Виды стоимости при оценки бизнеса. Факторы, влияющие на величину оценочной стоимости предприятия

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«СИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ГЕОСИСТЕМ И ТЕХНОЛОГИЙ»

(ФГБОУ ВО «СГУГиТ»)

 

 

Контрольная работа

 

Дисциплина «Оценка стоимости предприятия»

Тема: «Виды стоимости при оценки бизнеса. Факторы, влияющие на величину оценочной стоимости предприятия.

 

 

 

 

 

 

                                                                           Выполнила: Малюгина М.Ю  

                                                                            Группа: ЭУПн-5 

                                                                            Проверил: Лобанова Е.И.                            

 

 

 

Новосибирск – 2015г

Содержание

 

Конспект по вопросам по разделу                                                                 «Правовое обеспечение оценочной деятельности»:

 

Введение

 

Виды стоимости

Факторы, влияющие на стоимость имущества предприятия

Заключение

 

Список использованных источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Конспект по вопросам по разделу                                                                 «Правовое обеспечение оценочной деятельности»:

 

- Гражданский Кодекс  РФ ч.1,

- Закон РФ№122-ФЗ «О  государственной регистрации прав на

   недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

1. Законодательство, регулирующее  оценочную деятельность.

2. Понятие права собственности. Формы собственности в РФ. Объекты  и субъекты права собственности.

3. Право собственности юридических лиц: содержание права собственности на недвижимость.

4. Основания приобретения права  собственности.

5. Основания прекращения права  собственности.

6. Государственная регистрация  объектов недвижимости.

7. Ограниченные вещные права.

8. Право общей собственности  и его виды.

9. Способы защиты права собственности.

 

Закон №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ»

1. Понятие оценочной деятельности  в РФ.

2. Цели оценки недвижимости.

3.Понятие рыночной стоимости  объекта оценки. Условия формирования  рыночной стоимости.

4. Субъекты оценочной деятельности.

5.Объекты оценки.

6. Обязательность проведения оценки  объектов оценки.

7. Договор между оценщиком и  заказчиком как основание для  проведения оценки.

8.Требовании закона договору об оказании оценочных услуг.

9. Требования к содержанию отчета  об оценке объекта оценки.

10. Достоверность отчета об оценке  как документа.

11.Оспоримость сведений, содержащихся  в отчете оценщика.

12. Права оценщика.

13.Обязанности оценщика.

14. Кодекс этики оценщика.

15. Понятие независимости оценщика и страхование его гражданской ответственности.

16.Государственное регулирование  оценочной деятельности.

17.Контроль за осуществлением  оценочной деятельности в РФ.

18.Функции уполномоченных государством органов.

19.Федеральные стандарты оценки  и стандарты и правила саморегулируемых  организаций оценщиков.

20.Саморегулирование оценочной  деятельности (СРОО): сущность, функции  СРОО, порядок работы с оценщиками-членами  СРОО.

21.Национальный совет по оценочной  деятельности: задачи, функции. 22.Государственная кадастровая оценка: понятие, порядок проведения.

23.Формирование перечня объектов  кадастровой оценки.

24.Требования к отчету об определении  кадастровой стоимости.

25.Экспертиза отчета об определении  кадастровой стоимости.

26.Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

27.Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости.

28.Пересмотр кадастровой стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Цель оценки - расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия.

Оценка предприятия не является самоцелью, она подчинена решению определенной, конкретной задачи. Оценщику необходимо знать задачу, ради которой производится оценка, только тогда он может правильно выбрать нужный методический инструментарий.

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия:

1) продажа предприятия;

2) продажа части. имущества предприятия (земельных участков, зданий, сооружений);

3) реорганизация (слияние, разделение, и т. п.) и ликвидация предприятия (проводимые как по решению  его собственников, так и по  решению арбитражного суда при  банкротстве предприятия);

4) купля-продажа акций предприятия  на рынке ценных бумаг (покупка  предприятия или его части, находящихся  в акционерной собственности);

5) купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью (доля оценивается в денежных единицах);

6) передача предприятия в аренду: оценка стоимости важна для  назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды);

7) осуществление инвестиционного  проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;

8) получение кредита под залог  имущества предприятия (ипотеки);

9) страхование имущества предприятия;

10) определение налоговой базы  для исчисления налога на имущество;

11) переоценка основных фондов.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т.д.

