МИНИСТЕРСТВО  ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ

ТАМБОВСКИЙ  ФИЛИАЛ 
 

Кафедра  _______________________________ 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

По дисциплине «Жилищное право»

Тема: «Жилищно-ипотечное кредитование: понятие и сущность». 
 

   Выполнила: студентка 3 курса 31 группы заочной формы обучения внебюджетного факультета (специальность 030501.65 – Юриспруденция, срок обучения 4 года, набор 2008 г.)

Ежова Олеся Сергеевна 

Проверил:  _______________________

Дата  получения работы кафедрой: ______________________________________

Дата  защиты: ______________________

Оценка: ____________________________

     ____________________________________

(подпись  научного руководителя) 

ТАМБОВ  – 2010

План:

Введение.

1. Понятие и сущность «ипотеки».

2. Классификация ипотечных кредитов.

3. Особенности  ипотечной системы военнослужащих.

Заключение.

Список использованной литературы.

    Введение.

    «Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения»¹- вот что мы находим в учебниках по юриспруденции. В реалии с понятием «ипотека» знакомо большинство людей, но суть и значение данного термина объяснят не многие. С жилищно-ипотечным кредитованием нас знакомят коммерческие банки, предлагая зачастую невыгодные для простых граждан условия. Именно поэтому эта тема, на мой взгляд, преимущественно актуальна.

    Тема  выбрана мной также из-за выросшей в последнее время популярности данной сделки, так как покупка жилья «в ипотеку» является на сегодняшний день почти единственным реальным способом приобретения недвижимости.

    Целью данной работы является выявление понятия  «жилищно-ипотечное кредитование» и самого термина «ипотека». Также в моей работе я постараюсь исследовать сущность данной темы и обоснованно классифицировать ее. В системе кредитования данное направление имеет достаточно высокую степень разработанности, несмотря на то, что также содержит много противоречий в законодательстве. Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов одним из самых эффективных, надежных, наиболее популярных способов обеспечения исполнения обязательств в мировой практике, которые существуют еще со времен Древнего Рима. 

    1. Понятие и сущность «ипотеки».

     Ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

       В России порядок осуществления  ипотеки регулируется Гражданским  кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

       Институт залога недвижимости (ипотеки)  является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенно большое значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой².

     Римское право относило залог к разряду  прав на чужие вещи ³. Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право при неисполнении их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

       Объектами договора ипотеки могут  быть здания, сооружения, жилые и  нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте.⁴ Не могут стать объектом ипотеки жилые дома муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания: летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда и т.д. - также не могут быть объектом жилищной ипотеки. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей - наиболее перспективная и значимая для экономики форма ипотечного кредитования. ⁵ Жилье, в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера является идеальным средством обеспечения обязательств. Наличие собственного жилья - важная характеристика для лиц так называемого среднего класса, поэтому угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обязательств.

     При заключении договора ипотеки, как и  иного вида договора залога, важно, у какой из сторон договора будет  оставлен предмет залога. В настоящее время в теории права выделяется три вида залога:

     1. Залог с передачей имущества залогодержателю. Данный вид залога именуется закладом и предусмотрен статьей 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     2. Залог с оставлением имущества у залогодателя, что регламентирует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в пункте 3 части 1 статьи 1.

     3. Залог прав. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в статье 384 ГК РФ, в соответствии с которым к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. в нашем примере права залогодержателя.⁶

       Залогодателем может быть и  сам должник, и лицо, не участвующее  в основном обязательстве (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Однако кредит на  приобретение жилья может быть выдан только банком или иной небанковской кредитной организацией, имеющей лицензию. Таким образом, в правоотношении возникает специальный субъект - банк или небанковская кредитная организация, и к такому субъекту применяются специальные нормы, установленные Законом РФ "О банках и банковской деятельности" и подзаконными нормативными актами Центрального банка.

     Все права и обязанности залогодателя должны быть отражены в договоре об ипотеке. Иногда даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

     В соответствии с пунктом 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Гражданский кодекс в статьях 26-38 подробно регулирует правила заключения сделок с участием таких лиц, однако на практике подобная сделка практически невозможна. Во-первых, несовершеннолетний, не имеющий собственного заработка, вряд ли сможет быть заемщиком по договору кредита, т.к. возможность заключения такой сделки прямо отрицается статьями 26 и 28 ГК РФ. Лицо, признанное недееспособным, также вправе совершать только мелкие бытовые сделки. Следовательно, такие лица могут выступать только залогодателями, не являющимися должниками. А здесь мы видим широкое поле для злоупотреблений, ущемляющих права и интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц.

