Жизненный цикл и износ объекта недвижимости

Содержание

Введение…………………………………………………………………...……....3

1. Компоненты и жизненный  цикл объектов недвижимости…………………..4

1.1 Определение понятия  недвижимости………………………………………..4

1.2 Жизненный цикл объекта  недвижимости.…………………………………..7

2. Износ объектов недвижимости………………………………………………10

3. Пример способа оценки физического износа объекта недвижимости…...12

Заключение………………………………………………………………………14

Список используемой литературы..…………………………………………...15

Введение

В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г. 
  1.Компоненты и жизненный цикл объектов недвижимости

         1.1 Определение понятия недвижимости

    Слово «недвижимость»  образовалось в русском языке  из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким  образом, в русском слове «недвижимость»  язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на  праве собственности.

Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

- актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве  собственности или в силу иного  вещного права; совокупность прав  на чужие действия (например, долговое  имущество);

- пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но  временно находящихся во владении  данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) [1] «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) [2] объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement).

          Улучшениями называется то, что  сделано руками человека и  потребовало вложения его труда  и расходования ресурсов.

       Обременения (ограничения) – наличие установленных  законом или уполномоченными  органами в предусмотренном законом  порядке условий, запрещений, стесняющих  правообладателя при осуществлении  права собственности либо иных  вещных прав на конкретный  объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде таблицы 1.

Таблица 1. Структура понятия «недвижимость»

       Юридическую  сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право  оперативного управления, право  пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные  права в случаях, предусмотренных  ГК РФ и иными законами.

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

1. прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
2. законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
3. удостоверенная принадлежность конкретному собственнику
4. возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества.
5. функциональная самостоятельность объекта недвижимости
6. наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

    1.2 Жизненный  цикл объекта недвижимости

    Жизненный цикл  объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение  которого недвижимость существует  как физический объект. Жизненный  цикл объекта недвижимости состоит  из следующих стадий (фаз):

1. Формирование замысла  проекта и выбор варианта использования  свободного земельного участка. В этот период осуществляется  выбор варианта наилучшего и  наиболее эффективного использование  земельного участка – с учетом  особенностей его характеристик  и всех свойств окружающей  среды. На основании анализа выбирается  максимально продуктивный вариант  использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период  реализации проекта подрядными  организациями практически полностью  изменяются все физические характеристики  объекта, с закреплением этих  изменений в инвентаризационных  и кадастровых документах. За  время возведения улучшений и  в результате закрепления нового  статуса объекта, как правило, меняются  и характеристики окружающей  среды, имеющие отношение к созданному  объекту.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права  или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим  и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла  управляющий (или профессиональная  управляющая компания) организует  рациональное расходование пользователями  потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта  претерпевают изменения, т.к. улучшения  физически изнашиваются и функционально  устаревают, что усугубляется изменениями  ситуации в экономике и во  внешней физической среде, приводящими  к дополнительному, так называемому  внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный  ремонт, реконструкция, реставрация  улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается  в тот момент, когда объект  в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование  материалов. Жизненный цикл завершается  сносом улучшений в конце срока  их экономической жизни. Управляющая  компания готовит предложения  по назначению сроков и экономически  целесообразного способа сноса  строений, учитывая возможности  продажи элементов конструкций  и материалов ликвидируемых строений  и коммуникаций (минимизируется  объем ликвидационных затрат).

Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

Рисунок 1 Жизненный цикл недвижимости как физического объекта.

    2. Износ объектов недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

- физический,

- функциональный,

- внешний.

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина - амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

3. Пример способа  оценки физического износа объекта  недвижимости

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

·      нормативный (для жилых зданий);

·      стоимостный;

·      метод срока жизни.

Рассмотрим нормативный метод расчета физического износа. Он предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Физический износ здания следует определять по формуле 

,                                                

где   – физический износ здания, %; Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, %; Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n – количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, – по их сметной стоимости

Условный пример расчета физического износа  
нормативным методом 

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

· невозможность изначально учесть по причине своей «нормативности» нетипичные условия эксплуатации объекта;

· трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

· невозможность измерения функционального и внешнего износа;

· субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Заключение

Исходя из всего выше сказанного можно сделать выводы:

   Во-первых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

Во-вторых рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009)

3. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 27.12.2009)

4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 07.04.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

5. Положение о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве (утв. Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР, Госстроем СССР 29.12.1990 N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73 (N ВГ-9-Д))

6.Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. Краткий курс. СПб.: Питер, 2008. - 240с.

7.Бурханова Н.М. Экономика недвижимости. М.: Эксмо, 2008 – 32с.

8.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. - 800 с

9.Коваленко Н.Я., Петранева Г.А., Романов А.Н. Экономика недвижимости: учебник. М.: Колос, 2007. - 240с.

10.Краснова И.О. Земельное право: элементарный курс. М.: ЮРИСТЬ, 2003.  - 272с.

11.Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. - Спб: МКС, 2003.  - 422с.

12.Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Уч. пособие.- М.: Эксмо, 2007. -  200с.

13.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перв. с англ. – М.: Дело, 1997. - 480 с.