Аренда. 2
9
Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1. Понятие и признаки договора аренды
1.2. Виды договора аренды
1.3. Роль и значение договора аренды
ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ
2.1. Договор аренды предприятия: общая характеристика
2.2. Судебная практика об условиях договора аренды предприятия
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Введение
Актуальность данной темы определена тем, что в гражданском праве, наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. На сегодняшний день арендные отношения очень распространены, что еще раз подтверждает актуальность темы и обуславливает ее научную необходимость.
Среди авторов, наиболее полно исследующих заявленную тему можно отметить таких как: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, З.Н. Гофман, С.А. Калачева, С.Н. Мызров, Г.Шапкина и другие.
Нормативную базу работы составляют: Конституция Российской Федерации от 12.12.93, Гражданский кодекс Российской Федерации от 22 декабря 1995 г., Федеральный закон РФ от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Эмпирическая база работы представлена в виде опубликованной судебной практики (Информационных писем Президиума ВАС РФ, Постановлений Пленума Верховного Суда РФ и т.д.).
Объект исследования: общественные отношения, возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся в результате осуществления договора аренды.
Предметом исследования работы является договор аренды.
Цель исследования состоит в том, что бы на основе глубокого изучения и систематизации нормативно-правовой, монографической, эмпирической и литературной базы изложить правовые аспекты договора аренды.
Задачи исследования:
- дать понятие, раскрыть основные элементы договора аренды;
- охарактеризовать содержание договора аренды;
- выявить специфику правового регулирования аренды предприятия.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные и частные методы познания: формально-юридический, логический, метод системного подхода, анализ и синтез.
1. Сущность договора аренды
1.1. Понятие и признаки договора аренды. Виды договора аренды
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 ГК как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные.
Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа не выгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую.[1]
С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа.
Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив, основная обязанность собственника - передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды. Аренда имущества схожа с наймом жилого помещения. Оба типа договора принадлежат к группе обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование.
Однако жилое помещение передается внаем для проживания. Квалифицирующими признаками этого обязательства являются особенности предмета договора (жилое помещение) и его субъекта (на стороне нанимателя выступает лицо, получающее жилое помещение в пользование исключительно для проживания). Отсутствие хотя бы одного из них исключает квалификацию договора как найма жилого помещения. Специфика жилищных правоотношений существенно влияет на механизм их правового регулирования.
Общие положения об аренде либо не отвечают специфике жилищного найма, либо хотя и не противоречат ей, но в первоначальном виде (без уточнений и изменений) к найму жилого помещения применяться не могут. Поэтому аренда и наем жилого помещения законодательно определены как самостоятельные типы договоров, каждый со своей нормативно-правовой базой. В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование всегда является возмездной. Поэтому правовое регулирование аренды обусловлено также платным характером временного пользования. Арендатору, как правило, передается не только право пользования (т.е. извлечения из вещи ее полезных свойств), но и право владения (фактического обладания) арендованным имуществом.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК). Однако возможны правоотношения, при которых арендодатель передает арендатору только право пользования, сохраняя за собой право владения. Например, при аренде сложной электронной техники арендатор может получить право пользоваться ею без фактического владения.[2]
Таблица № 1. Виды договора аренды
┌─────────────────────────────
│
│ ┌─────────────────────────────
│ │ Прокат (гл. 34 2 ГК РФ) │ Лизинг (финансовая аренда) (гл. 34 6 ГК РФ) │ │
│ ├─────────────────────────────
│ │* Арендодатель:
│ │
│ │ - осуществляет сдачу движимого имущества в│ определенного продавца и предоставить его│ │
│ │ аренду в качестве постоянной│ арендатору во временное владение и пользование│ │
│ │ предпринимательской деятельности │ для предпринимательских целей │ │
│ │ - осуществляет капитальный и текущий│
│ │ ремонт имущества
│ │
│ │* Арендатор:
│ │
│ │ - использует имущество в потребительских│
│ │ целях (если иное не оговорено договором)│┌──────────────────
│ │ - не вправе сдавать имущество в субаренду,││ Предмет договора ││ │
│ │ отдавать в залог или использовать в│└───────────────────────────
│ │ качестве паевого взноса │
│ │
│ │* Договор проката заключается на срок до│ предпринимательской деятельности, кроме│ │
│ │ одного года
│ ├─────────────────────────────
│ │ Аренда транспортных средств (гл. 34 3 ГК РФ) │ │
│ ├─────────────────────────────
│ │ с предоставлением услуг по управлению │ без предоставления услуг по управлению │ │
│ │ и технической эксплуатации │ и технической эсплуатации │ │
│ │
│ │
│ │
│ │- без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (если договором не│ │
│ │ предусмотрено иное)
│ │- без согласия арендодателя от своего имени заключать договоры перевозки и иные договоры, если│ │
│ │ они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре, или│ │
│ │ назначению транспортного средства
│ │
│ │Арендатор обязан, если иное не предусмотрено│ Арендатор обязан: │ │
│ │ договором: │
│ │
│ │- оплачивать расходы, возникающие в связи с│- поддерживать надлежащее состояние транспортного│ │
│ │ коммерческой эксплуатацией транспортного│ средства, включая текущий и капитальный ремонт │ │
│ │ средства, в том числе на оплату топлива,│- осуществлять своими силами управление│ │
│ │ других расходуемых материалов и на оплату│ транспортным средством и его эскплуатацию, как│ │
│ │ сборов
│ │
│ │ Арендодатель обязан: │ средства, его страхование, а также расходы,│ │
│ │
│ │- поддерживать надлежащее состояние│ иное не предусмотрено договором) │ │
│ │ транспортного средства, включая текущий и│
│ │ капитальный ремонт и предоставление│
│ │ необходимых принадлежностей │
│ │- предоставлять арендатору услуги по│
│ │ управлению и технической эксплуатации│
│ │ транспортного средства, а также весь│
│ │ спектр услуг, предусмотренный договором │
│ │- оплачивать услуги членов экипажа, а также│
│ │ их содержание, если иное не предусмотрено│
│ │ договором
│ │- страховать транспортное средство, когда│
│ │ это обязательно в силу закона или договора│
│ │ ┌─────────────────────────────
│ │ │Особенности аренды отдельных видов транспортных средств регулируются транспортными│ │ │
│ │ │уставами и кодексами
│ │ └─────────────────────────────
│ ├─────────────────────────────
│ │ Аренда зданий и сооружений │ Аренда предприятия │ │
│ │ (гл. 34 4 ГК РФ) │ (гл. 34 5 ГК РФ) │ │
│ ├─────────────────────────────
│ │ ┌────────────────────────────┐
│ │ │ Понятие договора │
│ │ └────────────────────────────┘
│ ├─────────────────────────────
│ │Арендодатель обязуется передать во временное│Арендодатель обязуется за плату предоставить во│ │
│ │владение и пользование или во временное│временное владение и пользование арендатору│ │
│ │пользование арендатору здание или сооружение│предприятие как имущественный комплекс, права на│ │
│ │(ст. 650 ГК РФ)
│ │
│ │
│ │
│ ├─────────────────────────────
│ │ ┌────────────────────────────┐
│ │ │ Права арендатора │
│ │ └────────────────────────────┘
│ ├─────────────────────────────
│ │Право на часть земельного участка, которая│Вправе без согласия арендодателя обменивать,│ │
│ │занята недвижимостью и необходима для ее│продавать, сдавать в субаренду имущество, если│ │
│ │использования, передается одновременно с│это не уменьшает стоимости предприятия и не│ │
│ │передачей прав на недвижимость (ст. 652 ГК│нарушает договор аренды (ст. 660 ГК РФ) │ │
│ │РФ)
│ ├─────────────────────────────
│ │ Передача имущества осуществляется по передаточному акту │ │
│ └─────────────────────────────
└─────────────────────────────
1.2. Роль и значение договора аренды
Договор аренды (договор имущественного найма) - это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату.[3]
Данный вид договора регламентируется ст. 665 ГК, согласно которой арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингодержателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Отличия лизинга от обычной аренды заключаются в следующем: конечной целью лизинговой сделки является выкуп (приобретение в собственность) лизингополучателем имущества, которое он получил от лизингодателя по договору лизинга; лизингодатель является специально созданной финансовой организацией (лизинговой компанией или банком), обладающей лицензией на данный род деятельности.
Поэтому при заключении данного вида договора обязательно следует проверить наличие лицензии, выданной соответствующими органами исполнительной власти. В противном случае сделка, которая заключена по договору лизинга, может быть признана незаконной. Таким образом, целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность.
Ныне действующее законодательство, и прежде всего Гражданский кодекс РФ с дополнениями и изменениями к нему, значительно снижает жесткость требований в отношении существенных условий договора, расширяет правовую базу договорных отношений. В то же время для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным. Такая правовая основа договора аренды дает возможность его участникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав.[4]
2. Гражданско-правовая характеристика договора аренды предприятия
2.1. Договор аренды предприятия: общая характеристика
Согласно ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В целом предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.[5]
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору (ст. 656 ГК РФ):
- за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
- передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
- права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;
- иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;
- права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;
- уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
В соответствии с п. 2 ст. 656 ГК РФ права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, иными словами, арендатору следует самостоятельно получить все необходимые разрешения, чтобы осуществлять деятельность, подлежащую лицензированию.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду (п. 1 ст. 657 ГК РФ).
Кредитор, не сообщивший письменно арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков (п. 2 ст. 657 ГК РФ).
Арендодателю, передавшему предприятие вместе с кредиторской задолженностью и не предупредившему кредиторов, кредитор, не уведомленный арендодателем, может предъявить иск в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ).[6]
Законом установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК РФ), хотя ст. 132 ГК РФ об этом умалчивает.
Нормы ст. 657 ГК РФ, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, в принципе представляют собой только конкретизацию правил п. 1 ст. 391 ГК РФ о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно и заблаговременно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до передачи его арендатору. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК РФ не установлен, и поэтому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК РФ.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК РФ).
Указанный трехмесячный срок является пресекательным. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК РФ).
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ). При этом права арендодателя, полученные им, например, на основании лицензии, не могут быть переданы арендатору, что отмечается в п. 2 ст. 656 ГК РФ. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензии (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.[7]
- Аренда, банки, нематериальные активы
- Аренда зданий и сооружений
- Аренда зданий и сооружений
- Аренда зданий и сооружений
- Аренда зданий и сооружений
- Аренда зданий и сооружений
- Аренда зданий и сооружений
- Ареал распространения и особенности XIII группы керамики Волжской Болгарии
- Аренда
- Аренда
- Аренда
- Аренда
- Аренда
- Аренда
