Контрольная работа по "Жилищное право". 2

Оглавление 

Задание 1. Дайте понятие жилищного фонда и видов жилищных фондов                  3

Задание 2.Право граждан на получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов                                             12

Задание 3. Задача                                                                                                                       16

Библиография                                                                                                                             18

     Задание 1. Дайте понятие жилищного фонда и видов жилищных фондов 

    Краткая характеристика жилищного фонда дана в ч. 1 ст. 19 ЖК: «жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации»¹. Эту характеристику едва ли можно считать определением жилищного фонда, поскольку, по существу, она сводится к тавтологии. Чтобы дать определение жилищного фонда, которое было бы сколько-нибудь содержательным, нужно обратиться и к другим положениям нового жилищного законодательства, сосредоточенным в первую очередь в гл. 2 ЖК «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд». В характеристике жилищного фонда, данной в ЖК, ключевым является понятие жилого помещения. Поэтому для определения жилищного фонда нужно раскрыть содержание указанного понятия, т.е. выявить его сущностные признаки. О жилых помещениях речь идет во всех статьях гл. 2 ЖК. Особенно важны следующие положения. «Во-первых, жилые помещения относятся к объектам жилищных прав. Во-вторых, жилым признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. В-третьих, к видам жилых помещений относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. При этом часть жилого дома, часть квартиры и комната составляют один из видов жилых помещений лишь тогда, когда они изолированы от других жилых помещений в том же доме (той же квартире). В-четвертых, жилые помещения предназначены для проживания граждан. В-пятых, право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения подлежат государственной регистрации. В-шестых, осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям. В-седьмых, может осуществляться страхование жилых помещений, дабы гарантировать возмещение связанных с их утратой или повреждением убытков»¹.

    Какие из указанных признаков жилых помещений должны быть отражены в определении жилищного фонда, а какие могут быть опущены либо как само собой разумеющиеся либо как факультативные. В определение жилищного фонда необходимо включить указание на то, что жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан, хотя бы на данный момент в силу особенностей его правового режима или иных обстоятельств (например, неотложной необходимости расселения граждан из аварийного дома) оно и используется для временного проживания граждан. Указывать же на то, что помещение должно быть изолированным, по-видимому, не нужно, дабы не сложилось мнения, будто неизолированные жилые помещения находятся вне жилищного фонда. В определении жилищного фонда из-за краткости невозможно объяснить, что неизолированное жилое помещение - часть изолированного. Это пояснение предшествует определению.

    Указание  на то, что жилое помещение является объектом жилищных прав, также можно  опустить. Этот признак очевиден.

    Не  воспроизводятся и такие признаки, как государственная регистрация жилых помещений и их страхование, поскольку они являются факультативными.

    В то же время в определении необходимо указать на то, что жилые помещения  входят в состав жилищного фонда  независимо от формы собственности, т.е. независимо от того, кому они принадлежат на праве собственности. Сейчас это особенно важно, поскольку в одном доме и в одной квартире могут находиться жилые помещения, представляющие различные формы собственности.

    Наконец, в определении должно быть отражено, что жилые помещения могут находиться не только в жилых домах, но и в иных строениях (например, в здании образовательного или оздоровительного учреждения).

    С учетом сказанного жилищный фонд может  быть определен как «совокупность всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых домах или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно»¹.

    Не  ограничиваясь общей характеристикой  жилищного фонда, ЖК закрепил классификацию  жилищного фонда на виды. Эта классификация проводится, во-первых, в зависимости от формы собственности и, во-вторых, в зависимости от целей использования.

    В зависимости от формы собственности  жилищный фонд подразделяется на частный, находящийся в собственности  граждан и юридических лиц; государственный, находящийся в собственности Российской Федерации и ее субъектов; муниципальный, находящийся в собственности муниципальных образований.

