Земельное право. 4

     ЗАДАНИЕ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ. ВАРИАНТ 2.

     1. Теоретический вопрос.

     Порядок ведения государственного земельного кадастра.

     2. Практическое задание.

     ОАО «Закат» продало ООО «Рассвет»  по договору купли-продажи здание павильона. Договор заключен в простой письменной форме. В договоре отсутствовало упоминание о земельном участке и не содержалось пункта, в котором определялся порядок оформления прав на земельный участок, на котором располагается здание. Покупатель, ссылаясь на ст.271 ГК РФ обратился с заявлением об оформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором располагался павильон по границе фундамента здания. Установить забор и поставить шлагбаум предприятию не разрешили, так как это была дворовая территория, на которую имели право свободно проезжать жильцы соседнего жилого дома.

     На  каком праве (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренда) покупатель павильона может использовать земельный участок? Обоснуйте.

     Каковы  земельные права и обязанности  ООО «Рассвет»?

     С какого момента покупатель павильона может быть принужден к исполнению обязанностей землепользователя? 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Порядок ведения государственного земельного кадастра.

     В Российской Федерации правила ведения  земельного кадастра закреплены в Земельном  кодексе.

     В СССР ведение земельного кадастра было предусмотрено Основами земельного законодательства Союза ССР и  союзных республик 1968 г.

     Согласно  Федеральному закону № 28-ФЗ от 02.01.2000 г. государственный земельный кадастр  — систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Однако, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 13.05.2008 г. № 66-ФЗ Закон «О государственном земельном кадастре» признан утратившим силу. С принятием в 2007 году Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» было введено новое понятие — «государственный кадастр недвижимости».

     Государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в  Едином государственном реестре  земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

     Государственный земельный кадастр создается  и ведется в целях информационного  обеспечения:

     - государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

     - государственного контроля за использованием и охраной земель;

     - мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

     - государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

     - землеустройства;

     - экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

     - установления обоснованной платы за землю;

     - иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

     Сведения  государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа.

     Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим свою деятельность в области ведения  государственного земельного кадастра, являлось Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). В соответствии с Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» упразднено. 

      В соответствии со ст. 70 Земельного кодекса РФ Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" № 221-ФЗ от 24.07.2007 года.

     В соответствии с п.1 ст. 16 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

     В соответствии с п.2 ст. 16 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости осуществляются на основании заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов, представленных заявителем.

     В соответствии со ст. 17 ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости" устанавливаются  сроки осуществления  кадастрового учета:

     1. Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя - в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя. Срок осуществления кадастрового учета не изменяется в случае, если необходимые для кадастрового учета документы запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

     2. Кадастровый учет на основании  документов, поступивших в орган  кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия не в связи с заявлением о кадастровом учете, осуществляется в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления таких документов.

     3. Датой завершения кадастрового  учета признается день внесения  органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:

     3.1) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);

     3.2) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя);

     3.3) сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости).

     В соответствии со ст. 18 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" устанавливается место осуществления кадастрового учета

     Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

     Место осуществления кадастрового учета  объектов недвижимости, расположенных  в границах двух и более кадастровых округов, определяется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

     В соответствии со ст. 20 ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости" устанавливаются лица, имеющие право на обращение с заявлениями о кадастровом учете:

     1) С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица;

     2) С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости.

     3) С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

     4) С заявлениями об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

     5) С заявлением об учете адреса правообладателя объекта недвижимости вправе обратиться собственник такого объекта недвижимости. С заявлением об учете адреса правообладателя земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лицо, обладающее этим земельным участком на указанном праве.

     6) С заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости. С заявлениями о снятии с учета помещений вправе обратиться также собственники земельных участков, на которых были расположены соответствующие здания или сооружения, прекратившие существование.

     В соответствии со ст. 21 ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости" установлен порядок представления заявителями документов для осуществления кадастрового учета:

     1) заявление о кадастровом учете (далее также - заявление) и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет объекта недвижимости заявление и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

     2) заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя. При этом подлинность такой подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, за исключением случаев, если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. В этих случаях должен быть предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным заявителем), или документ, удостоверяющий личность представителя заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным представителем). Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в форме электронных документов, такое заявление должно быть заверено электронной цифровой подписью заявителя или электронной цифровой подписью его представителя. Подлинность электронной цифровой подписи подтверждается в установленном федеральным законом порядке.

     3) если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично, данный орган выдает этому заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты получения. Расписка должна быть выдана этому заявителю или его представителю в день получения органом кадастрового учета таких документов. При поступлении заявления и необходимых для кадастрового учета документов в орган кадастрового учета посредством почтового отправления расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения органом кадастрового учета таких документов, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении. Порядок подтверждения получения органом кадастрового учета представленных в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования заявления и необходимых для кадастрового учета документов устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

     4) орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя представлять документы, не установленные Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", а также документы, которые запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

     5) Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета в отношении объекта недвижимости, право собственности на который считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости должно содержать указание на норму федерального закона, устанавливающую момент возникновения права.

     В соответствии со ст. 22 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлен состав необходимых для кадастрового учета документов:

     1) заявление о кадастровом учете;

     2) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;

     3) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию - копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или необходимые сведения, содержащиеся в таком документе, запрашиваются органом кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ;

     4) акт обследования, подтверждающий  прекращение существования объекта  недвижимости (при снятии с учета  такого объекта недвижимости);

     5) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

     6) копия документа, устанавливающего  или удостоверяющего право заявителя  на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого  объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);

     7) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя;

     8) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель;

     9) копия документа, подтверждающего  в соответствии с федеральным  законом установленное разрешенное  использование земельного участка;

     10) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения;

     11) заверенные органом местного  самоуправления поселения или  городского округа по месту  расположения земельного участка,  находящегося в общей долевой  собственности, либо нотариально удостоверенные копия проекта межевания земельных участков, копии решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении указанного проекта, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на такие земельные участки либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета;

     12) копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка.

     Верность  копии документа должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. Верность копии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления вместо засвидетельствования в нотариальном порядке может быть заверена печатью и подписью уполномоченного должностного лица указанного органа. При этом представление копии соответствующего документа не требуется в случае, если заявитель или его представитель лично представляет в орган кадастрового учета соответствующий документ в подлиннике. Этот документ после его копирования органом кадастрового учета возвращается заявителю или его представителю при выдаче расписки.

     Если  документ представляется в орган  кадастрового учета в форме электронного документа с использованием сетей связи общего пользования, верность электронного образа данного документа должна быть засвидетельствована в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

     Органом кадастрового учета является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Росреестр подведомственен Министерству экономического развития РФ, ранее Министерству юстиции РФ (по указу Президента РФ от 12 мая 2008 года № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти»).

     Росреестр является федеральным органом исполнительной власти. К полномочиям Росреестра относятся функции по организации единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. 
 

     В рамках своих полномочий Росреестр:

     - ведёт Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);

     - ведёт Единый государственный реестр саморегулируемых организаций (ГРСО);

     - ведёт Государственный кадастр недвижимости;

     - ведёт Государственный каталог географических названий;

     - ведёт сводный государственный реестр арбитражных управляющих;

     - осуществляет ведение государственнного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

     - осуществляет контроль за проведением землеустройства;

     - проводит экспертизу землеустроительной документации;

     Росреестр осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

     Территориальными  органами Росреестра являются Управления Росреестра по субъектам РФ. Подведомственными организациями являются филиалы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъектам РФ. В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.12.2011 2294-р в ведении Росреестра находятся федеральные государственные унитарные предприятия. 
 
 
 

     2. Практическое задание.

     ОАО «Закат» продало ООО «Рассвет»  по договору купли-продажи здание павильона. Договор заключен в простой письменной форме. В договоре отсутствовало упоминание о земельном участке и не содержалось пункта, в котором определялся порядок оформления прав на земельный участок, на котором располагается здание. Покупатель, ссылаясь на ст.271 ГК РФ обратился с заявлением об оформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором располагался павильон по границе фундамента здания. Установить забор и поставить шлагбаум предприятию не разрешили, так как это была дворовая территория, на которую имели право свободно проезжать жильцы соседнего жилого дома.

     На  каком праве (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренда) покупатель павильона может использовать земельный участок? Обоснуйте.

     Каковы  земельные права и обязанности  ООО «Рассвет»?

     С какого момента покупатель павильона  может быть принужден к исполнению обязанностей землепользователя?

Ответ на практическое задание

Вопрос: На каком праве (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренда) покупатель павильона может использовать земельный участок?

Ответ: Согласно п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

     Однако, в соответствии с п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ ООО «Рассвет» не может иметь права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, так данное предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

     В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного Кодекса РФ.

     Также, в соответствии с п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.

     С учетом вышеизложенного  ООО «Рассвет»  может использовать земельный участок  на праве собственности  или аренды.

Вопрос: Каковы земельные права и обязанности ООО «Рассвет»?

Ответ: в соответствии с главой 6 Земельного кодекса РФ земельные права ООО «Рассвет» будут устанавливаться в зависимости от того, какое право на земельный участок будет использовать ООО «Рассвет»:

1) Если  ООО «Рассвет» будет использовать право собственности на земельный участок, то земельные права будут устанавливаться ст. 40 Земельного Кодекса РФ;

2) Если  ООО «Рассвет» оформит аренду  на земельный участок, то земельные  права будут устанавливаться  ст. 41 Земельного Кодекса РФ;

Земельные обязанности в обоих случая ООО «Рассвет» будут устанавливаться ст. 42 Земельного Кодекса РФ.

Вопрос: С какого момента покупатель павильона может быть принужден к исполнению обязанностей землепользователя?

Ответ: в соответствии с п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

     Так как ООО «Рассвет» не может  использовать право постоянного (бессрочного) пользования или право безвозмездного срочного пользования, то и быть землепользователем оно не может. В соответствии с п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ ООО «Рассвет» может быть или собственником или арендатором земельного участка.

     С учетом вышеизложенного, покупатель павильона (ООО «Рассвет») не может быть принужден к исполнению обязанностей землепользователя.