Жилищное право. 9

33

СОДЕРЖАНИЕ

1.  Контрольные вопросы

2. Схемы

3. Задачи

Список использованной литературы

1.  Контрольные вопросы

1. КАКИЕ СУЖДЕНИЯ ВЫСКАЗЫВАЮТСЯ В ЮРИДИЧЕСКОЙ ЛИТЕРАТУРЕ О МЕСТЕ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА В СИСТЕМЕ РОССИЙСКОГО ПРАВА?

Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие "жилищное право" употребляется в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком. В узком смысле жилищное право - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле - это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем. Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения".

Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть (отрасль) гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения считаются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания. Например, И.Л. Брауде считал, что "жилищное право не образует самостоятельной отрасли права в единой системе советского права. То, что у нас называют жилищным правом, есть часть гражданского права". Кроме того, И.Л. Брауде высказался за выделение жилищного права из гражданского права в комплексную (многоотраслевую) учебную и научную дисциплину. В.Н. Литовкин также считает, что "жилищное право является составной частью гражданского права... Жилищное право - это специальные нормы гражданского права, регламентирующие владение и пользование чужим жильем...". Сторонники этого взгляда исходят из понимания жилищного права как, главным образом, права, регулирующего пользование жилыми помещениями. Что касается других правовых норм (например, регулирующих управление, эксплуатацию жилищного фонда), то они рассматриваются не как жилищные, а как нормы "иного рода", регулирующие отношения, которые находятся за пределами жилищных правоотношений. Другие авторы исходят из более широкого понимания жилищного права - регулирующего "отношения, в которых удовлетворяется потребность в жилье", либо "отношения, складывающиеся в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей", либо "отношения по удовлетворению потребностей граждан в жилье".

Вместе с тем некоторые авторы высказываются в пользу выделения жилищного права в особую, комплексную отрасль права. Так, С.И. Аскназий полагает, что наряду с основными (базовыми, профилирующими и иными основными) отраслями права, образующими сердцевину, ядро правовой системы, имеются вторичные, комплексные образования в структуре права. По его мнению, "эти образования являются комплексными в том смысле, что нормы, в них входящие, не связаны единым методом и механизмом регулирования, почти все они имеют "прописку" в основных отраслях".

На эти нормы распространяются общие положения соответствующих основных отраслей. Во вторичную структуру они входят, будучи нормами, например, гражданского, уголовного, административного, трудового права. "Нормы комплексного образования, - считает он, - по иному предмету и по иным, пусть не главным, юридическим особенностям вторично, ничуть не нарушая архитектоники основных отраслей и не исключая из их состава ни одной нормы, объединяются в особую общность".

В результате формирования вторичных, комплексных образований структура (система) права приобретает многоуровневый (многоплоскостной) характер. "Именно в своей многомерности, в органическом единстве основных отраслей и комплексных образований, - пишет С.И. Аскназий, - правовая система способна предстать как действенный - стабильный и в то же время динамичный организм, обладающий значительными регулятивными возможностями и в силу этого глубоко и многосторонне воздействующий на общественные отношения".

Существование комплексных отраслей права признают и другие авторы. Например, П.С. Никитюк говорит о существовании "комплексных отраслей права, построенных как некое соединение разнородных предметов и методов правового регулирования". По мнению В.Д. Комарова, "наиболее правильно... считать жилищное право комплексной отраслью права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства. Как комплексная отрасль права жилищное право представляет собой совокупность норм, регулирующих общественные отношения по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма или аренды, отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности".

Разделение всей системы правовых норм на различные отрасли права происходит не по одному, а по разным основаниям и на разных уровнях. По мнению А.В. Мицкевича, такое разделение свидетельствует о многообразии общественной жизни и потребностей, обусловливающих формирование системы права.

Жилищное право в широком смысле - это комплексная отрасль права, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Жилищное право не является самостоятельной отраслью наравне с такими отраслями, как конституционное, административное, гражданское, трудовое, семейное, земельное право. Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального объекта - жилища, жилищно-правовые нормы образуют особую, вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.

Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно соединяет в себе не только нормы гражданско-правового характера (которые составляют большинство в общей массе жилищных норм), но и нормы других отраслей права, которые посвящены либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, так или иначе связанным с жильем. К последним относятся административное, земельное, экологическое, финансовое право. Вместе с тем жилищное право - это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе кодификации произошло не просто систематизированное изложение жилищно-правового материала в жилищных законах и Жилищном кодексе России, а переработка и обогащение содержания правовых норм, восполнение пробелов в праве, введение в юридическую ткань новых особых системных нормативных правовых обобщений, что позволило создать относительно самостоятельное комплексное правовое образование. В связи с этим можно с большой оговоркой подчеркивать "первичность" норм (отраслей) права и "вторичность" отраслей законодательства. Скорее всего, наоборот, "первично" законодательство как источник права. Право - это, прежде всего, законодательство в совокупности юридических норм, образующих право; главную и определяющую роль играют законодательные нормы, и поэтому система законодательства образует юридическую первооснову системы права. Только после создания норм права в форме статьи закона или другого правового акта они приобретают относительную самостоятельность и в своем действии начинают влиять на развитие системы законодательства. Разумеется, в теоретическом и практическом планах необходимо различать двуединую природу акта законодательства как формы, в которую облекается норма права, так и нормы, выражающей неразрывную связь нормы права и статьи закона (или другого нормативного правового акта).

2. НА КАКИЕ ГРУППЫ МОЖНО ПОДРАЗДЕЛИТЬ ИСТОЧНИКИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА? ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ИСТОЧНИКОМ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА ФЕДЕРАЛЬНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА «ЖИЛИЩЕ» НА 2011-2015 ГГ.?

Источники жилищного права можно подразделить на две большие группы:

- законы Российской Федерации и принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

- законы и другие нормативные акты, принятые субъектами Федерации.

Охарактеризуем основные источники жилищного права.

1) Конституция России является правовой основой жилищного законодательства: нормы, содержащиеся в Основном законе страны, определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения. Конституция относит жилищное законодательство к совместному ведению Федерации и ее субъектов (п. "к" ч. 1 ст. 72), в отличие от гражданского законодательства, которое относится к исключительному ведению Российской Федерации.

2) Жилищный кодекс России от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г., знаменует собой новую эпоху в развитии жилищных отношений в нашей стране.

3) Согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", государственные и муниципальные органы могут бесплатно передавать в собственность граждан по их просьбе занимаемые ими жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

4) Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на выбор места жительства в пределах России при осуществлении градостроительной деятельности, на соблюдение требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил.

5) Закон РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.

6) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и принятая на основании этого Закона и в соответствии с ним Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

7) Важнейшим источником жилищного права является Гражданский кодекс, в частности, глава 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688 ГК РФ).

8) Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ) содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности, за нарушение правил пользования этими помещениями, содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.21-7.23 КоАП РФ).

9) Земельный кодекс России от 25 октября 2001 г. (ЗК РФ) регулирует правовое положение, в частности, земель поселений, т.е. земель, используемых и предназначенных для застройки и развития городских и сельских поселений.

К числу источников жилищного права следует относить и постановления пленумов Верховных Судов СССР и Российской Федерации.

Особое место в жилищном законодательстве стали занимать международно-правовые акты после того, как Конституция определила, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью правовой системы России (ч. 4 ст. 15).

Таким образом Федеральные целевые программы не входят в число источников жилищного права. Следовательно, Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 гг. не является источником жилищного права.

3. О КАКИХ ФОРМАХ ВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО УЧЁТА ВАМ ИЗВЕСТНО?

Согласно ст. 1 ФЗ «О государственном кадастровом учете», Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

4. КАКОВЫ ОСНОВАНИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ?

Согласно статье 101 ЖК РФ, расторжение договора найма специализированного жилого помещения:

договор найма специализированного жилого помещения

1) может быть расторгнут в любое время:

- по соглашению сторон. Иначе говоря, и наниматель, и наймодатель одновременно изъявляют свою волю, направленную на расторжение договора;

- по инициативе одной из сторон договора, а именно нанимателя. Для этого он заблаговременно и письменно ставит об этом в известность наймодателя;

2) может быть расторгнут в судебном порядке:

- в случаях, когда инициатором расторжения выступает только наймодатель;

- по иску наймодателя, который подается в суд по месту нахождения жилого помещения;

- при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги;

разрушение или повреждение жилого помещения этими лицами;

использование жилого помещения не по назначению;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

неисполнение нанимателем и членами его семьи обязательств, вытекающих из данного договора.

Также, согласно ст. 83 ЖК, инициатором расторжения договора социального найма выступает наймодатель. Так, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя.

5. КАКОЙ ОРГАН УСТАНАВЛИВАЕТ ПРАВИЛА СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ?

Согласно ст. 39. ЖК РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

6. КАКОВЫ ПРАВА ОТКАЗОПОЛУЧАТЕЛЯ ПО ЗАВЕЩАТЕЛЬНОМУ ОТКАЗУ?

Касаясь, предоставления отказополучателям прав, связанных с проживанием в жилых помещениях, которые, как правило, переходят к наследникам по завещанию, необходимо остановиться на проблеме определения их объема.

Во-первых, следует исходить из безусловного права наследодателя определять объем прав и обязанностей отказополучателя.

Завещание, как правило, ограничено в формализации регулирования порядка и условий предоставления жилого помещения Отказополучателю после смерти наследодателя.

На практике этот вопрос приходиться решать между новым собственником жилого помещения и отказополучателем с учетом конкретной ситуации.

Учитывая длительный характер права пользования жилым помещением, предоставляемого по завещательному отказу, их стабильность может иметь весьма существенный характер, что, как представляется, требует отражения в специальном соглашении между наследником, вступившим в наследственные права на жилое помещение и Отказополучателем.

Жилищное законодательство (ЖК РФ 2004 г.) на этот счет не содержит никаких положений. Хотя как отмечают в литературе вопрос о внесении необходимых дополнений в ст. 33 ЖК РФ, касающейся пользования жилым помещением по завещательному отказу, уже давно назрел и требует скорейшего разрешения.

Право отказополучателя на получение завещательного отказа возникает со дня открытия наследства.

Право на получение завещательного отказа является обязательственным, ему корреспондирует обязанность наследника не препятствовать в выражении воли отказополучателя о принятии легата; уточнить объект отказа, предварительно выплатив долги; предоставить жилое помещение, указанное в завещании, в пользование; подать заявление о регистрации. Именно эти отношения имеет в виду законодатель в п. 3 ст. 1137 ГК РФ, указывая, что к отношениям между отказополучателем (кредитором) и наследником, на которого возложен завещательный отказ (должником), применяются положения Кодекса об обязательствах.

Согласно п. 1 ст. 1138 ГК РФ наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя. Следовательно, сначала наследник оплачивает долги, а затем в пользование передается уже "очищенное" от долгов жилое помещение. Реализация этого правила возможна путем уменьшения размера жилой площади (с учетом выплаченных долгов).

Наследник предоставляет жилое помещение, указанное в завещании, в пользование. Исполнение включает передачу жилого помещения или неосуществление препятствий тем отказополучателям, которые уже проживали в указанном помещении при жизни завещателя.

В случае отказа наследника добровольно предоставить жилое помещение в пользование возможен судебный спор о вселении отказополучателя или о признании права пользования в силу завещательного отказа.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК РФ). Следует отметить, что регистрация не имеет правообразующего значения, она только подтверждает выраженное отказополучателем волеизъявление на получение завещательного отказа. В п. 3 ст. 33 ЖК РФ закреплено право, но не обязанность отказополучателя обратиться в орган, осуществляющий регистрацию.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27). При этом вид регистрируемого сервитута не уточняется, следовательно, правило о государственной регистрации применяется ко всем сервитутам. Однако цитируемое положение не может прямо применяться к отношениям между наследником и отказополучателем, так как для их установления соглашения не требуется.

Право на получение завещательного отказа прекращается по следующим основаниям: отказ отказополучателя от получения легата либо невыражение им желания получить легат; невозможность получения завещательного отказа из-за применения к отказополучателю правил о недостойных наследниках; смерть отказополучателя до окончания срока действия права на получение легата, превышение размера долгов над стоимостью доли наследника, исполняющего легат; оценка жилого помещения как объекта завещательного отказа равна размеру обязательной доли наследника или меньше размера обязательной доли.

Срок действия права на получение завещательного отказа исчерпывается трехлетним сроком. Из п. 4 ст. 1137 ГК РФ можно сделать вывод, что это право реализуется путем прямого волеизъявления. Для сравнения укажем, что по Гражданскому кодексу Украины срок принятия завещательного отказа установлен в шесть месяцев со времени открытия наследства; если в этот срок отказополучатель не отказался от принятия, то считается, что завещательный отказ принят (ст. 1271).

В случае просрочки отказополучателя выразить желание о получении завещательного отказа и предъявлении им требования о восстановлении срока суд откажет в удовлетворении иска, поскольку срок получения завещательного отказа является пресекательным.

Отказополучатель может отказаться от получения завещательного отказа. При этом отказ в пользу другого лица, отказ с оговорками или под условием не допускается (п. 1 ст. 1160 ГК РФ).

Право на получение завещательного отказа прекращается также в связи со смертью отказополучателя до открытия наследства (п. 3 ст. 1138 ГК РФ). Спорным остается вопрос о последствиях смерти отказополучателя после открытия наследства, если не было выражено намерение получить завещательный отказ. Высказывалось соображение о том, что право получить завещательный отказ переходит к наследникам умершего отказополучателя на остающийся срок, за исключением тех случаев, когда по своему характеру завещательный отказ был тесно связан с личностью управомоченного лица. Объясняется это тем, что право на получение завещательного отказа возникло уже с момента открытия наследства, и, соответственно, это право входит в наследственную массу умершего отказополучателя. Думается, что это обязательственное право требования не должно переходить к наследникам, так как всегда имеет строго личный характер.

Если же размер долгов превышает стоимость перешедшего к наследнику наследственного имущества, то право на получение завещательного отказа погашается. Если сумма долгов равна стоимости жилого помещения, то, полагаем, наследник обязан исполнить волю завещателя и передать в пользование помещение отказополучателю (сохранив за собой право собственности).

7. В КАКОМ ПОРЯДКЕ УЧАСТНИКИ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ПРАВЕ РАСПОРЯДИТЬСЯ ЕЮ ТАКИМ ОБРАЗОМ, ЧТОБЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ПРИНОСИЛО ИМ ДОХОД?

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В статьях главы 6, как и в главе 5 Жилищного Кодекса, речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Содержание правомочий владения, пользования и распоряжения было рассмотрено выше.

В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно ч. 3 ст. 36 Кодекса уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Напомним, что реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажности), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (см. п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 Жилищного Кодекса).

Участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход. Например, они могут в установленном порядке на основании соответствующих договоров предоставить в пользование заинтересованным лицам такие объекты общего имущества, как подвалы, технические этажи; может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на ст. 301, 304, 305 ГК РФ. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

2. Схемы

1. Составьте схему «Подчиненность органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в Российской Федерации»

2. Составьте сравнительную таблицу о правомочиях:

- общего собрания товарищества собственников жилья;

- правления товарищества собственников жилья;

- ревизионной комиссии собственников жилья;

- членов товарищества собственников жилья.