Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Договор аренды. 32

План

Введение…………………………………………………………………………......2

Глава 1 Общие положения о договоре аренды…………………………………...4

           1.1.Понятие договора аренды………………………………………………4

           1.2.Объекты договора аренды……………………………………………....7

           1.3.Стороны в договоре аренды…………………………………………….9

Глава 2 Порядок заключения и прекращения договора аренды……………......14

           2.1.Порядок заключения договора аренды…………………………….....14

           2.2.Условия договора аренды……………………………………………...15

           2.3.Прекращение договора аренды………………………………………..17

Глава 3 Разновидности арендных договоров…………………………………....20

            3.1. Понятие лизинга и его виды…………………………………………..20

            3.2. Договор проката……………………………………………………….23

            3.3. Аренда земельного участка…………………………………………...26

            3.4. Аренда здания или другого капитального сооружения…………….29

           3.5. Аренда транспортного средства……………………………………….31

Заключение……………………………………………………………………….…33

Список использованной литературы……………………………………………...35

Введение

Тема моей курсовой работы «Договор аренды». Это весьма актуальная тема в настоящее время. Потому что с развитием предпринимательской деятельности в мире, а в частности и в Украине, сталкиваются не мало людей. Начало предпринимательской деятельности, как правило, сопровождается многочисленными проблемами, в частности нехваткой средств, отсутствием собственного помещения, оборудования, производственного оборудования, сырья, материалов, транспорта.

Реальным выходом из сложившейся ситуации является применение договора аренды. Одним из направлений повышения эффективности использования имущества государственных предприятий и организаций в современных условиях является передача его в аренду физическим и юридическим лицам. С помощью аренды реализуются как интересы владельца на получение дохода из имеющихся у него производственных фондов, так и интересы арендатора, который, не обременяя себя каждый приобретением необходимого оборудования, оборудования и т.д. в собственность, имеет возможность эффективно использовать нанятое им имущество для осуществления своей уставной деятельности.

Общее понятие аренды сформулировано в ст. 2 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 14 марта 1995г. Согласно этой статье арендой признается основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Отношения аренды, бытового проката, безвозмездного пользования имуществом получили широкое распространение в хозяйственном обороте, как среди государственных, так и негосударственных субъектов "ведения хозяйственной деятельности, отдельных граждан.

На мой взгляд, эта тема в современных условиях имеет большое значение и заслуживает внимания для её описания. Так как на современном этапе развития нашей страны очень сильно развилась предпринимательская деятельность и с ней же возник вопрос об аренде помещений для деятельности различных предприятий. Аренда это широкий круг отношений связанных с пользование вещей за определенную плату и определённый срок. Поэтому определив значимость этой темы, я изложу подробнее о договоре аренды, его сущности, регулировании современном законодательством Украины условиях и видах. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе передачи имущества по договору имущественного найма. Предметом исследуемой работы является переход отношений собственности, возникающих при заключении договора имущественного найма.

Глава 1 Общие положения о договоре аренды
1.1.Понятие договора аренды

Одним из древнейших и, одновременно, распространенных сегодня в быту и хозяйственной деятельности гражданских договоров является договор найма (аренды). Термины "аренда" и "найм" необходимо рассматривать как тождественные, поскольку они обозначают одно и то же понятие - временную возмездную передачу имущества в пользование. Однако в действующих нормативно-правовых актах и современной договорной практике преимущественно используется термин "аренда".

Сущностью аренды является передача определенного имущества во временное владение и пользование другому лицу.

В ГК Украины закреплены общие положения договора аренды, а также определяются особенности некоторых его разновидностей (прокат, аренда земельного участка, здания или другого капитального сооружения, транспортного средства, лизинг).

Особенности заключения и исполнения договоров аренды отдельных видов имущества регулируются соответствующими законами, а именно: по водным объектам - Водным кодексом Украины; земли (земельного участка) - Земельным кодексом Украины и Законом Украины "Об аренде земли "от 6 октября 1998 p.; имущества пребывающее в государственной и коммунальной собственности - Законом Украины" Об аренде государственного и коммунального имущества "от 10 апреля 1992 p.; имущества военного назначения - Законом Украины" О хозяйственной деятельность в Вооруженных силах Украины "от 21 сентября 1999 г. и др. Согласно указанных законодательных актов принимаются и действуют многочисленные подзаконные акты, определяющие порядок передачи соответствующего имущества в аренду, методику расчета размера арендной платы и т.п.