 

Виды стоимости

Стоимость любого имущества можно определить двумя тесно связанными между собой способами: во-первых, как некоторое количество какого либо другого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое это имущество можно обменять, и, во-вторых, на текущую стоимость доходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества.

Важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена.

Стоимость - мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на определенную дату оценки.

Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий. Цена совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Только сделав анализ, оценщик может утверждать, является ли текущая выплаченная или полученная цена отражением стоимости имущества.

Существуют четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

1.   Спрос - количество товара (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.

2.    Полезность. Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше будет спрос на нее. Рост полезности обычно сопровождается увеличением цены.

3.   Дефицитность. Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.

4.    Возможность передачи прав собственности. Любая вещь только становится товаром (и, соответственно, приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее.

В силу различных потребностей и выполняемых функций на практике, оценщиком используются следующие основные виды стоимости.

 

Обоснованная рыночная стоимость - цена, характерная для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и сознательно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений в сделке. Эта стоимость используется в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности.

Нормативно рассчитываемая стоимость - стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом применяются единенные шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов имущественных комплексов. Примером нормативно рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Налоговой базой для - исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная- стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооблагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соответствующим счетам, имущества предприятия бухгалтерского учета. Другой пример нормативно рассчитываемой стоимости _ определение стоимости земельного участка для исчисления земельного налога. Существуют утвержденные ставки налога в рублях с одного квадратного метра и корректирующие, коэффициенты, учитывающие различные характеристики земель или участков.

 

С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную.

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящегося на его балансе.

Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях. Оценщиком рассчитывается полная восстановительная стоимость элементов основных фондов методом замещения, то есть по современной рыночной стоимости аналогичных объектов.

Остаточная стоимость. Если из балансовой стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то получим остаточную стоимость. Остаточная. стоимость может иметь рыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.

В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - стоимость точной копии оцениваемого объекта имущества, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время по действующим ценам и из тех же или очень похожих материалов.

Стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогичного объекта собственности, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.

Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект должен быть отчужден в срок меньше обычного срока существования аналогичных объектов. Например, при ликвидации вследствие банкротства и распродажи имущества на аукционе. В зависимости от конкретных целей и ситуации выделяют инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость и специальную стоимость. 

 

Инвестиционная стоимость означает стоимость оценки объекта для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Инвестиционная стоимость – это стоимость определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. К такой оценки стоимости обращаются при проведении реорганизационных мероприятий и обоснованию инвестиционных проектов. Инвестиционную стоимость обычно рассчитывают для конкретного проекта, либо объекта, приносящего доход. 

 

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Поэтому она является субъективной. 

 

Стоимость для целей налогообложения рассчитывается в соответствии с положениями нормативных правовых актов и используется для определения налоговой базы. Утилизационная стоимость объекта оценки равна рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. 

 

Специальная стоимость объекта оценки - это стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Это может быть таможенная стоимость, страховая стоимость и др. При оценке стоимости предприятия может использоваться понятие эффективная стоимость. Эффективная стоимость - это стоимость активов равная большей из двух величин: инвестиционной стоимости активов для данного владельца или стоимости их реализации.

 

 

Факторы, влияющие на стоимость имущества предприятия 

 

Факторы	Характеристики
Физические, окружающая среда, местоположение	·         Местоположение: климат, ресурсы, топография, грунты, почва; по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям; состояние дорог и т. д. ·         Собственно участка: размеры, форма, площадь, топография, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитут, общий вид, привлекательность, и т.д. ·         Зданий и сооружений: количество; тип, год, качество постройки; стиль, планировка, конструкции и т.д.
Экономические	·         Общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, местном уровне; финансовое состояние предприятий ·         Спроса: уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка%, ставка арендной платы, издержки при формировании продаж ·         Предложения: площадь имеющейся на продажу земли; количество объектов, выставленных на продажу; затраты на СМР; затраты на обеспечение финансирования; налоги
Социальные	·         Базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий ·         Базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности ·         Тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение ·         Тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности ·         Стиль жизни, уровень жизни
Административные (политические),юридические	·         Налоговая, финансовая политика ·         Предоставление разного рода льгот ·         Контроль землепользования, ставок арендной платы ·         Зонирование: запретительное, ограниченное или либеральное ·         Строительные нормы и правила: ограничительные или либеральное ·         Услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, охрана здоровья и безопасность, противопожарная служба

 

Для объективной оценки стоимости компании, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость, а также о влиянии каждого конкретного фактора. Оценщик при этом, должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца компании.

