном рынке и на приобретение недвижимости под залог имеющейся квартиры до 1%.

Одновременно со смягчением условий  ипотечного кредитования банки стремятся усилить сближение с потребителем.

Сбербанк объявил об открытии специализированных ипотечных центров, в которых  клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму  платежей, оформить заявку на кредит. В Москве планируется довести до 90.

Помимо количественного увеличения точек соприкосновения с потребителем, ВТБ 24 и Сбербанк используют и качественный подход. ВТБ 24 расширил круг потенциальных  заемщиков, включив в линейку  своих ипотечных продуктов программу кредитования для покупателей гаражей. Также круг потенциальных заемщиков банка должно заметно расширить нововведение, позволяющее увеличить максимально возможную для заемщика сумму кредита на размер материнского капитала по образцу аналогичной программы АИЖК.

Сбербанк расширил круг потенциальных  заемщиков, позволив учитывать в  качестве первоначального взноса по ипотеке стоимость принадлежащего заемщику объекта недвижимости, который  реализуется одновременно с приобретением  кредитуемого объекта. Количество созаемщиков по кредиту увеличено до трех человек - это позволит получить ипотечные кредиты более широкому кругу лиц. Сбербанк включил в сферу своего влияния участников жилищно-накопительных кооперативов - кредит на приобретение квартиры на этапе строительства теперь можно  получить не только при наличии договора долевого участия, но и договора паенакопления. К перечню объектов ипотечного кредитования добавились машиноместа и доли в жилье. В рамках программы "Кредит на недвижимость" предусмотрена возможность расчета максимального размера кредита с учетом суммарного актива (ликвидное имущество, принадлежащее заемщику и его супругу). А еще максимальные суммы кредитов подросли на 5 - 10% в зависимости от программы кредитования. Настолько радикальных шагов навстречу заемщику банки до кризиса не предпринимали.

Восстановление экономики и  доходов населения делает банки  менее требовательными по отношению  к заемщикам. В последнее время  все чаще встречается разрешение подтверждать доходы для оформления ипотечного кредита не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка. Рассматривать и «серые» доходы готовы, например, Альфа-Банк, ВТБ 24, банк «Возрождение», Банк Интеза, Россельхозбанк, Фора-Банк, банк «МИА», Райффайзенбанк. В банке «Дельта-Кредит» используют западный подход: там готовы рассматривать заявку на кредит даже при отсутствии возможности целиком подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории.  

С начала 2010 года в Сбербанке в  рамках пилотного проекта при оформлении ипотечного кредита в качестве документа, подтверждающего финансовое состояние заемщика, принимаются не только справка по форме 2-НДФЛ, но также и справки по форме банка или произвольной формы. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения. 
 
 Сегодня справки по форме банка или в произвольной форме принимаются в 15 из 18 территориальных подразделений Сбербанка. Пилотный проект запускается поэтапно, по мере решения в региональных банках проблем технического характера.

По данным рэнкинга Русипотеки пятерка  лидеров выглядит следующим образом.

1.Сбербанк

2. ВТБ 24

3. Газпромбанк

4.ДельтаКредит

5.ТрансКредитБанк

 
 
 Однако немало бывших игроков по-прежнему числится в числе выбывших: банки "КИТ Финанс", "Союз" и "Хоум Кредит", ДжиИ Мани банк, Московский банк реконструкции и развития (МБРР), НОМОС-банк, Первый Чешско-Российский банк, Промсвязьбанк, Юниаструм Банк. 

Банки "КИТ Финанс" и "Хоум Кредит" фактически прекратил жилищное кредитование, сохранив единственное предложение по ипотеке для покупателей заложенного в банке жилья, выставленного на продажу несостоятельными заемщиками.

Банки, выдающие ипотечные кредиты  в России можно разделить на две  группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся  на государственные и коммерческие. 

Два государственных банка –  Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают около 80%. Это совершенно логично – самая  большая филиальная сеть и доступ к дешевым ресурсам позволяют  поддерживать объемы выдачи ипотечных  и жилищных кредитов на высоком уровне.

В 2005 году на российском ипотечном  рынке появились структуры, конкурирующие  с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей  с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, началось формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, появилась возможность реализовывать пулы закладных с различными уровнями доходности и риска.

До финансового кризиса 2008 года в число активных игроков в  сфере рефинансирования ипотечных  кредитов входили такие специализированные рефинансирующие организации: как АИЖК, банк «ГПБ Ипотека», Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), компания «АТТА Ипотека», Русско-Американская ипотечная компания (Russian American Mortgage Company - RAM). Рефинансированием ипотечных кредитов в крупных масштабах также занимался ряд банков: ВТБ 24, банк «КИТ Финанс», Русский ипотечный банк, ОТП-Банк. Помимо этого ряд других банков банков-оригинаторов осуществляли куплю–продажу портфелей ипотечных кредитов с целью оптимизации своего ипотечного портфеля и/или дальнейшего размещения ИЦБ. 
 
