Договор аренды. 3

Введение

Актуальность темы исследования. Аренда естественным образом дополняет средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.

В юридическом аспекте  арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды.

 Здесь достаточно сослаться  на некоторые типичные для  всего мирового сообщества усилия  в поиске форм экономического  сотрудничества, которые бы гармонизировали  дисбаланс между собственниками  и несобственниками, между капиталом  и энергией по его использованию,  между богатством и нищетой.  Форма договора аренды, как думается, выступает тем самым средством,  которое и позволяет активно  действующим субъектам преодолеть  изначальное экономическое неравенство. 

Отмечается также тенденция  к усложнению и расширению внутренней структуры    института    аренды;    достаточно    ярким    примером   является появление лизинга, бурное развитие которого сопровождается появлением ряда проблем юридического характера.

Предмет исследования - гражданско-правовой институт аренды и сопряженные нормы  гражданского и иного законодательства, судебная практика.

 Объект исследования - общественные отношения, возникающие в связи с договором аренды.

 Целью настоящей работы является исследование договора аренды, оценка современного состояния системы и структуры правового регулирования, соответствующих отношений и выявление общих тенденций, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм законодательства об аренде, а также выработка рекомендаций по заключению, исполнению и прекращению договора аренды.

Для реализации данной цели поставлены следующие задачи:

• проанализировать состав объектов, способных быть объектом арендных отношений;
• исследовать договор аренды
• выявить и охарактеризовать существенные условия договора аренды;
• следует ли  признать  арендные  отношения  вещными,  и  каково соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;
• провести оценку современного состояния системы и структуры правового регулирования арендных отношений.

Методология исследования. В работе использовались различные методы исследования: диалектический (основной способ объективного познания действительности), исторический и сравнительно-правовой (при выяснении особенностей развития законодательства об аренде), формально-логический (при оценке соотношения отдельных норм, в том числе норм различных отраслей права), системно-функциональный анализ (для определения социально-экономического и хозяйственного эффекта) и др.

В курсовой работе применены материалы научной литературы ведущих специалистов в области гражданского права: Алексеева В.А.¹, Витрянского В.В.², Кабатова Е.В.³; нормативно-правовые акты Российской Федерации: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 8 августа 2001 г. №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»; научно-практические комментарии к нормативным актам, специальная литература и периодика (см. раздел «Список используемой литературы»).

Структура работы.  Курсовая работа состоит из введения, двух глав,  практических ситуационных задач, заключения.  Во вступлении обосновывается актуальность темы, определяются цели и задачи курсовой работы, методы исследования. Главы посвящены анализу поставленной проблемы. В заключении сформулированы основные результаты курсового исследования.

Глава 1. Договор аренды

1.1.Понятие договора аренды

Хозяйственная деятельность может опираться на различные  социально-экономические способы  вовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нет  затрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования; при этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности, ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений.

Ситуация, когда начало всякой деятельности обеспечено достаточными средствами, обычно не соответствует  действительности, и на практике почти  всякий производственный, а равно  и непроизводственный, процесс опирается  на привлечение постороннего имущества  или капитала.

Добавим, что потребность  в имуществе (как в предпринимательских, так и в иных отношениях) может  быть временной, приобретение его на праве собственности в таком  случае не оправдано экономически. В конкретной экономике могут  встречаться и иные ситуации, когда  приобретение в собственность не целесообразно. Такой пример. Нижегородская  авиакомпания «Волга-Авиа», контрольный  пакет которой принадлежит местным  властям, заинтересована в том, чтобы  принадлежащие ей самолеты Ту-134 так  и остались в собственности. Однако сама авиакомпания не имеет ни надлежащих свидетельств эксплуатации данных воздушных  судов, ни требуемого технического состава, ни соответствующих летчиков. Оптимальный  выход из ситуации - сдача лайнеров в аренду⁴.

Потребность в аренде возникает  также в случаях, когда экономико-технические  характеристики используемой техники  требуют определенных условий, например, большегрузные автомашины-тягачи экономически выгодно использовать только на «длинном плече», и если таких перевозок  нет, то лучше всего сдать их в  аренду.

