Контрольная работа по "Гражданскому праву". 296

1. Понятие и признаки  договора ренты

Одно из существенных новшеств современного российского законодательства - рента. Рента представляет собой  вид регулярного дохода, не требующий  от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика  имуществе.

Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных  с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которая обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью  размера ренты в силу длительности рентных платежей. Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами  которых выступают плательщик ренты  и получатель ренты Белов В.А. Гражданское право. Общая и Особенная  части. М.: НОРМА, 2004. С. 185..

Согласно ст. 583 ГК РФ рента - это периодические платежи, которые  плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество.

Договор ренты - двусторонне  обязывающий, реальный и возмездный. Договор ренты подлежит обязательному  нотариальному удостоверению. Под  выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе  и деньги. В соответствии со ст. 584 ГК РФ рентные договоры, согласно которым  под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной  регистрации.

Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением  права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или  предоставлением плательщиком ренты  другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость  всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных  размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК РФ). С 1 января 2009 г. МРОТ составляет 4330 руб.

ГК РФ выделяет три разновидности  единого по своей сути рентного договора - постоянную ренту, пожизненную ренту  и пожизненное содержание с иждивением Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2. - 4 - е изд., перераб. и доп. / Е. Ю. Валявина, И. В. Елисеев [и др.] отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2006. С. 139. . Однако в научной литературе встречается мнение, что пожизненное содержание с иждивением - не самостоятельный договор ренты, а вид пожизненной ренты Гражданское право / Под ред. М. Б. Смоленский. Ростов н/Дону: Феникс, 2004. С. 107; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации с постатейными материалами. Части первая - третья / Под ред. Е. Л. Забарчука. М.: Изд-во «Экзамен», 2006. С. 508. .

Постоянную ренту могут  получать граждане и некоммерческие организации, право на получение  постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке  правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Так как договор ренты  относится к группе договоров, предусматривающих  отчуждение имущества, то по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако это самостоятельный  тип договора.

От дарения его резко  отличает возмездность отчуждения.

Основное же отличие от купли-продажи и мены заключается  в характере встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты  в обмен на отчуждаемое имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определенную денежную сумму (цену), равно как  и по договору мены взаимное отчуждение товаров осуществляется за определенное, заранее оцененное сторонами  возмещение. По договору же ренты общий  объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать  ренту действует на срок жизни  получателя ренты. С этой точки зрения договоры ренты являются рисковыми, т.к. вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит  встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное  Гражданское право: В 2-х т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Издательство БЕК, 2003. 288..

Гражданский кодекс РФ также  уделяет внимание разграничению  договора купли-продажи, дарения и  ренты. Так, в соответствии с п. 2 ст. 585, «в случае, когда договором ренты  предусматривается передача имущества  за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила  о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в  случае, когда такое имущество  передается бесплатно, - правила о  договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты».

В связи с изложенным, следует  отметить необходимость соблюдения требований ст. 556 ГК РФ о передаче имущества  при заключении договора ренты с  оплатой передаваемого имущества. Нормами, регулирующими договор  дарения, составления документа  о передаче имущества не предусмотрено.

Существенное условие  договора ренты любого вида - условие  о денежном размере ренты (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597, п. 2 ст. 602 ГК РФ). Если под  выплату ренты отчуждается движимое имущество, то существенным условием договора является условие, устанавливающее  обязанность плательщика ренты  предоставить обеспечение исполнения его обязательств, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности  за их неисполнение, либо ненадлежащее исполнение.

Хотя выплата ренты, т.е. передача денежных средств или предоставление содержания в иной форме, несомненно, представляет собой имущественное  предоставление со стороны плательщика  ренты, в силу чего договор ренты  следует отнести к возмездным, выплата ренты - это не плата за передаваемое имущество. Такой вывод  следует из п. 1 ст. 585 ГК РФ, где установлено, что отчуждаемое под выплату  ренты имущество может быть передано получателем ренты в собственность  плательщика ренты за плату или  бесплатно. Поэтому сумма рентных  платежей не является ни ценой, ни иным эквивалентом передаваемого имущества.