 В настоящее время состояние рефинансирующих организаций: 

 • АИЖК – государственная  компания, рефинансирует кредиты,  выданные по установленным стандартам  аккредитованными организациями. С начала 2010 года ориентируется на выкуп кредитов, выданных в рамках специализированных продуктов социальной направленности – «Новостройка» (на приобретение жилья на первичном рынке у юридических лиц), «Материнской капитал» и «Военная ипотека».  

• Компания «АТТА Ипотека» – прекратила деятельность по рефинансированию и продвижению своих продуктов на рынке и занимается лишь обслуживанием своего ипотечного портфеля. Кризис разрушил сделку компании по секьюритизации ипотечного портфеля, которая находилась в стадии разработки.  

• Банк «ГПБ-Ипотека» (до 2007 года - «Совфинтрейд»), был перепрофилирован из универсального банка в специализированное ипотечное  подразделение группы «Газпромбанк»  в 2004 году. До 2009 года банк входил в число  лидеров ипотечного рынка. При этом непосредственно выдачей ипотечных кредитов банк не занимался, рефинансируя кредиты своих региональных операторов. С конца 2008 года банк «ГПБ-Ипотека» приостановил выкуп ипотечных кредитов во всех регионах присутствия, за исключением разовых сделок. В начале марта 2010 года банк возобновил деятельность по рефинансированию. 

• ИпотекБанк, созданный в конце 2007 года, не успел закрепиться на ипотечном рынке, и в данный момент не выдает ипотечные кредиты. 
 
 • Русская ипотечная акцептная компания – деятельность приостановлена. 
 
 • Русско-Американская ипотечная компания - первая некредитная организация с иностранным капиталом, специализировавшаяся на покупке ипотечных портфелей. В 2007 году заключила сделку с АИЖК по покупке пула кредитов на сумму $161 млн. В настоящее время компания прекратила свою деятельность. 

• Банк "КИТ Финанс" – приостановил деятельность по рефинансированию и  выдаче ипотечных кредитов. По сообщениям в прессе, в ближайшее время  ипотечный бизнес будет передан  ТрансКредитбанку в связи с тем, что основной акционер ТрансКредитБанка компания РЖД стала одним из двух основных акционеров "КИТ-Финанса". 

В результате финансового кризиса 2008 – 2009 года число участников российского  рынка рефинансирования значительно  уменьшилось. Фактически монополистом на этом рынке осталось государственное АИЖК. О возвращении на рынок в ближайшее время заявил банк «ГПБ-Ипотека», который может составить реальную конкуренцию АИЖК, учитывая большой региональный охват – свыше 40 операторов

Ипотечные брокеры 

Рынок ипотечных брокеров зародился в России в 2004 году. Развитие этого бизнеса было обусловлено  возникновением и постоянным увеличением  спроса на данные услуги. Ипотечных  брокеров можно поделить на несколько  категорий: независимые ипотечные  брокеры; брокерские подразделения крупных риэлторских компаний; брокеры, работающие в интересах отдельных банков; интернет-брокеры. Законодательно деятельность ипотечных брокеров не регулируется.  

Услуги ипотечного брокера  включают в себя консультирование клиента  и подбор оптимальных условий ипотечного кредитования с учетом его возможностей, потребностей, особенностей социального и профессионального статуса, а также сопровождение при получении кредита: помощь по сбору и оформлению документов, консультирование по процедуре выдачи кредитных средств и передаче их продавцу жилья. Многие брокеры за отдельную плату оказывают риэлторские услуги по оформлению сделки купли-продажи объекта ипотеки. Некоторые компании продолжают оказывать услуги своим клиентам и после выдачи кредита и приобретения жилья, помогая, в случае необходимости, реструктуризировать задолженность при затруднениях с погашением кредита, реализовать жилье из-под залога, рефинансировать кредит на новых условиях.

По сложившейся в  России практике услуги ипотечного брокера оплачивают преимущественно заемщики. Солидные компании берут плату только при условии выдачи клиенту ипотечного кредита. Западная практика выплаты комиссионных брокерам со стороны банков мало распространена.

 
 
С момента принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (далее - ФЗ об ипотеке) прошло почти 14 лет. За период его действия в ФЗ об ипотеке были внесены многочисленные изменения, последние - Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество" <2>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

<2> СЗ РФ. 2011. N 50. Ст. 7347. 

За период существования ФЗ об ипотеке изменилась и правоприменительная практика законодательства об ипотеке, причем по некоторым вопросам - кардинальным образом. В рамках настоящей статьи будут рассмотрены только отдельные аспекты залога недвижимого имущества и особенности правоприменения.

Залог недвижимого имущества  регулируется специальным законом - ФЗ об ипотеке, в п. 3 ст. 1 которого определяется соотношение законодательных актов, содержащих правовые нормы о залоге в российском праве. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим ФЗ не установлены иные правила.

Таким образом, нормы ФЗ об ипотеке, регулирующие отношения по договору об ипотеке, имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в § 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ, посвященной способам обеспечения исполнения обязательств, другими законодательными и иными нормативными правовыми актами, посвященными залоговым отношениям. Аналогичные положения содержатся в п. 2 ст. 334 ГК РФ.

