Контрольная работа по «Экономике недвижимости». 3

Контрольная работа по «Экономике недвижимости»

Вариант № 5

Задание 1. Дайте  определение следующим терминам:

     а) сервитут;

     б) выморочное право;

     в) аукцион;

     г) конкурс;

     д) тендер.

Задание 2. Недвижимое имущество и недвижимая собственность.

     Необходимо  раскрыть следующие вопросы:

     2.1. Недвижимое имущество и его  составляющие.

     2.2. Основные признаки и свойства (характеристика) недвижимости.

     2.3. Права на недвижимость. Недвижимая собственность. Правомочия собственника (владения, пользование, распоряжение).

     2.4. Недвижимость как экономический  актив. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Задание 1. Дайте определение  следующим терминам:

     а) сервитут - от лат. servitus - обязанность, обязательство, повинность. Установленное законом или предусмотренное договором право ограниченного пользования чужим земельным участком и строениями со стороны лиц, не являющихся их собственниками, но вынужденных прибегать к такому пользованию вследствие объективных обстоятельств. Административный сервитут проявляется в праве государственных органов прокладывать общественные дороги, линии связи, электропередачи, газопроводы на территориях, принадлежащих другим собственникам. В некоторых случаях сервитут могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а тж. других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитут не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут не является самостоятельным вещным правом, поэтому не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

     б) выморочное право - по федеральному закону - переход земли (имущества) государству в обход наследников владельца или по его объявлению вне закона.

     Наследственное  имущество признается выморочным, если нет наследников ни по завещанию, ни по закону, либо никто из наследников  не имеет права наследовать, либо все наследники отстранены от наследования, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (ст. 1151 ГК РФ).

        Таким образом, имущество становится  выморочным, если полностью отсутствуют  наследники, как по закону, так  и по завещанию, либо никто  из наследников по тем или  иным основаниям не может принять  наследство.

        Выморочным может быть как  имущество в целом, так и  часть наследственного имущества  в случае, когда наследников по  закону нет, а завещание касается  только отдельной части имущества.  Следовательно, выморочным будет  признаваться часть имущества,  не охваченная завещанием.

     в) аукцион - от лат. auctio - продажа с публичного торга. 

     Публичный торг для продажи движимого (акции, облигации и другие ценные бумаги) и недвижимого (земельные участки, здания, оборудование, жилые дома и пр.) имущества, товаров, обладающих индивидуальными свойствами, под руководством специального лица (аукциониста); проходящий в заранее установленное время в определенном месте, при котором товары (или их образцы) предварительно выставляются для осмотра и считаются проданными тому покупателю, который предложил наивысшую цену. Общее условие всех аукционов - отсутствие ответственности продавца за качество выставленного для осмотра товара. Товар на аукционе продается единичными образцами или партиями (латами). В процессе торга аукционист объявляет присутствующим потенциальным покупателям (аукционерам) о продаваемом товаре и его начальной стартовой цене. Затем аукционеры поочередно объявляют, называют повышающуюся цену, по которой они готовы купить товар Торг продолжается до тех пор, пока не будет названа наивысшая цена. Это т.н. «английский» аукцион.

       При «голландском» аукционе торг начинается с очень высокой цены и ведется с ее понижением, пока не найдется покупатель, согласный купить товар по объявленной цене.

     Аукционная  продажа может быть добровольной, организованной самими продавцом либо осуществляемой им через специальную  организацию, а также принудительной, организованной для реализации имущества должника.

     Двойной аукцион - форма проведения торга, в котором конкурируют и продавцы, и покупатели, а цена устанавливается на уровне равновесия спроса и предложения, когда число продавцов по этой цене равно числу покупателей.

     Закрытый  аукцион, аукцион «втемную» - на котором все покупатели предлагают цены одновременно, обычно в виде письменных заявок, и товар продается тому, чья цена окажется выше, или покупается у того, кто запросил за свой товар самую низкую цену.

     Вексельный  аукцион - распродажа краткосрочных казначейских векселей, осуществляемая по графику. Распродажа осуществляется на основе заявок, которые подают желающие приобрести казначейские векселя. Чековый аукцион - способ приватизации в России, к которому допускались юридические и физические лица, внесшие порядка 10 % от начальной цены объекта.

     Специализированные  чековые аукционы на межрегиональном уровне проводились на ведущих фондовых и товарных биржах.

     Международные аукционы организуются специальными фирмами в крупных торговых центрах.

     г) конкурс - имеет несколько значений.  

     1. Соревнование с целью выявить  из числа представленных наиболее  достойных участников или наилучшие  работы.      2. Метод подбора кадров на определенные должности в соответствии с решением коллегиального органа (например, ученого совета, конкурсной (государственной конкурсной) комиссии и др., решение которого об избрании на должность одного из участников конкурса  обязательно для администрации.