Что же касается и земли (земельных  участков). Обладание землей на праве  собственности не всегда и не во всех отношениях благо. Так, по мнению современных экономистов, «собственность надолго фиксирует ситуацию, не позволяя принимать оперативные решения», поэтому оптимальной является схема, когда часть земли у производителя  сельхозпродукции находится в собственности, а часть - в аренде ⁵.

Акт аренды также есть акт  обмена стоимостями и подчиняется общей экономической логике товарообмена, но с учетом фактора времени, структуры формирования прибыли и возможности придания надлежащей эффективности обмениваемым благам (здесь обычным критерием выступает ликвидность, т.е. легкость превращения в деньги); в силу этого рынок аренды ограничен, но столь же необходим как, и рынок товаров, услуг в составе всякого народного хозяйства.

Экономическим отношениям такого типа хозяйствования соответствует  правовой институт аренды, нормы которого (сегодня это гл. 34 Гражданского кодекса  РФ — далее ГК РФ) регламентируют имущественные отношения по поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование» (часть  первая ст. 606 ГК РФ). Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а во 2-5 параграфах - специальные нормы (о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий и лизинге); в соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования.

Для целей настоящего исследования в центре внимания остается фактически закрепленная в законе структура  регулирования. Что же касается выбора разновидностей договора аренды, привлекаемых к специальному анализу (главы 2-4 работы), то он предопределен особой актуальностью  проблем (финансовая аренда).

Обычное определение договора аренды. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный ⁶. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества⁷.  Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Законодатель отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении». Договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате 
использования    арендованного    земельного    участка    в    соответствии    с 
договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым 
актом  или  договором  не  предусмотрено  иное  (ст.   136  ГК РФ). 

1.2 Определение  договора  найма

Договор найма жилого помещения  законодателем выделен в отдельный, самостоятельный договорный тип, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с нормами главы 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения  характеризуется ярко выраженным социальным характером — возможностью удовлетворять  основную потребность человека в  помещении для проживания; поэтому  нормы главы 35 ГК РФ, регулирующие отношения  найма жилья, предоставляют нанимателю большую защищенность (по сравнению  с арендатором). Конечная цель законодателя, предусмотревшего специальный режим  для найма жилых помещений, состоит  в предоставлении усиленной защиты нанимателю.

Обычно выделяют следующие  квалифицирующие признаки договора найма жилого помещения:

• имеет своей конечной целью предоставление возможности нанимателю удовлетворить основную потребность любого человека в жилом помещении;
• единственно возможный способ пользования жилым помещением — проживание в нем (это касается и случаев, когда первичным нанимателем выступает юридическое лицо, которое должно заключить с гражданином - например, работником - другой договор найма);
• договор найма жилого помещения носит потребительский характер в целом, что дает возможность применения к возникающим отношениям норм законодательства о защите прав потребителя; именно поэтому юридические лица-арендаторы не вправе заключать с гражданами-пользователями договор субаренды, так как это ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя;
• договор найма жилого помещения характеризуется наличием особенного субъектного состава. В соответствии с п.1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин - на стороне же наймодателя выступает представитель государственного или муниципального органа — в договоре социального найма жилья, либо иное физическое или юридическое лицо - собственник (управомоченное им лицо) - в договоре найма жилого помещения.

Названные выше признаки не затрагивают какие-либо сущностные параметры договора (например, вопросы  срочности или платности), касаются лишь отдельных аспектов взаимоотношений, и тем самым остается открытым вопрос о возможности применения к жилищным правоотношениям ряда общих норм об аренде. Действительно, особенности жилищных отношений, их социальная роль, накладывают свой отпечаток на регулирование отношений  по договору найма жилого помещения. Но, вместе с тем, не достаточно обоснованной представляется позиция законодателя, полностью исключившего возможность  применения к отношениям договора найма  норм, распространяющихся на арендные отношения. Жилое помещение характеризуется  родовыми признаками объекта недвижимости, поэтому представляется более рациональным применение к отношениям найма жилого помещения тех правил об аренде зданий, которые не противоречат его жилищной специфике.

 1.3.Право аренды и вещные права

Договор аренды относят к  категории вещных, реальных договоров. Вещное право, называемое также абсолютным, предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме  над вещью, т.е. объектом вещного  права является вещь. Обязательственное  право дает одному лицу право требовать  от другого совершения определенного  действия, которое и является объектом права. Это право называют еще  относительным.

