Контрольная работа по "Жилищное право". 4

ВАРИАНТ № 2

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

1. Понятие и  виды жилищных фондов.

2. Право на  получение жилого помещения. Предоставление  жилых помещений.

3. Пользование  жилыми помещениями по договору  социального найма в домах  государственного и муниципального  жилищных фондов.

4. Жилищные и  жилищно-строительные кооперативы  как субъекты права собственности  на жилые дома.

1.

    Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Согласно части 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1)  частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

2)  государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3)  муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1)  жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2)  специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3)  индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4)  жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или пользование.

   Жилищный фонд принадлежит государственному учёту в порядке установленном Правительством РФ.

   Государственный учёт жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учёта жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

   В соответствии со статьёй 20 Жилищного кодекса РФ государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.1

2.

  В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Таким образом, как вытекает из ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации, право на бесплатное получение жилища гарантируется не всем, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

   По ЖК РСФСР граждане Российской Федерации, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имели право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищных фондов (ст.ст. 10 и 28).

  ЖК РФ, введенный в действие с 1 марта 2005 г., установил следующий порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 ст. 49).

Из муниципального жилищного фонда по общему правилу обеспечиваются только малоимущие граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Граждане являются малоимущими, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

    ЖК РФ устанавливает, что определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (пп. 3 и 4 ст. 12). При этом ЖК РФ предусматривает следующий механизм:

- установление порядка определения  размера дохода, приходящегося на  каждого члена семьи, и стоимости  имущества, находящегося в собственности  членов семьи и подлежащего  налогообложению, в целях признания  граждан малоимущими и предоставления  им по договорам социального  найма жилых помещений муниципального  жилищного фонда отнесено к  компетенции органов государственной  власти субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 13) посредством принятия соответствующего  закона субъекта Российской Федерации  представительным (законодательным) органом  субъекта Российской Федерации;

- установление размера дохода, приходящегося на каждого члена  семьи, и стоимости имущества, находящегося  в собственности членов семьи  и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан  малоимущими и предоставления  им по договорам социального  найма жилых помещений муниципального  жилищного фонда отнесено к  компетенции органов местного  самоуправления (п. 2 ч. 1 ст. 14). При этом  органы местного самоуправления  принимают решения о признании  граждан малоимущими с учетом  дохода, приходящегося на каждого  члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности  членов семьи и подлежащего  налогообложению, в порядке, установленном  законом соответствующего субъекта  Российской Федерации (ч. 2 ст. 49).

    В целях единообразного применения положений ЖК РФ органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления и оказания им методологической и методической помощи при определении прав граждан на получение жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма на основе учета доходов граждан и стоимости принадлежащего им имущества следует руководствоваться Методическими рекомендациями для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма*(135), которые носят рекомендательный характер.

Указанные Методические рекомендации содержат:

- рекомендации по установлению  органами государственной власти  субъектов Российской Федерации  порядка определения размера  дохода, приходящегося на каждого  члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности  членов семьи и подлежащего  налогообложению, для признания  граждан малоимущими в целях  постановки на учет и предоставления  малоимущим гражданам, признанным  нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального  жилищного фонда по договорам  социального найма;

- рекомендации по установлению  органами местного самоуправления  размера дохода, приходящегося на  каждого члена семьи, и стоимости  имущества, находящегося в собственности  членов семьи и подлежащего  налогообложению, для признания  граждан малоимущими в целях  постановки на учет и предоставления  гражданам, признанным нуждающимися  в жилых помещениях, жилых помещений  муниципального жилищного фонда  по договорам социального найма;

- рекомендации по процедурам  проведения органами местного  самоуправления проверки достоверности  предоставленных гражданами сведений  и переоценки размера дохода, приходящегося на каждого члена  семьи, и стоимости имущества, находящегося  в собственности членов семьи  и подлежащего налогообложению, в целях подтверждения решения о признании граждан малоимущими;

- рекомендации по вопросам организации  работы органов местного самоуправления, осуществляющих признание граждан  малоимущими в целях постановки  на учет и предоставления малоимущим  гражданам, признанным нуждающимися  в жилых помещениях, жилых помещений  муниципального жилищного фонда  по договорам социального найма.

   Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным (кроме малоимущих) определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ). Указанным категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. В данном случае речь идет о лицах, которые выполняют те или иные государственно-значимые функции в интересах органов местного самоуправления и на их территории.

   Законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации право на получение жилых помещений в указанном выше порядке может быть предоставлено и другим категориям граждан (см., например, ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих в редакции, действовавшей до 1 января 2005 г.). Согласно Вводному закону все граждане, принятые на учет до 1 января 2005 г. в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений (ч. 2 ст. 6).

   "Правоотношение, возникающее между гражданином и муниципальным органом либо администрацией предприятия, учреждения, организации, имеет организационное содержание, оно представляет собой административно-правовое отношение. В процессе его реализации решается вопрос о том, 1) вправе ли гражданин претендовать на получение жилого помещения, 2) имеются ли для этого предусмотренные законодательством условия"*(136). Аналогичные отношения будут возникать между гражданами и органами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если к ним обратится гражданин, желающий получить жилье. Это положение, сформулированное в период действия ГК РСФСР 1964 г., нуждается в корректировке в связи с тем, что в соответствии со ст. 672 ГК РФ "в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения". Следовательно, предоставление жилого помещения в этих случаях с введением в действие ГК РФ (ст. 672) должно производиться путем использования в сочетании административно-правовых и гражданско-правовых методов регулирования отношений.

По ЖК РСФСР при предоставлении гражданину жилья по договору социального найма должны были учитываться следующие условия:

- во-первых, постоянное проживание  гражданина, нуждающегося в улучшении  жилищных условий, в данном населенном  пункте (ч. 1 ст. 28 ЖК РСФСР). Гражданин, проживающий в данном населенном  пункте в течение определенного  срока постоянно, обладает правом  на получение жилья социального  использования. Вопрос о том, в  чем выражается "постоянное проживание", решается в Примерных правилах  учета граждан, нуждающихся в  улучшении жилищных условий, и  предоставления жилых помещений, утвержденных Советом Министров  РСФСР. Согласно п. 8 Примерных правил, действующих в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 199, "обязательным условием для принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений является постоянное проживание с регистрацией по месту жительства в данном населенном пункте"*(137). Речь идет о так называемом цензе оседлости. В различных городах, субъектах Российской Федерации срок постоянного проживания неодинаков (например, в соответствии со ст. 1 Закона г. Москвы "О приоритетах в предоставлении жилых помещений и безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилых помещений в 2004 году" от 26 мая 2004 г. N 31 он равен не менее чем 10 годам). Таким образом, отказ в постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилья по тем мотивам, что гражданин постоянно не проживает в данном населенном пункте в течение определенного срока, является обоснованным.

    Согласно ч. 4 ст. 5 Конституции Российской Федерации во взаимоотношениях с федеральными органами государственной власти все субъекты Российской Федерации равноправны. Исходя из этого не только республики, но и другие субъекты Российской Федерации обладают правом, закрепленным федеральным законодательством.

   Следует иметь в виду, что согласно ст. 27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

   Право свободы выбора места жительства принадлежит гражданину от рождения, является неотчуждаемым правом; вместе с тем это право не носит абсолютного характера и подлежит правовому регулированию с учетом того, что его осуществление может привести к нарушению прав и свобод других лиц, а также определенному ограничению в пределах, указанных в ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации (в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, и в других указанных в этой статье целях).

   Вышеназванное конституционное право граждан нашло свое развитие в Законе Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 г. В нем определены основные правила регистрации граждан по месту пребывания (в гостинице, больнице и т.п.) и по месту жительства (в жилом доме, квартире, служебном жилом помещении, специализированном доме и т.д.), в соответствии с которыми гражданин может осуществлять свои права и свободы и исполнять обязанности. Закон определил только общие правила регистрации, например, обязанность граждан зарегистрироваться по месту пребывания или месту жительства в определенные сроки при перемене места жительства и др.

Законодательством предусмотрены случаи, когда граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут приниматься на квартирный учет независимо от постоянного проживания в данном населенном пункте, например, по состоянию здоровья, в силу особого статуса (военнослужащие) и т.д.

   Также принимаются на учет для улучшения жилищных условий (а если они уже состояли на учете - сохраняют это право) работники, деятельность которых связана с постоянным передвижением (члены экипажей судов, геологи, изыскатели, топографо-геодезисты, работники мостопоездов и т.п.), временно отсутствующие в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы и сохраняющие в связи с этим право на жилую площадь; при этом указанные граждане принимаются на учет по месту работы независимо от наличия у них жилой площади в месте постоянного жительства. Они учитываются также при определении нуждаемости их семьи в улучшении жилищных условий при постановке кого-либо из членов семьи на учет по месту нахождения сохраняемого жилого помещения.

   Гражданам, приехавшим на работу в районы Крайнего Севера и в местности, приравненные к ним, и проработавшим там до ухода на пенсию не менее 20 лет, а работникам, получившим инвалидность и профессиональное заболевание в период их работы в северных условиях, независимо от срока их работы разрешено предоставлять безотносительно к требованию о постоянном проживании жилые помещения, построенные на средства министерств и ведомств во всех населенных пунктах страны (кроме некоторых районов);

- во-вторых, признание граждан нуждающимися  в улучшении жилищных условий  и принятие их на учет (ст.ст. 29, 30 ЖК РСФСР);

- в-третьих, соблюдение очередности  предоставления жилья, исходя из  времени принятия их на учет  и включения в списки на  получение жилых помещений (ст.ст. 33, 36, 37 ЖК РСФСР);

- в-четвертых, соблюдение нормы  жилой площади при предоставлении  жилья с учетом права на  дополнительную жилую площадь (ст.ст. 38, 39 ЖК РСФСР);

- в-пятых, благоустроенность жилого  помещения применительно к условиям  данного населенного пункта и  его соответствие установленным  санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК РСФСР);

- в-шестых, учет при предоставлении  жилого помещения состояния здоровья  граждан, подлежащих заселению, недопустимость  заселения одной комнаты лицами  разного пола старше девяти  лет, кроме супругов, и учет других  заслуживающих внимания обстоятельств (ст. 41 ЖК РСФСР);

- в-седьмых, вынесение правомочным  органом решения о предоставлении  жилого помещения и выдача  ордера, который является единственным  основанием для вселения в  предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

   В юридической литературе в качестве правосубъектной предпосылки для реализации права на получение жилья иногда указывается размер доходов на одного человека. Эта предпосылка в качестве обязательной не подлежит применению в отношении военнослужащих, поскольку в силу ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации бесплатно жилище предоставляется не только малоимущим, но и иным указанным в законе гражданам. Таким законом в отношении военнослужащих является Федеральный закон "О статусе военнослужащих". Некоторые из перечисленных условий ЖК РФ скорректированы.

   Следует обратить внимание на то обстоятельство, что в отличие от ранее действовавшего порядка исключается обязательность предоставления благоустроенного жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта и его соответствия установленным санитарным и техническим требованиям. В то же время после введения в действие ЖК РФ будут продолжать действовать Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335. Согласно п. 42 Правил предоставляемое гражданам для проживания жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.2

3.

   Предметом договора найма являются отношения по пользованию жилым помещением.

3.1  Согласно ст. 51 ЖК РСФСР объектом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

   Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств. Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

   Сторонами по договору найма являются: наймодатель - с одной стороны и наниматель - с другой стороны.

   Наймодателем по договору социального найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. На территории г. Москвы право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предоставляется дирекциям единого заказчика на основании выписки из решения органа исполнительной власти.

   Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнем, определяемым законом города.

   Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (с изменениями от 18 января 1992 г.; 23 июля 1993 г.). В Москве Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Московской городской думы от 7 октября 1998 г. N 86.