    «По первому традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы (такая классификация используется в Конституции РФ (ч. 3 ст. 40), в ГК РФ (ст. 672), в ЖК РФ (ст. 19)):

    1) частный жилищный фонд, в состав  которого входят жилые помещения,  принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций). В состав частного жилищного фонда в настоящее время входят помещения жилищного фонда общественных объединений и жилищного фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

    2) государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые  помещения, принадлежащие на праве  собственности Российской Федерации  и субъектам Федерации и при  этом находящиеся в хозяйственном  ведении или оперативном управлении  государственных предприятий или учреждений;

    3) муниципальный жилищный фонд, в  состав которого входят жилые  помещения, принадлежащие на праве  собственности городским и сельским  поселениям либо другим муниципальным  образованиям, в том числе жилые  помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений»¹.

    В зависимости от целей использования  жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования; специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд; жилищный фонд коммерческого использования.

    При всей значимости классификации жилищного  фонда на виды как в зависимости  от форм собственности, так и в  зависимости от целей использования  соответствующих жилых помещений  она все же не устраняет, да и не может устранить чересполосицы в правовом режиме жилых помещений, находящихся не только в одном доме, но и в одной квартире. Указанные помещения могут представлять различные формы собственности и использоваться в различных целях. Так, в одной квартире часть жилых помещений может быть приватизирована, а другая использоваться на началах социального найма. Соответственно этому приватизированные жилые помещения будут находиться в частной собственности граждан, а другие жилые помещения - в государственной или муниципальной собственности. Места общего пользования в квартире окажутся в общей долевой собственности сособственников, представляющих различные формы собственности.

    Пожалуй, для всех этих жилых помещений  общим является один признак - все  они в конечном счете должны использоваться для проживания граждан, т.е. для удовлетворения их потребности в жилье. Именно эта цель использования жилых помещений доминирует. Все же остальные цели по отношению к ней являются побочными (ст. 17 ЖК).

    При оценке закрепленной в законе классификации жилищных фондов нужно также учитывать, что каждая форма собственности в жилищной сфере может использоваться в самых различных целях.

    Так, жилые помещения, находящиеся в  государственной или муниципальной  собственности, могут использоваться на началах не только социального, но и коммерческого найма. Они могут находиться в специализированном жилищном фонде и использоваться в качестве служебных жилых помещений, общежитий и т.д.

    Жилые помещения, находящиеся в частной  собственности граждан, собственники могут использовать не только для своего проживания и проживания членов своей семьи, но и для сдачи внаем или в аренду.

    Таким образом, жилые помещения, находящиеся в одной форме собственности, могут оказаться в различных классификационных рубриках по цели их использования.

    Рассмотрим правовой режим жилых фондов, классифицируемых по цели их использования. Обратим внимание на следующие моменты.

    Во-первых, специализированный жилищный фонд - жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством, границы специализированного жилищного фонда очерчены в ЖК значительно шире, чем в Законе об основах федеральной жилищной политики, ныне утратившем силу. В состав этого фонда включены жилые помещения, предоставляемые гражданам по правилам разд. IV ЖК, в том числе служебные жилые помещения.

    «Сомнения, однако, вызывает то, что специализированный жилищный фонд замкнут в пределах государственной и муниципальной собственности. Разве помещения, входящие в состав этого фонда, не могут принадлежать хозяйственным обществам и товариществам, кооперативным и общественным организациям, имущество которых относится к частной собственности. Почему им не могут принадлежать, например, служебные жилые помещения и общежития.»¹

    Во-вторых, индивидуальный жилищный фонд - жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами - собственниками жилых помещений (помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования), вычленение индивидуального жилищного фонда призвано объединить в одном фонде не все жилые помещения, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а только те из них, которые используются на безвозмездных началах для удовлетворения потребительских нужд граждан (п. 3 ч. 3 ст. 19 ЖК). Граждане - собственники жилых помещений используют их для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования (например, для проживания временных жильцов).

    Сложнее обстоит дело с собственниками таких помещений - юридическими лицами. В законе сказано, что юридические лица используют эти помещения для проживания граждан на указанных условиях пользования, т.е. на условиях безвозмездного пользования. Как очертить круг граждан, которым юридическое лицо может предоставить жилое помещение в безвозмездное пользование В.Н. Литовкин относит к ним «сотрудников юридического лица, а также иных граждан, с которыми юридическое лицо не связано служебными отношениями»². Критерий определения граждан, которым юридическое лицо может предоставить жилое помещение в безвозмездное пользование, достаточно размыт, но, по-видимому, ничего лучше вследствие неудачной редакции закона нельзя придумать.

