Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Жилищное право. 11

Вопрос 1.

Понятие и признаки жилых помещений. Назначение жилых помещений.

Каким образом определяется общая площадь жилого помещения? В каких жилищных правоотношениях используется понятие общей площади жилого помещения?

Перечислите и охарактеризуйте виды жилых помещений. Какие требования установлены жилищным законодательством в отношении жилых помещений?

Понятие жилого помещения также установлено п. 2 СТ. 15 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, жилое помещение согласно ЖК РФ, обладает целым рядом юридических признаков:

под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. В этой связи нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав часть комнаты, неизолированную часть квартиры. Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно. Следовательно, первый признак объекта жилищных прав - изолированность;

объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом. Понятие недвижимого имущества установлено в Гражданском кодексе РФ. В соответствии СП. 1 СТ. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся ; земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Признак «недвижимости. Объектов жилищных прав означает, что жилым помещением может признаваться помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно. Следовательно, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные

для жилья сооружения и предметы, как то: вагоны, бытовки, палатки и т.д. Жилое помещение - это всегда объект недвижимого имущества;
жилым помещением и объектом жилищных прав может быть признано лишь то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Признак пригодности для постоянного проживания граждан заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарные и техническим правилам и нормам. Эти санитарные и технические правила и нормы устанавливаются Правительством РФ.

Итак, три основных признака жилого помещения как объекта жилищных прав: изолированность, недвижимость, пригодность для постоянного проживания. Помещения признаются жилыми в порядке, который устанавливается Правительством РФ. Признание жилых помещений непригодными для проживания в них граждан осуществляется по основаниям и в порядке, установленном Правительством РФ.

Назначение жилых помещений

1. Предназначено для проживания граждан.

2. Может использоваться для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами.

Для такого использования жилого помещения необходимо соблюдение следующих условий. Во-первых, для профессиональной или предпринимательской деятельности жилое помещение могут использовать только граждане, проживающие в нем на законных основаниях.

Во-вторых, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности допускается, если при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан.

В-третьих, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности не должно создавать предпосылки для нарушения требований, предъявляемых к жилым помещениям, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В противном случае собственник рискует потерять жилье (ст. 293 ГК РФ).

В частности, собственники жилых помещений могут сдавать их для проживания на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо, получившее жилое помещение на основе договора аренды, может использовать его только для проживания граждан.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). При этом размещение

собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством РФ.

Если собственник жилого помещения сдаст его на основании договора в аренду, например для использования под офис, такой договор в соответствии со ст. 168 ГК РФ будет признан недействительным, а сделка признана ничтожной. Это отмечено и в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными.

Изложенное подтверждается сложившейся арбитражной практикой (Постановления Президиума ВАС РФ N 2780/05 от 15.06.2005, ФАС ЗСО от 24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9)).

Кроме того, собственника жилого помещения по решению суда могут обязать вернуть полученную сумму арендной платы в связи с необоснованным обогащением (Постановление ФАС ВВО от 24.12.2004 N А82-239/2002-Г/12). Ведь, как указано в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Однако практика показала, что судьи не всегда принимают именно такую позицию. Так, ФАС СЗО в Постановлении от 27.09.2005 N А26-2620/2005-13 отказал в удовлетворении иска арендатора, указав, что в случае возврата истцу, действовавшему в качестве субъекта предпринимательской деятельности, уплаченных в качестве арендной платы денежных средств пользование чужим имуществом окажется безвозмездным, что противоречит существу регулируемых гражданским законодательством отношений.

Каким образом определяется общая площадь жилого помещения?

ЖК устанавливает особый порядок определения границ жилого помещения. Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК в состав жилого помещения включаются также помещения вспомогательного использования, предназначенные для

удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Данный подход является странным, поскольку помещение представляет собой недвижимую вещь, элементы (части) которой лишены какой-либо самостоятельности и не могут рассматриваться в качестве объектов гражданских прав. Между тем в данном случае законодатель исходит из обратного и допускает наличие помещения в помещении. Принцип "матрешки" противоречит существующему применительно к объектам недвижимости принципу: придание самостоятельного юридического значения части целого исключает самостоятельность целого, превращающегося в этом случае в совокупность его частей. Кроме того, вызывает удивление тот факт, что по смыслу ЖК балконы, лоджии, веранды, террасы к жилому помещению не относятся. По сути, это означает, что указанные объекты участвуют в гражданском обороте отдельно от жилых помещений, а это, совершенно очевидно.