Вещное право абсолютно  и устанавливается независимо от воли субъектов. Например, право собственности, составляющее наиболее значимую часть  категории вещных прав, может приобретаться  по рождению. Что касается обязательственного права, то для его возникновения  необходима воля субъектов, которая  и выражается в виде договора, заключенного на определенных условиях по обоюдному  согласию контрагентов.

В нормах советского законодательства просматриваются элементы вещно-правовых отношений: за нанимателем (арендатором) был признан статус титульного владельца; безо всяких исключений действовало правило о том, что для нового собственника вещи договор аренды, заключенный прежним собственником, становится обязательным⁸. «Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом права следования дает известные основания отнести это право к числу вещных ... к числу вещных можно отнести только те права, которые в законе прямо названы вещными. Остальные же права являются обязательственными. И при любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК РФ»⁹.

Главное отличие между  вещным правом и арендой (наймом) - в  волевом аспекте, «собственник занимает свою квартиру, не спрашивая согласия на это кого-либо, ему никто не может запретить это сделать. Наниматель же вселяется в квартиру наймодателя только по воле последнего и никак не вопреки его желанию»¹⁰. Правильно, но надо различать две разных ситуации: до и после вселения нанимателя. Разве наймодатель имеет право (именно право!) занять фактически сданную квартиру!?

Отношения из договора найма  представляют собой не смешанные (вещно-обязательственные), а существующие самостоятельно по отношению  друг к другу (обязательственное  правоотношение, складывающееся между  нанимателем и наймодателем, и  вещное правоотношение, складывающееся между нанимателем и всеми  третьими лицами), включая собственника переданной вещи».

Сторонниками обязательственно-правовой природы аренды правильно отмечается, что право арендатора возникает  из договора¹¹. Но само это по себе еще вовсе не означает, что все права, которые порождаются договором, имеют обязательственный характер.

В факте аренды следует  видеть две группы разных (но не смешанных!) правоотношений. Во-первых, это обязательства  по поводу предоставления объекта аренды «в целях пользования», обязательства  по уплате арендной платы и др., являющиеся исключительно обязательственными. Во-вторых, правоотношения в связи  с обладанием вещью.

Вероятно, момент передачи объекта  аренды и следует считать тем  моментом, когда возникает второй вид правоотношений. Ибо прежнее  правоотношение по предоставлению сохраняется  хотя бы в частично исполненном виде: после передачи (предоставления) объекта  арендодатель продолжает быть обязанным  в том же самом смысле; он по-прежнему обязан по тому же самому договору. Договор  выступает основополагающим обстоятельством, приводящем к появлению вещных прав арендатора.

Естественно, надо помнить  о различии ситуаций до и после  передачи объекта аренды.

Подытожим. В период действия договора аренды возникают гражданско-правовые отношения, представленные двумя различными по правовой характеристике связями. С  момента вступления договора в силу возникают исключительно обязательственные  отношения, акт предоставления арендатору объекта порождает и вещные отношения. Определять данные правоотношения и  соответствующие им права как  смешанные («вещно-обязательственные») не представляется возможным. Но, учитывая глубокую взаимосвязь данных отношений, а также объединяющий их договорный характер основания возникновения, такого рода взаимосвязь участников договора аренды, выражаемая в словах «право аренды», может быть квалифицирована  как особое правовое состояние («правосостояние»).

Глава 2. Общая характеристика элементов договора аренды

2.1. Форма и порядок  заключения договора аренды

Как для любого гражданско-правового  договора, так и для договора аренды очень важно определение его  обязательных условий.

Обязательным условием является заключение договора в письменной форме. Так, ст.609 ГК РФ определяет, что договор  аренды на срок более года, а также  в том случае, если хотя бы одной  из сторон договора является юридическое  лицо, должен быть заключен в письменной форме независимо от срока.

Вторым условием правильного  оформления договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ является государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества¹².

Регистрация договора аренды недвижимого имущества стала  обязательной после принятия Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

 Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом. Из текста же ФЗ  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» вытекает  необходимость регистрации, с  одной стороны, договора аренды  недвижимого имущества, и, с  другой стороны, права аренды; то же следует из анализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, в приложениях к которому установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание сделки (договоре аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок.

Государственная регистрация  проводится в различных целях, в  том числе она обеспечивает государственный  мониторинг за недвижимостью и ее оборотом в стране, дает возможность  потенциальным покупателям правильно  оценить принадлежность объекта  и т.п. Однако, как представляется, главная задача — это укрепление прав арендатора.

Однако совершенно понятно, арендные права могут вытекать и  из договора субаренды, но не из первоначального  договора аренды.

Хотелось бы также обратить внимание на различие формы договора и 
его государственной регистрации. Государственная регистрация не является разновидностью формы сделки - она представляет собою систему административно-правовых отношений между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией¹³. Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собою самостоятельный правовой акт, порождающих в совокупности появление права собственности.

Нет сомнений, что последствия  регистрации сделки и регистрации  прав из нее различны¹⁴. Суть дела в том, что права обязательственные укрепить невозможно (тем более — с точки зрения гражданского оборота) — это права на чужие действия, которые совершаются или не совершаются вне сферы и не зависимо от государственного контроля и учета (государственной регистрации)¹⁵.

2.2 Существенные  условия и срок договора аренды

Вопрос о существенных условиях всякого договора традиционно  рассматривается как вопрос о  наличии самой сделки - существенными  признаются условия, согласование которых  необходимо для признания договора   заключенным. Обычно считается, что  для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имущества¹⁶; бесспорно, нельзя говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано. По этому же пути идет и судебная практика.

В соответствии с частью второй п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными  являются условия об объекте договора (хотя законодатель иногда называет его  и предметом), условия, которые названы  в законе или иных правовых актах  как существенные или необходимые  для договоров данного вида, а  также те условия, относительно которых  по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Возрастание количества существенных условий, безусловно, затрудняет экономический  оборот, так как ранее заключенные  соглашения оказываются под угрозой  признания их несостоявшимися. Но, с  другой стороны, выяснение существенных условий и обеспечение их присутствия  в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон.

Условие об объекте договора аренды, безусловно, является существенным. Законодатель предусмотрел (ст. 607 ГК РФ) специальную статью относительно объектов аренды.

По общему правилу объектом аренды являются вещи, а также некоторые  иные объекты, на которые лишь распространяется режим вещей. Вещи есть объекты материального  мира, созданные как самой природой¹⁷, так и в результате человеческого труда, способные удовлетворять потребности людей и характеризующиеся физическими свойствами (пространственными свойствами, весом, объемом и т.п.); следует учитывать и различие обыденного и юридического понимания вещей, что приводит, например, к признанию в гражданском праве вещью таких сложных комплексов, как железная дорога, или таких своеобразных явлений, как энергия.

Что же касается свойства непотребляемости, то эта черта вещей относительна. Например, совершенно понятно, что амортизируется (изнашивается, а, значит, и потребляется) практически любая вещь; впрочем, об уменьшении стоимости, ценности, а  тем самым о потребляемости можно  и нужно говорить применительно  и к другим объектам, в том числе  объектам интеллектуальной собственности. Поэтому, видимо, правильно говорить о непотребляемости вещей (в целях  признания объектом аренды) в пределах определенного периода (срока), связанного с условиями эксплуатации и особенностями  вещи.

По смыслу части второй ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования соответствующего имущества, не могут быть отнесены к объекту  аренды, хотя и связаны с ним.

Вопрос о возможных  объектах аренды в значительной степени  связан с общим вопросом о том, что может быть объектом гражданских  правоотношений в целом. Все объекты  гражданских правоотношений, прежде чем стать таковыми в конкретных правовых связях, должны пройти стадию легитимации, попросту говоря, они должны быть специально названы таковыми непосредственно  законом¹⁸. По этой логике, нет объекта, если нет установленного законом его вида.

Ограничения для аренды отдельных  объектов могут быть установлены  только законом, лишь федеральный закон  может исключить отдельные объекты  из числа сдаваемых в аренду (часть  вторая п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Срок аренды в общей  ее конструкции традиционно не рассматривается  как существенное условие.  Так, нет  сомнений, что всякий договор аренды заключается на срок, ибо это условие  выражает существо аренды, но отсутствие срока в тексте соглашения не приводит к признанию его незаключенным.

