Договор аренды. 74

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОЛЛЛ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОТТЛ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В настоящее  время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается  значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных  видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни  населения.

В связи  с этим большое значение приобретает  изучение договорных форм ведения хозяйственной  деятельности, среди которых особое место занимает аренда.

Договор аренды  (имущественного найма) один из классических договоров, чья история насчитывает  многие тысячелетия. Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества  во временное пользование. В отличие  от договоров по передаче имущества  в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом  смысле он оформляет такие отношения  товарообмена, при которых товаром  является не вещь, а право пользования  ею.

Применяя  договор аренды, граждане и юридические  лица получают возможность вести  свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением  в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п., что особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

В правоприменительной  практике договор аренды в настоящее  время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда зданий, сооружений, предприятий, которые в большинстве  случаев используются фирмами в  качестве офисных центров, рабочей  и производственной площади.

В основном многие проблемы в правоприменительной  практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами  законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают  также определенные трудности и  при применении норм об аренде, в  том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как  в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов при  изменении и расторжении договора аренды, которые представляют в настоящее  время несомненный интерес для  науки гражданского права.

В совокупности указанные проблемы института аренды, как в части  их нормативного регулирования, так  и правоприменении, позволяют говорить об актуальности и практической значимости исследования договора аренды в современной  России.

Выбор нами данной темы курсовой работы не случаен, во-первых, договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую, во-вторых,  данный институт привлекает больше внимание ученых правоведов,и об этом свидетельствует значительное число публикаций таких известных российских юристов, как: Суханов Е.А., Зенин И.А., Чаусская О.А., Грудцына Л.Ю., Лихачев Г.Б., Калачова С.А..

Объектом исследования в курсовой работе выступают общественные отношения, возникающие в связи с арендой  различных объектов, регулируемых гражданским  законодательством.

Предметом исследования в курсовой работе является изучение, анализ нормативной  базы гражданского законодательства, определяющего сущность договора аренды, его юридическую природу, отдельные его виды.

Целью курсовой работы является исследование понятия, общих положений о договоре аренды, изучение отдельных видов  договора аренды.

Цель курсовой работы предопределила круг задач, выдвижение и решение  которых и будет составлять содержание курсовой работы. К ним относятся:

• определить понятие договора аренды;
• определить юридические признаки договора аренды;
• рассмотреть права и обязанности сторон договора аренды;
• рассмотреть отдельно  виды договора аренды.

Представленная курсовая работа состоит из введения, двух разделов, заключения и списка использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

             1 Общая характеристика договора аренды

 

1. Понятие, объекты и субъекты договора аренды

 

Аренда  является одним из традиционных видов  гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в  предпринимательской, так и в  иных сферах, включая бытовую.

В действующем  российском законодательстве определение  договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

Исходя  из определения, можно выделить три  основные черты, характерные для  данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю (исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества). В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

     Поскольку права и обязанности  по договору аренды возникают  у обеих сторон, он относится  к двусторонним договорам; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора) [24, с.216].

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например может быть передано  к примеру, эфирное время, т.е. пользование радио- или телевизионной установкой, с помощью которой, не владея ею физически, можно распространять несущие программы сигналы [15, с.244].

     По мнению Грудцыной  Л. Ю. и  Спектора А. А. объектом могут быть непотребляемые вещи (исключение составляют деньги и ценные бумаги): земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое [13, с.192-193]. Однако ст. 607  ГК РФ четко регламентирует что же относится к объектам договора аренды - это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Но все же некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно ФЗ. Так, к примеру, ФЗ «О недрах» устанавливает, что участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами [5, ст.11]. Аналогичные требования установлены и Водным кодексом РФ (ст. 46-53). Участки лесного фонда также предоставляются в аренду на основе лицензий [4, ст.34].

Сторонами договора аренды выступают – арендодатель и арендатор. В роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Согласно  ст. 608  ГК РФ арендодателем является собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Причем такие полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

Арендаторами  могут быть любые субъекты гражданского права в пределах своей праводееспособности. ГК не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества [25, с.100].

Согласно  действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Однако некоторые ученые, например И.А. Зенин считает, что существенным условием является не только предмет, но и срок договора.  В настоящее время эта позиция является спорной, требующая правового разъяснения [15, с.244].

 

1.2Форма и срок договора аренды

 

Чаусская  О.А. считает, что форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который  он заключается – и это верно. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее 1 года). Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы рекомендовать гражданам использовать общее правило статьи 161 ГК РФ для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо иметь в виду оба этих параметра.

Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена  государственная регистрация, если иное не установлено законом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (например, ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов [7, ст.4].