     д) тендер – от англ. tender от tend – обслуживать.

     1) заявка, оферта, письменное предложение;

     2) извещение о намерении поставить  товар по срочному контракту;

     3) форма предложения облигаций  или казначейских векселей на  рынке;

     4) приглашение поставщикам на конкурсной  основе предложить товар или  оборудование, оказать услуги определенного  качества на основе разработанных  устроителями торгов условий;

     5) конкурентные торги открытого  типа (открытый Т.) или закрытые, для  ограниченного числа участников (закрытый Т.), конкурсная форма  размещения заказа;

     6) цена на товар, предложенная  его производителем, исхода из  уровня цен, предлагаемых его  конкурентам;

     7) интернациональные конкурсы на  право получения заказов, связанных  с поставкой оборудования, строительством  объектов, выполнением инжиниринговых  услуг в разных странах. Условия  таких конкурсов объявляются  заранее;

     8) запрос о возможности и условиях  ремонта судна, направляемый судоремонтным  фирмам. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задание 2. Недвижимое имущество  и недвижимая собственность.

     2.1. Недвижимое имущество  и его составляющие.

     Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 130) - определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

     По  происхождению различают объекты  недвижимости:

     • созданные природой без участия  человека;

     • являющиеся результатом труда человека;

     • созданные трудом человека, но связанные  с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

     Объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.       Естественной основой и первой составной частью любого объекта недвижимости является земля. Собственно, именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. На одном и том же участке земли можно построить разные по архитектуре, используемым материалам и назначению здания. Но одно изменить невозможно - привязанность их к определенному месту на земной поверхности.

     Местоположение  недвижимости - главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая  влияние на такие экономические  параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Отсюда ясно, что местоположение - вовсе не только и не столько  географическая, сколько экономическая  характеристика недвижимости.     Вторая составляющая недвижимости - усовершенствования (улучшения) земли: под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.      Внесение улучшений - чрезвычайно важный фактор, прямо влияющий на природу недвижимости. Участок земли с усовершенствованиями - это уже иной объект недвижимости, чем необработанный участок земли. Очевидно, что это должно быть отражено и в цене объекта.

     Третья  составляющая недвижимости - принадлежности: под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.  Вопрос о том, является ли та или иная вещь принадлежностью недвижимости, также имеет важное практическое значение при операциях с недвижимостью. Так, если вещь, даже являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимости, не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещений), то это дает полное право продавцу отделить ее и из элемента недвижимости превратить во вполне «движимое» имущество. Поэтому одно из важных условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлежностями.

     Наличие (отсутствие) принадлежностей является фактором, влияющим на ценность объекта  недвижимости. Описание объекта недвижимости должно содержать указание на его  принадлежности.

     Объект недвижимости, включающий в себя не только землю, но и улучшения, является продуктом взаимодействия всех факторов производства, каждый из которых вносит свой вклад в ценность этого объекта.

     2.2. Основные признаки и свойства (характеристика) недвижимости.

     К основным признакам недвижимости относятся  следующие.

     1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

     2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости.

     3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

     Кроме основных признаков недвижимости, можно  выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

     Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

     Недвижимость  обладает рядом свойств (характеристик).

     1. Полезность. Объекты недвижимого имущества должны максимально удовлетворять потребности собственника в производственной площади или в жилой, в экологичности или комфортности помещения в данном месте или в течение определенного периода времени.

     2. Фундаментальность. При обычных условиях недвижимость невозможно потерять, сломать или похитить.

     3. Долговечность. В зависимости от строительного материала основных конструкций (стен, фундаментов, перекрытий) объекты недвижимости разделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Так как предприятия являются имущественными комплексами, то они обычно всегда создаются на бессрочный период.

     4. Стационарность. Объекты недвижимости тесно связаны с землей, их перемещение нереально без нанесения рассматриваемому объекту определенного ущерба. Если землю рассматривать как товар, то можно сказать, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой.

     5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости уникален и обладает индивидуальными (определенными) свойствами, которые присущи только этому объекту и отличают его от других объектов недвижимости.

     6. Управляемость. Любой (каждый) объект недвижимости, который приносит прибыль, требует управления. Управление недвижимостью - это проведение ремонта, профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль над поступлением платежей и т. д.

     7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Это объясняется тем, что объект недвижимости - часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

     8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за дефицита недвижимости и прочих факторов.

     9. Ликвидность. На рынке недвижимости низкая ликвидность товара способствует высокому уровню издержек у продавца и покупателя, формирующихся в условиях осуществления сделки.