    Коммерческий жилищный фонд - жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи гражданам по договору коммерческого найма (иному возмездному договору) или юридическим лицам в аренду с целью извлечения прибыли;

    С не меньшими трудностями мы сталкиваемся, очерчивая границы жилищного фонда коммерческого использования, а также определяя основания предоставления жилых помещений в этом фонде и круг лиц, которым они предоставляются. Во-первых, как явствует из самого названия фонда, он используется на коммерческих началах в целях получения дохода. Во-вторых, жилые помещения на коммерческих началах могут быть использованы независимо от того, кому они принадлежат. Указанные помещения могут находиться и в частной собственности граждан и юридических лиц, и в государственной, и в муниципальной собственности. В-третьих, собственники таких помещений используют их для проживания граждан на условиях возмездного пользования; они могут быть предоставлены гражданам по иным договорам; они могут быть предоставлены собственниками таких помещений другим лицам во владение и (или) пользование (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК). Очевидно, что в первом случае имеется в виду предоставление гражданам жилых помещений в коммерческий наем; во втором случае - предоставление гражданам жилых помещений по иным договорам (например, по договору пожизненного содержания); в третьем случае - предоставление лицу (а следовательно, как юридическому лицу, так и гражданину) помещения во владение и (или) в пользование (например, в аренду). Правда, открытым остается вопрос, может ли жилое помещение быть сдано в аренду только юридическому лицу или также гражданину, например, индивидуальному предпринимателю (п. 4 ч. 3 ст. 19; ч. 2 ст. 30 ЖК; п. 2 ст. 671 ГК). Но кому бы жилое помещение ни было сдано в аренду или по иному договору, оно при всех обстоятельствах может использоваться лишь для проживания граждан.

    «Жилищный фонд социального использования - жилые помещения, предоставляемые гражданам органами местного самоуправления, государствен-ными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального использования»¹.

    Является  ли закрепленная в ЖК классификация  жилищных фондов исчерпывающей или нет. Охватываются ли ею жилые помещения в жилищно-строительных и иных кооперативах, в которых не все жилые помещения выкуплены их пайщиками. По-видимому, охватываются. До выкупа жилых помещений их собственником остается соответствующий кооператив как юридическое лицо. После того, как член кооператива полностью выплатит паевой взнос, он становится собственником полученной им квартиры. Нередки случаи, когда одни члены кооператива полностью выплатили паевой взнос, а другие этого не сделали. При таких обстоятельствах одни квартиры принадлежат на праве собственности выкупившим их гражданам (независимо от того, остались ли они членами кооператива или нет), а другие - продолжают находиться в собственности кооператива.

    Что же касается товарищества собственников  жилья, то не все граждане, проживающие в доме, в котором образовано товарищество, являются собственниками занимаемых ими жилых помещений. Более того, далеко не все, кто является собственником таковых, вступили в товарищество или собираются в него вступить. Хотя само товарищество собственником квартир не становится, и здесь может иметь место сочетание в жилищной сфере различных форм собственности. Например, квартиры, которые граждане не приватизировали и занимают по договорам социального найма, продолжают находиться в муниципальной или государственной собственности. Те же квартиры, которые граждане приватизировали, независимо от того, образовано ли в доме товарищество собственников жилья, равно как и независимо от того, вступили ли собственники квартир в товарищество, находятся в их частной собственности.

    В свою очередь, эти квартиры собственники могут использовать либо для удовлетворения своих нужд в жилье, либо в коммерческих целях, либо, наконец, как в тех, так  и в других целях.

      Задание 2. Право граждан на получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов 

    С принятием нового ЖК РФ условия и порядок предоставления гражданам жилой площади, входящей в состав государственного и муниципального фондов, существенно изменились.

    В Жилищном кодексе РФ впервые получила законодательное развитие норма части 3 статьи 40 Конституции РФ, устанавливающей порядок обеспечения граждан жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.

    В статье 2 Жилищного кодекса РФ предусматривается, что одним из способов обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище является предоставление жилых помещений по договорам социального найма государственного или муниципального жилищного фонда.

