Ипотечное кредитование. 15

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ  ………………………………………………………………………………………………………………………….. 3

1 Российские модели ипотечного кредитованиЯ ………………………. 4

1.1 Анализ одноуровневых моделей ………………………………………………………. 6

1.2 Анализ двухуровневых моделей ……………………………………………………... 11

2 Опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах ………… 17

3 ПРЕИМУЩЕСТВА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА

РУБЕЖОМ………………………………………………………………………………….. 22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ……………………………………………………………………………. 25

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ……………………………………………………. 27 

ВВЕДЕНИЕ

 

Развитие ипотечного кредитования имеет ключевое значение для общего успеха экономической реформы, что может способствовать снижению инфляции, сокращению дефицита бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения средств населения в реальный сектор экономики. В этой связи актуальность и своевременность темы контрольной работы обусловливается необходимостью проанализировать Российские и зарубежные модели ипотечного кредитования.

Целью данной работы является изучении моделей ипотечного кредитования.

Поставленная цель определяет следующие задачи:

• Сформировать российские и зарубежные модели ипотечного кредитования;
• Определить преимущества и недостатки ипотечного кредитования;

Объектом исследования является ипотечный кредит. Предмет исследования – модели ипотечного кредитования.

Теоретической основой и информационной базой контрольной работой являются труды отечественных специалистов в области ипотечного кредитования.

 

1. Российские модели ипотечного кредитования

 

На сегодняшний день в  России уже сформировался рынок  ипотечных жилищных кредитов, участники  которого предоставляют населению  ипотечные кредиты на различных  условиях

Модель ипотеки можно  определить как упрощенный образ  оригинала (схемы ипотеки), представляющий собой математическое описание или  графическое изображение отдельных  связей (например, экономических, договорных и т.п.) между субъектами. В отличие  от оригинала с моделями можно  экспериментировать с целью нахождения оптимальных параметров для схемы  ипотеки.

Инфраструктура, состав субъектов, их экономические  связи, схемы ипотеки, область применения и другие организационные параметры  во многом определяются модели ипотеки. В практике ипотечного кредитования существуют три основные:

• ипотечно-банковская, с концепцией кредитования клиента через ипотечный банк при приобретении жилья;
• ссудо-сберегательная, с концепцией, отличающейся от предыдущей только тем, что для приобретения права на получение кредита клиенту необходимо накопить на специальном счете банка определенную сумму в заданный срок;
• инвестиционно-строительная, с концепцией кредитования клиента из средств строительной компании для реализации построенного ею жилья.

Схемы и модели разрабатываются  для реализации программ жилищного  строительства и разделяются  на федеральные, региональные и муниципальные (городские). На федеральном уровне действует целевая программа «Свой дом», в российских регионах разработаны программы ипотечного жилищного кредитования, учитывающие местные социально-экономические условия. Эти программы предназначены для городов и сельской местности региона и работают в Удмуртии, Башкортостане, республике Коми и др.

Городские администрации, как правило, разрабатывают  собственные программы строительства  жилья со схемами ипотечного кредитования (Москва,    С-Петербург, Ростов-на-Дону, Н. Новгород и др.). Кроме этого, разрабатываются  и внедряются ипотечные программы, учитывающие специфику села (Башкортостан, Саратовская, Белгородская области и др.) и отличающиеся от муниципальных условиями кредитования, предметом залога и видом кредита.

Зарубежная  и отечественная практика деятельности жилищных ипотек показала необходимость  в создании исполнительного органа, осуществляющего общее руководство  выполнением программ ипотечного жилищного  кредитования. В двухуровневых моделях  этот орган выполняет функции  оператора вторичного рынка ценных бумаг.

В России таким органом на федеральном  уровне является Федеральное агентство  ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), созданное в 1996 г. в форме акционерного общества.

Аналогичные органы создаются для управления процессом реализации муниципальных  программ ипотечного жилищного кредитования и в основном представлены структурными подразделениями городских администраций.

Поскольку организационные формы исполнительных органов схем жилищных ипотек различны, то в качестве видов этого классификационного признака можно выделить акционерные  общества, некоммерческие организации (фонды) и специально создаваемые  структурные муниципальные подразделения.

