Ипотечное кредитование. 19

Содержание

Введение…………………………………………………………………..3

1. Сущность и особенности ипотечного кредитования……………….4

2. Основные этапы ипотечного кредитования…...……………..……..9

Заключение………………………………………………………………14

Список используемой литературы……………………………………..15

Введение.

Тема данного реферата – «Основные этапы ипотечного кредитования». Под ипотекой в общем смысле понимается залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой - помогает решать социальные и экономические проблемы. Поскольку ипотечное кредитование играет значительную роль в нашей сегодняшней жизни, то тема реферата является наиболее актуальной в настоящее время.

В рамках данной темы решаются следующие задачи:

- изучение сущности и  особенностей ипотеки;

- исследование этапов  ипотечного кредитования.

1 Сущность и  особенности ипотеки.

Часто под термином «ипотека»  подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное  значение — залог недвижимости как  способ обеспечения обязательств.

Согласно ст. 5 Закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее  недвижимое имущество:

— земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

 — предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

 — жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

 — дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского  назначения;

 — воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

Если речь идет об ипотеке  жилья, то предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

 -  иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

 -  быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

 -  быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

 -  иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим  требованиям:

 -  не находиться в аварийном состоянии;

 -  не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

 -  иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

 -  иметь металлические или железобетонные перекрытия;

 -  этажность здания не должна быть менее трех этажей.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и  срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом  ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в  договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным  для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и  подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной  регистрации учреждениями юстиции  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество по месту  нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки, в порядке, установленном  Федеральным законом о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возникает  с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет  заключен. Вследствие того, что законодательство допускает многократный последующий  залог уже обремененного ипотекой имущества, следует включать соответствующее  запретительное условие в каждый ипотечный договор.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или  иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в  части, предусмотренной договором  об ипотеке. Ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору  причитающихся ему процентов  за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

— в возмещение убытков  и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки  исполнения или иного ненадлежащего  исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

 — в виде процентов  за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обеспеченным ипотекой обязательством  либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического  лица проценты за пользование  чужими средствами сложно, так  как в судебном процессе необходимо  доказать, что гражданин имел  возможность для погашения долга,  но не возвратил имеющиеся  у него средства и использовал  их иначе, а таких практических  наработок еще нет);

 — в возмещение  судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания  на заложенное имущество;

 — в возмещение  расходов по реализации заложенного  имущества.

Если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту  их удовлетворения за счет заложенного  имущества. Отчуждение заложенного  имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может  обратить взыскание на заложенное имущество  для удовлетворения за счет этого  имущества своих требований, вызванных  неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой  или несвоевременной уплатой  суммы долга полностью или частично. Например, при нарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются  к залогу незавершенного строительства  недвижимого имущества, если оно  возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном  законодательством порядке.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями  недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта  залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

— стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально  уровню инфляции;

 — реальная опасность  потерять имущество (особенно  жилье при жилищном ипотечном  кредитовании) является хорошим  стимулом для исполнения должником  своих обязательств;

 — возможность использования  в качестве залога, если кредит  носит долгосрочный характер  и значителен по сумме, так  как недвижимость долговечна  и ее стоимость высока;

 — увеличение стоимости  недвижимости может с достаточной  достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании  в качестве залога, например, товаров  народного потребления. [1]

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.

Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Основными участниками системы  ипотечного кредитования являются:

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог  для обеспечения своего долга.

Залогодержатели – юридические  лица, выдающие кредиты под залог  недвижимого имущества. К ним  относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор  о предоставлении ипотечного кредита.

Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

• сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
• долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;
• ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
• закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

1. необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
2. долгосрочное отвлечение денежных средств;
3. большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок. [1, с.105-108]

С точки зрения отношения  сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

1. классический залог – имущество остается у залогодателя;
2. заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
3. твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 334–358) и Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. [5]

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений указанного Федерального закона. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству. [4]

Важно, что с введением  Закона «О залоге недвижимости» появилась  «закладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке - она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога. [6]

Создание действенной  системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться  недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату. [3, с. 94]

2 Основные этапы  ипотечного кредитования.

Выделяют следующие основные этапы ипотечного кредитования.

Предварительный этап подразумевает  разъяснение клиенту основных условий  кредитования, передачу списка документов для получения ссуды. На этом этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте.

На практике выработано отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%. В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 • Стоимость  объекта залога

Рекомендуемая величина отношения  платежей по кредиту к сумме доходов заемщика - не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 •  Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются  при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30-50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту. [1, с. 70]

Следующий этап - сбор и проверка информации о клиенте и о залоге. Цель этапа - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и прочее.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».

При оформлении заявления  на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего  обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика, документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы и другое. [1, с. 71]

На следующем этапе  «Оценка вероятности погашения  кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг - процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов. [2, с. 72]

Следующий этап - «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита. Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика. [1, с. 73]

На этапе «Заключение  кредитной сделки» оформляются  и заключаются следующие договоры:

-  договор купли-продажи  недвижимости;

-  кредитный договор;

-  договор ипотеки  (подлежит государственной регистрации);

-  договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется  кредит, заключается между заемщиком  и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны  предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется  кредит; размер уплачиваемых заемщиком  процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита  и процентов по нему; основания  для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов  по нему и др.

В договор об ипотеке стороны  включают:

-  предмет ипотеки; 

-  цену передаваемого  в ипотеку помещения;

-  существо основного  обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (предоставление кредитных  средств);

-  размер основного  обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (размер предоставляемого  кредита и размер процентов  за пользование денежными средствами);

-  срок исполнения  основного обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (срок, на который предоставляется  кредит);

-  указание на то, что  передаваемое в ипотеку имущество  находится в пользовании у  заемщика (он же залогодатель  по договору об ипотеке);

-  требования по страхованию  передаваемого в ипотеку имущества; 

-  основания обращения  взыскания на предмет ипотеки  и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать  кредитору и заемщику защиту их интересов  и возможность отстаивания своих  прав. В случае, если заемщик не в  состоянии возвратить кредитные  средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается  несколько, в соответствии с количеством  объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность  на вторичном рынке. Во многих странах  с рыночной экономикой функционирует  система государственного страхования  ипотечных кредитов, выдаваемых как  государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным  учреждением, ипотечный кредит и  объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет  право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому  целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную  или превышающую размер основного  долга с учетом процентов. Банк имеет  возможность проверять наличие  и состояние заложенного имущества  в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик  должен заключить с рекомендованной  кредитным учреждением страховой  компанией договор страхования  жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство  страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно  изучает представленные заемщиком  документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных  гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или  отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением  кредитных средств безналичным  путем согласно договорам купли-продажи  или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной  сделки» заключается в следующем:

-  осуществляется прием  платежей;

-  проверяется соответствие  фактических выплат графику платежей;

-  ведется бухгалтерский  учет операций;

-  рассчитываются и  перечисляются платежи по налогам  на недвижимость и страховке;

-  взимаются просроченные  платежи;

-  ведется работа с  проблемными кредитами:

-  переговоры, заключение  нового кредитного договора, изменение  условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение  взыскания на заложенное имущество  и т.п.;

-  ведется отчетность  по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки»  — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения  задолженности по кредиту, уплаты начисленных  процентов и штрафных санкций  ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем  не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение  долга кредитору (основной суммы  долга, процентов, штрафов, пеней и  т.д.), осуществление расходов по процедуре  обращения взыскания и продажи  предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик. [1, с. 74-75]

Заключение

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 334–358) и Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.