Если договор ренты  не содержит специального указания об уплате цены за передаваемое имущество, оно считается переданным бесплатно, и в этом случае к отношениям сторон по передаче имущества субсидиарно применяются правила гл. 32 ГК РФ о договоре дарения. Если же договором ренты предусматривается передача имущества за плату, то к отношениям сторон по передаче и оплате имущества субсидиарно применяются правила гл. 30 ГК о договоре купли-продажи (п. 2 ст. 585 ГК). При этом следует заметить, что субсидиарное применение правил о дарении или купле-продаже допускается, если такое применение не противоречит правилам посвященной договору ренты гл. 33 ГК РФ и существу этого договора.

Если под выплату ренты  передается недвижимая вещь (земельный  участок, здание, сооружение, предприятие  и т.п.), то обязанность по выплате  ренты оказывается обременением такой вещи (п. 1 ст. 586 ГК РФ). В случае отчуждения такой недвижимой вещи плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя  имущества, который приобретает  статус нового плательщика ренты. Однако прежний плательщик ренты не выбывает полностью из правоотношений с получателем  ренты, а оказывается, по общему правилу  п. 2 ст. 586 ГК, субсидиарно с новым плательщиком ответственным по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Альтернативой субсидиарной ответственности прежнего плательщика ренты является лишь его солидарная с новым плательщиком ответственность, если это специально предусмотрено законом или договором ренты Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М.: «Проспект», 2005. С. 305. .

Итак, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность  имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств  на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). При этом можно установить обязанность по выплате ренты  бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная  рента). Последняя может быть установлена  на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Права и обязанности сторон по договору ренты определяются в  зависимости от вида договора ренты  и его субъектного состава. Сторонами  договора ренты являются плательщики  и получатели.

В определении рассматриваемого договора, равно как и в других статьях § 1 гл. 33 ГК ("Общие положения  о ренте и пожизненном содержании с иждивением"), отсутствуют какие-либо указания, ограничивающие участие в  данном договоре отдельных субъектов  гражданского права. Такие ограничения  установлены применительно к  отдельным видам (подвидам) договора ренты. При этом все подобные ограничения  относятся только к одной стороне - получателю ренты. Что же касается плательщиков ренты, то в этом случае, как отмечал С.А. Хохлов, "таковыми могут ФАКТИЧЕСКИ стать любые граждане, коммерческие или некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова) М.: "МЦФЭР", 1996. С. 320.

Правда, в литературе иногда высказывается и иная точка зрения, в силу которой возможности выступления  определенного субъекта на стороне  плательщика ренты могут препятствовать и обстоятельства фактического характера. Так, по мнению З.И. Цыбуленко, "плательщиком ренты имеют право выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации - юридические лица, у которых имеется заинтересованность в необходимости приобретения имущества у получателя ренты и имеются экономические возможности обязываться по такого рода договорам" Цыбуленко З.И. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. N 6. С. 12..

Между тем, если учесть, что  в заключении любого договора реализуется  правоспособность лица, на объем которой  не могут оказать влияние ни наличие  интереса к приобретению определенного  имущества, ни обстоятельства, именуемые "экономическими возможностями", то такого рода ограничения не имеют, очевидно, правовой силы. А это означает, что оспаривать договор ренты  по указанным обстоятельствам (отсутствие определенного интереса или экономических  возможностей исполнения договора) как  соответствующая сторона, так и  ее контрагент не вправе. В частности, экономические возможности могут  иметь значение лишь для другой стадии - прекращения договора.

Риски из заключения договора ренты можно свести в следующее  основание - риск признания сделки недействительной. Прежде всего необходимо устранить  риски признания заключенного договора недействительным. Для этого необходимо позаботиться о том, чтобы были устранены  всякие сомнения в дееспособности стороны  по договору, наличии ее воли к заключению договора, а также следует совершить  договор в установленной законом  форме, в противном случае, если названные  обстоятельства будут иметь место, нет никаких сомнений в том, что  суд признает такой договор недействительным.

