Ипотечное кредитование. 2

Смоленский институт экономики

Санкт – Петербургской  академии

Управления и  экономики

Кафедра управления и экономики

ИНВЕСТИЦИИ

Вариант № 14

                                                                                                        Выполнил:

                                                                                                        студент V курса

                                                                                                        группа № 5131

                                                                                                        А.В. Панченкова 

                                                                                                        (А.В. Пеперева)

                                                                                                        Проверил:

                                                                                                        А.Н. Терехова

Смоленск,

2011

1. Ипотечное кредитование

Ипотекой называется залог недвижимого  имущества для обеспечения денежного  требования залогодержателя к залогодателю.

Регулируется ипотека Гражданским  кодексом Российской Федерации, а также  Федеральным Законом N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.

В феврале этого года Государственная  Дума приняла в первом чтении поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах» и  в закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предметом ипотеки могут быть объекты  недвижимости, указанные в Гражданском  кодексе РФ (статья 130), права на которые  зарегистрированы в установленном  порядке. К этому недвижимому  имуществу относятся:

- предприятия, как единые имущественные  комплексы, используемые в предпринимательской  деятельности;

- здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся;

- жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые  домики и другие строения и  помещения, не предназначенные  для постоянного проживания;

- воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания, космические  объекты;

- незавершенные строительством  объекты недвижимости, а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства;

- участки недр, обособленные водные  объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- земельные участки, находящиеся  в собственности граждан, юридических  лиц.

Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого  имущества (ипотеку).

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик  не вернет кредит, кредитор имеет право  распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что  недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора  низки опасения не возврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Получение ипотечного кредита связано  с необходимостью выполнять обязательства  по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

– достаточно ли денежных средств  для внесения первоначального взноса и на покрытие расходов, связанных  с совершением сделки (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном  реестре), заключение договоров страхования;

– останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

– не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

– имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет, и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

– имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобиль, гараж, дача), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблема ипотечного кредитования – недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных  вкладчиков. Но в настоящее время  у населения подорвано доверие  к банкам вообще и к коммерческим – особенно. Еще одной проблемой  является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени  велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных  заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками  решений по кредитам.

Приобрести недвижимость в кредит можно по различным ипотечным  программам, которые предлагают коммерческие банки, сбербанк и другие кредитные  учреждения, имеющие лицензию на предоставление ипотечных кредитов. Ипотечные программы  различаются по сроку, ставкам кредита, наличию и величине первоначального  взноса, сумме кредита и величине ежемесячного платежа.

Принципиально все ипотечные системы  делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов:

- банковская ипотека предполагает, что банк использует для выдачи  ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства  с депозитов;

- система вторичного ипотечного  рынка (американская), основана на  использовании для ипотечного  кредитования средств институциональных  инвесторов – прежде всего  пенсионных фондов и компаний  по страхованию жизни;

- контрактно - сберегательная система ипотеки (немецкая) использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

В России сформирована основа для развития системы ипотеки. Сдерживающим фактором является отсутствие ряда необходимых  законов, высокие процентные ставки. Проблемы и нерешенные вопросы пока еще есть, но потребители пользуются ипотечными услугами. В 2007 году по России ипотека составила 15% от всех сделок совершенных с недвижимостью, а  в некоторых регионах до 50%.

Большое внимание уделяется  законодательному обеспечению системы  рефинансирования как основной движущей силы развития ипотечного кредитования. В октябре 2003 года Государственная  Дума приняла ключевой закон «Об  ипотечных ценных бумагах», который  устанавливает порядок выпуска  и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволил привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства. В 2004 году в закон были внесены поправки, которые существенно улучшили качество закона.

Большое значение для развития ипотеки имеют внесенные изменения  в первую часть статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая  была дополнена исключением, согласно которому механизм принудительного  исполнения судебных решений в части  обращения взыскания на жилье, возможен, если оно является предметом ипотеки. Эта норма снижает риски банка  в случае неплатежеспособности заемщика.

Значительный шаг сделан в создании кредитных бюро. Цель подписанного Президентом и вступившего  в силу с сентября 2005 года закона «О кредитных историях» - создание системы  доступа к информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед  кредиторами. Принятие этого закона позволило снизить риски кредитных  организаций, что должно отразиться на процентных ставках.