Общим и традиционным в цивилистике является определение договора найма (аренды) как договора, по которому наймодатель передает, или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату или на определенный срок (ч. 1 ст. 759 ГК Украины).¹

По общему правилу, договор аренды является консенсуальным, то есть вступает в силу с момента достижения сторонами согласия по всем
существенными условиями. Однако в тех случаях, когда заключение договора аренды совпадает с фактической передачей имущества, он, реальный. Этот договор является двусторонним (его стороны приобретают взаимные права и обязанности) и возмездным (временное пользование имуществом в форме аренды всегда осуществляется за плату).

Договор аренды имеет несколько разновидностей, каждому из которых присуще определенные особенности.

Договоры аренды можно классифицировать по следующим основаниям:
- По времени: с установленным сроком и без установленного срока;
- По предмету договора аренды: аренда вещей, аренда целостных имущественных комплексов, аренда имущественных прав;

- По праву собственности на имущество, являющееся предметом договора аренды: аренда частного имущества, аренда коммунального май ¬ на, аренда государственного имущества;

- По виду имущества: аренда движимого имущества (договоры проката, найма (аренды) транспортного средства и т.п.), аренда недвижимого имущества (договоры найма (аренды) земельного участка, найм здания или другого капитального сооружения, аренда водного объекта и т.п. ).
Согласно ГК Украины сторонами договора аренды выступают наймодатель и наниматель. В других нормативно-правовых актах и специальной литературе их еще называют арендодателем и арендодателем.

Арендодателем может быть физическое или юридическое лицо, имеющее право распоряжения этим имуществом в форме передачи его в аренду. Таким образом, домовладельцем может выступать:

1) собственник имущества, передаваемого в аренду;
2) лицо, которому принадлежат имущественные права, которые передаются в аренду;
3) лицо, уполномоченное по закону или договору на заключение договора найма определенного имущества (ст. 761 ГК Украины).

Относительно аренды отдельных видов имущества закон устанавливает определенные требования к лицам, которые могут быть арендодателями, либо четко определяет их круг. Так, согласно ст. 787 ГК Украины наймодателем по договору проката может быть лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность; в ст. 5 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" четко указываются учреждения и предприятия, которые могут быть арендодателями государственного и коммунального имущества.
В течение действия договора аренды лицо наймодателя может изменяться в случаях перехода права собственности на предмет договора аренды. По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 770 ГК Украины, в случае замены собственника вещи, переданной в наем, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя, кроме случаев, когда стороны предвидели в договоре условие, по которому отчуждение собственником предмета договора аренды влечет прекращение договора аренды .Относительно лица нанимателя закон не устанавливает специальных требований, поэтому им может быть любое физическое или юридическое лицо.²

1.2.Объекты договора аренды

Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» определяет, какое именно имущество может быть объектом аренды. Прежде, объектами аренды по этому закону являются целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков). Закон под целостным имущественным комплексом понимает хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения.³
Поскольку имущество предприятия кроме основных фондов составляют также оборотные средства и другие ценности, законодательством установлен специальный порядок передачи их арендатору.

Прочие оборотные материальные средства (т.е. не денежные средства и не ценные бумаги) выкупаются арендатором согласно договору купли-продажи, который заключается одновременно с договором аренды. Плата за приобретенные оборотные материальные средства вносится арендатором в течение 30 календарных дней с момента заключения договора. Созданному членами трудового коллектива хозяйственному обществу арендодатель может продать оборотные материальные средства в кредит при условии оплаты им не менее 30 процентов их стоимости. При этом срок оплаты оборотных материальных средств не должен превышать одного года с даты заключения договора купли-продажи. Размеры дежурных взносов и сроки их уплаты определяются в договоре купли-продажи.
Объектами аренды в соответствии с Законом "Об аренде государственного и коммунального имущества» могут также быть недвижимое (здания, сооружения, помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество (машины, оборудование и другие учетные единицы основных средств, нематериальные активы, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы, производственные запасы, незавершенное строительство, готовая продукция, незавершенное строительство и другие ценности, которые выделяются в самостоятельный объект аренды).

Вместе с тем не могут быть объектами аренды целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), осуществляющие деятельность, предусмотренную ч. 1 ст. 4 Закона Украины «О предпринимательстве». Это деятельность, связанная с изготовлением и реализацией наркотических средств, военного оружия и боеприпасов, взрывчатых веществ, охраной объектов государственной собственности, а также проведение ломбардных операций.
Законодательными актами Украины может быть дополнен перечень государственных предприятий, имущественные комплексы которых не могут быть объектами аренды. Так, согласно Декрету Кабинета Министров Украины от 30 декабря 1992 г. № 26-92 «О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается» не допускается, в частности, передача в аренду радиотелевизионных передающих центров и объектов, представляющих общегосударственную систему связи; магистральных линий электропередачи, магистральных трубопроводов магистральных железных, автомобильных дорог государственного значения, метрополитенов; гидра и атомных электростанций; противорадиационных сооружений. Декретом также установлено, что передача в аренду имущественных комплексов или обособленного имущества, которые обеспечивают деятельность Верховной Рады Украины, Президента Украины, Кабинета Министров Украины, может осуществляться только с разрешения указанных органов.⁴

1.3.Стороны в договоре аренды

Стороны в договоре найма (аренды) — наймодатель (арендодатель) и наниматель (арендатор). ГК не содержит специальных требований к сторонам договора найма (аренды) — ими могут быть как юридические, так и физические лица. Наймодателями могут быть как собственники имущества, так и уполномоченные ими лица. Нанимателями могут быть как юридические лица различных организационно-правовых форм и форм собственности, так и дееспособные физические лица.⁵

В Соответствии со ст. 5 и 6 Закона Украины «Об аренде государственной и коммунальной собственности»:

Арендодателями являются:

Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства - относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, а также имущество, которое не вошло в уставной (составленный) капитал хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), являющихся государственной собственностью, кроме имущества, относящегося к имущественным комплексам Национальной академии наук Украины и отраслевых академий наук, а также имущества, которое принадлежит высшим учебным заведениям и / или научным учреждениям, предоставляемого в аренду научным паркам и их партнерам; органы, уполномоченные Верховным Советом Автономной Республики Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом, - относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, которое соответственно принадлежит Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности;

предприятия - относительно отдельного индивидуально определенного имущества и недвижимого имущества, общая площадь которых не превышает 200 кв. м на одно предприятие, а с разрешения органов, указанных в абзацах втором и третьем настоящей статьи, - также относительно структурных подразделений предприятий (филиалов, цехов, участков) и недвижимого имущества, превышающего площадь 200 кв. м.

1. Арендаторами согласно этого закона могут быть хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения, иные юридические лица и граждане Украины, физические и юридические лица иностранных государств, международные организации и лица без гражданства.

Физическое лицо, желающее заключить договор аренды государственного имущества с целью использования его для предпринимательской деятельности, для заключения договора обязано зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности.

2. Особенности аренды имущества для осуществления предпринимательской и другой деятельности гражданами и юридическими лицами иностранных государств и лицами без гражданства определяются законодательством Украины.⁶

Обязанности наймодателя. Круг обязанностей наймодателя зависит от того, является ли договор найма реальным или консенсуальным. Основной обязанностью наймодателя в консенсуальном договоре найма является обязанность передать нанимателю имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором найма (ст. 765 ГК Украины). В случае невыполнение указанной обязанности наймодателем наниматель право;

требовать от наймодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой;
отказаться от договора найма и требовать возмещения причиненных ему
убытков (ст. 766 ГК Украины).

Наймодатель обязан передать вещь нанимателю в срок и в состоянии, соответствующему условиям договора найма и его назначению (ч. 1 ст. 767 ГК Украины). ГК обязывает нанимателя проверить исправность вещи в присутствии наймодателя. Если наниматель в момент передачи вещи в его владение не убеждается в ее исправности, вещь считается переданной ему м в надлежащем состоянии (ч. 3 ст. 767 ГК Украины).

Согласно ч. 2 ст. 767 ГК Украины наймодатель обязан предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества нанимателя или других лиц или могут привести к повреждению самой вещи во время пользования ею. Это предупреждение освобождает наймодателя от ответственности за ущерб, причиненный особыми свойствами или недостатками, переданной в наем.

ГК Украины содержит правило о возможности сторон договориться о предоставлении наймодателем гарантий качества вещи. Наймодатель может гарантировать качество вещи в течение всего срока найма. Если в вещи, которая была передана нанимателю с гарантией качества, окажутся недостатки, препятствующие в её использования в соответствии с договором, наниматель вправе по своему выбору потребовать:

замены вещи, если это возможно;

2) соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью;

3) безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения расходов на их устранение;

4) расторжение договора и возмещение убытков, которые были
ему, нанесены (ст. 768 ГК Украины).