     2.3. Права на недвижимость. Недвижимая собственность. Правомочия собственника (владение, пользование, распоряжение).

     Ведущая роль земли в составе недвижимого  имущества обусловливает необходимость  выделения недвижимого имущества  в категорию особого рода вещей. Эта необходимость вытекает из особой роли земли как экономического ресурса  в хозяйственной жизни общества: земля (недвижимость) является необходимым  условием всякой экономической и  социальной деятельности, выступает  в качестве той пространственной основы, на которой разворачивается  вся жизнь общества.

     В РФ вся недвижимость имеет следующие  основные виды собственности:

     - государственная (муниципальная);

     - частная.

     Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических  отношений между гражданами РФ, при  которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

     При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

     - объекты недвижимости народнохозяйственного  значения (например, сооружения, причисленные  к памятникам архитектуры и  искусства);

     - на уровне того или иного  национального образования;

     - областная или краевая собственность  объектов недвижимости (она, как  правило, носит коммунальный характер);

     - объекты недвижимости, находящиеся  в собственности определенного  города, района или даже села.

     Объекты недвижимости могут находиться как  на праве хозяйственного ведения, так  и на праве оперативного управления.

     Способы приобретения права собственности  принято делить на первоначальные и производные.

     Первоначальные - это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом. Основной первоначальный способ приобретения прав - это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

     Производные способы приобретения прав - это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного правообладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

     Приобретение  права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит обязанность уплаты налога.

     Следует различать экономическое понятие  «недвижимость» и юридическое - «недвижимая собственность». Термин - недвижимость - означает землю и постройки на ней; недвижимая собственность кроме земли и построек включает и все соответствующие юридические права.

     Отсюда, недвижимость - это земля, ее недра, здания и сооружения, благоустройство территории; включает все объекты, постоянно связанные с землей.

     Недвижимая  собственность - это интересы, польза и права связанные с владением объектом недвижимости (право владения, пользования, распоряжения). Включают не только земную поверхность, недра под ней, воздушное пространство над ней, но и соответствующие права, которыми могут владеть различные люди. Таким образом, недвижимая собственность включает физически осязаемые элементы: земля + улучшения и пакет юридических прав.

     С недвижимостью тесно связано  понятие собственности. Термин «собственность»  означает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица.

     Собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между различными лицами. Возникновение права собственности происходит по основаниям, предусмотренным законом. К их числу относятся, например: договор о приватизации, заключение договора о переходе (передаче) имущества в собственность, переход имущества между гражданами в порядке наследования.

     В соответствии с ГК (часть 1, ст. 131, п.1): «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном учреждении юстиции».

     Право собственности определяет отношение  физических и юридических лиц к недвижимости - как к своей, так и к чужой. Закон устанавливает правомочия на недвижимости путем установления традиционной для русского гражданского права «триады» прав: владения, пользования и распоряжения.

     Право владения означает определенную законом возможность физического контроля над объектом, обладания недвижимостью (иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, числить на балансе и т.д.). При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами недвижимых вещей могут быть лица владеющие имуществом по договору, например, в силу соглашения об аренде, либо по иным основаниям, к примеру, в результате предоставления права пожизненного пользования.

     Право пользования представляет собой основанную на законе возможность жилищного, хозяйственного, коммерческого либо иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочиями владения, поскольку по общему правилу, пользоваться имуществом, можно только владея им. Как правило, использование недвижимости носит строго целевой характер. Например, жилые помещения могут использоваться только для проживания.

     Право распоряжения означает возможность совершать действия, определяющие юридическое положение недвижимости, путем изменения его принадлежности, состояния или назначения, отчуждения, развития (реконструкции) и т.д. в пределах оговоренных законодательством или иными правовыми актами. Собственник может распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью через такие гражданско-правовые акты как куплю-продажу, мену, дарение, обмен, завещание и залог.

     У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных  правомочия.

     Но  порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т.е. опирающемуся на определенное юридическое основание - титул) владельцу объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе, с его согласия, сдать недвижимое имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т.е. в известных рамках распорядиться им.

     Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и  распоряжения принадлежащим ему  недвижимым имуществом, оставаясь его собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

     2.4. Недвижимость как  экономический актив.

     Недвижимость  обладает повышенной экономической  ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для  длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

     Недвижимое  имущество как экономический  ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и на деятельность рыночных механизмов на этом рынке.

     С точки зрения экономики, объект недвижимости можно рассматривать как благо  и как источник дохода. В качестве источника дохода земля - основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости).

     Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

     Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, чей бизнес не базируется на операциях с недвижимостью.

     Объекты недвижимости могут выступать как  предмет специализации организации, предмет ее деловой активности, основной источник доходов.