     Основанием  возникновения ипотеки может  быть закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и  не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор - основная форма возникновения ипотеки.  Также ипотека может возникнуть и на основании норм закона.

       В настоящее время система  выдачи ипотечного кредитования  строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:

      1) договором об ипотеке приобретенного  жилого помещения с нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей ипотеки;

      2) трехсторонним (смешанным) договором  купли-продажи и ипотеки жилого помещения;

      3) договором приобретения жилого  помещения за счет кредитных  средств, когда ипотека приобретаемого  жилого помещения возникает в  силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

       Таким образом, заемщик, приобретающий жилье за счет кредита банка, становится обязанным передать вновь приобретаемое жилье в залог. Складывается ситуация, в которой, несмотря на то, что законодатель установил диспозитивность нормы о предоставлении приобретаемого имущества в качестве залога, подзаконные нормативные акты устанавливают обязательность передачи такого имущества в залог.

     При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственную регистрацию ипотеки проводит орган, осуществляющий регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения о регистрации ипотеки органу, проводящему регистрацию зданий и сооружений. Для регистрации ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает в себя сведения о залогодателе, информацию о предмете ипотеки, указания о наличии предшествующих ипотек и сроке действия ипотечного обязательства.

     2.   Классификация ипотечных кредитов

       Ипотечные кредиты классифицируются  по различным признакам.

      1. По объекту недвижимости: земельные участки; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

      2. По целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

      3. По виду кредитора: банковские и небанковские.

      4. По виду заемщиков: как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

      5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

      6. По способу амортизации долга: постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

      7. По виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой.

      8. По возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

      9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), субсидируемыми и выданными на общих условиях.

       Основные условия реализации  классических моделей ипотечного  кредитования - стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и, самое главное, активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих

     Сравнительно  новой формой обеспечения военнослужащих жилыми помещениями является накопительно-ипотечная система, которая вступила в действие с 1 января 2005 г. Порядок функционирования данной системы определен Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», цель которого - регулирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, являющейся одной из форм реализации права военнослужащих на жилище.

     Участниками накопительно-ипотечной системы  являются военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников накопительно-ипотечной системы. К ним относятся:

     1) лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования и получившие в связи с этим первое воинское звание офицера начиная с 1 января 2005 г., при этом указанные лица, заключившие первые контракты о прохождении военной службы до 1 января 2005 г., могут стать участниками, изъявив такое желание;

     2) офицеры, призванные на военную  службу из запаса или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первый контракт о прохождении военной службы начиная с 1 января 2005 г.;

     3) прапорщики и мичманы, общая  продолжительность военной службы  по контракту которых составит  три года начиная с 1 января 2005 г., при этом указанные лица, заключившие первые контракты о прохождении военной службы до 1 января 2005 г., могут стать участниками, изъявив такое желание;

     4) сержанты и старшины, солдаты  и матросы, заключившие второй  контракт о прохождении военной  службы не ранее 1 января 2005 г., изъявившие желание стать участниками накопительно-ипотечной системы.

     Реестр участников накопительно-ипотечной ведется в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральными законами предусмотрена военная служба»⁷. В Министерстве обороны Российской Федерации утверждена Инструкция по подготовке сведений о количестве участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации для формирования бюджетной проектировки.

     Закон предусматривает следующие основания исключения военнослужащего из реестра участников: увольнение его с военной службы; исключение его из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим.⁸

     В случае перевода военнослужащего из одного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в другой федеральный орган исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, сведения об участнике накопительно-ипотечной системы должны быть переданы в реестр участников того федерального органа исполнительной власти, в который военнослужащий переведен для дальнейшего прохождения военной службы.

     Жилищное  обеспечение военнослужащих предусматривается  за счет накоплений для жилищного обеспечения, формируемых за счет следующих источников:

1) учитываемых  на именных накопительных счетах  участников накопительных взносов за счет средств федерального бюджета;

2) доходов  от инвестирования накоплений  для жилищного обеспечения;

3) иных  не запрещенных законодательством  Российской Федерации поступлений (собственных средств участников системы, взносов третьих лиц в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством, и др.).

     Воспользоваться накоплениями на именном накопительном счете можно только при наличии определенных оснований, которыми являются:

     общая продолжительность военной службы 20 лет и более (в календарном исчислении); увольнение военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого (в календарном исчислении) составляет 10 лет и более:

       по достижении предельного возраста  пребывания на военной службе; по состоянию здоровья - в связи  с признанием его военно-врачебной  комиссией не годным или ограниченно годным к военной службе; в связи с организационно-штатными мероприятиями; по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством Российской Федерации о воинской обязанности и военной службе; исключение участника накопительно-ипотечной системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим. В этом случае право на использование накоплений имеют члены семьи военнослужащего, к которым относятся:

     супруга или супруг; несовершеннолетние дети; дети старше 18 лет, ставшие инвалидами до достижения ими возраста 18 лет; дети в возрасте до 23 лет, обучающиеся в образовательных учреждениях по очной форме обучения; лица, находящиеся на иждивении военнослужащего.

     Каждый  участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года после его включения в накопительно-ипотечную систему имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях:

     1) приобретения жилого помещения  или жилых помещений под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений;

     2) погашения первоначального взноса  при получении ипотечного кредита и погашения обязательств по такому кредиту.

     Типовой договор целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы, а также порядок оформления ипотеки утверждаются Правительством Российской Федерации. Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы и является беспроцентным в этот период.

     Предельный  размер целевого жилищного займа  не может превышать общую сумму  расчетного суммарного взноса и учтенных на именном накопительном счете доходов от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения на день предоставления целевого жилищного займа.

     Целевой жилищный заем на погашение обязательств по ипотечному кредиту (займу) предоставляется  в соответствии с графиком погашения  этого кредита (займа), определенного  соответствующим договором, но не чаще одного раза в месяц, при этом объем предоставляемых средств не должен превышать фактический объем средств, учтенных на именном накопительном счете участника на конец месяца, предшествующего осуществлению очередной выплаты.

     При досрочном увольнении участника  накопительно-ипотечной системы с военной службы, если у него не возникли вышеуказанные основания (обстоятельства), начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором о предоставлении целевого жилищного займа. При этом уволившийся участник накопительно-ипотечной системы обязан возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы в погашение целевого жилищного займа, а также уплатить проценты по этому займу ежемесячными платежами в срок, не превышающий 10 лет. Процентный доход по целевому жилищному займу является доходом от инвестирования. Проценты начисляются на сумму остатка задолженности по целевому жилищному займу.

Заключение.

     Римское право относило залог к разряду  прав на чужие вещи. Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право при неисполнении их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

     Источником предоставления участнику накопительно-ипотечной системы целевого жилищного займа являются накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника.

     Условие обязательного предоставления приобретаемого имущества в качестве залога негативно сказывается на числе потенциальных заемщиков, которые, не будучи уверенными в возможности возврата полученного кредита, не желают приобретать жилье, с которым, вероятно, придется расставаться.

     Военная ипотека существует довольно давно. Ее начало было положено поручением Президента В.В. Путина, которое было дано им на одном из совещаний Министерства Обороны РФ. Оно заключалось в том, чтобы организовать принципиально новую систему обеспечения военнослужащих жильем, которая бы отвечала существующим реалиям рыночной экономики. В качестве основы была взята накопительно-ипотечная система. Одним из основных источников военной ипотеки является постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральными законами предусмотрена военная служба»

Список  использованной литературы:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации» Ч. 1, Новосибирск – 2009г.
2. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 16 июля 1998 года N 102-ФЗ
3. Постановление Правительства РФ от 15 мая 2008 г. N 370 
   "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"
4. Приказ Минобороны РФ от 30 января 2009 г. N 30 
   "Об утверждении Инструкции о формировании и ведении реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации".
5. «Ипотека  просто о сложном» . Шевчук Д.А. ГроссМедиа. 2008 г.
6. «Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства»

С.П. Гришаев. 2009 г.

5.  «Институт ипотеки в Древнем Риме» С.Б. Глушаченко, К.В. Смирнова. «История государства и права», 2008, N 5.

6. «Федеральное законодательство о накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих: к вопросу о предмете правового регулирования». Воробьев Е.Г. «Военно-юридический журнал», 2009, N 2.