Ипотечное кредитование. 12

1. Сущность и виды  ипотечного кредита

      Ипотечный кредит - это разновидность кредита, для которой характерно:

-предоставление  денежных средств на длительное  время,

-кредитование  сделки по приобретению недвижимости,

-в качестве  залога выступает приобретаемая  недвижимость.

      Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта  залога и приобретаемого объекта.

      В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться  имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким  образом, чтобы получаемый доход  позволил погасить основной долг, заплатить  начисленные проценты, налоги, страховые  взносы, проводить своевременный  ремонт для поддержания объекта  в надлежащем состоянии, а также  получать доход на вложенный собственный  капитал.

      Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными  видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

-назначение  кредитуемого объекта;

-характер  участия в инвестиционном процессе;

-порядок  погашения долга и уплаты процентов;

-стабильность  процентной ставки по кредиту;

-стабильность  величины взноса в погашение  обязательств;

-участие  кредитора в текущих доходах  и приросте;

-стоимость  капитала инвестора;

-способ  финансирования перепродажи.

      Для целей оценки все ипотечные кредиты  делятся на кредиты с постоянными  и переменными платежами, так  как график погашения кредита  и уплаты процентов в течение  анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

      К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение  долга и процентов равновеликими  суммами.

      Во  вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как  периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного  долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах  инвестора.

      1. Кредит с «шаровым» платежом -это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят:

" кредиты,  предусматривающие в период кредитования  частичное погашение долга с  уплатой процентов, а в конце  срока - «шаровой» платеж; " кредиты  с уплатой только начисленных  процентов и в конце

срока - «шаровой» платеж; " кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных  за период кредитования процентов;

      2. Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:

-кредит  с постоянным пропорциональным  погашением долга;

-кредит, по которому в первые годы  уплачивается только сумма процентов,  а в оставшийся период происходит  равномерное погашение долга  с уплатой соответствующих процентов.

      3. Кредиты с участием предусматривают  выплату кредитору части дохода  инвестора, приобретающего приносящую  доход недвижимость. При этом  различают:

-кредит  с участием кредитора в текущем  доходе, который предполагает, что  сверх погашаемой части кредита  и суммы процентов будет уплачена  некоторая сумма, называемая «кикером».  Эта сумма может быть либо  фиксированной, либо определяться  в процентах к чистому операционному  доходу или денежным поступлениям;

-кредит  с участием кредитора в выручке  от продажи недвижимости, получаемой  инвестором, или так называемом  участии в приросте стоимости.

      4. Кредиты с меняющейся процентной  ставкой. Эта форма кредитования  позволяет уменьшить банковский  риск и адекватно реагировать  на изменение рыночной доходности  в течение все го длительного  срока кредитования. Изменение ставки  может осуществляться следующим  образом:

-индексирование  процентной ставки в соответствии  с состоянием рынка, предусматривающее  максимальную и минимальную границу  новой ставки. В этом случае  пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;

-пересмотр  процентной ставки через заранее  установленные промежутки времени  (канадский ролл -- овер, переговорная  ставка).

      Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки  возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи  недвижимости.

      Первая  ипотека -- это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного  ипотечным долгом. Первая ипотека  возникает как при покупке  объекта, который раньше никогда  не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств  и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.

      Принятая  ипотека возникает при покупке  недвижимости, обремененной ипотечным  кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже  имеющемуся ипотечному кредиту, ранее  полученному продавцом.

      Завершающаяся, или младшая, ипотека -- это кредит, предоставляемый продавцом или  третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже  существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке  на приемлемых условиях. 

2.Правовое содержание  ипотечных отношений  в РФ

2.1 Залог

      Одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика выполнить  обязательства по кредитному договору, является залог.

      Под залогом в гражданском праве  понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного  имущества приоритетно перед  другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

      Если  иное не предусмотрено договором, залог  обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту  удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения.

      Залог также обеспечивает возмещение необходимых  расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

      Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами:

-Гражданским  кодексом Российской Федерации  (ГК РФ);

-Законом  РФ «О залоге», в той части,  которая не противоречит ГК  РФ;

-Гражданским  процессуальным кодексом РСФСР  в части продажи жилых строений  с публичных торгов и реализации  имущества;

-Федеральным  законом «Об ипотеке».

      Залог возникает в силу договора, а также  на основании закона или при наступлении  указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое  имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся  в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

      Залогодатель - это лицо, которое передает имущество  в залог. Им может быть как сам  должник, так и третье лицо. Залогодателем  имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право  хозяйственного ведения.

      Лицо, которому имущество принадлежит  на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных  законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

      Залогодержатель - это лицо, которое принимает  имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена  обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения  основного обязательства или  в интересах залогодателя.

      Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

      Ипотекой  признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным  участком или правом пользования  им.

      Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного  им органа). По требованию залогодержателя  предприятие-залогодатель обязано  представлять ему годовой баланс.

      При ипотеке предприятия залогодержатель  вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного  ипотекой.

2.2 Договор ипотеки

      Договор ипотеки может содержать ограничения  права залогодателя распоряжаться  произведенной продукцией и основными  фондами. При обращении взыскания  на находящееся в ипотеке предприятие  оно продается с аукциона как  единый имущественный комплекс.

