Затратный подход к оценке земельного участка

Министерство сельского  хозяйства и продовольствия Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Ижевская государственная сельскохозяйственная академия»

 

 

Кафедра «Экономики АПК»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Особенности оценки стоимости земли»

на тему: «Затратный подход к оценке земельного участка»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила

студентка 543гр.                                                                           К.Н.Овсянникова

 

Руководитель

к.э.н., доцент                                                                                          Е.А.Конина            

 

 

 

 

 

 

 

Ижевск, 2013

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Общая характеристика затратного подхода………………………………….5

1.1 Сущность затратного подхода……………………………………………….5

1.2 Сфера применения и ограничения затратного подхода……………………6

1.3 Этапы оценки недвижимости затратным подходом……….…………….....7

2. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений…………….....9

3. Методы определения износа недвижимости………………………………..12

4. Методы оценки рыночной стоимости земельного участка………………...16

5. Пример оценки объекта недвижимости затратным подходом……………..22

Заключение………………………………………………………………….........26

Список литературы…………………………………............................................27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

На сегодняшний  день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество  играет особую роль в экономической  и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

В настоящее  время, когда появилась нормативная  база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает  необходимость определения стоимости  предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий  момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких  стратегически важных для предприятия  задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы  оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

Цель работы – проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Общая характеристика затратного подхода

1.1 Сущность затратного подхода

В пункте 15 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия  оценки, подходы и требования к  проведению оценки» затратный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

При оценке земли затратный  подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

При применении затратного подхода стоимость объекта  недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости земельного участка и полных затрат застройщика на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается предпринимательская прибыль инвестора и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в затратном подходе используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения.

В Российской Федерации  затратный подход использовался  при переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1992-2000 г.г. (прямой пересчет), но без оценки реального совокупного износа средствами оценки. В современных условиях применение затратного подхода является по-прежнему определяющим, т.к. часто для применения других подходов требуется обширная рыночная информация.

1.2 Сфера применения и ограничения затратного подхода

 

Применение  затратного подхода необходимо в  следующих случаях:

1) для определения  стоимости нового строительства;

2) для оценки  объектов, не завершенных строительством;

3) в инвестиционных  проектах – для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строиельства нового;

4) для определения наиболее эффективного использования свободного участка земли;

5) при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка;

6) для оценки  недвижимости в условиях пассивного  рынка;

7) для оценки  объектов недвижимости уникального  назначения, по которым нет аналогичных  продаж;

8) в оценке  объектов специального назначения (интернаты, больницы и т.д.);

9) при оценке  объекта доходным подходом, если  требуется определение стоимости  реконструкции или различных  видов ремонта здания;

10) при формировании  уставного капитала;

11) для получения  «стартовой» цены на аукционах;

12) в оценке  для целей налогообложения;

13) в оценке  для целей страхования;

14) в целях  получения кредита в банке (залоговая стоимость);

15) в оценке  последствий стихийных бедствий  и иного вида ущербов;

16) для проведения  согласования результатов оценки, полученных применением наряду с затратным подходом и других подходов, для выведения итогового значения стоимости.

Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устареваний. Он ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости:

- приносящих  доход (не учитывает доходный  потенциал);

- с чрезмерным износом (дает значительную погрешность);

- имеющих историческую  ценность (здания – памятники);

- при отсутствии  в составе объекта недвижимости  земельного участка

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются  рыночными данными, однако при оценке новых объектов затратный подход является весьма надежным.

Затратный подход дает результат стоимости объекта  недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить  недвижимость, сданную в аренду или  на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки [6].

 

 

 

1.3 Этапы оценки недвижимости затратным подходом

 

После обследования района, участков и строений, а также  сбора необходимой информации и  анализа представленной заказчиком документации оценщик выполняет последовательность следующих процедур оценки рыночной стоимости затратным подходом:

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Оценка прямых  и косвенных затрат на строительство здания на дату оценки.

3. Оценка величины  предпринимательской прибыли, соответствующей  требованиям рынка.

4. Расчет восстановительной  стоимости (стоимости замещения)  улучшений как суммы прямых  и косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Оценка общего  накопленного износа здания как  суммы оцененного физического  износа, функционального и внешнего  устареваний.

6. Расчет рыночной  стоимости здания (улучшений) как  разницы между восстановительной  стоимостью и рассчитанной величиной общего накопленного износа.

7. Расчет рыночной  стоимости объекта недвижимости  как суммы рыночной стоимости  земельного участка и рыночной  стоимости строений улучшений.

8. Корректировка  рыночной стоимости объекта недвижимости [6].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений

Стоимость недвижимости в соответствии с затратным подходом равна стоимости восстановления или замещения улучшений минус  их совокупный износ плюс стоимость  земельного участка (как свободного):

V_он=V_{восст/зам} – И+С_зу.

Прежде всего  необходимо решить, применение какого вида стоимости более обоснованно.

Стоимость восстановления – сумма затрат в текущих ценах  на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных элементов, с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна и т.д.

При определенных условиях альтернативой восстановительной  стоимости может являться стоимость  замещения.

Стоимость замещения  – это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенных из современных материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами и пр.[6].

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание нового объекта – функционального аналога для оцениваемого.

Полная восстановительная  стоимость зданий включает прямые и  косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

-стоимость строительных  материалов, изделий и оборудования;

-стоимость эксплуатации  строительных машин и механизмов;

-основную заработную  плату строительных рабочих; 

-стоимость временных  зданий, сооружений и инженерных  сетей; 

-прибыль и  накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

-затраты на  подготовку территории строительства; 

-затраты на  проектные и изыскательские работы;

-прочие затраты  и работы;

-содержание  дирекции (технический надзор) строящегося  предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

-другие виды  косвенных издержек.

Предпринимательский доход – часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

-прямые затраты;

-сумма прямых  и косвенных затрат;

-общая сумма  прямых, косвенных затрат и стоимости  участка;

-стоимость завершенного  проекта.

Существует  несколько  способов определение восстановительной  стоимости замещения объекта  недвижимости:

1. Сметный способ расчета стоимости недвижимости. Заключается в составлении смет на объект недвижимости, как если бы он строился вновь. Трудоемкий метод расчета, но может быть облегчен, если сохранить старые сметы на объект
2. Индексный способ оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25.11.93 г. № 1233. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.
3. Метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости умножается на число единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 м², 1 м³, 1 место парковки и пр. В случае, если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, который может всегда применяться экспертами-оценщиками.

4. Поэлементный  способ заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы и оборудование, накладные расходы, трудозатраты и т.д.).

 

 

 

 

 

 

3. Методы определения износа недвижимости

 

Износ имущества – снижение стоимости имущества по различным причинам. Существуют три вида износа недвижимости – физический, функциональный, внешний.

Физический износ имущества – износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ имущества – износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.

Износ подразделяют на устранимый и  неустранимый.

Устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Существует несколько методов, используемых оценщиками для определения  величины накопленного износа, основными из которых являются методы разбиения, срока жизни и сравнения продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы. Для определения каждого компонента износа используются инженерные и визуальные методы.

Физический износ недвижимости проявляется в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что может быть вызвано неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием. В России действуют правила оценки физического износа жилых зданий, содержащие перечень конструктивных элементов зданий с возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими процентами физического износа и примерным составом ремонтных работ [5].

Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт, который следует выполнить перед продажей недвижимости для максимизации прибыли или минимизации убытков. Признак неустранимого физического износа здания – невозможность его дальнейшей эксплуатации по условиям технической безопасности. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра или технической экспертизы и переводится в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.

Функциональный износ возникает  вследствие несоответствия объекта  современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается, т. е. утрачивает меновую стоимость за счет появления современных более совершенных функциональных аналогов. Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устранимыми и неустранимыми функциональными недостатками. Под неустранимым функциональным износом подразумевают уменьшение стоимости из-за недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, когда некоторые из них не соответствуют требованиям к подобным объектам, существующим на дату оценки. Если имущество предназначено для сдачи в аренду, его износ определяется потерями в арендной плате.

Внешний износ можно определить потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа – изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок района местоположения строения; большой транспортный поток внутри жилого квартала; изменения соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий и законодательства.

Метод срока жизни основан на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений и базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства. Оба этих значения представляют на дату оценки. Данная концепция отражена в формуле:

,

где И – износ, руб.; ЭВ – эффективный возраст, лет; СВ – стоимость воспроизводства, руб.; СЭЖ – типичный срок экономической жизни, лет.

 

Срок экономической жизни определяется как отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, а вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Сложность определения оставшегося срока экономической жизни заключается в том, что ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка – уменьшить. Эффективный возраст здания определяется исходя из его внешнего вида.

Метод срока жизни основан на визуальном осмотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнения продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах.

Отбираются недавно проданные  аналоги объекта оценки, затем – накопленный износ каждого из них в порядке, представленном на рис. 1.

 

 

 

 

 

					Расчет стоимости земельного участка (Сз)
		Определение стоимости  улучшений с учетом износа (Су) исключением стоимости земельного участка из цены продажи объекта (ЦП) Су = ЦП – С3
Расчет стоимости нового строительства на дату оценки (Снс )
Стоимость воспроизводства (ВС)						Стоимость замещения (СЗ)
			Расчет накопленного строениями износа Ин = Снс - Су
	Определение эффективного возраста объекта сравнения (ЭВ)
				Определение среднегодового износа (Игод) в абсолютном выражении (руб.) Игод = Ин / ЭВ
					Определение величины среднегодового износа в процентах: И (%) = 100*И год / Снс

 

Рис. 1. Определение износа  методом сравнения продаж

 

При оценке накопленного износа методом  сравнимых продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопоставимых объектов для анализа.

Итак, с течением времени вследствие каких-либо причин стоимость недвижимости уменьшается, именно поэтому при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ [7].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Методы оценки рыночной стоимости земельного участка

 

Определение стоимости  участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом  недвижимости, основано на предположении  его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

а) титул собственности  и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи  участка с окружением;

г) экономические  факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация  сделок с земельными участками, риэлтерские  фирмы, специализирующиеся на сделках  с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.

Существуют  следующие основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков под жилищное строительство:

1. Метод сопоставимых  продаж.

2. Метод соотнесения  (переноса).

3. Капитализация  земельной ренты.

4. Метод «остатка  для земли».

5. Метод развития (освоения) земельного участка и  др.

1. Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. Эксперт-оценщик должен знать, что часто публикуемые в периодической печати цены на земельные участки (например, в Подмосковье) – это так называемые цены продавца, т. е. завышенные, а для сопоставления и сравнения необходимы фактические цены сделки.

Недостаточно  характерны для рынка также цены, по которым землю продает местная  администрация. Эти участки обычно больших размеров, и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.

Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляются по двум компонентам:

а) по элементам  сравнения,

б) по единицам сравнения.

Элементами  сравнения являются семь факторов:

1. Право собственности

2. Условия финансирования  сделки.

3. Условия продажи.

4. Время продажи  или дата продажи.

5. Местоположение.

6. Физические  характеристики.

7. Характеристики  дохода, получаемого с земельного  участка.

Оцениваемые права собственности: в Российской Федерации земельные участки могу находиться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования: если для покупки участка был взят 100%-ный кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам, то такие сделки необходимо тщательно анализировать и делать соответствующую поправку к цене данной сделки.