Система ипотечного кредитования России использует несколько видов кредита. В Москве и С-Петербурге жилищные ипотечные  программы ориентированы на выдачу валютных кредитов, Белгородская область, Башкортостан выдают товарный кредит строительными материалами, однако основным видом кредита в регионах является рублевый кредит.

Большую роль при реализации жилищных ипотечных  программ играют параметры кредитования: размер кредита, процентная ставка и  срок погашения.

Структура жилищной ипотеки  по способу рефинансирования кредитов представлена двумя видами. Под первым видом, понимается первичный рынок – одноуровневые схемы, в которых роль кредитора и финансового инвестора совмещает универсальный банк. Который предоставляет кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, обслуживает их и хранит в своем портфеле..

  Ко второму виду относится – двухуровневая схема, предусматривающая кроме первичного рынка ипотечных кредитов и вторичный, достаточное количество финансовых инвесторов, приобретающих ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости. Это классическая схема жилищной ипотеки.

Социальная (дотационная) жилищная ипотека, представленная одноуровневыми моделями, вводит определенные ограничения по социальному составу  клиентов (например, работники бюджетной  сферы), величине кредита, уровню дохода клиента, размеру имеющейся жилой  площади и т.п. По причине относительно низких доходов населения из бюджета  разных уровней предоставляются  дотации для компенсации разницы  в процентных ставках банка и  ипотечной программы.

В соответствии с предлагаемой классификацией и основываясь на результатах  анализа опыта ипотечного кредитования в России можно выделить наиболее распространенные модели жилищной ипотеки. В муниципальных программах строительства  жилья на основе механизма ипотеки  чаще всего применяют банковские (депозитарные) одноуровневые дотационные  модели, в которых оператором является Сбербанк РФ, а управляющим органом  – структурное подразделение  городской администрации. Основной вид кредита – рублевый, который  выдается клиентам на приобретение жилья  под залог покупаемой квартиры. Разновидностью таких моделей является схема  с реализацией жилья в рассрочку  через некоммерческие фонды. Попытки  внедрить классическую американскую модель с ипотечным банком предпринимаются только в Москве и С-Петербурге.

К мировым классическими моделям ипотечного кредитования относятся, например: одноуровневая и двухуровневая (универсальная) модель [4].

1. Анализ одноуровневых моделей

 

Переходя к анализу  моделей, следует отметить, что они чаще всего представлены в виде описания.

На  рисунке 1 представлена одноуровневая депозитарная модель жилищной ипотеки, применяемая с 1996 г. в Удмуртии. Аналоги этой модели используются как варианты региональных и муниципальных в Ростове на Дону, Чебоксарах, Кирове, Республики Коми и др. К этому виду моделей можно отнести Оренбургскую (рисунок 2) и Башкирскую региональную (рисунок 3), которые имеют некоторые различия, объясняемые спецификой экономических условий регионов.

Во  всех рассматриваемых моделях экономические  связи между клиентом, продавцом  жилья и кредитором идентичны, так  же, как и в двухуровневой ипотечно-банковской модели. Это объясняется тем, что функции, выполняемые субъектами ипотеки на первичном рынке ипотечных кредитов, диктуются рыночными отношениями и не зависят от вида модели.

МИНФИН  Удмуртской Республики

Фонд  Правительства Удмуртской Республики по развитию жилищного строительства

 

Дотации из республиканского и местного бюджетов

 

Дотации из местного бюджета (50%)

 

Дотации

Городские (районные) администрации

Удмуртское  отделение 

Банка

 

 

Деньги

Кредит

 

Клиент

Продавец

жилья

Жилье

 

Закладная

 

Возврат кредита

 

 

 

Рисунок 1. Удмуртская региональная модель жилищной ипотеки

 

 

Оренбургская  ипотечно-жилищная корпорация

 

 

Предприятие

Подрядчик

Деньги  за жилье

Кредит  предприятия

Возврат

кредита

Жилье

Деньги  за жилье

Кредит  и дотации

Строи-

тельный кредит

Жилье

 

Ипотечный кредит

Оренбургский  ипотечный коммерческий банк

Клиенты, работники предприятия

Закладные

Возврат кредита

Возврат кредита

 

 

 

 

Рисунок 2.  Оренбургская модель муниципальной ипотеки

В одном из вариантов Оренбургской ипотечной программы (рисунок 2), разработанной для клиентов – работников предприятий, используются кредитные средства предприятия для строительства жилья и ипотечного кредитования клиентов. Поскольку ипотечная ссуда предоставляется клиентам по процентной ставке кредита от предприятия, то оно вынуждено снижать процентную ставку по кредиту до величины, приемлемой в ипотечной программе.

Товарный  кредит

 

Фонд жилищного строительства  при Президенте Республики Башкорстан

Возврат кредита

 

 

Предприятия

Товарные  ресурсы

 

 

Предприятия пром.строительных материалов

 

Товарные  ресурсы

 

 

 

 

Товарный  кредит

ПМК АО «БАШСЕЛЬСТРОЙ»

Клиент - строитель

Возврат кредита

 

Закладная

 

 

 

Рисунок 3.  Башкирская региональная модель товарного кредитования индивидуального строительства

 

Башкирская  модель отличается от остальных видом  кредита. Эта модель используется для  кредитования индивидуального строительства  на селе, где целесообразнее предоставлять  кредит не денежными средствами, а  строительными материалами. Такое  кредитование позволяет отказаться от бюджетных дотаций, но применение этого метода ограничивается индивидуальным строительством.

Другой  вид одноуровневой депозитарной модели с реализацией жилья в  рассрочку разработан и внедрен  в г. Саров, Нижегородской области       (рисунок 4) и намечается применение в городах: Городец, Рязань, Пенза, Нижний Новгород и др. (рисунок 5). Основным отличием этих моделей от одноуровневых депозитарных является то, что кредитуется строительство жилья и его приобретение. Управляющий орган ипотеки («Фонд социального развития» и др.) за счет кредитов банка финансирует строительство жилья подрядной строительной организации.

 

 

Фонд  социального развития (ФСР)

Пожертвования от юридических лиц

Кредит  банка

Возврат кредита

Заказ на строительство жилья

Банк

Финансирование, строительства и продажи жилья

Продажа собств. жилья

Агентство недвижимости

Подрядчик

Деньги  за собств. жилье

Жилой фонд ФСР

 

Реализация  собственного жилья

Новое жилье

Вторичный рынок 

Приобретение  нового жилья

Оплата  рассрочки

Первоначальный  взнос

Клиент

 

Рисунок 4. Саровская модель жилищной ипотеки

 

Строительный  кредит

Целевые средства из районного бюджета на дотации

Жилье

Строительная  фирма

Фонд  поддержки индивидуального строительства

Администрация Городецкого района

 

Гарантия  проплаты

Жилье

Возврат строительного кредита

Первоначальный взнос

Строительный  кредит

Сбербанк РФ

Деньги  за жилье

 

Клиент

Оплата  рассрочки

Рисунок 5. Городецкая модель жилищной ипотеки

 

Для снижения размера этого кредита  клиент должен внести первоначальный взнос в размере 30...50% стоимости нового жилья, который используется для финансирования строительства, а оставшиеся 50...70% открываются кредитом банка. После завершения строительства клиент реализует собственное жилье, а полученные средства передает управляющему органу в счет оплаты стоимости новой квартиры. Средств от реализации собственной квартиры и первоначального взноса недостаточно для оплаты стоимости нового жилья, поэтому недостающая сумма оформляется как рассрочка платежей новой квартиры.

Процентная  ставка по рассрочке устанавливается  управляющим органом в пределах 7...8% годовых. Дотации по компенсации разницы в процентных ставках банка и ипотечной программы по оплате рассрочки заложена в сумму оплаты процентов той части строительного кредита, которая используется для предоставления рассрочки.

Одноуровневая модель с реализацией жилья в  рассрочку некоммерческой организацией предполагает создание собственного жилищного  фонда для выполнения жилищной ипотечной  программы. Управляющий орган ипотеки  финансирует строительство жилья, которое после завершения строительства  реализуется только клиентам ипотеки. Собственное жилье клиенты продают  управляющему органу по рыночным ценам  для погашения части стоимости  приобретаемой квартиры, который  передает его в ипотечный жилищный фонд для реализации по ипотечной  схеме или на вторичном рынке  жилья.

Субъекты ипотеки в приведенных моделях представлены в обобщенном виде: клиент, строительная фирма, банк, управляющий орган. Экономические связи определены на основе анализа рассмотренных конкретных моделей и приведены к единой схеме.

Основным  преимуществом одноуровневых моделей  перед двухуровневыми является возможность использования их в условиях отсутствия в России устойчивого рынка ценных бумаг. Поэтому создание в ближайшем будущем вторичного рынка ипотечных кредитов проблематично, что и выдвигает на передний план одноуровневые модели, применяемые во всех российских регионах.

Общим недостатком рассмотренных одноуровневых  моделей является необходимость  бюджетных дотаций на компенсацию  разницы в процентных ставках  по банковскому и ипотечному кредиту  и наличие стартового капитала для  приобретения собственного жилья клиентов.

При продаже жилья в рассрочку  требуется достаточно большой объем  оборотных средств для финансирования строительства, в составе которых ипотечный кредит составляет относительно небольшую долю.

Управляющий орган в этих моделях распределяет целевые и бюджетные средства на два потока. Один из них предназначен для приобретения собственного жилья  клиентов. Этот поток можно считать  возвратным, так как бюджетные  средства возвращаются городу в виде приобретенных у клиентов ипотеки  квартир. Второй поток используется для кредитования строительства  жилья по ипотечной программе  в том случае, если в бюджете  имеются в наличии необходимые  средства.

Вместе  с тем одноуровневые модели позволяют привлекать средства населения для финансирования жилищного строительства и увеличить объем жилья (за счет приобретения собственного жилья клиентов) для выполнения других муниципальных жилищных программ. Предлагаемые одноуровневые модели жилищных ипотек могут быть использованы в любой муниципальной жилищной программе, а также достаточно легко трансформироваться в двухуровневую модель [3].

1.2 Анализ двухуровневых моделей

 

В рассматриваемые модели в качестве оператора ипотеки введен банк, производящий выдачу и обслуживание ипотечных  кредитов клиентов. Кроме этого, в  необходимых случаях банк производит целевое краткосрочное кредитование строительных фирм, участвующих в  программе строительства жилья  на основе механизма ипотеки.

Исполнительный (управляющий) орган одновременно выполняет  функции оператора вторичного рынка  ценных бумаг и, кроме руководства  выполнением программы, выкупает ипотечные  кредиты у банка, выпускает ценные бумаги, обеспеченные залогом, и реализует  их финансовым инвесторам. Являясь, как  правило, структурным органом исполнительной власти, управляющий  орган жилищной ипотеки получает и распределяет целевые бюджетные средства, необходимые  для выполнения программы. Кроме  перечисленных функций этот субъект  ипотеки координирует свою деятельность с вышестоящими – региональными  и Федеральным агентствами жилищного ипотечного кредитования.

В качестве базы для анализа двухуровневой модели ипотечного кредитования принята модель жилищной ипотеки - Федеральной программы «Свой дом».

Субъекты  модели представлены управляющим органом  – Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИЖК), инвесторами, банком (кредитором), заемщиком (клиентом) и застройщиком (продавцом жилья). Первичный рынок ипотечных кредитов (первый уровень модели), представлен  кредитором, клиентом и продавцом  жилья. Их взаимоотношения складываются следующим образом. Продавец жилья  осуществляет строительство за счет кредита под залог участка  земли с возводимым домом. Клиент приобретает жилье у продавца, используя собственные средства и кредит под залог приобретаемой  квартиры.