    По  общему правилу на предоставление бесплатного  жилья могут претендовать теперь лишь малоимущие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условии. Кроме того, необходимо быть гражданином Российской Федерации, поскольку жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

    «Малоимущими гражданами в этих целях являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации»¹. Таким образом, конкретные критерии признания граждан малоимущими устанавливаются субъектами РФ. ЖК лишь указывает на то, что при признании граждан малоимущими во внимание должны приниматься: а) доход, приходящийся на каждого члена семьи, и б) стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК).

    Определенные  категории граждан обеспечиваются жилыми помещениями из жилищного фонда социального использования, хотя бы они и не относились к малоимущим. Но при всех обстоятельствах они должны быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.

    Данные  жилые помещения предоставляются  в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации.

    Указанным категориям граждан могут предоставляться  по договорам социального найма  жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями.

    Подобная  норма применима и к муниципальным  образованиям. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам  социального найма предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации.

    В соответствии со ст. 51 ЖК РФ¹ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются малоимущие:

    - не являющиеся нанимателями жилых  помещений по договорам социального  найма или членами семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма либо собственниками  жилых помещений или членами  семьи собственника жилого помещения;

    - являющиеся нанимателями жилых  помещений по договорам социального  найма или членами семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма либо собственниками  жилых помещений или членами  семьи собственника жилого помещения  и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

    - проживающие в помещении, не  отвечающем установленным для  жилых помещений требованиям;

    - являющиеся нанимателями жилых  помещений по договорам социального  найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

    Следует отметить, что при наличии у  гражданина и (или) членов его семьи  нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма  и (или) принадлежащих им на праве  собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

    Согласно  ст. 52 ЖК РФ жилые помещения по договорам  социального найма предоставляются  гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. При этом надо еще раз отметить, что состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право малоимущие и иные указанные в законе категории граждан, нуждающиеся в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории), то по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

    Само  принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений указанных  граждан, поданных ими по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

    «По общему правилу жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет»¹.

    Исключение  составляют так называемые внеочередники, т.е. отдельные категории граждан, являющихся малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, для которых федеральное законодательство предусматривает внеочередное право предоставления жилого помещения по договору социального найма. В частности, вне очереди жилые помещения предоставляются:

    - гражданам, жилые помещения которых  признаны в установленном порядке  непригодными для проживания  и ремонту или реконструкции  не подлежат;

    - детям-сиротам и детям, оставшимся  без попечения родителей, лицам  из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

    - гражданам, страдающим тяжелыми  формами хронических заболеваний,  перечень которых устанавливается Правительством РФ.

     Задание 3. Задача. В январе 2003 г. Ф. подарил X. принадлежащую ему на праве частной собственности часть дома. Нотариус удостоверил эту сделку. Р., являвшийся участником общей долевой собственности на этот дом, обратился в районный суд с иском о признании договора дарения недействительным и переводе на него прав и обязанностей приобретателя, т.к. Ф. фактически не дарил, а продал X. свою часть дома. Ф. возражал против требования о переводе по договору права собственности и обязанности покупателя на истца, заявив, что в случае признания договора недействительным, он вообще отказывается отчуждать свою часть дома.

Правомерны ли требования Р.?

    Ответ: Требования Р. Правомерны в том случае, если Ф. действительно не подарил, а продал Х. свою часть дома, принадлежащего ему в общей долевой собственности.

    В ст. 250 ГК РФ указано: «1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

    Публичные торги для продажи доли в праве  общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой  собственности могут проводиться  в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

    2. Продавец доли обязан известить  в письменной форме остальных  участников долевой собственности  о намерении продать свою долю  постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    3. При продаже доли с нарушением  преимущественного права покупки  любой другой участник долевой  собственности имеет право в  течение трех месяцев требовать  в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    4. Уступка преимущественного права  покупки доли не допускается.

    5. Правила настоящей статьи применяются  также при отчуждении доли  по договору мены»¹.

    Следовательно, Р., как участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

    В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ Р. при  продаже доли с нарушением преимущественного  права покупки долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    В этом случае нотариус должен понести  ответственность за несоответствие содержания удостоверенной им сделки дарения, действительным намерениям сторон. (ст. 56 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате).