Жизненный цикл недвижимости

Содержание

1. Теоретическая часть……………………………………………………………..3

1.1. Жизненный цикл недвижимости  и его этапы……………………………..3

1.2. Налогообложение недвижимого  имущества и сделок с ним…………….6

1.2.1. Налогообложение недвижимого  имущества………………………..6

1.2.2. Налогообложение сделок с недвижимостью………………………10

2. Практическая часть…………………………………………………………….17

2.1. Задача №1…………………………………………………………………..17

2.2. Задача №2…………………………………………………………………..20

2.3. Задача №3…………………………………………………………………..21

2.4. Задача №4…………………………………………………………………..22

2.5. Задача №5…………………………………………………………………..23

Список использованных источников…………………………………………….26

1. Теоретическая часть.

1.1. Жизненный цикл недвижимости  и его этапы.

Любой объект недвижимости является материальным активом, который  существует во времени, поэтому можно указать его жизненный цикл. Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):

1. Формирование замысла  проекта и выбор варианта использования  свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений.  На этом этапе – на основании  технического задания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период  реализации проекта подрядными  организациями практически полностью  изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. Обращение (купля-продажа,  дарение, сдача в аренду и  т.п.) с передачей имущественного  права или с появлением обременении  на это право. На этой стадии  осуществляются операции с объектом, и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим  и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный  ремонт, реконструкция, реставрация  улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  земли и улучшений, выполненный  в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования  объекта в существующем состоянии  показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой  существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений,  захоронение или вторичное использование  материалов. Жизненный цикл завершается  сносом улучшений в конце срока  их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

Некоторые этапы в течении  жизненного цикла объекта недвижимости могут повторяться. Так, например, замысел  проекта создания нового объекта  может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

Объект недвижимости, являясь  материальным активом, может использоваться в качестве экономического блага, товара или источника дохода. Если объект недвижимости приносит доход его владельцу и удовлетворяет его потребности, то он эксплуатируется пользователем с целью увеличения дохода, прибыли. Как только объект оценки не приносит доход, он для собственника теряет свою полезность и подлежит продаже и может быть продан как товар в целом или по частям на любом этапе жизненного цикла.

Основные этапы жизненного цикла объекта недвижимости, как  товара:

1. Приобретение недвижимости (покупка, постройка, наследование).

2. Владение и использование в определенный период

3. Управление объектом недвижимости

4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей владельцев

5. Распоряжение собственностью

6. Смена собственников, владельцев, пользователей

7. Распоряжение вещными правами на объект

8. Изменение функционального назначения

9. Прекращение права собственности

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют отрицательные потоки денежных средств (при строительстве или покупке). В период его использования (сдача в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты (на ремонт и обслуживание здания)

В отличие от других товаров  недвижимость, приносящая доход, требует  профессионального управления активами, начиная с поиска выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации.

1.2. Налогообложение недвижимого  имущества и сделок с ним.

1.2.1. Налогообложение недвижимого  имущества.

Владение, пользование и  управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 1).

Таблица 1. Современные принципы налогообложения недвижимого имущества (ст. 3-5 НК РФ).

В процессе налоговых отношений  по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики – предприятия и физические лица, а на другой – налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения, в том числе:

– Министерство РФ по налогам и сборам (МНС), его подразделения на местах;

– государственные органы исполнительной власти и местного самоуправления, другие уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо МНС) прием и взимание налогов и (или) сборов, а также контроль за их уплатой (сборщики налогов и сбиров);

– Министерство финансов РФ, финансовые органы администраций краев, областей, районов и городов – при решении вопросов по отсрочке и рассрочке уплаты налогов и сборов;

– органы государственных внебюджетных фондов;

– Федеральная служба налоговой полиции РФ и ее территориальные подразделения – в случаях нарушения налогоплательщиками налогового законодательства.

Для целей налогообложения  важное значение имеет и определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если:

– одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в работе другой организации в размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;

– одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

– лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и  по иным основаниям, если будут предоставлены доказательства того, что лица находятся под контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другого лица, который может повлиять на результаты управления недвижимостью.

1.2.2. Налогообложение сделок с недвижимостью.

1. При нотариальном оформлении купли-продажи объекта недвижимости выплачивается только регистрационный сбор нотариусу в размере 1,5 % от стоимости объекта. Налогами данная операция не облагается.

2. При получении объекта недвижимости в дар. Если же оформляется дарение объекта, то, кроме пошлины, выплачивается и налог. Его ставки:

1) При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты

труда:

· детям, родителям – 3 процента от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим физическим лицам – 10 процентов от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

2) При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 851-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· детям, родителям – 23,1-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 7 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим физическим лицам – 77-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 20 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

3) При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· детям, родителям – 82,6-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 11 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим физическим лицам – 247-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

4) При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· оплаты месячной минимальной размер законом установленный 2550-кратный превышающей имущества, стоимости от процентов 15 + труда размера установленного 176,1-кратного – родителям;

· другим физическим лицам – 502-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 40 процентов от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

3. При наследовании объекта недвижимости. Необходимо уплачивать налог и при получении объекта недвижимости в порядке наследования. Ставки:

1) При наследовании имущества стоимостью от 850-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· наследникам первой очереди – 5 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· наследникам второй очереди – 10 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим наследникам – 20 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

2) При наследовании имущества стоимостью от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· наследникам первой очереди – 42,5-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 10 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· наследникам второй очереди – 85-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 20 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим наследникам – 170-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

3) При наследовании имущества стоимостью свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· наследникам первой очереди – 127,5-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 15 процентов от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· наследникам второй очереди – 255-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 процентов от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим наследникам – 425-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 40 процентов от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

4. Льготы при наследовании и дарении. Налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, не взимается:

1) Cо стоимости имущества, переходящего в порядке наследования пережившему супругу, или дарения имущества одним супругом другому. Налог не взимается независимо от того, проживали супруги вместе или нет.

Основанием для предоставления льготы является свидетельство о  регистрации брака, а в случае его отсутствия – решение суда о признании факта супружества.

2) Cо стоимости жилых домов (квартир) и с сумм паевых накоплений в жилищно-строительных кооперативах, если наследники или одаряемые проживали в этих домах (квартирах) совместно с наследодателем или дарителем на день открытия наследства или оформления договора дарения.

Факт совместного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищного органа или городской, поселковой, сельской администрации, а  также решением суда.

В частности, не лишаются права  на льготу по налогу физические лица, получающие имущество в порядке наследования или дарения, проживающие совместно с наследодателем или дарителем и временно выехавшие в связи с обучением (студенты, аспиранты, учащиеся), нахождением в длительной служебной командировке, прохождением срочной службы в Вооруженных Силах. В этом случае основанием для предоставления льготы является справка соответствующей организации о причинах отсутствия гражданина.

3) Cо стоимости имущества, переходящего в порядке наследования от лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации, в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей либо в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка.

Основанием для предоставления льготы является документ соответствующей  организации о смерти наследодателя.

4) Cо стоимости жилых домов и транспортных средств, переходящих в порядке наследования инвалидам I и II групп.

Основанием для предоставления льготы является удостоверение инвалида. Льгота предоставляется тем физическим лицам, которые имели указанные выше группы инвалидности на момент получения свидетельства на право наследования;

5. Налоги для продавца после продажи недвижимого имущества. После продажи недвижимого имущества продавец обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от полученной суммы. Можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ.

«При определении размера  налоговой базы в соответствии с  пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса  налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных  налоговых вычетов: в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом  периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или  земельных участков, находившихся в  собственности налогоплательщика  менее пяти лет, но не превышающих  в целом 1000000 рублей, а также в  сумме, полученной в налоговом периоде  от продажи иного имущества, находившегося  в собственности налогоплательщика  менее трех лет, но не превышающей 125000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей  совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)»

Будьте осторожны с  доходами, полученными по договору уступки прав на договор долевого участия. Эти доходы не являются доходами, полученными в результаты продажи недвижимости, для них не предоставляется льгот и Вас могут заставить заплатить 13% с полученной суммы.

6. Отчет покупателя об источниках получения денежных средств, на которые был приобретен объект. Покупатель, в случае отсутствия в налоговых органах сведений о его доходах в достаточных для покупки недвижимости размерах, должен дождаться письма из налоговой инспекции, в котором ему предлагается отчитаться об источниках получения денежных средств, на которые был приобретен объект. После этого покупатель вправе по почте (без личной явки) направить в налоговые органы свой отчет.

На сегодняшний день реальным и легальным объяснением (разумеется, можно сказать, что «всю жизнь  копил») является договор займа, заключаемый  в простой письменной форме с  близкими людьми. При этом заимодавцы не обязаны отчитываться, где они взяли средства, являющиеся предметом договора займа.

Кстати, у граждан отсутствует  обязанность отчитываться за инвестиции, в т.ч. и в строительство. Следовательно, приобретателям строящегося жилья  отчитываться не нужно.

7. Имущественный налоговый вычет для покупателя. Покупатель также имеет право на имущественный налоговый вычет в связи с приобретением объекта недвижимости.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса РФ:

Налогоплательщик имеет  право на получение имущественных  вычетов: «в сумме, израсходованной  налогоплательщиком на новое строительство  либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Указанный имущественный  налоговый вычет предоставляется  налогоплательщику с даты регистрации права собственности на жилой объект на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

При приобретении имущества  в общую долевую либо общую  совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в  соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

Имущественный налоговый  вычет, предусмотренный настоящим  подпунктом, не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство  или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, когда сделка купли - продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 настоящего Кодекса. (Поясняем – физические лица признаются взаимозависимыми, если:

· одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

· лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

А также: «Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 настоящей  статьи, если отношения между этими  лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг)».)

Повторное предоставление налогоплательщику  имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.

Если в налоговом периоде  имущественный налоговый вычет  не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен  на последующие налоговые периоды до полного его использования.

2. Практическая часть.

2.1. Задача №1.

Определите чистый операционный доход владельца объекта при  наличии следующих исходных данных (табл.2).