Арендодатель имеет также и другие обязанности. Так, согласно
ч. 2 ст. 776 ГК Украины наймодатель обязан за свой
счет проводить капитальный ремонт вещи, переданной в наем.
Это правило диспозитивное; стороны в договоре могут заключить обязанность проведения капитального ремонта вещи на нанимателя. Капитальный ремонт должен производиться наймодателем в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью - то в разумный срок. При использовании наймодателем этого долга, в случае если не проведён капитальный ремонта вещи и это препятствует ее использованию, соответствии с назначением и условиями договора, капитальный ремонт может быть проведен нанимателем, который имеет право зачислить стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью или требовать возмещения стоимости ремонта. Если капитальный ремонт наймодателем не проведен, наниматель может требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности нанимателя. Наниматель обязан:

- Пользоваться вещью в соответствии с ее назначением или условий договора (ч. 1 ст. 773 ГК Украины).

- Удерживать вещь в надлежащем состоянии и производить за свой
счет текущий ремонт вещи, если иное не установлено в договоре (ч. 1 ст. 776 ГК Украины).

- Своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Арендодатель имеет право отказаться от договора найма и требовать возврата вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд (ч.1 ст. 782 ГК Украины).

- В случае прекращения договора найма немедленно возвратить
наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учётом нормального износа или в состоянии, которое было обусловлено
в договоре (ч.1 ст. 785 ГК Украины).

Договором или законом на нанимателя может быть возложена обязанность

за свой счет застраховать вещь, переданную в наем (ч. 2 ст. 771 ГК Украины). Такое условие часто используется в договорах лизинга и аренды государственного и коммунального имущества.

Еще одной обязанностью нанимателя является обязанность возвратить вещь
после истечения срока найма или прекращения договора по другим основаниям. По ст. 785 ГК Украины в случае прекращения
договора найма наниматель обязан немедленно возвратить вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, которое было обусловлено в договоре. В случае если такая обязанность не будет выполнена нанимателем, он должен уплатить наймодателю неустойку в
размере двойной платы за пользование вещью. Наймодатель вправе требовать возврата своего имущества в принудительном порядке.⁷

Глава 2 Порядок заключения и прекращения договора аренды
2.1.Порядок заключения договора аренды

Физические и юридические лица, желающие заключить договор аренды, направляют соответствующему арендодателю заявление, проект договора аренды, а также другие документы согласно перечню, который определяется Фондом государственного имущества Украины. Порядок и сроки заключения договора аренды зависит от объекта аренды, а также от лица заявителя. В случае подачи заявления об аренде целостных имущественных комплексов арендодатель в пятидневный срок после регистрации заявления направляет копии проекта договора и других документов в орган, уполномоченный управлять государственным имуществом. Кроме этого, копии указанных документов в некоторых случаях направляются в органы Антимонопольного комитета Украины. Это в случаях, когда предприятие, его структурное подразделение, в которых подано заявление об аренде целостных имущественных комплексов, а также инициатор заключения договора аренды занимают монопольное положение на рынке; когда вследствие заключения договора аренды предприниматель или группа предпринимателей могут занять монопольное положение на рынке; если суммарная стоимость активов или суммарный "объем реализованных товаров (работ, услуг), подлежащих объекта, превышают показатели, определенные законодательством.

Орган, уполномоченный управлять соответствующим государственным имуществом, орган Антимонопольного комитета Украины рассматривают копии документов, представленных арендодателем, и в течение 15 дней направляют ему заключение о возможности аренды и договора аренды. Если арендодатель в установленный срок не получит указанных выводов, заключения договора аренды считается с этими органами согласованным. Арендодатель в течение 5 дней после истечения срока согласования условий договора аренды указанными органами дает согласие или отказывает в заключении договора аренды и сообщает об этом заказчику, а по аренде целостных имущественных комплексов - также орган, уполномоченный управлять соответствующим государственным имуществом и орган Антимонопольного комитета Украины. В случае, когда заявление об аренде имущества не требует согласования с соответствующими органами, например, относительно аренды недвижимого или другого отдельного индивидуально определенного имущества, арендодатель в течение 15 дней дает согласие или отказывает в заключении договора аренды и сообщает об этом только заявителя.

Приоритет в заключении договора аренды целостного имущественного комплекса предоставляется хозяйственному обществу, созданному трудовым коллективом предприятия, его структурного подразделения. При отсутствии хозяйственного общества , договор аренды заключается с другими физическими и юридическими лицами в течение двадцати дней со дня направления им уведомления о намерении арендовать целостный имущественный комплекс.

В передачи в аренду "объектов может быть отказано, если было принято решение о приватизацию" объектов, если об "объект включен в перечень предприятий, нуждающихся иностранных инвестиций, когда орган Антимонопольного комитета Украины не дает согласия на заключение договора аренды или орган, уполномоченный управлять имуществом не дает согласия на выделение структурного подразделения предприятия и другие основания. В случае отказа от заключения договора, а также неполучения ответа в установленный срок хозяйственное общество, заинтересованные физические и юридические лица имеют право обратиться за защитой своих интересов в суд, арбитражный суд.⁸

2.2.Условия договора аренды

Придавая важное значение содержания договора аренды имущества, законодатель специально определил существенные условия договора, то есть те, которые имеют юридическое значение, влияющих на формирование и суть правоотношений, возникающих из этого договора. Значение определения существенных условий состоит в том, что в случае недосягнен-ния сторонами соглашения хотя бы по одной из них такой договор не считается заключенным.
Согласно ст. 10 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" существенными условиями договора аренды являются:

объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);
срок, на который заключается договор аренды;
арендная плата с учетом ее индексации;
порядок использования амортизационных отчислений;
восстановление арендованного имущества и условия его возвращения;
выполнение обязательств;
обеспечение исполнения обязательств - неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия и т.п.;
порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды;
ответственность сторон;
страхование арендатором взятого им в аренду имущества;
обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества.⁹

Заключенный сторонами договор аренды в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества. Типовые договоры аренды государственного имущества разрабатывает и утверждает Фонд государственного имущества Украины, типовые договора аренды имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым или находящегося в коммунальной собственности, утверждают соответственно Верховный Совет Автономной Республики Крым и органы местного самоуправления.

По соглашению сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие условия. Условия договора аренды остаются в силе на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения (приведение в соответствие с настоящим Законом) законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора. Реорганизация арендодателя не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды.¹⁰

2.3.Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора:

1) смерть физического лица — нанимателя, если иное не установлено договором

или законом, или ликвидация юридического лица, которое было нанимателем либо наймодателем (ст.781 ГК);

2) истечение срока договора найма при условии, что наниматель не продолжает

пользоваться вещью. Если наниматель продолжает пользоваться вещью после окончания срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором;

3)гибель вещи, переданной в найм. Поскольку вещь определена индивидуальными признаками, исполнение условий договора в этом случае оказывается невозможным.

Наниматель обязан возместить наймодателю стоимость погибшего имущества только в том случае, если это произошло по его вине или по вине лиц, за действия которых он отвечает. Риск случайной гибели имущества (по причинам, не зависящим от сторон), несет наймодатель как собственник имущества;

4) переход вещи в собственность нанимателя в результате продажи, дарения,

поскольку здесь происходит совпадение должника и кредитора в одном лице.

Однако при переходе права собственности на переданную в найм вещь от

наймодателя к другому лицу договор найма, как правило, сохраняет силу для нового собственника. При изменении собственника вещи, переданной в найм, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя (ч.1 ст.770 ГК). Следовательно, новый наймодатель приобретает только те права и обязанности, которые имел его предшественник. При переходе права собственности на сданную в найм вещь от наймодателя к другому лицу в порядке правопреемства это лицо становится наймодателем с возложением на него всех прав и обязанностей по договору найма.

Договор найма сохраняет силу и в том случае, если новый собственник вещи, к

которому перешло право собственности, не знал о том, что вещь была передана в найм.

При переходе права собственности к лицу без правопреемства помимо воли

наймодателя (например, при конфискации или реквизиции имущества) договор найма подлежит прекращению. Новеллой ГК является норма, согласно которой стороны могут установить в договоре найма, что в случае отчуждения наймодателем вещи договор найма прекращается (ч.2 ст.770 ГК).

Прекращение договора также возможно в форме его расторжения, что возможно по соглашению сторон либо по требованию одной из них. Расторжение по инициативе наймодателя или нанимателя допускается, во-первых, лишь в случаях, предусмотренных законом, во-вторых, в судебном порядке, а не односторонним актом.

Наймодатель имеет право потребовать расторжения договора найма, если

наниматель:

1) пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;