      Договор ипотеки обязательно должен совершаться  в письменном виде. За регистрацию  залога недвижимости, выдачу свидетельства  о регистрации залога, а также  за предоставление выписок из реестра  взимается государственная пошлина.

2.3 Обязательства и  требования, обеспечиваемые  ипотекой

      В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том  числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

      Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в  случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном  законодательством РФ о бухгалтерском  учете.

      В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут  обеспечиваться ипотекой:

      1. Ипотека обеспечивает уплату  залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору  или иному, обеспеченному ипотекой  обязательству полностью, либо  в части, предусмотренной договором  об ипотеке.

      Ипотека, установленная в обеспечение  кредитного договора или договора займа  с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся  ему процентов за пользование  кредитом.

      Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

1) в  возмещение убытков и/или в  качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки  исполнения или иного ненадлежащего  исполнения обеспеченного ипотекой  обязательства;

2) в  виде процентов за неправомерное  пользование чужими денежными  средствами, предусмотренным обеспеченным  ипотекой обязательством либо  федеральным законом;

3) в  возмещение судебных издержек  и иных расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

4) в  возмещение расходов по реализации  заложенного имущества.

      2. Если законом не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает требования  залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет  заложенного имущества.

      3. Если в договоре об ипотеке  указана общая твердая сумма  требований залогодержателя, обеспеченных  ипотекой, обязательства должника  перед залогодержателем в части,  превышающей эту сумму, не считаются  обеспеченными ипотекой, за исключением  требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или  статьи 4 настоящего Федерального  закона. 

 Задача:

      Предположим, что заемщик получил в банке  ипотечный кредитв сумме 1610 тыс. рублей сроком на 10 лет на приобретение квартиры. Первоначальный взнос составляет 30% - 690 тыс. рублей, процентная ставка фиксирована  на весь срок и составляет 10%.

1. Аннуитентный ипотечный кредит
2. Дифференцированный ипотечный кредит

      Решение:

Аннуитетный ипотечный кредит

      Аннуитетные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

      Формула аннуитетных платежей

X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))

X - размер  аннуитетного платежа; S - сумма кредита; p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ - означает  в степени; m - срок кредита, в  месяцах.

Динамика и  структура погашения аннуитетного  ипотечного кредитования:

Динамика  остатка основного долга по аннуитетному ипотечному кредиту:

       Аннуитетными, т.е. равновеликими платежами называют платежи, которые производятся на протяжении всего срока кредита равными друг другу. При таком виде платежа заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях частичного досрочного погашения. Структура аннуитетного платежа состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом и суммы идущей на погашение кредита. С течением времени соотношение этих величин меняется и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается.

      Поскольку,  при аннуитетных платежах в начале сумма, идущая на погашение основного долга, убывает медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту больше. Это особенно заметно при досрочных погашениях. В первые годы ипотечного кредита основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту. Равновеликий платеж достаточно удобен и самому заемщику, т.к. ему не надо определять каждый месяц размер платежа – он всегда одного размера. Зная размер платежа удобнее планировать семейный бюджет.

Дифференцированный ипотечный кредит 

      Динамика  и структура погашения дифференцированного ипотечного кредита 

 Динамика  остатка основного долга по дифференцированного ипотечного кредита

      Вопросам  выбора схемы платежа по ипотечному кредиту часто задаются потенциальные  заемщики. Если сравнивать аннуитетную  и дифференцированную схемы, то самыми очевидными различиями будут являться следующие:

• Неизменность размера регулярного платежа при аннуитетной схеме и постоянное убывание такого платежа при дифференцированной.
• Больший размер платежа, по сравнению с аннутетной схемой, в начале срока кредита при дифференцированной схеме.

      Однако, если обратиться к ипотечным брокерам, то об отличиях этих схем платежей можно узнать значительно больше. Ипотечные брокеры разбираются в тонкостях всех параметров ипотечного кредита и знают, как они влияют на него.

      Аннуитетная схема выплат более доступна для  заемщиков, т.к. выплаты равномерно распределяются на весь срок кредита. При выборе дифференцированных платежей подтвержденный доход заемщика или созаемщиков  должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных платежах.

      При аннуитетных платежах в начале сумма  основной задолженности убывает  медленно, а и общий размер начисленных  процентов больше. Если заемщик решит  полностью погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут  потеряны. При аннуитетной схеме  значительная часть процентов уплачивается с начала, обеспечивая выплаты  на весь срок кредита. Поэтому при  дифференцированных платежах досрочное  погашение будет происходит без  таких финансовых потерь даже в начале срока ипотечного кредита.

      Кредит  с дифференцированным платежом труднее  получить, т.к. при получении кредита  оценивается платежеспособность заемщика.  Дифференцированная схема в начале срока кредита предлагает значительно большие платежи, нежели аннуитетная. Это означает то, что заемщику необходимо иметь больший доход. В среднем считается, что доход заемщика при дифференцированной схеме должен быть больше на 20% выше, чем при аннуитетной схеме.

      Подводя итог можно сказать, что вид платежа  является одним из основных параметров ипотечного кредита, однако рассматривать его необходимо в совокупности с другими параметрами.