Аренда предприятий. 2

УЧРЕЖДЕНИЕ  ОБРАЗОВАНИЯ

БЕЛОРУССКИЙ ИНСТИТУТ ПРАВОВЕДЕНИЯ 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа

по предмету «Хозяйственное право»

на тему: «ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ» 
 

                                       Выполнила:

                                       студентка заочно-правового  факультета

                                       специализации «Налоговое и

                                       банковское право»

                                       4 курса

                                       группы № 1 

                                       Лобкова Ольга Сергеевна 
 

                                       Адрес:

      г. Минск, ул. Таежная, д. 71,

      тел. 245-24-59. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Минск 2003

СОДЕРЖАНИЕ 

    ВВЕДЕНИЕ  …………………………………………...………………………..3 

1      ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ ………......5 

2     ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ …………..14

1. Понятие предприятия …………………………………………………...14
2. Общие положения договора аренды предприятия ………….………...16
3. Содержание договора аренды предприятия …………………………..19
4. Стороны договора аренды предприятия, их права и обязанности …..21

ЗАКЛЮЧЕНИЕ  ……………………….…...…………………………………25 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ..……………………….29 
 

ВВЕДЕНИЕ 

    Правоотношения  между субъектами хозяйствования  в условиях рыночной экономики возникают  и развиваются, как правило, на базе свободного волеизъявления сторон. Основой возникновения и существования этих отношений является договор.

    Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или  прекращении гражданских прав и  обязанностей. Граждане и юридические  лица свободны в заключении договора, однако, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.¹

    Договор аренды является одним из наиболее часто встречающихся в хозяйственной  деятельности предприятий, организаций, предпринимателей.

    Договор аренды, вместе с другими такими же по своему характеру и решаемым задачам договорами, составляет особую группу договоров, в рамках которых хозяйственные и другие потребности удовлетворяются за счет временного владения и пользования чужим имуществом.²

    Первая  глава работы посвящена общим  положениям об аренде, в частности, понятию договора аренды и области  его применения.

    Важно подчеркнуть, что с вступлением  в силу с 1 июля 1999 года нового Гражданского кодекса Республики Беларусь, некоторые  ранее самостоятельные типы договоров сегодня уже не рассматриваются как самостоятельные, а квалифицируются как виды другого типа договора. С другой стороны, в известных ранее типах договоров выделены новые виды.

    Сегодня в Республике Беларусь вопросам аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь. В первом параграфе этой главы содержатся общие положения об аренде. Как отдельные виды этого типа квалифицируются прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг).³

    Полагаю, что во второй главе работы необходимо раскрыть сущность и особенности  нового договора аренды, неизвестного прежнему Гражданскому кодексу Республики Беларусь, в частности, аренды предприятий.

    Отношения субъектов хозяйствования, вытекающие из договоров аренды, в том числе аренды предприятий, регулируются сегодня, помимо Гражданского кодекса Республики Беларусь, множеством актов законодательства Республики Беларусь, в частности, Законом Республики Беларусь «Об аренде»,⁴ Законом Республики Беларусь «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь»,⁵ Законом Республики Беларусь «Об объектах, находящихся только в собственности государства»,⁶ указами и декретами Президента Республики Беларусь,⁷ постановлениями Совета Министров Республики Беларусь⁸ и Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь⁹ и многие другие.

    В настоящее время в Республике Беларусь существует множество правовых актов, регулирующих вопросы, связанные  с арендой предприятий. Однако, учитывая ошибки, возникающие на практике в сфере арендных отношений, тема работы «Договор аренды предприятия» является актуальной сегодня в нашей стране. 

1 ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.

ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ 

    Аренда  представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.¹⁰

    Аренда  – наем на ограниченный срок имущества, земли, помещения за определенную плату  с правом пользования им; арендная плата за право пользования им.¹¹

    Гражданско-правовой договор является правовым средством, которое приводит в движение статические  отношения собственности с целью  обмена результатами производства товаров  для извлечения прибыли, создаваемой в процессе производства. Вместе с тем посредством договоров удовлетворяются личные потребности граждан и членов их семей. Акты обмена произведенных с этой целью товаров имеют форму обязательственных правоотношений.

    Договор – наиболее распространенный юридический факт, порождающий обязательственные правоотношения. Одновременно он является правовым средством установления вещных прав – права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и др.¹²

    Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне-арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.¹³

    Новый Гражданский кодекс Республики Беларусь раскрывает понятие договора аренды в ст. 577. Согласно которой, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.¹⁴

    Цель  договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование.¹⁵

    Договор аренды, согласно ст. 7 Закона Республики Беларусь «Об аренде» № 460-XII от 12 декабря 1990 года, – основной документ, регламентирующий отношения арендодателя с арендатором.¹⁶

    Договор аренды имеет и другие названия –  имущественный найм, как это обозначено в определениях его понятия, прокат. С юридической точки зрения эти термины равнозначны, хотя имеется специфика в деталях их правового регулирования. Например, в соответствии с действующим законодательством в аренду могут передаваться станки, агрегаты, оборудование, здания, сооружения, транспортные средства и др. Что же касается предметов домашнего обихода и удобства, спортивного инвентаря и некоторых других вещей и инструментов, предназначенных для личного (семейного, домашнего) потребления, то они, как правило, предоставляются напрокат.¹⁷

    Результатом договора аренды является передача имущества  не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а только во владение и пользование в течение определенного времени.

    Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды состоит в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Приобретение подобного имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно не только с точки зрения отдельных субъектов гражданского права, но и всего общества в целом.¹⁸

    Сдача имущества в аренду привлекательна и для собственника имущества (субъекта права хозяйственного ведения, права оперативного управления). Аренда обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество. Иногда только сдача имущества в аренду обеспечивает собственнику возможность извлекать из него выгоду.

    Таким образом, договор аренды полезен  как арендодателю (собственнику имущества), так и арендатору (пользователю), поскольку первому он позволяет использовать имущество по назначению другим лицом и иметь от этого соответствующие доходы, поддерживать имущество в надлежащем состоянии, а второму, не затрачивая средств на приобретение такого имущества в собственность, удовлетворять в нем свои временные потребности.¹⁹

    Договор аренды – консенсуальный, возмездный, двусторонний.²⁰

    Договор аренды является двусторонним договором. В двустороннем договоре обе стороны являются взаимно управомоченными и взаимно обязанными.²¹

    Договор аренды – консенсуальный договор, поскольку взаимные права и обязанности у сторон возникают с момента достижения между ними соглашения по всем его существенным пунктам.²² Именно с момента достижения соглашения по всем существенным пунктам у сторон возникают взаимные права и обязанности. Однако чтобы такое соглашение приобрело юридическую силу, необходимо, если это предусмотрено в законе или в самом договоре, придать ему определенную правовую форму.

    Договор аренды – возмездный договор.²³ Возмездными являются договоры, в которых имущественную выгоду, плату или иное встречное представление за исполнение своих обязанностей получают обе стороны.²⁴

    Договор аренды следует отличать от сходных  с ним договоров, по которым передается имущество одного лица к другому  – купли-продажи (всех его видов), мены, дарения, ренты и займа. Результатом названных договоров является переход права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления), тогда как по договору аренды (имущественного найма) переходит лишь право владения и пользования на время.

    Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, тогда как по сходным с арендой договорам могут быть как индивидуально-определенные непотребляемые вещи, так и родовые потребляемые вещи.²⁵

    Область применения договора аренды весьма обширна  как в сфере предпринимательской  деятельности, так и в сфере  удовлетворения бытовых потребностей.

    В соответствии со ст. 3 Закона Республики Беларусь «Об аренде» № 460-XII от 12 декабря 1990 года (в ред. Закона Республики Беларусь № 229-З от 04.01.1999 года), аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применятся в отношении имущества всех форм и видов собственности.

    В аренду могут быть переданы:

1. земли и другие природные ресурсы;
2. предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций;
3. отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности;
4. рабочий скот.²⁶

    Законодательством Республики Беларусь устанавливаются  виды (группы) предприятий (объединений), организаций и виды имущества, сдача  которых в аренду не допускается. В частности, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу» № 148 от 13 июня 1990 года установлены следующие виды (группы) предприятий (объединений), организаций республиканского и местного подчинения, сдача которых в аренду не допускается: эксплуатационные предприятия связи Министерства связи и информатики Республики Беларусь; организации газового хозяйства Государственного комитета Республики Беларусь по топливу и газификации; нефтепродуктопроводы, объединения и предприятия по обеспечению нефтепродуктами; предприятия (объединения) и организации пассажирского автомобильного и речного транспорта общего пользования; объекты гражданской обороны независимо от ведомственной подчиненности; хлебные базы Министерства хлебопродуктов Республики Беларусь, хранящие государственные ресурсы зерна и продукты его переработки; электрические станции, сети и трансформаторные подстанции; санитарно-профилактические и санаторно-курортные учреждения; учебные заведения всех типов и общежития для студентов и учащихся; общеобразовательные школы и учреждения по воспитанию детей; государственные музеи и библиотеки; республиканское и местное телевидение и радиовещание и т.д.²⁷

    Следует отметить, что ранее, договор аренды использовался как способ разгосударствления и приватизации государственной собственности путем выкупа арендованного имущества арендным предприятием.²⁸ Сегодня, арендатор в установленном порядке может выкупить арендованное имущество, кроме имущества, разгосударствление и приватизация которого запрещены. Отношения по выкупу арендованного имущества регламентируются законодательством Республики Беларусь и договором о выкупе имущества, заключаемым арендатором с собственником арендованного имущества или органом, уполномоченным собственником.²⁹

    Необходимо  отметить, что в настоящее время  в Республике Беларусь запрещено  выкупать следующие виды арендованного  имущества: имущество структурных  единиц, если такое имущество используется группой структурных единиц, имеющих единую организационную и технологическую связь; подвижной состав автомобильного транспорта общего пользования (за исключением такси), городской электрический транспорт и суда речного флота; котельные; сети и сооружения водопроводно-канализационного хозяйства; имущество ремонтно-строительных организаций, осуществляющих ремонт жилищного фонда, объектов социального и культурного назначения, а также промышленных предприятий, научно-производственных объединений и проектных институтов системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь; имущество зрелищных предприятий и организаций; имущество лечебно-профилактических учреждений; спортивные базы и сооружения и др.³⁰

    В аренду предоставляются земельные  участки крестьянским (фермерским) хозяйствам.³¹ Арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации.³²

    Широко  практикуется сдача в аренду зданий, сооружений и иных нежилых помещений и иного имущества, находящегося в государственной собственности. В аренду сельскохозяйственным предприятиям (колхозам и государственным сельскохозяйственным субъектам хозяйствования) сдаются тракторы; сельскохозяйственные машины, приобретаемые за счет государства. В аренду сдаются участки государственного лесного фонда, рыболовные и охотничьи угодья. Специальные прокатные организации сдают напрокат театрам и иным зрелищным предприятиям театральные костюмы и другой реквизит. Транспортные предприятия сдают в аренду транспортные средства (автомобили, локомотивы, вагоны, суда, баржи и т.д.). Машинопрокатные базы сдают в аренду строительным организациям различные механизмы и машины.

    Договор аренды распространен и в отношениях между организациями и гражданами. Ателье и пункты проката предоставляют гражданам в аренду предметы хозяйственного обихода, предметы культурно-бытового назначения, спортивный инвентарь, другое имущество. Хотя и редко, но встречаются договоры аренды, по которым граждане сдают организациям в аренду свое имущество, например, жилой дом, дачу на летний период, квартиру и т.д.³³

    В свою очередь, между гражданами договор  аренды встречается редко. Обычно сдаются  в аренду гаражи, дачи, садовые домики, вместе с квартирами сдают в аренду мебель, посуду и т.д.

    Многие  отношения владения и пользования  чужим имуществом за вознаграждение обладают всеми специфическими особенностями, например, отношения аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. В связи с этим можно выделить пять видов аренды:

1. прокат;
2. аренда транспортных средств;
3. аренда зданий и сооружений;
4. аренда предприятий;
5. лизинг.

    Следует отметить, что в Гражданском кодексе  Республики Беларусь  содержатся лишь основные правила о каждом виде аренды. По каждому из видов аренды имеются специальные акты законодательства Республики Беларусь. Так, аренда имущества регулируется статьями главы 34 ГК. Отдельные виды договоров аренды регулируются специальными актами законодательства.

    В частности, аренда земельных участков регулируется статьями главы 8 Кодекса Республики Беларусь о земле (ст. 43-48), аренда водных объектов (их частей) - ст. 28 Водного кодекса Республики Беларусь, аренда участков государственного лесного фонда - ст. 45 Лесного кодекса Республики Беларусь.

    Отдельные статьи об аренде имущества, земли и других природных ресурсов содержатся в законах Республики Беларусь: от 5 мая 1998 г. «Об объектах, находящихся только в собственности государства».³⁴ В отношении объектов государственной собственности, сданных в аренду в процессе разгосударствления и приватизации государственной собственности, продолжает действовать Закон Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. «Об аренде».³⁵

    Ряд вопросов аренды зданий и сооружений решен в указах Президента Республики Беларусь: «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» от 30.09.2002 года,³⁶ «О дополнительных мерах по регулированию экономических отношений» от 16.01.2002 года (в ред. от 30.08.2002 года),³⁷ «О лизинге» от 13 ноября 1997 года (в ред. от 22.11.2001 года), ³⁸ «О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности» от 13 января 1998 года.³⁹

    В развитие законодательных актов  принят ряд важных постановлений  Правительством Республики Беларусь об аренде государственного имущества, в  частности: «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу» от 13 июня 1990 года,⁴⁰ «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду   зданий, сооружений  и нежилых помещений,  находящихся в   республиканской собственности» от 31.05.2002 года.⁴¹

    Таким образом, можно сделать вывод  о том, что законодательное урегулирование вопросов аренды не является однозначным. Сегодня в Республике Беларусь существует большие количество правовых актов, регулирующих договорные отношения по аренде. 
 

2. ХАРАКТЕРИСТИКА  ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

    2.1   Понятие предприятия 

    В действующем гражданском законодательстве Республики Беларусь термин «предприятие»  имеет два разных значения. «Унитарным предприятием» называется юридическое лицо – субъект права,  и посему в Гражданском кодексе  Республики Беларусь говорится  о государственных и частных унитарных предприятиях.  Предприятие (без прилагательного «унитарное») – это объект гражданских прав,  на который может быть направлено волеизъявление субъекта права –собственника имущества унитарного предприятия, т.е. оборотоспособный объект.⁴²

    Предприятие представляет собой достаточно  специфический объект гражданских  прав, что нашло свое отражение  в нормах ГК, посвященных предприятию  и сделкам с ним. 

    Предприятием  – объектом гражданских прав признается единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности. 

    В  состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности,  включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,  инвентарь,  сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,  индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

    Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью.  В этом заключается его специфика  как  объекта гражданских  прав,  т.к.  сегодня  предприятие может и не быть «прочно связано с землей», а его перемещение возможно без «несоразмерного ущерба назначению».⁴³

    Специфичность предприятия–объекта гражданских  прав проявляется также и в  отношении к нему законодателя как к особому объекту права. Это отношение выражается в том, что предприятие:

• приравнено к недвижимому имуществу;
• определение понятия «предприятие» дается в ГК,⁴⁴  расположенной после блока статей о недвижимости;
• предприятие, как объект, неоднородно: правовая природа элементов, составляющих предприятие как объект гражданских прав,  такова,  что их можно разделить на три группы (первая – вещи (имущество), являющиеся предметами материального мира: земельные  участки,  здания,  сооружения,  оборудование,  инвентарь, сырье,  продукция; вторая – имущественные права и обязанности:  право требования, долги; третья – объекты интеллектуальной собственности: права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, другие исключительные права.

    Таким образом, такой объект гражданских  прав как предприятие  есть  объект, «выпадающий» из классификации движимого  и недвижимого имущества,  поскольку  само предприятие вещью, даже сложной,  в прямом смысле этого слова не является. В определении понятия «предприятие» имеются элементы,  присущие субъекту права, в связи с чем законодательством установлены особые правила в отношении такой сделки с предприятием как передача в аренду.

2. Общие положения договора аренды предприятия

    По  договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.⁴⁵

    Выделение договора аренды предприятия в самостоятельный вид договора аренды обусловлено особенностями предмета этого вида договора аренды.

    Предприятие как имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской  деятельности. В его состав как  имущественного комплекса входят все  виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ч. 2 п. 1 ст. 132 ГК).

    Имуществом  предприятия являются и принадлежащие ему права требования. По договору аренды предприятия на арендатора переводятся и долги предприятия как субъекта права.

    Следует отметить, что по договору аренды предприятия передается не просто имущественный комплекс, а работающее предприятие. Его деятельность не прекращается ни в момент заключения договора аренды предприятия, ни в момент его передачи, ни после ее. По истечении срока аренды предприятия оно не становится собственностью арендатора и возвращается арендодателю. Это не означает, что арендатор не имеет права изменять состав имущественного комплекса, полученного в аренду. Если бы арендатор не имел такого права, аренда не имела бы смысла.⁴⁶

    Поскольку в состав имущественного комплекса  предприятия, передаваемого в аренду, входят права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, их передача производится в порядке, предусмотренном законодательством.

    Не  подлежат передаче арендатору по договору аренды предприятия, если иное не установлено  законодательством, права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, поэтому включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.⁴⁷