Контрольная работа по "Экономике". 312

     Задание 1. 

     Рассчитать  стоимость объекта недвижимости приобретенного с участием ипотечного кредита методом капитализации  дохода.

     Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 135 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит на 35 лет под 17 % с коэффициентом ипотечной задолженности — 80 %. Оценить   недвижимость,   если   требуемая   инвестором   ставка   дохода    на  собственный капитал  22    %.

     Аналитик     учитывает    следующие условия  погашения   ипотечного      кредита     и      способа      возмещения инвестированного капитала.

     А) Инвестор получает кредит с «шаровым»  платежом, предусматривающий в течение  срока кредитования уплату только процентов. Возмещение инвестированного капитала, а при досрочной продаже —  погашение остатка долга произойдет в момент перепродажи. Стоимость оцениваемого объекта не меняется.

     I) Коэффициент капитализации

     Rk = 0,20 *0,25 + 0,17 * 0,75 = 0,1775

     2) Стоимость недвижимости

     135:0,1775=760,563

     3) Сумма ипотечного кредита

     760,563 * 0,80 = 608,45

     4) Денежный поток при продаже в конце третьего года

     5)IRR = 20 %. 

     Б) Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга возвращается кредитору в момент перепродажи. Стоимость объекта за период владения уменьшается на сумму погашенного долга, возмещение инвестированного капитала осуществляется методом Инвуда по ставке, совпадающей с процентной ставкой по кредиту.

     1)Ипотечная постоянная 

     0,0103*17=0,1751

     2) Коэффициент капитализации

     0,25 * 0,20 + 0,75 * 0,1751 = 0,1831

     В том числе:

• ставка дохода—0,20;
• норма возврата — 0,0025

     3) Стоимость недвижимости

     135 : 0,1831= 737,30

     ИК = 737,30*0,8 = 589,84

     4) Остаток долга на конец третьего  года 589,84. Стоимость перепродажи

     163,10 + 589,84 = 752,94

     5) Денежный поток при перепродаже  объекта в конце третьего года 

     6) IRR = 20 %. 

     В) Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга погашается в момент перепродажи, через три года объект можно будет продать за 80 % первоначальной цены. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда и требуемой ставке дохода на инвестированный капитал. Для того чтобы избежать повторного счета, коэффициент капитализации, рассчитанный методом инвестиционной группы, следует уменьшить на заложенную в нем норму возврата капитала, величина которой зависит от срока кредитования, процентной ставки, периодичности погашения и коэффициента ипотечной задолженности. Затем к полученному результату прибавить норму возврата капитала, соответствующую конкретным условиям изменения стоимости объекта.

     I)       Ставка дохода на инвестированный капитал

     0,25 * 0,20 + 0,75 *(0,20 - 0,75* 12 *0,0002861) =0,198

     2) норма возврата инвестиционного капитала

     фактор  взноса и накопление фонда (колонка  №3—3 года);

     19,8 % = 0,2543;

     норма возврата при уменьшении стоимости  на 20 %

     0,2543 * 0,2  =  0,0508.

3. Коэффициент капитализации 0,203 + 0,0508= 0,2538
4. Стоимость недвижимости 135 / 0,2538 =531,94
5. Цена перепродажи 531,94 * 0,8 = 425,55
6. Денежный поток при перепродаже объекта через три года за 80% первоначальной цены.

     7) IRR= 20 %. 
 
 
 
 

     Задание 2 

     Определить      обоснованную      рыночную      стоимость недвижимости приобретенной  с помощью самоамортизирующегося кредита. Пример. Чистый операционный доход в ближайшие пять лет:

1. год- 165;
2. год - 305;
3. год - 505;
4. год - 805;
5. год-1005.

     Цена  перепродажи в конце 5 года — 1305.

     Ставка  дохода на собственный капитал инвестора — 20 %.

     Инвестор  получает в банке кредит в сумме 905 на 20 лет под 15 %. Долг, погашается ежегодно равными частями с начислением процента на остаток долга.

     1. Определение рыночной стоимости собственного капитала

     1) Составление графика погашения  кредита в течение анализируемого  периода и расчет расходов  по обслуживанию долга 

     2) Расчет суммы дисконтированных  денежных поступлений

     3) Расчет текущей стоимости выручки от перепродажи:

• Цена перепродажи 1305
• Остаток долга на конец 5 года 905 - 42,25*5 = 693,75
• Выручка от перепродажи 1305 - 693,75 = 611,25
• Текущая стоимость выручки от перепродажи

     611,25*0,4019 = 245,66.

     4) Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора

     245,66 +925,65 = 1171,31

     2. Оценка рыночной стоимости недвижимости

     1171,31 + 905 = 2076,31 

     Универсальность метода дисконтированных денежных потоков  позволяет его формализовать  на основе ряда допущений:

     — Чистый операционный доход в течение периода владения не меняется.

     — Инвестор  использует  ипотечный  самоамортизнрующийся  кредит  с ежемесячным погашением.

     Применение  традиционной техники ипотечно-инвестиционного  анализа позволяет оценивать  недвижимость как на основе стоимостных  показателей, так и без их участия, принимая во внимание   только   сумму   чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты. 

1. Традиционная  техника ипотечно-инвестиционного анализа

     Сн = ИК + (ЧОД – РОД) | PVA | ^ст.д +(с _{n/n  -} ик_n) | PV| ^ст.д 

     где Сн — стоимость недвижимости;

     ИК  — ипотечный кредит;

     ЧОД — чистый операционный доход;

     РОД — расходы по обслуживанию долга;

     С _n/n  — цена перепродажи в конце анализируемого периода;

     ИК _n  — остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

     PVA — фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента);

     PV — фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц);

     ст.д  — ставка дохода на собственный  капитал;

     п — анализируемый период.

     Задание 3 

     Определить  стоимость недвижимости на основе традиционной технологии ипотечно-инвестиционного анализа.

     Пример. Оценить недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 155. В конце десятого года объект можно будет продать за 1205. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 905 на 35 лет под 17 % с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал 20 %.

1. Ипотечная постоянная  0,01029*17=0,1749
2. Расходы по обслуживанию долга

     905*0,1749=158,28 

     3) Остаток долга на конец 10 года:

     - остаточный срок кредитования  после перепродажи 35 - 10 = 258 лет.

     - остаток долга на дату перепродажи  9,312* 90,8234  = 845,747

     4) текущая стоимость денежных поступлений (155 – 158,28) * 5,0867 = -16,68

     5) Текущая стоимость выручки от перепродажи (1205-845,747)* 0,2472 = 88,807

     6) Рыночная стоимость собственного капитала

     -16,68 + 88,807 = 72,127

     7) Стоимость недвижимости

     72,127 + 905=977,127 

     2.    Оценка   недвижимости,    обремененной   ранее   полученным   ипотечным кредитом

     Сн = ИК + (ЧОД – РОД) | PVA | ^ст.д +(с _{n/n  -} ик_n) | PVA | ^ст.д

     где ИКо — остаток долга на дату оценки;

     ИКn — остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки. 

     Задание 4 

     Определить стоимость недвижимости с обременением, Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты оценки.

     1) Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки

     9,312 * 96,02 = 894,132

     2) Остаток задолженности на дату перепродажи:

     — Остаточный срок кредитования после перепродажи

     35-3-10= 22 года

     — Остаток долга на дату перепродажи

     9,312 * 86,9584 = 809,76

     3) Рыночная стоимость собственного  капитала

     (155 – 158,28) * 5,0867 + (1205-809,76)* 0,2472 = 81,02

     4)стоимость  недвижимости 

     81,02 + 894,132 = 975,152 

     Задание 5

     Определить  стоимость недвижимости на основе ограниченной информации.

     Пример. Оценить недвижимость, годовой чистый операционный доход которой в  течение 10 лет составит 1005. Коэффициент ипотечной задолженности 75 %. Кредит выдан на 20 лет под 18 % с ежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на 25 %. Ставка дохода инвестора 20 %.

     Подставим информацию об условиях кредитования в трансформированную формулу

     Сн = 0,75Сн + (1005 – 0,75Сн (0,1518)*(3,4121 + Сн(1 – 0,25) – 0,75 Сн ( 0,117*67,9821) * 0,649 = 9149

Список  использованной литературы 

1. Федеральный  закон № 102 - ФЗ "Об ипотеке  (залоге недвижимости)" от 16.07.987/ Сборник законодательных актов. 2009. № 24.

2. Ипотечно-инвестиционный  анализ / под ред. В. Е. Есипова. - М.: ЮНИ-ТИ, 2008.

3. Кудрявцев В. А. Основы организации ипотечного кредитования: учеб. пособие / В. А. Кудрявцев - М : Высшая школа, 2008.
4. Довдиенко И. В. Ипотека: учебно-практич. пособие / И. В. Довдиенко. -М., 2002.

5. Иванов В. В. Ипотечное кредитование/В. В. Иванов. - М., 2001.