Ипотека представляет собой  комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство  в целом. Чаще всего залогом недвижимого  имущества обеспечиваются обязательства, возникающие из кредитных и заемных  обязательств. В судебно-арбитражной  практике возникал вопрос о возможности  заключения договора ипотеки в обеспечение  обеспечения (банковской гарантии, поручительства). Так, по одному из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Московского округа, судебная коллегия пришла к выводу о том, что договор ипотеки может быть заключен в обеспечение обязательства по соглашению о предоставлении банковской гарантии <3>. Аналогично положительно судами решается вопрос возможности заключения договора об ипотеке в обеспечение обязательств из договора поручительства <4>.

--------------------------------

<3> Постановление ФАС Московского округа от 20 июня 2008 г. N КГ-А40/5232-08.

<4> См., например: Постановление ФАС Уральского округа от 26 июня 2008 г. N Ф09-4554/08-С6 по делу N А50-17307/07.  

Ипотека относится к  числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается у залогодателя. Так, в ч. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ установлено, что имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю. Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. В юридической литературе высказывались критические замечания по поводу указанной формулировки. По мнению А. Смолянникова, это противоречит традициям ипотеки классического романо-германского права, которых придерживаются вся континентальная Европа и многие другие страны, и идет вразрез с традициями российского гражданского права. В соответствии с этим положением, отмечает он, "при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует п. 2 ст. 209 ГК Российской Федерации, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению... оставаясь собственником... отдавать имущество в залог и обременять его другими способами" <5>. На наш взгляд, автор приведенной точки зрения утрированно толкует данную норму. В законодательной формулировке п. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке просто сделан акцент на то, что при ипотеке заложенное имущество не передается залогодержателю и, естественно, залогодатель никоим образом не лишается права распоряжения принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом, но с ограничениями, установленными законом.

--------------------------------

<5> Смолянников А. Ипотека:  теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. N 7. С. 115. 

Основания возникновения ипотеки 

Залог в отношении недвижимого  имущества может возникать на основании закона, а также в  силу договора. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно применяются к ипотеке, возникающей  в силу федерального закона. Действующим  законодательством предусмотрены  следующие случаи возникновения  залога в силу закона:

в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество;

в соответствии с п. 3 ст. 489 ГК по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, аналогичные случаю продажи товара в кредит, т.е. товар, проданный с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара;

в соответствии с п. 1 ст. 77 ФЗ об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге. Здесь следует отметить, что согласно последним изменениям, внесенным в ФЗ об ипотеке и ряд других нормативных актов, изменился момент, с которого приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств жилое помещение считается находящимся в залоге у банка или иной кредитной организации. Так, если по ранее действовавшей редакции п. 1 ст. 77 ФЗ об ипотеке жилое помещение считалось находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру, то по новой редакции такое жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебно-арбитражной практике возникал вопрос о возможности распространения п. 1 ст. 77 ФЗ об ипотеке при использовании кредитных средств либо средств целевого займа, предоставленного на осуществление оплаты по договору участия в долевом строительстве. Рассматривая дело о признании незаконным уклонения Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу) от государственной регистрации залога (ипотеки) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник в силу закона, суд пришел к следующему выводу: "Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Поскольку из приведенной  нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяются на залог прав требования участника долевого строительства" <6>.

--------------------------------

<6> Постановление Президиума ВАС РФ от 25 января 2011 г. N 13905/10. 

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке по существу является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 

Предмет договора об ипотеке 

В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, помимо того, что предметом ипотеки может  быть только недвижимое имущество, ключевым является наличие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки. Так, суд признал правомерными действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации договора залога (ипотеки) прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств, поскольку в указанном договоре отсутствовали сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что свидетельствовало о том, что она не была проведена <7>. По другому делу суд, ссылаясь на положения п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 и п. 5 ст. 5 ФЗ об ипотеке, п. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90, пришел к выводу, что права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации <8>.

--------------------------------

<7> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 2 сентября 2008 г. N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008.

<8> См.: Постановление ФАС Московского округа от 19 - 26 марта 2007 г. N КГ-А40/1895-07 по делу N А40-52206/06-39-342. 

В п. 1 ст. 5 ФЗ об ипотеке перечислены виды имущества, которые могут быть предметом ипотеки, - это в том числе:

1) земельные участки,  за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ об ипотеке.

В соответствии со ст. 63 Закона не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключения составляют земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1).

Не допускается ипотека  части земельного участка, площадь  которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов  Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В отличие от законодательства других стран ипотека земельного участка не распространяется одновременно на здания и сооружения залогодателя. Однако в договоре ипотеки может  быть предусмотрено иное;

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности.

Предприятия как имущественные  комплексы представляют собой специфический  объект гражданских прав, поскольку  включают в себя различные виды имущества. В соответствии со ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку предприятие  представляет собой непрерывно функционирующий  организм, при ипотеке предприятия  право залога распространяется и  на продукцию, произведенную после  заключения договора ипотеки.