В каких жилищных правоотношениях используется понятие общей площади жилого помещения?

1. При определении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

В соответствии с ч. 1 ст. 37 доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливается императивно: она пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Норма ст. 9 Закона о ТСЖ, в соответствии с которой ранее определялась эта доля, была диспозитивной: доля в праве общей собственности могла быть установлена в силу закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).

Согласно ст. 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в многоквартирном доме, если решением общего собрания собственников помещений (или иным соглашением всех участников долевой собственности), принятым до вступления в силу указанного Закона, не установлено иное. Другими словами, если доля в праве общей собственности ранее была установлена общим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то она сохраняется.

2. После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37.

Пропорционально этой доле собственник помещения несет обязательные расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39). Кроме того, количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество.

2. При определении долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Порядок определения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ. Согласно п. 1 доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику комнаты в коммунальной квартире, пропорциональна величине общей площади этой комнаты. Пункт 2 статьи установил алгоритм определения размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику комнаты в коммунальной квартире. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна сумме размеров:

· общей площади комнаты в коммунальной квартире;

· площади общего имущества в коммунальной квартире, определенной согласно п. 1 статьи.

3. При предоставлении по договору социального найма жилого помещения

Нуждаемость в жилом помещении - одно из условий предоставления гражданам жилья по договору социального найма. В свою очередь, одним из оснований признания граждан нуждающимися является проживание в жилом помещении, размер которого менее учетной нормы на одного члена семьи. Так, наниматели жилых помещений по договору социального найма и собственники жилых помещений признаются нуждающимися в жилых помещениях, если обеспечение общей площадью на одного члена семьи менее учетной нормы.

Учетная норма зависит от уровня обеспеченности граждан жильем в конкретном населенном пункте и устанавливается органом местного самоуправления. По ранее действовавшему ЖК РСФСР учетная норма устанавливалась субъектами РФ (п. 1 ст. 29), как и норма предоставления (ст. 40).

По договору социального найма жилое помещение предоставляется общей площадью на одного человека не менее нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности социальным жильем в данном населенном пункте.

Очевидно, что органы местного самоуправления должны также учитывать типы жилых помещений в жилищном фонде социального использования,

состав семей, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях, и проч.

Нормой предоставления согласно ч. 1 статьи является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер предоставляемого жилья.

Что касается отдельных категорий граждан, то для них федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ могут быть установлены иные нормы предоставления.

Кроме того, для этих категорий граждан федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ могут быть установлены другие учетные нормы.

Постановлением Правительства РФ от 29.08.2005 №541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв.метров общей площади жилья на 1 гражданина.

4. При вселении нанимателем в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

Наниматель вправе вселить супруга (супругу), детей и родителей, а также других граждан только в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

При вселении супруга (супруги), детей и родителей необходимо согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих). В то же время на вселение к родителям несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи не требуется.

При вселении других граждан необходимо согласие (в письменной форме) и членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), и наймодателя. Наймодатель вправе запретить такое вселение, если после этого общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ).

5. При поднайме жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

При безвозмездном проживании в занимаемом наймодателем жилом помещении по договору социального найма другими гражданами в

качестве временно проживающих.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

7. При выселении граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

8. При предоставлении гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

9. При определении размера платы за жилое помещение

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в этом доме соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт

Перечислите и охарактеризуйте виды жилых помещений

Согласно ст. 16 ЖК к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть

жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК).

Жилой дом как вид жилого помещения следует отличать от многоквартирного дома. Единственное отличие, при всей его условности, состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир.

Данное обстоятельство влечет ряд важных юридических последствий. Если жилой дом как жилое помещение является объектом недвижимости - объектом гражданских прав, то многоквартирный дом суть не самостоятельный объект недвижимости, а их совокупность. К числу жилых домов относятся, прежде всего, коттеджи и иные объекты, предназначенные для постоянного проживания граждан.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Очевидно, под прямым доступом следует понимать то, что имущество общего пользования непосредственно примыкает к квартире, т.е. является по отношению к ней смежным. Иными словами, наличие отдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак квартиры.

В качестве объектов вспомогательного использования, которые, пусть и в разном объеме, входят в состав элементов квартиры, могут быть названы коридор, холл, кухня, внутренний тамбур, санузел, ванная, кладовая, передняя и т.д. Поскольку многие из названных компонентов могут присутствовать и в части жилого дома, указанный критерий разграничения жилых помещений на части домов и квартиры следует рассматривать в качестве дополнительного. На практике жилое помещение приобретает режим квартиры с момента присвоения ему соответствующего "милицейского" адреса.

К числу жилых помещений ЖК относит также части квартир. Части квартир по замыслу законодателя следует отличать от комнат и части жилого дома,

которые отнесены законодателем к отдельным видам жилых помещений. Впрочем, многие авторы сомневаются, что такие различия присутствуют.

Наконец, последней из рассматриваемых разновидностей жилых помещений выступают комнаты. Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартиры. Следует отметить, что ранее выдвигались возражения против признания комнаты в качестве жилого помещения, одно из которых состояло в отрицании за комнатой качества вещи. Указывалось, что ее самостоятельная ценность как жилого помещения весьма сомнительна. Комната в коммунальной квартире, как правило, не имеет ни отдельного санузла, ни кухни, что исключает возможность ее самостоятельного использования для проживания граждан. Представляется, что данный аргумент не вполне состоятелен. Многие вещи не могут использоваться в отрыве от других вещей. В частности, лодка не уплывет далеко без весел, замок не откроется без ключа. Однако нет сомнений, что и лодка, и замок относятся к числу вещей. Таким образом, никаких теоретических препятствий к признанию комнат в коммунальных квартирах самостоятельными объектами гражданских прав нет. Другое дело - социальный и моральный аспекты. В этом смысле признание отдельных комнат самостоятельными объектами гражданских прав нельзя отнести к достижениям законодательства. По сути, это вынужденная мера, являющаяся реакцией на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере.

Какие требования установлены жилищным законодательством в отношении жилых помещений?

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания также устанавливается Правительством РФ. Правительством РФ принято Постановление от 28.01.2006 №47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения). Таким образом, непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень - аварийность), а именно: наличием неустранимых

неисправностей инженерных сетей, несоблюдение строительных норм при застройке близлежащей к дому территории и проч. Критерии отнесения жилья к непригодному по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами. Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями.

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта РФ. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъекта РФ. Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления. К участию в работе комиссии следует привлекать собственника жилищного фонда или представителя собственника, осуществляющего функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости - представителя проектно-изыскательских организаций, производившего обследование этого жилого дома (жилого помещения). Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

После изучения представленных документов, перечень которых

предусмотрен п. 45 Положения, и при необходимости осмотра жилого дома (жилого помещения) комиссия принимает решение:

· о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

· о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

· о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, указанное решение должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленного отселения граждан.

Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 №529 было утверждено Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания. Этим Положением были определены в полном объеме критерии отнесения жилых помещений к непригодным. Пунктом 2 Положения было предусмотрено следующее.

Жилые дома независимо от группы их капитальности и жилые помещения относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований. К непригодным для постоянного проживания жилым домам отнесены:

· каменные дома с физическим износом свыше 70%;

· деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65% (п. 2.2).

Независимо от таких условий согласно п. 2.3 этого Положения к непригодным для проживания отнесены:

а) жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;

б) жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

в) жилые дома, получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований СН и П к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

г) бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общими кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы - 10 - 20 лет (строения этого типа, претерпевшие реконструкцию в части планировки и ставшие пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа следует относить к малоценному, но жилому фонду);