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так  и на неопределенный срок (бессрочно). Но он всегда или есть или, же может  быть установлен (п. 2 ст. 314 ГК РФ), в противном  случае оказывается невозможным  квалифицировать договор в качестве договора аренды

Непосредственно к вопросу  о сроке договора аренды примыкает  и вопрос о его возобновлении, в том числе тогда, когда арендатор  пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

2.3.Права и обязанности  сторон

Процесс исполнения договора аренды представляет собою, конечно  же, реализацию  тех   прав  и   обязанностей,   которые  составляют  содержание соглашения. Но, в отличие от ряда иных договоров, где исполнение представляет собою один, два или несколько конкретных актов, четко и однозначно фиксируемых во времени и фактически исчерпывающих взаимодействие сторон (таковы, например, купля-продажа, дарение и т.д.), значительное количество прав и обязанностей по договору аренды действует в течение всего договора. Именно поэтому ранее мы и предложили именовать совокупность вещных и обязательственных правоотношений, характеризующих договор аренды, «правосостоянием».

Постоянными (для срока  аренды) являются и некоторые 
«сопровождающие» права, обязанности. К ним следует отнести и 
обязанность арендодателя придать надлежащее состояние имуществу в 
целом, сделать его пригодным для целей аренды, создать режим, 
исключающий препятствия в пользовании (см. пункт 1 ст. 620 ГК РФ), 
обеспечить его конструктивную целостность (поэтому за ним и закрепляется 
обязанность капитального ремонта - п.  1  ст. 616 ГК РФ), устранить

недостатки, выявленные арендатором  в ходе эксплуатации имущества и  мешающие ему использовать имущества  по назначению (см. п. 1 ст. 612 и п.2 ст. 620 ГК РФ) и т.д. Не случайно и текущий ремонт по договору может быть возложен на него (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Арендатор, по общему правилу, лишь «поддерживает» имущество в исправном состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

При аренде некоторых объектов должна возрастать интенсивность воздействия  арендатора на арендованное имущество, арендодатель в таких случаях, скорее, приобретает контрольные и иные подобные функции. Так, при аренде земельного участка основные обязанности по обеспечению сохранности плодородия земли, обязанности по проведению необходимых  агрономических и природоохранных  мероприятий обоснованно переходят  к арендатору в силу прямого указания закона (ст. 40-43 Земельного кодекса РФ). Арендатор имеет право вносить  без согласия арендодателя изменения  в состав арендованного объекта, производить техническое перевооружение и т.п., то есть по существу обладает правом преобразовать объект в другой.

Платежи за услуги коммунального  характера (отопление и т.п.) не входят по общему правилу в размер арендной платы, но могут быть договором отнесены к отдельным обязанностям арендатора, равным образом это касается услуг  специализированных организаций (например, водоснабжающих)¹⁹.

Объект аренды должен быть предоставлен, т. е. на арендодателя возлагается обязанность совершения действий, заключающихся не только в передаче объекта (ст. 611 ГК РФ), но и совершении иных действий, обеспечивающих «спокойное пользование». Так, одновременно должны быть предоставлены все принадлежности и относящиеся к объекту документы (технический паспорт, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. По мнению некоторых исследователей, при так называемом «формальном нарушении» (обязанность предоставления документов или принадлежностей предусмотрена, но их отсутствие не мешает успешно эксплуатировать объект) возможность требовать передачи принадлежностей (документов) сохраняет силу, требовать, же расторжения договора можно лишь тогда, когда наступили предусмотренные законом неблагоприятные последствия (нельзя использовать имущество). Эту позицию полагаем правильной; ее аргументация, как представляется, должна быть такой: обязанности надо исполнять вне зависимости от последствий, что же касается расторжения договора, то это есть санкция за нарушение неисполненной обязанности.

В практике возник вопрос о  том, какой из договоров аренды действует  и от кого следует ожидать (требовать) исполнения, если было в отношении  одного нежилого помещения заключено  два различных договора с разными  арендаторами, но первому объект так  и не был передан. Полагаем, в подобных случаях правильно учитывать  отсутствие вещных правоотношений у первого арендатора и тем самым признавать отсутствие у него и каких-либо обязанностей.

Законом специально предусмотрена  норма, обязывающая арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями  аренды, а при их отсутствии в  договоре - в соответствии с назначением  имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Данная норма, конечно же, отвечает и на вопрос о целевом использовании объекта  договора. В судебной практике такие  споры нередки и чаще всего  связаны со сдачей арендатором имущества  в субаренду без согласия арендодателя²⁰.