Аренда. Рынок аренды нежилых помещений

Курсовая: Аренда рынок нежилых помещений 

Министерство образования

Московский Государственный Строительный Университет

Кафедра экономики и управления в строительстве

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему:

«Аренда. Рынок аренды нежилых помещений»

                                                             Выполнила студентка

                                                             Вечернего отделения

                                                                ЭОУС-V, 2 группа

                                                                 Кондрашова А.Н.

                                                         Проверила: Иванова Н.В.

Москва - 2002

О Г Л А В Л Е Н И  Е

    

	Наименование	Стр.
	Ввдение	3
§.1.	Понятие и функции аренды	4
§.2.	Принципы аренды недвижимости	8
§.3.	Виды и формы аренды	11
§.4.	Экономический механизм аренды недвижимости	13
§.4.1.	Арендная плата: состав и  функции	14
§.4.2.	Виды и формы арендных платежей	16
§.5.	Аренда нежилых помещений	18
§.5.1.	Методика расчета арендной платы за нежилые помещения	20
§.5.2.	Анализ рынка аренды нежилых  помещений в г.Москве	21
§.5.3.	Анализ основных сегментов  рынка аренды нежилых помещений  в г.Москве	24
	Заключение	28
	Литература	29

 

Введение

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных

отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так

или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса,

управления и организации.

Понятие «недвижимое имущество» впервые  сформулировано в римском праве  в связи

с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных

объектов, и в настоящее время  оно стало общепринятым во всех странах  мира. В

дореволюционной России это понятие  было применено в указе Петра I от 23 марта

1714г. для ограничения оборота  недвижимости и ее наследования. В советский

период после отмены частной  собственности на землю деление  вещей на движимые

и недвижимые трансформировалось в  категории основных и оборотных  фондов, а

земельные участки учитывались  отдельно по видам и только в натуральных

единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь

введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности  в

РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи  с установлением статуса частной

собственности СССР и республик  от 31 мая 1991г. (ст.4). Затем этот термин

подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О

регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»

(ст.1) и окончательно законодательно  закреплен Гражданским Кодексом

Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.

С переходом к рыночной экономике  установилось множество форм собственности  на

недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость

включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как

купля-продажа, залог, наследование, доверительное  управление, аренда и

другие.

Аренда появилась примерно за два  тысячелетия до Р.Х., и предметом  ее была

земля. В дальнейшем объектами аренды стали не только земля, но и здания,

оборудование и почти все, что  только можно себе представить, включая  ядерные

энергетические комплексы и  линкоры. С 1950-х годов развитие аренды в США,

включая такие ее разновидности, как  лизинг и возвратный лизинг (лизбэк),

приобрело особенно бурный характер. В 1987 г. общая стоимость сданного в

аренду оборудования составляла 107,9 млрд. долларов, увеличиваясь почти  на 7%

ежегодно.

Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой

весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких

расходов в денежной форме и  многократное забалансовое финансирование.

Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов,

определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или

покупке. Аренда требует способности  хорошо разбираться в налогообложении,

бухгалтерском учете и финансах, а также в законодательстве, в вопросах

кредитования и управления активами.

Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из

сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что

угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона

получает доход в форме рентных  платежей, а вторая - выгоду от использования

имущества по минимальной цене, и  кроме того, избегает крупных расходов,

которые были бы связаны с приобретением  имущества, что позволяет сэкономить

деньги для других финансовых нужд.

Демократизация экономических  отношений в современной России началась в 1989г.

с интенсивного распространения аренды, удивительные возможности которой  для

укрепления народного хозяйства, к сожалению, не были использованы в полной

мере. Аренда по своей сути затрагивает  базисные отношения общества и в  своем

развитии закономерно ведет к эволюционному изменению социального статуса

наемного работника и становлению  его как самостоятельного предпринимателя  –

собственника. Она более полно  отвечает требованиям гармоничного сочетания

личных, коллективных и общественных интересов и позволяет преодолеть

отчуждение работника от средств производства, труда от капитала,

исполнительных функций от управленческих.

Обладающие богатым воображением деловые люди на протяжении жизни  многих

поколений продолжали совершенствовать изначально немудреную форму аренды.

Свойство простоты у нее сохранилось, однако эксперты обнаружили, что аренда

приобрела поразительную гибкость. Постоянно порождаются новые  выигрышные для

обеих сторон моменты, благодаря которым  предприниматели, подобные вам, могут

с умом воспользоваться появляющимися  возможностями для роста.

Особая историческая роль аренды в  том, что, с одной стороны, она  способствует

становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а  с другой,

непременно ведет к преодолению  их, к подлинной демократизации экономических

отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной

собственности, а при определенных экономических условиях – и превращение  ее в

общую совместную или долевую. Вкладывая  свои средства и труд в улучшение  и

количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся

уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате

достигается разрешение существующего  противоречия, двойственности

коллективной собственности, которая  принадлежит всем работникам вместе и

одновременно каждому в отдельности.

Как универсальная общечеловеческая ценность и величайшее достижение

человеческого разума аренда в одинаковой мере оказывается не просто

приемлемой, а объективно необходимой при любом общественном устройстве,

особенно при рыночных отношениях. В переходный же период наша страна не может

не предоставлять в аренду или  в собственность землю и другие государственные

средства производства трудовым коллективам  и отдельным работникам, не нарушая

их прав, как творцов этой собственности.

Возникновение аренды – естественное следствие реализации права каждого

человека на самостоятельную предпринимательскую  деятельность. Не случайно во

многих странах аренда давно  уже получила широкое распространение  и считается

более предпочтительным способом организации  производства даже по сравнению с

ведением его на основе частной  собственности

Возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при

многоукладной экономике изначально заложены в самом многообразии видов

собственности и форм организации  предпринимательства. Мировая практика

свидетельствует: на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно

включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более

эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление

рыночной экономики в современной  России, если учитывать позитивные аспекты,

упущено именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное

изменение отношений собственности.

В данной курсовой работе мы  выясним в чем сущность аренды, какова ее

природа, принципы и организационные  формы. Мы узнаем, что делает аренду столь

необходимой для стабилизации и  развития экономики страны.

Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее

значимых вопросов в области  аренды нежилых помещений. Последовательно

реализованный принцип соотношения  теоретических знаний и правоприменительной

практики, позволяет получить объективное  представление о характере арендных

отношений, выделить главные факторы, рассмотрение сущности арендной платы

нежилых помещений.

                   §.1. Понятие и функции аренды                  

В переводе с латинского аренда означает найм или Договор на передачу

имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем)

другому лицу (арендатору) – имущества  во временное владение или пользование

(или только пользование) –  за плату.

Основная форма выражения таких  взаимоотношений – Договор. Почему? Потому что

речь в данном случае, идет о  гибкой правовой форме, в которую  могут

облекаться различные по характеру  общественные взаимоотношения.

Целью аренды, является обеспечение  передачи имущества во временное

пользование, при этом пользование  подразумевает извлечение из вещи ее

полезных свойств, и самое главное  приобретение плодов и доходов.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного

и возмездного владения и пользования  имуществом, аренда – это система

хозяйствования или организационная  форма предпринимательства, выражающая

отношения собственности и состояние  производственных сил и прежде всего

рабочей силы. Более наглядно это можно увидеть на схемах (см. схемы 1, 2 и

3).

    

 

Схема № 1 «Система аренда недвижимости»

 

    

	Содержание

 

    

Субъекты

 

    

Объект

 

    

    

Наем имущества Признаки Принципы Функции Виды Формы Понятие

 

    

Арендодатели Арендаторы Посредники Субарендаторы

 

    

Сооружения Земельные участки Жилье Нежилые помещения

 

    

    

Состав Размер Порядок определе- ния

 

    

Арендная плата

 

    

Способы выкупа Формы само- Нормативные управления акты Мотивация пред- принимательства Договорные отношения Информационное обеспечение

 

    

Процедуры

 

 

Конкурс на право аренды Договор Акционирование Дополнительные Соглашения Преобразование В ООО

 

 

П р е д л о ж е н и е

 

 

С п р о с

 

 

Социально-правовое регулирование

 

    

         

Схема № 2 «Взаимосвязь содержания и формы  аренды»

 

    

 

    

Схема № 3 «Понятие и функции аренды недвижимости»

 

    

 

                                                                

                                                                 

                                                                 

                                                                 

                                                                 

Изолированное рассмотрение аренды в  отрыве от ее материального содержания -

производственных сил или от собственной формы, характеризующей

производственные отношения, - не позволяет  выявить экономическую сущность

этой системы хозяйствования. Подлинная  аренда имеет место в тех случаях,

когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей  совместной

(долевой) и частной форм собственности  на средства производства и  результаты

труда. В то же время любой вид  собственности не исключает арендную форму ее

использования.

Ошибочна также подмена понятия  аренда различными формами подрядных  отношений.

Прежде всего в них по разному формируются трудовые коллективы: вместо найма

рабочей силы при аренде вводится членство с одновременными изменениями  прав и

обязанностей каждого работника, вытекающими из их собственности, на получение

дохода и приобретаемые средства производства. Аренда – это наем не

работников, а имущества. Следовательно, она является  не формой организации

труда, а способом реализации отношений  собственности. Сам факт найма (аренды)

средств производства ведет к коренному изменению социального статуса

работников. Посредством аренды они  реально соединяются со средствами труда не

как наемные работники, а как  их хозяева. В результате значительно  расширяется

база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей,

но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с

фондами оплаты труда и материального  стимулирования, но и с присвоением

прибавочного продукта, с процессом  воспроизводства в арендном хозяйстве, с

реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца

собственности (см. таблицу № 1).

     Таблица № 1 «Качественные различия отношений аренды и найма»

    

Условия предпринимательской	Виды отношений
деятельности	наемные, подрядные	арендные
Отношение к средствам  производства	Пользование	Пользование, владение и  частичное распоряжение
Цель работников в труде	Максимум зарплаты	Максимум дохода и продукции
Объект найма	Работников – способность  трудиться	Имущество
Условия получения ресурсов	Бесплатное закрепление	Покупка и платное
Ответственность за ресурсы	Моральная и частично материальная	Полная имущественная
База мотивации труда	Удовлетворение, в первую очередь, физиологических потребностей	Самореализации личного  потенциала, удовлетворение социальных и интеллек-туальных потребностей
Планирование производственной программы	По заказу предприятия	Самостоятельно
Оплата труда	Минимальная гарантируется государством	По остаточному доходу арендатора
Право на произведенную продукцию  и доход	Является собственностью предприятия	Принадлежит арендатору
Распределение продукции  и дохода на потребление и накопление	По нормативам предприятия	Самостоятельно по обязательствам
Правовое регулирование	Трудовые отношения	Имущественными в основном
Методы управления	В основном администрати-вные	Самоуправление и экономические
Отношения с органами управления	Иерархические, безвозмездные	Договорные, хозрасчетные, партнерские
Положение товаропроизводителя	Наемный работник	Хозяин - собственник
Выполняемые функции	Исполнительские	Исполнительские и управленческие
Объект отношений	Виды работ	Предприятия, их подразделения, каждый работник

 

В арендных коллективах человек  становится не только работником, но и

хозяином, не только исполнителем, но и распорядителем, что приводит в

действие большие резервы повышения  эффективности производства. Эта  форма

организации производства позволяет  работнику выполнять в дополнение к прямым

еще и управленческие функции, принимать  ответственные решения вместе с

товарищами по трудовому коллективу, строить отношения с ними на основе

взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются  как

тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении  жилых

помещений, которые могу сдаваться  и в найм (социальный или коммерческий) —

гражданам, и в аренду — юридическим  лицам (ст. 671—688 ГК РФ).

В качестве одного на элементов системы хозяйствования аренда эффективно

выполняет ряд важнейших по становлению и развитию предпринимательской

деятельности (см.схема № 1).

                 §.2. Принципы аренды недвижимости                

По экономическому содержанию и  степени хозяйственной самостоятельности

работников арендный механизм находится и следующей логической связи и

соподчиненности: частнособственническне отношения — арендные — кооперативные

— подрядные — наемные. Оптимальное  сочетание государственного регулирования  с

элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достигается при

конкуренции на рынке всех видов  отношений, в той числе и арендных, в

совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно

стимулирующую предприимчивость и  деловитость всех людей.

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования не

только не ограничивают аренду, а  напротив, расширяют предпосылки для ее

дальнейшего развития на счет свободного использования собственный доходов и

имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение

дополнительных участков земли  и других объектов не движим ости.

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие  основные

принципы и особенности организации:

·        смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и  другого

имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам

осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного

присвоения средств и результатов  труда при сохранении или трансформации

первоначальной формы собственности в коллективную или частную;

·        возвратность арендованных средств первоначальному  собственнику в

натуре или в стоимостном  выражении, благодаря чему совершается  кругооборот их

между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуются отношения

собственности работниками предприятий;

·        платность  за землю и другие арендованные объекты  недвижимости,

создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного

отражения общественных интересов

·        взаимная и  материальная юридическая ответственность  сторон за

эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности

арендной формы хозяйствования;

·        договорная система отношений между арендатором  и арендодателем как

равноправными заинтересованными  партнерами;

·        самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность  и

непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за

эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;

·                 замена системы гарантированной  заработной платы арендным

трудовым доходом, действительно  учитывающим не только количество и  качество

живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда

из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует

материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов (см.схемы № 4

и № 5).

    

    

Аренда недвижимости

 

     Схема № 4 «Принципы аренды»

 

    

		Смена хозяйствующего субъекта
		Возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме
		Равноправие сторон

 

    

Схема № 5 «Субъекты  аренды недвижимости»

 

    

 

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием

системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные)

органы управления, физических и  юридических лиц.

При арендной деятельности достигается  объединение в единую систему  трех

важнейших черт каждого человека: хозяина – труженика – собственника. С полной

отдачей сил каждый трудится потому, что является хозяином собственником  дела,

а хозяин он потому, что владеет  и распоряжается недвижимостью  и другим

имуществом. Стремление сохранить  одну из сторон этого диалектического

единства – оставить труженика, лишенного собственности, а с  нею и хозяйских

прав на землю и другую недвижимость – не обеспечивает необходимого прогресса

мирового сообщества. Надо не разделять  и противопоставлять труд и капитал, а

соединять их в одно целое в форме  арендного или народного предприятия,

полностью принадлежащего его работникам. История давно подтвердила, что

собственность «работает» на всех только тогда, когда члены общества имеют

доступ к ее использованию в  общих интересах. Подъем экономики  может наступить

раньше и стабильнее, если ускорить процесс ликвидации наемного труда,

оставляющего большинство в состоянии некоторой замкнутости, не позволяющей

реализовать творческий потенциал  каждого. Одно из направлений преодоления

между трудом и капиталом – широкое  развитие арендных отношений с

использованием государственных  и муниципальных объектов.

                     §.3. Виды и формы аренды                    

Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в

арендной деятельности как в  любом экономическом процессе, следует выделять

вид или сущность и конкретные организационные  формы ее практического

воплощения в различных хозяйственных  формированиях. Как известно, нет  формы

без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь,

воздействует на содержание и не существует без него.

Аренда является организационной  формой производства, выражающей отношения

собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое

самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она  имеет свое

собственное содержание и различные  формы проявления, которые можно

представить с разной степенью конкретности.

Особенности построения арендной системы  хозяйствования зависят от многих

условия, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды,

выступает степень хозяйственной  и экономической самостоятельности

предпринимателей в решении  всех основных производственных функций  –

планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации