Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Алгоритмизация процедуры исследования и подготовки исходных данных для постановки и решения задачи оценки земельного участка

АННОТАЦИЯ

В курсовом проекте рассматриваются материалы об оценке рыночной стоимости земельных участков. Студентом должен быть обобщен опыт управления земельными и природными ресурсами, теоретические и методологические основы государственного и муниципального регулирования земельно-имущественных отношений в городах и регионах. Также проанализирована сложившаяся на современном этапе концепция государственного регулирования земельно-имущественных отношений управления природными ресурсами в российских городах и регионах.

Введение

Изучение дисциплины «Землеустройство» предусматривает выполнение индивидуального курсового проекта. Работа выполняется по теме «Оценка стоимости земельного участка». В зависимости от выданного задания это может быть любой участок земли. Отличие вариантов заданий может быть в видах функционального использования земель. В проекте должны быть использованы три подхода оценки стоимости земельного участка произведенные согласно предлагаемому алгоритму исследования: 1. Цель проведения оценки; 2. Дата проведения оценки; 3. Предмет оценки с описание земельного участка и здания или сооружения на нем; 4. Ознакомление с ограниченными условиями; 5. Исходная информация; 6. Анализ местоположения объекта. В результате анализа применимости каждого подхода (сравнительного, доходного и затратного) для оценки стоимости земельного участка проводиться согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объектов недвижимости.

Работа представляет самостоятельную поисковую и аналитическую деятельность студента, в ходе которой можно определить его способности адаптироваться в потоке информации, его умение пользоваться экономической литературой, умение логично мыслить, делать квалифицированные выводы и обобщения. Работа имеет целью привить навыки самостоятельной работы. Студент должен уметь работать с литературными источниками, выделять вопросы, затрагивающие тему его курсового проекта, видеть проблемность изучаемого вопроса, уметь четко и логично представлять собранную информацию в виде работы. Цель курсового проекта – углубить знания по дисциплине, привить умение рассчитывать основные экономические категории, формировать и защищать свою работу.

Работа может иметь и прикладной характер, результаты могут быть использованы при написании дипломного проекта, использоваться в научно-исследовательской работе, при изучении других экономических дисциплин.

1. Алгоритмизация процедуры исследования

и подготовки исходных данных для постановки

и решения задачи оценки земельного участка

Оценка стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом с использованием трех подходов будет производиться согласно предлагаемому алгоритму исследования на конкретном примере.

1-й этап. Цель проведения оценки – определение обоснованной рыночной стоимости земельного участка

2-й этап. Дата проведения оценки – 1 июля 2013 г.

3-й этап. Предмет оценки – земельный участок с построенным на нем одноэтажным индивидуальным жилым домом с подвалом и мансардой

Описание земельного участка

Кадастровый номер земельного участка 66:01:23 01 011:0025.

Категория земель – земли поселений.

Разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство.

Сведения о правах – постоянное бессрочное пользование земельным участком. Свидетельство № 1568 от 30.07.1998 г.

Местоположение. Оцениваемый объект расположен по адресу: Свердловская область, Алапаевский район, пгт¹ Верхняя Синячиха, ул.Октябрьская, дом № 22. Объект расположен в 18 км на северо-запад от г. Алапаевска.

Размер земельного участка. Общая площадь участка – 2000 м².

Конфигурация участка. Участок имеет прямоугольную форму протяженностью по фронтальной границе 30 м и вглубь квартала застройки около 65 м.

Рельеф и почвы. Рельеф участка ровный. Почва в основном дерново-слабоподзолистая клеевая тяжелосуглинистая.

Здания и сооружения на участке. На участке расположен индивидуальный одноэтажный жилой дом с подвалом и мансардой.

Описание жилого дома

Жилой дом представляет собой одноэтажное строение с цокольным и мансардным этажами, построенное в 2003 году.

В строительном отношении здание характеризуется показателями, представленными в табл. 1.

Таблица 1

Показатели здания в строительном отношении

Показатель	Параметры
Этажность	1 этаж, мансарда, цокольный этаж
Общая площадь	197,93 м²
Жилая площадь	125,70 м²
Высота потолков: - 1-й этаж - мансарда - цокольный этаж	3,0 м 2,6 м 2,7 м
Строительный объем	1610 м³
Фундаменты	сборные железобетонные
Стены	кирпичные
Перекрытия	сборные железобетонные плиты
Кровля	4-скатная из мелковолнистых алюминиевых листов
Инженерное обеспечение	водоснабжение – местный колодец канализация – выгреб отопление – индивидуальный источник тепла электроснабжение – от наружных сетей 220/380

4-й этап. Ознакомление с ограниченными условиями

Участок расположен на землях населенного пункта пгт Верхняя Синячиха. Согласно постановлению Администрации муниципального образования «Алапаевский район» № 739 от 05.03.2003 г. земельный участок предоставлен в собственность ЗАО «Фанком» для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок арендой и ипотекой не обременен.

5-й этап. Исходная информация

В качестве исходной информации используем межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ; для расчетов индексов изменения стоимости строительства данные Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве; еженедельные печатные издания «Недвижимость», «Blizko.ru», «Есть вариант!» и др.; Сборник № 28. Укрупненные показатели восстановительной стоимости – Общая часть (приложения) к сборникам УПВС; первичные документы – локальные сметы, счета-фактуры и др.; специальные данные – сведения о сопоставимых продажах, а также ресурсы интернета.

6-й этап. Анализируется местоположение объекта

Факторы, характеризующие местоположение оцениваемого объекта, приведены в табл. 2.

Таблица 2

Характеристика местоположения объекта

Факторы	Описание
Тип застройки окружения	Уличная, коттеджный комплекс
Качество застройки и состояния	Малоэтажное, среднее
Благоустройство территории: - озеленение - уличное освещение - подъездные пути	Соответствует норме Соответствует норме Имеются
Транспортная доступность: - виды транспорта - временные интервалы - расстояние до ближайшей остановки	Автобус Интервал движения – 25 мин 250 м
Удаленность: - от медицинских учреждений - школ и детских садов - главных автомагистралей	900 м 450 м 2500 м

7-й этап. Выбор и обоснование подходов и методов оценки.

2. Особенности алгоритмов реализации основных подходов

к оценке земельного участка с улучшениями

2.1. Применение затратного подхода

к оценке земельного участка

Для определения оценки стоимости земельного участка с построенным на нем зданием будем использовать метод выделения или изъятия, сочетающий в себе два подхода (затратный и сравнительный). Чисто затратный подход здесь применять нельзя, так как земля не является продуктом труда и никаких затрат на ее появление не производилось.

Этот метод предусматривает вычитание восстановительной стоимости здания за минусом износа из общей рыночной стоимости цены объекта недвижимости, которая определяется методом прямого сравнения продаж.

Особенности алгоритма вычислений при методе выделения или изъятия

Этап 1. Определяем рыночную стоимость земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.

Шаг 1. Выявление фактических продаж индивидуальных жилых домов с земельными участками.

При подборе сопоставимых объектов, основное значение придавали размерам земельных участков, жилых домов, их местоположению и уровню благоустройства. Всего было отобрано три совершенные сделки, которые позволили достаточно объективно определить рыночную стоимость объекта оценки. Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками приведены в табл. 3.

Шаг 2. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. Корректировки к рыночной цене представлены в табл. 4.

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата сделки

Сравниваемые сделки были совершены в течение последних 2,5 месяцев от даты оценки.

В силу того что в течение последних 3 месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома в среднем возросли на 10 %, вводим поправку на дату сделки в рыночную цену объекта № 3 в размере 5 % со знаком «плюс».

2. Местоположение

Местоположение оцениваемого и сопоставимых объектов оценки существенно различается. Объекты № 1 и № 3 находятся в городе Алапаевске. Объекты недвижимости, находящиеся в городе, по нашим оценкам, имеют рыночные цены на 12 % выше, чем аналогичные объекты, расположенные в пгт Верхняя Синячиха. В связи с этим в рыночные цены сопоставимых объектов, расположенных в городе, вводится поправка в размере 12 % со знаком «минус».

3. Год постройки

Поправка, учитывающая возраст строений, вводится в объекты № 1 и № 2 в размере 2 и 1 % от стоимости дома со знаком «плюс».

Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжительность экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем оценена в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации. На год экономической жизни строений приходится 0,5 %; на 4 года – 2 %; на 2 года – 1 %.

4. Площадь земельного участка

В среднем земельные участки, находящиеся в городе и поселке, имеют одинаковую рыночную стоимость, поэтому поправки вводились в зависимости от площади участков. Так, поправки составляют для объектов: № 1 – 8 %; № 2 – 5 %; № 3 – 12 % со знаком «плюс».

Таблица 3

Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи

индивидуальных жилых домов с земельными участками

Параметры	Объект оценки	Сопоставимые объекты недвижимости
Параметры	Объект оценки	объект № 1	объект № 2	объект № 3
Дата сделки (в месяцах)	–	менее 1	менее 1	2,5
Местоположение	пгт Верхняя Синячиха	г. Алапаевск	пгт Верхняя Синячиха	г. Алапаевск
Год постройки	2003	1999	2001	2003
Площадь земельного участка, м²	2000,00	1200,00	1500,00	800,00
Общая площадь жилого дома, м²	197,93	165,00	173,50	205,70
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Инженерное оборудование¹	1– индивид. источник 2– индивид. источник 3– выгреб	1– индивид. источник 2– индивид. источник 3– выгреб 5– есть	1– индивид. источник 2– индивид. источник 3– выгреб 4– есть 5– есть	1– централиз. 2– индивид. источник 3– выгреб 5– есть
Качество постройки	среднее	среднее	среднее	среднее
Этажность/ наличие мансарды	1/есть	2/нет	2/нет	1/есть
Рыночная цена объекта, тыс. руб.	–	2352,00	2260,00	2380,00

Таблица 4

Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости, тыс. руб. (%)

Параметры

корректировки

Сопоставимые объекты недвижимости

объект № 1

объект № 2

объект № 3

К дате сделки

+ 119,00

(5 %)

К местоположению

– 282,24

(12 %)

– 285,60

(12 %)

К году постройки

+ 47,04

(2 %)

+ 22,60

(1%)

К площади земельного участка

+ 188,16

(8 %)

+ 113,00

(5 %)

+ 285,60

(12 %)

К инженерному оборудованию

– 23,52

(1 %)

– 67,80

(3 %)

– 71,40

(3 %)

На этажность / наличие мансарды

– 23,52

(1 %)

– 22,60

(1 %)

Общая корректировка

– 94,08

(4 %)

+ 45,20

(2 %)

+ 47,60

(2 %)

5. Общая площадь жилого дома

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение

Поправки на инженерное обеспечение вводятся для всех трех объектов в размере 1, 3 и 3 % со знаком «минус». Поправки выведены с учетом рыночных цен за подключение к телефонной сети – около 12 тыс. руб.; за газификацию – около 40 тыс. руб.; за водоснабжение – около 38 тыс. руб.

7. Качество постройки

Поправки за качество постройки не вносятся, так как у всех объектов оно среднее.

8. Этажность и наличие мансарды

Поправки на этажность и наличие мансарды вводятся для объектов № 1 и № 2 в размере 1 % со знаком «минус». Так, этаж дороже мансарды в среднем на 20 тыс. руб.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. Скорректированная цена объекта приведена ниже:

Параметры

Сопоставимые объекты недвижимости

объект № 1

объект № 2

объект № 3

Скорректированная цена

объекта в целом, тыс. руб.

2257,92

2305,20

2427,60

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости вычисляется с помощью средней арифметической

(2257,92 + 2305,20 + 2427,60) / 3 = 2330,24 тыс. руб.

Этап 2. Определяем восстановительную стоимость жилого дома методом сравнительной единицы измерения.