В России действует более  десятка ипотечных моделей. Это  связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях:

- американская или двухуровневая  модель ипотечного кредитования  является классической ипотечной  схемой, широко распространенной  в США. Ее особенностью является  разделение кредиторов и источника  средств (эмитентов ипотечных  ценных бумаг);

- немецкая модель. В России  пытаются создать систему ссудо-сберегательных  касс (ССК) по аналогии принятой  в Германии. Источником средств  для ипотечных кредитов служат  целевые депозиты в специализированных  кредитных организациях. Вкладчик  в течение определенного времени  ежемесячно вносит фиксированную  сумму на целевой депозит под  процентную ставку существенно  ниже среднерыночной. Скопив приблизительно  половину необходимых на покупку  недвижимости средств, он получает  кредит на вторую половину  средств. Средства, предоставляемые  вкладчиком ССК, используются  для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления;

- продажа жилья с использованием  займа или по договору купли-продажи  с рассрочкой платежа.

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных  документов, к настоящему времени  в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме  ипотечного кредитования. Большинство  регионов ориентируются на собственные  наработки, главным образом ориентированные  на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического  ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ  внебюджетного финансирования.

Участники системы ипотечного кредитования:

1. Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

2. Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный  договор, и как следствие его, договор залога. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.

3. Продавцы жилья, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

4. Государственные органы, которые:

- осуществляют государственную  регистрацию прав на недвижимость  и сделок с ней;

- ведут единый государственный  реестр прав собственности на  недвижимость.

5. Страховые компании. Это могут быть как государственные (муниципальные) компании, так и лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя.

6. Оценщики. К ним относятся как независимые оценщики, так и оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку, сданного под залог недвижимого имущества.

7. Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основные задачи Агентства:

- привлечение новых источников  частного капитала в сферу  ипотечного жилищного кредитования;

- формирование ликвидного вторичного  рынка ипотечных кредитов.

Ипотечные агентства в нашей  стране еще не получили полноценного развития.

8. Поручители - физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

2. Бюджетная эффективность и социальные результаты инвестиционных проектов

Определение инвестиционного проекта  дается в Законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных  вложений», а также в Методических рекомендациях по оценке эффективности  инвестиционных проектов. В Методических рекомендациях отдельно вводятся понятия «проект» и «инвестиционный проект».

Так, термин «проект», понимается в двух смыслах:

• как комплект документов, содержащих формулирование цели предстоящей деятельности и определение комплекса действий, направленных на ее достижение;

• как сам комплекс действий (работ, услуг, приобретений, управленческих операций и решений), направленных на достижение сформулированной цели;

Инвестиционный проект в определяется согласно Закону «Об инвестиционной деятельности», и под ним понимается обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес план). Иными словами, согласно данному определению, инвестиционный проект - это, прежде всего, комплексный план мероприятий, включающий проектирование, строительство, приобретение технологий и оборудования, подготовку кадров и т.п., направленных на создание нового или модернизацию действующего производства товаров (работ, услуг) с целью получения экономической выгоды. Инвестиционный проект всегда порождается некоторым проектом, обоснование целесообразности и характеристики которого он содержит. В связи с этим, под теми или иными свойствами, характеристиками, параметрами инвестиционного проекта (продолжительность, реализация, денежные потоки и т.п.) в Методических рекомендациях понимаются соответствующие свойства, характеристики, параметры порождающего его проекта.

Классификация инвестиционных проектов может быть проведена по нескольким признакам. Так, в зависимости от их взаимного влияния инвестиционные проекты можно разделить на:

• независимые, когда решение о принятии одного проекта не влияет на решение о принятии другого. Для того чтобы один инвестиционный проект был независим от другого проекта должны выполняться два условия:
• должны быть возможности (технические, технологические) осуществить первый проект вне зависимости от того, будет или не будет принят второй проект;
• на денежные потоки, ожидаемые от первого проекта, не должно влиять принятие или отказ от второго проекта.

Иногда фирма из-за отсутствия средств не может одновременно осуществить  два проекта. В такой ситуации принятие одного проекта повлечет за собой отклонение второго. Если же решение  осуществить один проект оказывает  воздействие на другой проект, то есть денежные потоки по первому проекту  меняются в зависимости от того, принят или отклонен второй проект, то проекты считаются зависимыми. Таки проекты можно также подразделить на следующие виды:

• альтернативные (взаимоисключающие), когда два или более анализируемых проектов не могут быть реализованы одновременно, и принятие одного из них автоматически означает, что оставшиеся проекты не могут быть реализованы. Например, на выделенном участке земли может быть выстроен либо цех, либо столовая, либо стоянка для автомобилей - принятие одного из этих проектов автоматически делает невозможным осуществление других;
• взаимодополняющие, когда реализация нескольких проектов может происходить лишь совместно. При этом взаимодополняющие проекты можно подразделить на:

• комплиментарные, когда принятие одного инвестиционного проекта приводит к росту доходов по другим проектам;

• проекты, связанные между  собой отношениями замещения, когда принятие нового проекта приводит к некоторому снижению доходов по одному или нескольким действующим проектам.

Выявление отношений комплиментарности  и замещения подразумевает определение  приоритетности инвестиционных проектов не изолировано, а в комплексе, особенно когда принятие проекта по выбранному основному критерию не является очевидным.

По срокам реализации (создания и функционирования) инвестиционные проекты можно разделить на:

• краткосрочные (до 3 лет);
• среднесрочные (3-5 лет);
• долгосрочные (свыше 5 лет).

При классификации проектов по их масштабам следует учитывать, что масштаб проекта характеризует  его общественную значимость, которая  определяется влиянием результатов  реализации проекта на хотя бы один из внутренних или внешних рынков (финансовых, товаров и услуг, ресурсов), а также на экологическую и  социальную обстановку. С той точки  зрения, по масштабам проекты рекомендуется  подразделять на:

• глобальные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию на
• народнохозяйственные, оказывающие влияние на всю страну в целом или ее крупные регионы (Урал, Поволжье), и при их оценке можно ограничиться учетом только этого влияния;
• крупномасштабные, охватывающие отдельные отрасли или крупные территориальные образования (субъект Федерации, города, районы), и при их оценке можно не учитывать влияние этих проектов на ситуацию в других регионах или отраслях;
• локальные, действие которых ограничивается рамками данного предприятия, реализующего инвестиционный проект. Их реализация не оказывает существенного влияния на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в регионе и не изменяет уровень и структуру цен на товарных рынках.

По основной направленности можно разделить проекты на:

• коммерческие, главной целью которых является получение прибыли;
• социальные, ориентированные на решение, например, проблем безработицы в регионе или социальной адаптации бывших военнослужащих и т.п.;
• экологические, основная направленность которых - улучшение среды обитания людей, а также флоры и фауны.

Вопрос о капиталовложениях  является одним из наиболее сложных  для любой организации, поскольку  инвестиционные затраты могут принести доход только в будущем. Оценивая экономическую привлекательность  капиталовложений, предприятие сталкивается с необходимостью прогнозирования  отдаленных по времени событий, причем фактор неопределенности должен быть сведен к минимуму. Для того чтобы  принять решение о целесообразности воплощения в жизнь инвестиционного  проекта, предприятие должно провести детальный расчет его окупаемости.

В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного  характера лежат оценка и сравнение  объема предполагаемых инвестиций и  будущих денежных поступлений, т.е. требуется некоторым образом  сравнить величину инвестиций с прогнозируемыми  доходами. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой здесь является проблема их сопоставимости. В каждом случае эта проблема решается индивидуально, причем должен учитываться ряд основных факторов, среди которых: темп инфляции; разнообразные риски, которыми сопровождается инвестиционный проект; величина периода, на который составляется прогноз, и т.д.

Разработка инвестиционного  проекта включает в себя ряд этапов, каждый из которых в той или  иной степени обязателен для выработки  обоснованного решения.

Этап сбора информации и прогнозирования объемов реализации. На этом этапе разработчик инвестиционного  проекта должен собрать как можно  больше сведений о том, какой спрос  предъявляют потребители на планируемый  к выпуску продукт. При этом должны быть выявлены и проанализированы спрос  и цены на аналогичные товары (работы, услуги), на товары-заменители, а также  наличие фирм-конкурентов и их политика. Важно рассмотреть краткосрочную  и долгосрочную перспективу рынка  данного товара. Анализ возможной  емкости рынка сбыта продукции, т.е. прогнозирование объема реализации является очень существенным, поскольку  его недооценка может привести к  потере определенной доли рынка сбыта, а его переоценка — к неэффективному использованию введенных по проекту  производственных мощностей, или к  неэффективности сделанных капиталовложений.

Преимуществом на этом этапе  пользуются крупные фирмы и корпорации, планирующие значительные инвестиции. Они могут позволить себе проведение дорогостоящих маркетинговых исследований, результатом которых является объективный  и достаточно надежный ответ на вопрос о возможных объемах реализации. Небольшие фирмы вынуждены полагаться исключительно на опыт и интуицию своих менеджеров.