   3.2 Права и обязанности наймодателя, нанимателя и членов его семьи

     Права и обязанности сторон по договору социального найма, т.е. по пользованию жилыми помещениями, составляют содержание договора.

     Пользование жилыми помещениями должно осуществляться в соответствии с их назначением. Однако к осуществлению права пользования предъявляются особые требования, которые сформулированы в ст.ст. 288, 678 ГК РФ, ст.ст. 7-10 ЖК РСФСР, Правилах пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР*(142) и других нормативных правовых актах.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Соответственно этому размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. 

3.3 Содержание помещений и внутренний распорядок в жилых помещениях.

   Действующее законодательство Российской Федерации возлагает на граждан, являющихся нанимателями, обязанность бережно относиться к занимаемому ими жилому помещению. Это положение неразрывно связано с общей обязанностью нанимателей использовать жилые помещения в соответствии с их целевым назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.

  Согласно ст. 678 ГК РФ на нанимателе жилого помещения лежит обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" возлагает на граждан обязанность бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования (ст. 4). ЖК РСФСР на граждан возложена обязанность обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Указанные обязанности должны выполняться не только нанимателями, но и членами их семей.

3.4 Права и обязанности наймодателя по договору социального найма

Наймодатель обязан:

- в установленный срок  после подписания договора передать  нанимателю свободное жилое помещение, соответствующее условиям договора  найма и его назначению, и обеспечить свободный доступ нанимателю в жилое помещение;

- в случае аварий немедленно  принимать все необходимые меры  к их устранению;

- содержать в надлежащем  порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую  территорию дома, в состав которого  входит жилое помещение, и обеспечивать  нанимателя необходимыми жилищно-коммунальными  и прочими услугами;

- своевременно производить  капитальный и текущий ремонт  жилых домов, обеспечивать бесперебойную  работу санитарно-технического и  иного оборудования, находящегося  в них;

- обеспечивать надлежащее  содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин  лифтов и других мест общего  пользования жилых домов, а также  придомовых территорий;

- своевременно проводить  подготовку жилых домов, санитарно-технического  и иного оборудования, находящегося  в них, к эксплуатации в зимних  условиях.

   За счет наймодателя выполняются все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома. Внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо - с производством капитального ремонта.

    Повреждения жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, происшедшие по вине жильцов, исправляются нанимателем или наймодателем за счет нанимателя.

   Наймодатель имеет право требовать исполнения нанимателем обязанностей, возложенных на него вышеперечисленными нормативными правовыми актами. 

3.5 Права и обязанности нанимателя  

Наниматель обязан:

- использовать жилое помещение  по назначению, исключительно для  проживания, а также содержать  помещение в технически исправном  и надлежащем санитарном состоянии;

- не производить перепланировок  и переоборудования без письменного  разрешения наймодателя и уполномоченных  органов (в Москве - межведомственной  комиссии), а также своевременно  производить за свой счет текущий  ремонт жилого помещения и  обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию  жилищного фонда, беспрепятственный  доступ в жилое помещение для  осмотра его технического состояния;

- в случае освобождения  нанимателем помещения по договору  найма оплатить наймодателю стоимость  непроизведенного им и входящего  в его обязанности текущего  ремонта помещений или произвести  его за свой счет, а также  оплатить задолженность по всем  дополнительным обязательствам, о  которых он был извещен заранее;

- в установленные договором  найма сроки вносить плату  за жилое помещение, своевременно  вносить платежи за коммунальные  услуги на расчетный счет наймодателя, а также принимать долевое  участие в расходах по содержанию  дома и придомовой территории. В соответствии со ст. 56 ЖК РСФСР  наниматель обязан вносить квартирную  плату ежемесячно не позднее 10-го  числа следующего за прожитым  месяца;

- при сдаче жилого помещения  по договору поднайма согласовать  договор с наймодателем;

- при освобождении жилого  помещения передать наймодателю  жилое помещение в течение  установленного срока (в Москве - в течение месяца) с улучшениями, составляющими принадлежность жилого  помещения и не отделимыми  без вреда для конструкций  жилого помещения.