Предназначение факторов стоимости заключается в том, чтобы выделить ключевые и определить зависимость изменения величины стоимости от них. Именно поэтому факторы стоимости важны и им уделено особое внимание.

Факторы стоимости позволяют учесть как доходность предприятия, так и возможные риски и издержки инвестора. При этом необходимо установить взаимозависимость факторов друг с другом и определить степень влияния каждого из них на стоимость.

Фактор стоимости предприятия – это некая переменная, от которой зависит результативность предприятия (например, эффективность производства или удовлетворение потребностей) и которая влияет на стоимость предприятия.

При различном разделении факторов на группы, большинство отечественных и зарубежных авторов выделяют внешние и внутренние факторы стоимости, которые состоят из финансовых и нефинансовых показателей.

Нефинансовые показатели должны служить определяющим показателем эффективности, а финансовые – должны суммировать результаты по мере их поступления. При этом в финансовых показателях отражены результаты эффективности в прошлом, значит, они больше обращены на прошлое, чем на будущее. Финансовые показатели отражают только лишь результаты деятельности предприятия, не раскрывая пути их достижения. Финансовые показатели не дают возможность проконтролировать эффективность инвестирования, но помогают проведению внешних сравнений, если имеются данные соответствующих показателей среднеотраслевых значений или значений в аналогичных предприятиях.

Нефинансовые показатели более сложные и всеобъемлющие и должны предсказывать будущие финансовые результаты. Нефинансовые показатели носят описательный характер, характеризуют процессы функционирования и напрямую не оказывают воздействие на формирование стоимости. Их нельзя сравнить со среднеотраслевыми значениями. Они характеризуют предприятие и дают основу для расчета финансовых показателей. Поэтому, финансовые и нефинансовые показатели необходимо использовать в совокупности друг с другом.

Все факторы можно объединить в две группы: внешние и внутренние.

К внешним факторам относятся факторы развития страны, региона, отрасли.

Факторы развития страны – это основные факторы, характеризующие текущее состояние и прогнозы развития, оказывают сильное влияние на формирование стоимости предприятия. Наиболее значимые факторы: ВВП, индекс потребительских цен, темпы инфляции, уровень экспорта/импорта продукции, изменение мировых цен, уровень инвестиций, уровень политической стабильности; стратегические программы правительства, колебания курсов валют, изменение процентных ставок, уровень средней заработной платы, уровень безработицы в стране.

Кроме того, такие факторы как индекс потребительских цен, темпы инфляции, уровень инвестиций, уровень средней заработной платы, уровень безработицы, необходимо рассматривать не только в отношении страны, но и относительно регионов, в которых функционирует предприятие.

Данные факторы формируют мнение об уровне развития и инвестиционной привлекательности территории расположения предприятия: страны, региона.

Отраслевые факторы обусловливают особенности деятельности предприятия, влияя на его инвестиционную привлекательность, ликвидность, рыночную стоимость.

Вышеперечисленные факторы, отражающие состояние и развитие страны, региона, отрасли необходимо рассматривать не только на текущий момент, но и с точки зрения долгосрочной перспективы, то есть учитывать прогнозные оптимистический и пессимистический варианты дальнейшего их изменения.

Внутренние факторы отражают деятельность предприятия.

Основными внутренними факторами, влияющими на формирование стоимости предприятия, являются факторы, отражающие финансово-хозяйственное состояние предприятия, имидж предприятия и степень его открытости.

Эффективность системы бизнеса отражают нефинансовые показатели процесса функционирования предприятия, которые включают в себя историю создания предприятия, организационно-правовую структуру, распределение собственного (акционерного) капитала между учредителями (акционерами), производственные мощности, долю предприятия на рынке, лицензирование деятельности, наличие зарегистрированных нематериальных активов (патенты, товарные знаки).

Имидж оказывает значительное влияние на развитие предприятия. Создание и укрепление имиджа происходит в течение длительного периода времени, с учетом истории деятельности предприятия. Положительный имидж, степень узнаваемости предприятия формируется, в первую очередь за счет качества и гарантий. Чем более узнаваемо предприятие, чем больше положительных отзывов о его деятельности, тем оно наиболее сильное в конкурентной борьбе.