Целевые бюджетные кредитные средства Правительства  РФ

 

 

Инвесторы

Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Инвестиции

Строительный  кредит

Денежные средства

на  ипотечные кредиты

Продажа ипотечных кредитов

Гарантии  Правительства РФ по ценным бумагам Агентства

Ценные  бумаги агентства

(право аренды с выкупом) 

Застройщик (подрядная строительная организация или индивидуальный застройщик)

Заемщик

(кредит + собственные средства + субсидия)

 

Банк

Залог участка с возводимым домом 

Получение

ипотечного  кредита

Залог жилья (ипотека)

 

Право собственности

 

Деньги  за жилье

 

Рисунок 6. Схема ипотечного кредитования по Федеральной целевой

программе «Свой дом»

 

 

 

 

На  вторичном рынке (второй уровень  модели) происходит рефинансирование ипотечных кредитов с целью получения  инвестиций для кредитования новых  клиентов. Кредитор (банк) реализует  кредиты управляющему органу (ФАИЖК), который, в свою очередь, выпускает  ценные бумаги, обеспеченные залогом. Полученные от реализации инвестором ценных бумаг средства дают возможность для инвестирования новых ипотечных кредитов. Аналогичные схемы разработаны Правительством Москвы для реализации Московской ипотечной программы с учетом концепции развития ипотечного жилищного кредитования в городе. Основными принципами концепции являются следующие:

• учет опыта создания и функционирования ипотечного рынка в стране и за рубежом;
• адаптация к платежеспособному спросу москвичей и особенностям Московского рынка жилья;
• быстрая оборачиваемость средств кредиторов на рынке жилья и обеспечение процесса непрерывного рефинансирования ипотечных кредитов;
• создание инфраструктуры жилищной ипотеки.

Инфраструктура  Московской жилищной ипотеки представлена полным составом субъектов с указанием  движения денежных потоков, ценных бумаг  договорных отношений.

На  рисунке 7 представлена организационно-экономическая модель московской ипотеки, из которой исключены второстепенные субъекты (оценщики и страховщики), а также схема договорных отношений.

 

Целевые бюджетные средства и гарантии Правительства  Москвы

Московское  ипотечное агентство

Инвесторы

Облигации МИА

Средства  в уставной фонд МИА

Инвестиции

Денежные  средства

Продажа ипо-течного кредита

 

Банки

Ипотечный кредит

Продавец  жилья

Деньги  за жилье

Заемщики

Возврат кредита

Жилье

 

Рисунок 7. Модель Московской жилищной ипотеки

 

Анализируя  финансовые потоки московской модели можно отметить их полную идентичность с потоками предыдущей. Аналогичен и состав субъектов, которые выполняя сходные функции, отличаются только уровнем ипотечной программы, в которой они принимают участие.

В Самарской области разработан проект региональной модели ипотеки, который  может быть реализован усилиями Администрации  и Региональных законодательных  органов. По составу субъектов и  выполняемых ими функций (см. рисунок 8) эта модель во многом сходна с предыдущими.

Особенностью Самарской  модели является то, что она в  первую очередь ориентирована на население, как на инвестора. Привлекательность  ипотечных ценных бумаг обеспечивается не только гарантиями администрации  области, но и реальным залоговым  обеспечением. Такие бумаги, по мнению авторов проекта, способны конкурировать  по привлекательности со вкладами в Сбербанк РФ. Предлагаемая модель не требует прямого бюджетного финансирования.

Деньги за жилье

 

Ипотечный кредит

Денежные  средства

Инвестиции

 

Закладная

Инвесторы

Эмиссионная компания

Банк

Заемщик

Продавец

 жилья

Новое жилье

Возврат кредита

Закладные

Ценные  бумаги

Гарантия  Администрации Самарской области

 

Рисунок 8.  Проект модели Самарской жилищной ипотеки

 

 

Подводя итоги анализа рассмотренных  моделей следует отметить, что  в состав субъектов в них одинаков, а направление движения денежных средств от субъекта к субъекту, а следовательно, и их экономические функции в незначительной степени зависят от вида модели. Следовательно, рассмотренные выше модели можно представить в виде обобщенной организационно-экономической модели с ипотечным банком, приведенной на рисунке 9.

Рисунок 9.  Обобщенные экономические модели двухуровневых жилых ипотек