Восстановительная стоимость жилого дома рассчитана на базе данных, опубликованных КО-ИНВЕСТ в межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве» (раздел 4 «расчетная средняя стоимость 1 м² общей площади по типам жилых домов»), в соответствии с которым стоимость 1 м² общей площади кирпичного 2-этажного жилого дома составляет 9466,86 руб. Отсюда следует, что стоимость оцениваемого жилого дома общей площадью 197,93 м² без земельного участка составит 9466,86 ּ 197,93 = 1873775,6 руб.

Таким образом, восстановительная стоимость жилого дома на 1 июля 2006 года составит С_восст = 1873775,6 руб.

Этап 3. Рассчитываем все виды износа – физический, функциональный и внешний.

Совокупный износ (СИ), включающий все виды износа, определяем по формуле

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И, (2.1)

где Физ.И – физический износ;

Функ.И – функциональный износ;

Вн.И – внешний износ.

Нормативный метод расчета физического износа на основе УПВС

Расчет выполнен для каждого функционального блока в составе жилого дома в отдельности, с учетом удельных весов конструктивных элементов (см. Прил.1), приведенных в сборниках УПВС.

Согласно Прил. 2 Общей части к сборникам УПВС устанавливаем, что пгт Верхняя Синячиха расположен во 2-м территориальном поясе и II климатическом районе.

Согласно прил. 4 Общей части к сборникам УПВС устанавливаем, что исходя из особенностей конструктивного решения, жилой дом относится ко II группе капитальности. Расчет приведен в табл. 5.

Таблица 5

Расчет физического износа на основе УПВС, %

Наименование	Удельный вес в общей стоимости У	Фактический износ элемента Ик	Доля износа элемента в общем износе У Ик
Фундаменты	11	4,0	44
Стены и перегородки	19	6,0	114
Перекрытия	6	5,0	30
Кровля	7	0,0	0,00
Полы	12	0,0	0,00
Проемы	7	0,0	0,00
Отделочные работы	18	0,0	0,00
Внутренние санитарно-технические и электрические работы	16	0,0	0,00
Прочие работы	4	0,0	0,00
Итого	100	–	188

Процент физического износа по зданию в целом определяется по следующей формуле:

Ип = (У Ик) / 100, (2.2)

где Ип – процент износа здания;

У – удельный вес конструктивного элемента в стоимости здания (удельные веса конструктивных элементов указаны в сборниках УПВС);

Ик – процент износа конструктивного элемента.

Процент износа жилого дома составляет 1,88 % (188 / 100). Рассчитанный таким образом процент износа элементов здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение.

Физический износ определяется по следующей формуле:

Физ.И = С_восст ^. (Ип / 100), (2.3)

где Ип – износ, %;

С_восст – восстановительная стоимость.

Таким образом, физический износ составит 35226,98 руб.:

Физ.И = ּ1873775,6 ּ (1,88 / 100) = 35226,98 руб.

Функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемого объекта относительно современных стандартов строительства. Наш жилой дом построен относительно недавно по современным стандартам строительства, поэтому признаков функционального износа при анализе не обнаружено. Анализ факторов, влияющих на величину внешнего износа, применительно к нашему дому показывает, что ни один фактор внешнего износа не воздействует на объект в какой-либо степени.

Поселок городского типа Верхняя Синячиха, в котором расположен жилой дом, не находится в упадке: стабильно работают предприятия, хорошо развита торговля, недалеко главные автомагистрали, последние замеры атмосферного воздуха показывают, что основные предельно допустимые выбросы загрязняющих веществ в норме.

Совокупный износ (СИ) жилого дома приведен в табл. 6 и составляет 35226,98 руб.

Таблица 6

Расчет совокупного износа

Показатель	Сумма износа, руб.
Физический износ	35226,98
Функциональный износ	0
Внешний износ	0
Накопленный износ (СИ)	35226,98

Этап 4. Определяется стоимость земельного участка путем вычитания из общей рыночной стоимости недвижимости восстановительной стоимости здания и накопленного износа (физического, функционального и внешнего):

С_зем.уч = С_рын – (С_восст – СИ), (2.4)

где С_зем.уч – рыночная стоимость земельного участка;

С_рын – общая рыночная стоимость земельного участка с улучшениями;

С_восст – восстановительная стоимость;

СИ – накопленный износ.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная затратным подходом, составляет 1138310 руб.:

С _зем.уч. = 2330240,00 – (1873775,60 – 35226,98) = 2330240,00 – 1838548,62 =

= 491691,38 руб. (округляем до 491691 руб.).

2.2. Применение сравнительного подхода

к оценке земельного участка

Для определения оценки стоимости земельного участка будем использовать метод прямого сравнения продаж.

Особенности алгоритмов реализации при методе прямого сравнения продаж

Этап 1. Выявление фактических продаж земельных участков

При подборе сопоставимых объектов основное значение придавали размерам земельных участков, их местоположению, потребительским свойствам земель и уровню благоустройства. Всего было отобрано три совершенные сделки, которые позволили достаточно объективно определить рыночную стоимость объекта оценки. Объекты-аналоги свободны от застройки и предназначены для индивидуального жилищного строительства, характеризуются следующими данными.

Земельный участок № 1

1. Дата продажи – 18.04.2006 г.

2. Местоположение – Свердловская область, Алапаевский район, пгт Верхняя Синячиха, ул. Бажова, 73. Расстояние от центра поселка – 8 км (район ЗАО «Фанком»).

3. Площадь участка – 980 м².

4. Градоформирующие характеристики – участок расположен в зоне коттеджной застройки.

5. Соседство – по соседству находится жилой сектор.

6. Ландшафт – рельеф участка имеет незначительные перепады. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение – в данный момент земельный участок не застроен, обременений нет.

8. Цена продажи – 415000 руб.

Земельный участок № 2

1. Дата продажи – 07.06.2006 г.

2. Местоположение – Свердловская область, г.Алапаевск, ул. Северная, 8. Расстояние от центра города – 10 км.

3. Площадь участка – 1200 м².

4. Градоформирующие характеристики – участок расположен в зоне коттеджной застройки.

5. Соседство – по соседству находятся жилой сектор, лесопарк.

6. Ландшафт – рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение – в данный момент земельный участок не застроен, обременений нет.

8. Цена продажи – 466000 руб.

Земельный участок № 3

1. Дата продажи – 10.06.2006 г.

2. Местоположение – Свердловская область, г.Алапаевск, ул. Азина, 15. Расстояние от центра города – 12 км.

3. Площадь участка – 1100 м².

4. Градоформирующие характеристики – участок расположен в зоне коттеджной застройки.

5. Соседство – по соседству находятся жилой сектор, магазин.

6. Ландшафт – рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение – в данный момент земельный участок не застроен, обременений нет.

8. Цена продажи – 457000 руб.

Этап 2. Проверка информации о сделках

Источниками информации о совершенных сделках являются городской и районный земельные комитеты.

Необходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности.

Этап 3. Сравнение оцениваемого участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. В результате определяется продажная цена.

Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи земельных участков приведены в табл. 7.

Корректировки к рыночной цене представлены в табл. 8.

Таблица 7

Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи

с земельными участками

Параметры	Объект оценки	Сопоставимые земельные участки
Параметры	Объект оценки	объект № 1	объект № 2	объект № 3
Дата сделки	–	18.04 2006	07.06 2006	10.06 2006
Местоположение	пгт Верхняя Синячиха	пгт Верхняя Синячиха	г. Алапаевск	г. Алапаевск
Площадь земельного участка, м³	2000,00	980,00	1200,00	1100,00
Рельеф участка	ровный	имеет незначительные перепады	ровный	ровный
Расстояние от центра, км	5	8	10	12
Рыночная цена объекта, тыс. руб.	–	415	466	457
Рыночная цена 1 м² земли, тыс. руб.	–	0,423	0,388	0,415

Алгоритмизация процедуры исследования и подготовки исходных данных для постановки и решения задачи оценки земельного участка 📙 Курсовая → 🆔 6314