Факторы, создающие стоимость между собой тесно переплетаются и взаимосвязаны. Рассматривать влияние факторов на стоимость обособленно друг от друга не целесообразно, это может привести к неправильным конечным результатам.

Важнейшей совокупностью факторов, влияющих на стоимость компании, являются факторы со стороны спроса. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые в первую очередь зависят от полезности этого товара, т. е. его будущих прибылей, времени их получения, степени риска, с которым сопряжено их получение, возможности их присвоения и при необходимости перепродажи этого товара.

Прибыль, которую может получить собственник от реализации компании, зависит от характера его операционной деятельности, определяемой соотношением доходов и расходов, и возможности получить прибыль от самой продажи данного предприятия.

На доход компании влияют объем продаж и цены реализации, которые также зависят от платежеспособности спроса и его эластичности, которая определяется отраслевой принадлежностью продукции и наличием товаров-заменителей и дополняющих товаров. На цены влияет также уровень конкуренции на рынке, степень монополизации рынка и доля оцениваемого предприятия на нем. На величину платежеспособности спроса влияют уровень доходов потребителей, состояние экономики, прогноз на будущее. Спрос на продукцию зависит от стадии жизненного цикла.

На величину выручки влияет качество продукции, определяемое состоянием активов предприятия и технологией производства.

Объем сбыта предприятия ограничивается его производственными мощностями. При их недостатке для того, чтобы предприятие вышло на возможный с точки зрения потребностей рынка сбыт, нужны дополнительные инвестиции в расширение производственных мощностей.

Расходы предприятия зависят от того, что и как производит предприятие, какова потребность предприятия в факторах производства, цены на них и время оплаты за них.

Одним из важнейших факторов, влияющих на рыночную стоимость предприятия, является степень контроля, которую получает новый собственник: предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или приобретая контрольный пакет акций. В первом случае рыночная цена будет выше, чем во втором.

Другим важным фактором, определяющим рыночную цену, является ликвидность этой собственности. Рынок предполагает премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери стоимости.

Рыночная цена реагирует на все ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то рыночная цена на такое предприятие будет ниже, чем на предприятия, не имеющие таких ограничений.

Стоимость акций ликвидных предприятий (а значит, и стоимость самих предприятий), как правило, выше, чем акций неликвидных. С этим положением связано правило: акции открытых акционерных обществ стоят выше акций закрытых. Разница порой весьма значительна (35-50%), что обусловлено многими причинами, в том числе и большими затратами на публичное размещение акций.

Стоимость бизнеса в значительной степени зависит от квалификации управленческого персонала, и это учитывается экспертом-оценщиком при выборе оценочного мультипликатора либо при подборе коэффициента капитализации, либо на этот фактор делается специальная корректировка (скидка или премия) к общей стоимости предприятия.

Отсутствие вертикальной производственной интеграции значительно влияет на стабильность функционирования предприятия. Например, если предприятие производит какой-либо элемент для сборки оборудования или машины и покупатель этого элемента, осуществляющий сборку, принимает решение организовать собственное производство данного элемента, первое предприятие рискует лишиться всех доходов. Данное обстоятельство отражается на стоимости предприятия и должно учитываться при его оценке.

Наличие научной базы, масштабы и качество активов, в том числе прогрессивность и изношенность машин и оборудования, также влияют на стоимость предприятия, что следует учесть при его оценке.

И конечно же, рыночная цена компании зависит от того, каковы перспективы компании: будет ли оно развиваться или будет закрыто в силу своей неэффективности. При определении рыночной цены предприятия учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. Поэтому анализ рыночной конъюнктуры при оценке бизнеса существенное значение

Влияние факторов на стоимость предприятия различно для каждого предприятия, и зависит от специфики деятельности предприятия, этапа жизненного цикла, особенностей

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                      Заключение

 

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя, и это делает возможным определение стоимости бизнеса как особого товара. На величину стоимости бизнеса влияют многочисленные факторы. Они включают мотивации покупателей и продавцов, производительность бизнеса, состояние окружающей финансово-экономической среды. Кроме того, на стоимости бизнеса отражаются физические, финансово-экономические, социальные и политико-правовые факторы.

Особенностью метода стоимости чистых активов является то, что активы и обязательства предприятия оцениваются по рыночной или иной стоимости. Этот метод предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолжности. Данный метод расчета стоимости предприятия соответствует международным принципам бухгалтерского учета и широко используется при определении стоимости чистых активов акционерных обществ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников