Автоматизация процесса ипотечного кредитования

Содержание

Введение

Россия, интегрируясь в  мировую финансовую систему и  становясь полноправным членом мирового бизнес - сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу.

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам  долгосрочных кредитов на покупку жилья  под залог самого приобретаемого жилья.

В настоящий момент в  России существует значительный потенциал  для развития рынков ипотечного жилищного  кредитования. Покупательная способность  личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем, связанных с функционированием  рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

Цель написания курсовой работы - исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России в целом. Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:

· изучить нормативно-правовое регулирование ипотеки;

· проанализировать сущность рынка ипотечных кредитов в России;

· исследовать проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России в целом.

Предметом настоящей  курсовой работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечного кредитования в России.

В качестве объекта курсовой работы выступают ипотечные программы.

Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, основной части и заключения. Во вступлении обосновывается актуальность темы, определяется цель, задача, предмет и объект исследования. Очерчивается методологическая и теоретическая база исследования, методы исследования.

Основная часть посвящена  исследованию научно-теоретической  основы создание и автоматизации процесса ипотечного кредитования.

Общие выводы по исследованию сформулированы в соответствующем  разделе работы.

Глава 1.Теоретические основы формирования ипотечных отношений

1. 1. Сущность ипотечного кредитования

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует  как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее  имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

 
В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов договоров (см. рис.1):

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов. 
Рис. 1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

В качестве кредитора может выступать  ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг –  закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы  накопления части капитала самим  заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций  – минимально (как правило, это  только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора  участвуют посредник (ипотечное  агентство) и/или участник финансового  рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2).

Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор  об ипотеке, 3 – договор страхования  заложенного жилья, 4 – договор  купли-продажи жилья, 5 – генеральное  соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор  и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик  заключает договор купли-продажи  жилья с продавцом или его  строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью  сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке  между кредитором и ипотечным  агентством заключается соответствующее  соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также  договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

1.2.Субъект и виды ипотечного кредитования

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.

Заемщики (залогодатели) — физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита  и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог. 
Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

Инвесторы — юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами  или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество  второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

Продавцы жилья —  физические и юридические лица, продающие  жилые помещения, находящиеся в  их собственности или принадлежащие  другим физическим или юридическим  лицам.

Операторы вторичного рынка  специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование  заложенного жилья), личное страхование  заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Оценщики — юридические  и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Риелторские фирмы —  юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи  недвижимости.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д.

1.3.Виды ипотечного кредита

Наиболее распространенная — стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита. Например, покупатель для приобретения некоторого имущества за назначенную цену в 120 тыс. руб. получает ссуду под залог этого имущества в сумме 100 тыс. руб. и добавляет 20 тыс. руб. из собственных средств. Погашение клиент производит ежемесячно. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде исходя из 12 % годовых, начисляемых помесячно:

1.Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки как правило достаточно большой — в США до 30, в России до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале.

2. В современной практике  применяют кредиты с переменными  выплатами, которые не относятся  к числу самоамортизирующихся  и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на:

• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита — погашение кредита и капитализированных процентов по нему производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;

• кредиты с выплатой только процентов — предусматривают  единовременную выплату итогового  платежа основной суммы в конце  срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;

• кредиты с частичной  амортизацией и итоговым шаровым  платежом — допускают частичную  амортизацию до конца срока кредита.

3. Пружинные кредиты  предполагают регулярные равные  выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет погашают только проценты, а в последующие три года — проценты и основной долг.

4. Кредиты с участием  применяют при финансировании  доходной недвижимости. Данный кредит  близок самоамортизирующемуся, но  предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать:

• часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного  дохода (кредит с участием в доходах);

• часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в  приросте стоимости) и т. д.

5. Кредиты с нарастающими  платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные  выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.

6. Кредиты с переменной  ставкой, обычно привязанные к  одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20 %). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

Некоторую страховку  от такого риска обеспечивают условия  ссуды с периодическим пересмотром  процентной ставки, или канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3–5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.

Разновидность этого  вида кредита — кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некоторая возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.

7. Кредиты с добавленной  процентной ставкой предполагают  отнесение процентов на основной  долг, а результат делится на  число периодов погашения для  выявления величины очередного  платежа. Такие кредиты используют при кредитовании личной ответственности (например, автомобилей), они допускают досрочное погашение кредита.

Ипотека с периодическим  увеличением суммы взносов близка к ссуде с ростом платежей. В  этом случае по согласованному графику  каждые 3–5 лет увеличивается сумма взносов.

Ипотека с залоговым  счетом объединяет условия традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды  с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую  сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на нем, разумеется, уменьшает фактический размер задолженности.

1.4. Роль ипотечного  кредитования в современной рыночной  экономике

В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного  кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России.

Современная государственная  политика, наряду с прежней ориентацией  на нужды социально незащищенных групп населения расставляет  новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование.

Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного  строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

Проблема состоит в  переходе от практики строительства  жилья за счет государства (муниципалитетов) и его последующего бесплатного  распределения к системе улучшения  жилищных условий граждан посредством приобретения готового жилья на свободном рынке за счет не только собственных, но и широкодоступных кредитных средств.

Несмотря на создание благоприятных условий для функционирования ипотечной системы (отчисления в  бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать.

Существующая макроэкономическая ситуация, характеризующаяся слабым развитием кредитной системы, низкими  доходами и, соответственно, недостаточным платежеспособным спросом граждан на жилье, а также практически отсутствие накоплений, вызвали необходимость поиска рациональных путей решения этих задач на уровне властей субъектов Федерации, местного самоуправления, компаний (в частности, строительных).

Таким образом обостряется  проблема долгосрочного кредитования граждан с целью приобретения ими жилья.

Об актуальности этой проблемы говорит, в частности, тот  факт, что российские регионы начали реализовывать свои собственные ипотечные программы, каждая из которых строится по местным стандартам и различным схемам. При этом региональные структуры, не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи при развитии рынка ипотечного кредитования. Существенной проблемой внедрения ипотечного кредитования остается внедрение программы по классической схеме без учета местных правовых, экономических, социальных и других условий и особенностей регионов.

Одной из основных проблем на пути становления системы ипотечного кредитования является низкий платежеспособный спрос населения. Практика показала, что для широкого круга населения сегодня малодоступна схема кредитования под залог жилья, когда кредит составляет около 70% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 30% оплачиваются из собственных средств заемщика.

По экспертным оценкам, около 1,5% семей  ежегодно за наличный расчет могут  приобрести жилье практически без  всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно  выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна.

Необходимо учитывать также  и то, что в Российской Федерации в настоящее время проводится и реформа жилищно-коммунального хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов.

В то же время, наряду с низким уровнем  доходов на руках у населения, по оценкам специалистов, находятся  большие запасы наличной иностранной  валюты (накопления), образовавшиеся в  результате недоверия к государственным и частным банкам, непредсказуемой инфляции и т. п. По разным оценкам, масштабы этого ресурса определяются в диапазоне 20—40 млрд. долларов и выше.

Попытка внедрять в практику ипотечное  кредитование наталкивается на определенные препятствия. Банки испытывают давление мощных факторов риска:

- риск процентной ставки (неопределенность  толчков инфляции);

- риск посреднической деятельности (возможность отзыва денег из  банка его вкладчиками или  кредиторами);

- риск невозврата кредита заемщиком;

- нехватка длинных дешевых кредитных ресурсов;

- слабость законодательной базы.

Включаясь в систему  долгосрочного кредитования, в том  числе под залог недвижимости, российские банки испытывают определенные опасения. Так, например, опасаются  выдавать ипотечные ссуды, будучи практически незаинтересованными в заложенной или находящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей по разным причинам низким коэффициентом ликвидности. На практике это приводит тс использованию банками различного рода кредитных схем, например таких как кредитование с переходом права собственности. При этом, однако, риски заемщика резко возрастают. Основной риск приходится на заемщика который может остаться без квартиры, продавая ее по цене, значительно меньше рыночной, и должен еще расплатиться по ссуде, оплатить все необходимые платежи, связанные с неоднократным переходом собственности из рук в руки.

Серьезной проблемой  для внедрения ипотеки является также отсутствие точных статистических данных о соответствии реальных доходов населения, официально получаемой зарплате. В связи с этим затруднительна оценка потенциала кредитоспособности населения.

Весной 2001 года Комиссия Государственной думы по развитию ипотечного кредитования разработала проект закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Согласно законопроекту частные инвесторы, инвестиционные и пенсионные фонды смогут покупать эти бумаги и получать хороший доход, а банки — рефинансировать кредиты, выданные на покупку жилья. В результате денег на ипотеку будет больше, а сроки кредитов станут длиннее. Ипотечные бумаги считаются сравнительно надежным долгосрочным финансовым инструментом для размещения резервов в рамках будущего накопительного сектора национальной пенсионной системы.

Между тем, в Москве долгосрочное кредитование покупки жилья в собственность развивается и без этого закона. Удалось и «длинные» деньги найти — сегодня одалживают и на 10 и на 15 лет, и проценты приемлемые — минимальная ставка по кредиту в валюте 10%.

В 1999 году «Инвестсбербанк» активно включился в предложенную фондом «США—Россия» программу «Дельта Кредит (ДК). Но «Инвенстсбербанк» разработал и собственные программы ипотечного кредитования. Основное их отличие — источники финансирования и более гибкий подход к оценке клиентов. «Инвестсбербанк» выдает свои ипотечные займы из собственных средств. В 2001 году банк начал программу кредитования населения на покупку жилья под залог приобретаемой недвижимости и примерно за полгода выдал около 100 займов на сумму более 2 млн. долларов.

Глава 2.Анализ рынка  ипотечного кредитования. Информационные технологии в работе кредитного отдела

2.1. Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в России

Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось: по итогам года выдано 301 035 ипотечных кредитов на общую сумму в 378,9 млрд рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных  кредитов выросло более чем в 2,3 раза.

Некоторое замедление месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в четвертом квартале 2010 года объясняется тем, что в IV квартале 2009 года появились первые признаки восстановления  ипотечного рынка. Таким образом, при анализе внутригодовой динамики рынка ипотечного жилищного кредитования постепенно перестает сказываться эффект «низкой базы». Тем не менее, динамика выдачи ипотечных кредитов в ноябре ‐ декабре 2010 года говорит о некотором сезонном всплеске выдачи ипотеки в конце 2010 года.

 
Рис. 3. Динамика выдачи кредитов в 2009-10 гг.

По итогам 2010  года  средний размер  кредита  увеличился на 7,6%:  с 1,17 млн (2009  года) до  1,26  млн  рублей  ‐.  Увеличение  размера  кредита  отражает  одновременно  динамику  восстановления  доходов  населения  (по  данным  Росстата  за  2010  год,  реальные  располагаемые доходы превысили уровень соответствующего периода 2009 года на 4,3%) и  цен  на  жилье  (по  итогам  последнего  квартала  2010  года,  средняя  цена  на  жилье  выросла более чем на 7,4% по отношению к IV кварталу 2009 года)

Рис. 4.  Средневзвешенная  ставка  по  ипотечным  кредитам  в  рублях  и  иностранной  валюте,  накопленным  итогом с начала года (2009 – 2010 гг.)

Средневзвешенная  ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (напомним, что их доля в общем количестве выданных кредитов составила около 99%) в 2010 году постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (14,3%‐поитогам 2009 года, снижение составило 1,2 п.п.). Основное снижение пришлось на первый и последний кварталы года, причем, если в I квартале такая динамика объясняется методологией расчета средневзвешенных  ставок ЦБ (с 1 января 2010 года перестали учитываться «дорогие» кредиты 2009 года), то снижение ставок в IV квартале – результат комплекса мер, приведших к снижению ставок выдачи ипотечных кредитов крупнейшими банками летом 2010 года, что, в свою очередь, сказалось на  реальных  ставках  выдачи  в  IV  квартале.  Именно  этим  отчасти  объясняется  сезонный всплеск ипотечного кредитования в 2010 году.

Так,  месячная  динамика  средневзвешенных  ставок  по  кредитам  действительно свидетельствует  о  существенном  снижении  в  течение  IV  квартала  2010  года  ставок  по ипотечным  кредитам.  Средневзвешенная  ставка  по  кредитам  в  рублях,  выданным  в декабре,  составила  12,5%.  Таким  образом,  за  IV  квартал  2010  года  ставка  по  рублевым кредитам,  выданным  в  течение  месяца,  снизились  на  0,7  п.п.  Темпы  снижения  месячных ставок  выдачи  ипотечных  кредитов  в  рублях  за  IV  квартал  являются  самыми  высокими  в 2010  году. Месячный  уровень  ставок по  кредитам  в рублях достиг докризисного уровня: по итогам  первого  полугодия  2008  года  средневзвешенная  ставка  по  кредитам  в  рублях также  составила  12,5%.  При  этом  ипотечные  ставки  вплотную  приблизились  к историческому минимуму – он был зафиксирован по итогам первого квартала 008  года – 12,4%.