Договор должен быть заключен с управомоченным лицом. Во-первых, необходимо избегать по возможности заключения сделки с представителем по доверенности (лишнее юридически значимое звено - дополнительная возможность для уничтожения всей юридической конструкции), во-вторых, необходимо убедиться в том, что имущество принадлежит на праве собственности будущему получателю ренты, приобретено в собственность законным путем, отсутствуют обременения имущества (залог, арест и т.п.).

Договор должен быть заключен с лицом, за которым законом признается возможность совершать такие  сделки, т.е. данное лицо не должно быть недееспособным или ограниченным в  дееспособности (в силу признания  его таковым судом). Кроме того, если лицо состоит на учете с диагнозом  психическое заболевание или  ему оказывалась медицинская  помощь в психиатрических и психоневрологических учреждениях в связи с соответствующим  заболеванием, то можно предупредить сторону, желающую заключить договор, что велика вероятность признания  такой сделки в будущем недействительной ^{Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Алеаторный характер договора ренты // Юрист. 2009. N 10. С. 30 - 34.}.

2. Договор постоянной ренты

Уже самое различие в названии обоих видов ренты - "постоянная" и "пожизненная" дает возможность  предопределить специфику установленного для каждого из них правового  режима.

Прежде всего это относится  к субъектному составу договора. Указание на "постоянный" характер ренты позволяет допустить участие  в договоре на стороне получателей  ренты не только граждан. Постоянная рента - единственный вид ренты, в  которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента - использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми.

При всем этом постоянная рента  как разновидность ренты сохраняет  основные черты последней - ее некоммерческий характер. Поскольку, это уже отмечалось ранее, рента не является прибылью, которая как таковая имманентна предпринимательской деятельности (см. п. 1 ст. 2 ГК), она, по справедливому замечанию С.А. Хохлова, "не должна превращать коммерческую организацию - получателя постоянной ренты в рантье" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова) М.: "МЦФЭР", 1996. С. 320.. По этой причине на стороне получателей такой ренты вправе выступать именно некоммерческие организации. Кроме того, возможность участия их в названной роли зависит от того, нет ли здесь противоречия, помимо закона, их правоспособности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций - специальная, а это означает возможность иметь такие гражданские права и нести такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49 ГК). При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых в силу ст. 2 Федерального закона "О некоммерческих организациях", а равно и специальные цели, определенные тем же Законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.

Пункт 1 ст. 589 ГК, закрепивший  соответствующее положение, тем  самым заранее исключил, например, возможность получения ренты  учреждением, созданным собственником  для осуществления управленческой деятельности. И напротив, нет препятствий  для того, чтобы получателем постоянной ренты оказалось такое учреждение, как больница или иная социально - культурная организация.

По этой же причине допускается, если иное не предусмотрено законом  или договором, переход к другому  лицу принадлежащих получателю прав на получение постоянной ренты. ГК (п. 2 ст. 589) называет в качестве оснований  для такого перехода прежде всего  обычную уступку требования, а  также либо наследование - для граждан, либо правопреемство при реорганизации - для юридических лиц. Все эти  ситуации объединяет отсутствие необходимости  получать согласие кредитора - плательщика  на переход прав. Единственным ограничением для перехода соответствующих прав служит то, что и на цессионария  распространяются правила, которые  определяют, кто может стать получателем  ренты. По указанной причине не вправе быть цессионарием в подобном случае, в частности, коммерческая организация.

Особое регулирование  круга возможных плательщиков постоянной ренты в ГК отсутствует. Это означает, что какие-либо ограничения в  субъектном составе могут появляться лишь постольку, поскольку такое  участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты  правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной  правоспособностью).

Постоянная рента всегда выражается в деньгах. При этом существует презумпция в пользу того, что и  выплачиваться такая рента должна подобным образом. И только в случаях, предусмотренных договором, допускается  выплата ренты натурой, к тому же в любой форме: предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Однако при этом действует  правило, по которому стоимость натуральной  выплаты должна быть эквивалентна указанной  в договоре денежной сумме ренты (ст. 590 ГК).

Хотя постоянная рента  и не носит коммерческого характера, некоторые особенности, характерные  для коммерческих отношений, оказываются  присущими и данному договору.

Прежде всего это выражается в том, что законодатель равно  относится к обоим контрагентам, не считая по указанной причине получателя подобной ренты более слабой, нуждающейся  тем самым в особой защите стороной. Отмеченная тенденция проявляется, в частности, при решении вопросов об индексации выплачиваемой ренты. Денежный размер последней увеличивается  пропорционально росту установленного законом минимального размера оплаты труда. Однако важно отметить, что  включено такое правило в ГК применительно  к постоянной ренте лишь в виде нормы диспозитивной и таким  образом сторонам предоставляется  возможность расширить либо сузить пределы индексации или вообще отказаться от нее (п. 2 ст. 590 ГК).

Другой пример, связанный  с той же тенденцией, относится  к решению вопроса о риске  случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного  под выплату ренты. Несмотря на то что собственником этого имущества  признается плательщик ренты и, следовательно, по общим правилам (в частности, имеется  в виду ст. 211 ГК) риск, о котором  идет речь, предполагается лежащим  на плательщике как на собственнике, при постоянной ренте риск перелагается в значительной мере на получателя. Имеется в виду, что при случайной гибели или случайном повреждении имущества, полученного за плату под выплату ренты, плательщик может потребовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Но тот же риск несет плательщик ренты, если он получил имущество безвозмездно.

Особенности постоянной ренты  проявляются и в решении вопроса  о сроках ее выплаты. Поскольку такая  рента не предназначена непосредственно  для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, установлен достаточно длительный срок ее выплаты - ежеквартально (ст. 591 ГК).

Предоставляя каждой из сторон право расторжения договора путем  выкупа постоянной ренты, ГК, хотя это  и не свойственно в целом данному  виду ренты, обеспечивает приоритетную защиту интересов плательщика. Прежде всего это выразилось в том, что  последний наделен указанным  правом во всех случаях. Защита его  интересов в данном отношении  идет так далеко, что условие договора, которым плательщик отказывается от выкупа ренты, признается ничтожным. Кодекс (ст. 592) ограничивается лишь установлением  определенного порядка осуществления  соответствующего права на выкуп  плательщиком ренты. Пожелавший ее выкупить должен письменно уведомить получателя ренты за три месяца до фактического прекращения выплаты, если только договором  не предусмотрен для этого более  длительный срок. В виде общего правила  обязательство по поводу выплаты  ренты прекращается лишь с момента  полной выплаты плательщиком выкупной суммы, с тем, однако, что стороны  получают возможность предусмотреть  в договоре и иное: например, обусловить прекращение рентного обязательства  выплатой определенной части выкупной суммы, имея в виду последующую доплату  в определенный срок. Защищая на этот раз интересы получателя ренты, законодатель устанавливает, что плательщик не может осуществлять принадлежащее  ему право выкупа ренты при  жизни ее получателя либо в течение  иного срока, который не превышает 30 лет с момента заключения договора. Однако заслуживает внимания то, что  подобная гарантия получателя ренты  предусмотрена нормой, которая является лишь факультативной (п. 3 ст. 592 ГК). Таким  образом, привести эту норму в  действие можно, лишь включив соответствующее  условие в договор.

В отличие от плательщика  получатель ренты вправе осуществить  ее выкуп только при наличии обстоятельств, указанных в ст. 593 ГК. К их числу  относятся:

а) просрочка выплаты ренты  более чем на один год. Стороны, однако, вправе и в этом случае предусмотреть  в договоре иной, более короткий или более длительный срок;

б) нарушение плательщиком при выплате ренты в виде денежной суммы или иного движимого  имущества закрепленного в договоре условия, которое устанавливает  обязанность предоставить обеспечение  выплаты ренты или страхование  в пользу получателя риска своей  ответственности за неисполнение или  ненадлежащее исполнение обязанности  выплачивать ренту;

в) признание плательщика  неплатежеспособным (такое признание  исходит от самой стороны, а в  случае спора определяется судом) либо возникновение иных обстоятельств, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться  плательщиком в установленные договором  сроки и размере;

г) переданное под выплату  ренты недвижимое имущество поступило  в общую собственность или  разделено между несколькими  лицами (примером может служить внесение полученного плательщиком имущества  в качестве вклада в простое товарищество, выделение или разделение юридического лица - плательщика ренты и др.).

Приведенный перечень (за исключением  указанного в п. "а") предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо  указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит  ли требование о выкупе от плательщика  ренты или от ее получателя.

Сторонам предоставляется  возможность заранее в самом  договоре указать цену выкупа ренты. И только для случая, когда стороны  не воспользуются этим правом, вступает в действие порядок, предусмотренный  Кодексом. С учетом того, было ли передано имущество плательщику за плату  или безвозмездно, в ГК приведены  два разных варианта. При первом (возмездная передача) для выкупа достаточно уплатить цену, которая соответствует  годовой сумме подлежащей выплате  ренты. При втором (безвозмездная  передача имущества плательщика), с  учетом того что плательщик ренты  остается собственником имущества, переданного безвозмездно, условия выкупа ужесточаются. А именно, в выкупную сумму включают помимо годового размера рентных платежей также и цену переданного имущества, определенную с учетом правил, установленных п. 3 ст. 424 ГК Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.. Следовательно, в этой части оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

3. Договор пожизненной  ренты

Принципиальная особенность  рассматриваемого договора состоит  прежде всего в определении периода  его действия. Таковым является время  жизни получателя ренты. В роли последнего может выступать как сторона  в договоре, передающая имущество, так  и любой иной назначенный ею гражданин. В последнем случае договор ренты  превращается в договор в пользу третьего лица. Это означает, что  указанный в договоре выгодоприобретатель вправе потребовать исполнения обязательства стороной по выплате ему ренты. Для того чтобы у третьего лица возникло такое право, оно в соответствии с п. 2 ст. 430 ГК должно сообщить о намерении им воспользоваться плательщику ренты, и с момента выражения этого намерения соответствующее право считается возникшим.

В отличие от постоянной ренты, право на которую может быть в  принципе отчуждено в общем, установленном  ГК порядке - имеется в виду применение правил о переходе прав в порядке  их уступки (см. ст. 382 - 390 ГК) или реорганизации  юридического лица (см. ст. 57 и 58 ГК), а  также о наследовании, - во всех этих случаях права на получение пожизненной  ренты не переходят к другому  лицу. Это не исключает того, что  передающее имущество под выплату  ренты лицо может назначить выплату  ренты на период жизни другого  указанного им лица (ст. 596 ГК). Однако и  в этом случае договор продолжает связывать плательщика ренты  с тем, кто заключал с ним договор  ренты.

Если назначенное выгодоприобретателем третье лицо к моменту заключения договора уже умерло, договор признается ничтожным. Сущность приведенной нормы выражена в правиле: договор пожизненной ренты под страхом недействительности должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Такая норма (п. 3 ст. 596 ГК) соответствует п. 1 ст. 166 ГК, т.е. сделка признается недействительной по основаниям, установленным Кодексом.

Обязательство выплаты пожизненной  ренты в силу указанных и ряда иных особенностей носит, таким образом, личный характер.

Между тем первая "особенность" вообще выходит за пределы присущих цивилистике правовых категорий. Вторая же, с одной стороны, не основана на законе, а с другой стороны, непременно личное исполнение сделки из характера  договора не вытекает, значит, оснований  для применения п. 4 ст. 182 ГК нет.

Особый порядок действует  в случаях, при которых договором  предусмотрена пожизненная рента  в пользу нескольких физических лиц. Тогда возникает ситуация, близкая  той, что предусмотрена ст. 321 ГК в  варианте "множественности лиц  на стороне кредитора".