Этап прогнозирования  объемов производства и прибыли. На этом этапе разработчик проекта  исходя из возможного объема реализации определяет размер и технологический  уровень предприятия. При этом следует  иметь в виду масштаб доступных  источников финансирования. Затем анализируются  цены и условия оплаты оборудования; сравниваются альтернативные варианты (выкуп оборудования или лизинг); анализируется рынок аренды (покупки) требуемых помещений; количество, квалификация и оплата привлекаемого персонала и т.д.

Информация о прогнозируемых ценах реализации и объемах производства позволяет рассчитать плановую прибыль. Необходимым инструментом на данном этапе является анализ безубыточности.

Итак, результатом работ  на данном этапе является прогноз  объемов продаж, их себестоимости  и прибыли. Если размер планируемой  прибыли меньше некоторого порогового значения, установленного фирмой, то проект может быть отвергнут уже на этой стадии разработки. Если же размер прибыли  будет признан приемлемым, то целесообразно  проведение дальнейшего анализа.

Этап оценки видов и  уровней рисков. На этом этапе подвергаются критическому анализу все ранее  полученные сведения в части достижимых объемов реализации и производства, отпускных цен на продукцию, уровня издержек и т.д. и сделанные на их основе выводы. Рассматриваются  различные варианты ухудшения конъюнктуры. Это достигается посредством  анализа чувствительности в рамках анализа безубыточности.

Для получения полной и  объективной картины также анализируются  различные возможные варианты изменения  конъюнктуры в сторону улучшения. Существуют методики (их содержание раскрывается ниже), позволяющие судить на основе анализа чувствительности о том, насколько рискованным является инвестирование средств в данный проект.

В результате разработчик  получает ответ на вопрос, является ли уровень риска, сопряженный с  данным проектом, приемлемым. Если нет  — проект отвергается, если да —  подвергается дальнейшему анализу.

Этап определения требуемого объема и графика инвестиций. Рассмотрев и проанализировав с точки  зрения минимизации все издержки, сопутствующие проекту, разработчик  получает информацию о размере вложений во внеоборотные активы. Анализ схемы  финансовых потоков (построение сметы расходования и поступления денежных средств) позволяет определить размер необходимого оборотного капитала. Располагая детально разработанной информацией о затратах, можно определить объем и график требуемых инвестиций.

Этап оценки доступности  требуемых источников финансирования. Рассчитав объем и график инвестиций, разработчик решает, какие источники  финансирования (из числа доступных) будут задействованы. В случае, если собственных средств организации  оказывается недостаточно и инвестиции предполагается осуществить за счет привлеченных кредитов, необходим анализ рынка ссудных капиталов.

Этап оценки приемлемого  значения стоимости капитала. Основной целью данного этапа является сравнение разрабатываемого инвестиционного  проекта с другими, альтернативными  возможностями размещения капитала. Это достигается посредством  методики, называемой «анализом инвестиций», или «анализом капиталовложений».

Результатом исследований, проведенных на этом этапе, является окончательный обоснованный ответ  на вопрос о том, выгоден ли разрабатываемый  проект и должен ли он быть воплощен в жизнь.

Описанная последовательность действий при разработке инвестиционного  проекта, безусловно, не является обязательной. Исследования на всех этапах могут  выполняться не последовательно, а  параллельно. Это даже предпочтительнее, так как без оценки доступности  источников финансирования, например, невозможно обосновать предполагаемый размер инвестиций и т.д.

Принятие решений инвестиционного  характера осложняется рядом  факторов: вид инвестиции; стоимость  инвестиционного проекта; множественность  доступных проектов; ограниченность финансовых ресурсов, доступных для  инвестирования; риск, связанный с  принятием того или иного решения, и т.д. Кроме того, в нашей стране сложность принятия инвестиционных решений усугубляется неопределенностью ситуации и наличием инфляции.

Принятие решений инвестиционного  характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных  и неформализованных методов  и критериев. Степень их сочетания  определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся  аппаратом, применяемым в том  или ином конкретном случае. В отечественной  и зарубежной практике известен ряд  формализованных методов принятия решений в области инвестиционной политики. Какого-либо универсального метода, пригодного для всех случаев  жизни, не существует. Вероятно, управление все же в большей степени является искусством, чем наукой. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные  решения.