При отсутствии иного указания в договоре доли каждого из таких  получателей (сокредиторов) предполагаются равными. Смерть кого-либо из них, в  случае отсутствия иных условий в  договоре, влечет за собой то, что  вся подлежавшая уплате плательщиком умершему рента распределяется между  остальными получателями (сокредиторами). При этом приращение долей каждого  из них, если другие указания в договоре отсутствуют, должно быть равным по размеру. Со смертью последнего получателя ренты  обязательство ее выплаты прекращается. Оба приведенных положения подтверждают, что при договоре пожизненной  ренты сохраняется наследование прав по отношению к плательщику  ренты. Такой вывод следует из общих правил о наследовании.

Определяют пожизненную  ренту в договоре как сумму, периодически выплачиваемую получателю ренты  в течение его жизни либо жизни  назначенного им лица (п. 1 ст. 597 ГК). Одна из особенностей договора пожизненной  ренты состоит в том, что исключается  помещение в него условия, по которому рента будет выплачиваться в  натуре даже с учетом ее денежного  выражения.

Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся по этой причине в  особой защите. Соответственно, в частности, императивной нормой установлено, что  определенная в договоре в расчете  на месяц рента должна быть не менее  предусмотренного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 597 ГК). Это означает, что если в договоре указана меньшая по размеру рента, соответствующее его условие будет действовать в редакции: рента равна минимальному размеру оплаты труда. По тем же причинам, по которым установлено приведенное правило о минимальном размере подлежащей выплате ренты, предусмотрено применение к отношениям сторон ст. 318 ГК. Из нее вытекает, что увеличение в установленном порядке минимального размера оплаты труда влечет за собой пропорциональный рост указанной договором ренты.

В ГК (п. 1 ст. 599) предусмотрено  право получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора требовать от последнего выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Выкуп производится на тех же условиях, что и при  договоре постоянной ренты. Эти условия  дополнены лишь в одной специальной  норме: если под выплату пожизненной  ренты передано бесплатно любое  имущество, как недвижимое (в частности  жилой дом или квартира), так  и движимое, получатель ренты может  при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать  возвратить это имущество. Но при  этом расчеты между сторонами  должны производиться непременно с  зачетом стоимости имущества  в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

Установлены существенно  отличные от предусмотренных применительно  к постоянной ренте последствия  случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного  под выплату пожизненной ренты. Если при постоянной ренте плательщик вправе в подобных случаях требовать  прекращения договора либо изменения  его условий (при передаче имущества  за плату), то при пожизненной ренте  те же обстоятельства - случайная гибель или случайное повреждение полученного  имущества не освобождают плательщика  от выплаты ренты, при этом важно  подчеркнуть - выплаты в размере  и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, риск в соответствующих  случаях падает целиком на плательщика  пожизненной ренты.

Поскольку ст. 599 ГК, посвященная  расторжению договора пожизненной  ренты по требованию получателя, не содержит исчерпывающего перечня оснований  расторжения, тем самым отсутствуют, очевидно, препятствия для субсидиарного  применения норм об изменении или  расторжении соответствующего договора по основаниям и в порядке, которые  указаны в гл. 29 ГК (но лишь при  условии, что это не противоречит особенностям соответствующего договора).

4. Договор пожизненного  содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие  ему жилой дом, квартиру, земельный  участок или иную недвижимость в  собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

Складывающиеся в таком  случае отношения обладают родовыми признаками договора ренты, а также  видовыми - договора пожизненной ренты  См., в частности: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 151 и сл.. Индивидуальные особенности  рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга передаваемого  под выплату ренты имущества (только недвижимость), специальном назначении ренты (обеспечение получателю соответствующего содержания), а также в более  широком составе объектов ренты (имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные нематериальные блага). Учитывая отмеченные особенности  договора, законодатель установил специальный  режим для указанной ренты. С  этой целью используются, помимо статей гл. 33 ГК, также нормы, которые находятся  за пределами этой главы.