Договор аренды имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается  в форме, предусмотренной для  договора купли-продажи такого имущества. При этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключаются  на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным  на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества  за три месяца. Законом или договором  может быть установлен иной срок для  предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Если арендатор фактическими действиями, т. е. без положенного  предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного  помещения, перестает эксплуатировать  оборудование), то без согласия арендодателя на такое прекращение арендатор  остается связанным всеми арендными  обязательствами, в частности, обязательством внесения арендных платежей в течение  названных выше месячного либо трехмесячного  сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор  аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные  этим убытки, выплатить неустойку, а  при наличии требования арендатора предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение месяца либо трех месяцев.

Законом могут устанавливаться наибольшие (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды, а также  для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в  договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного  срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий  установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному [22, с.689].

2. Содержание договора аренды

 

Содержание  договора представляет целый ряд  условий, по которым должно быть достигнуто соглашение сторонами при его  заключении. При этом условия договора устанавливают и квалифицируют  права и обязанности сторон. Во всяком договоре аренды, выделяются группы условий, определяющие обязанности  арендодателя и арендатора. Данные условия подразумевают совершение определенных взаимных ответных действий, как со стороны арендодателя, так  и со стороны арендатора [20, с.386].

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя:

1) предоставить  арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора  аренды и назначению имущества.  Состояние имущества, подлежащего  передаче, должно быть определено  договором аренды. Если этого  не сделано, состояние имущества  определяется его назначением.  Имущество сдается в аренду  вместе со всеми его принадлежностями  и относящимися к нему документами  (техническим паспортом, сертификатом  качества и т. п.). Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию [26, п.8].

Имущество должно быть передано в аренду в  установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества  действует на протяжении всего срока  аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

По общему правилу арендодатель отвечает за все  недостатки передаваемого имущества, за исключением таких, которые:

а) оговорены  арендодателем при заключении договора;

б) заранее  известны арендатору;

в) должны быть обнаружены арендатором во время  осмотра имущества при заключении договора. Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества  на началах риска.

2)предупредить  арендатора о всех правах третьих  лиц на сдаваемое в аренду имущество [2, ст.612].

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится  лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим  лицам и к ним относятся, в  числе других, сервитуты и права  залога.

3)производить  за свой счет капитальный ремонт  переданного в аренду имущества,  если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами  или договором аренды. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Срок проведения такого ремонта должен быть установлен договором. Если не установлен, то – в разумный срок. Ремонт должен проводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц [8, ст.2].

4) возместить  арендатору стоимость неотделимых  улучшений, произведенных с согласия  арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено  договором аренды. Под неотделимыми  улучшениями понимаются такие  улучшениями, отделить которые  невозможно без причинения вещи  вреда в любом размере.

Арендатор обязан:

1)пользоваться  арендованным имуществом в соответствии  с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре  не определены, то в соответствии  с назначением имущества. Арендатор  должен использовать имущество  сам.

2)своевременно  вносить плату за пользование  имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким – либо нормативным актом, то договор обязательно содержит ссылку на него.

3)при  прекращении договора аренды  вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии,  обусловленном договором.

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества, арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта.

4)поддерживать  арендованное имущество в исправном  состоянии, производить за свой  счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества,  если иное не предусмотрено  законом или договором аренды.

Под текущим  ремонтом понимается устранение недостатков  имущества, не связанное с заменой  основных составных частей . От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению [9, ст.7].

Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права  в залог.

Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит, прежде всего, от того какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о всех правах третьих лиц, последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор субаренды может быть заключен арендатором  с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрок договора субаренды  не может превышать срок основного  договора аренды. К отношениям субаренды  применяются правила о договорах  аренды.

Досрочное прекращение договора аренды, конечно  же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать  от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в  его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды  и на условиях, соответствующих прекращенному  договору аренды [22, с.697].

Гражданский кодекс РФ называет основания для досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия “существенное нарушения договора” применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внести арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском  о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное  в аренду имущество, либо чинит препятствия  в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением  этого имущества; имущество в  силу обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, оказывается непригодным  для пользования; арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту; имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения по требованию одной из сторон [2, ст.620].

Таким образом, соблюдение всех правил составления договора аренды с отражением в нем ключевых прав и обязанностей арендодателя и арендатора, в полной мере обезопасят обе стороны от неправомерных действий со второй стороны.

 

 

 

 

 

 

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

        2    Разновидности договора аренды

      

        2.1  Договор проката

 

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в  качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату  во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских  целей, если иное не предусмотрено договором  или не вытекает из существа обязательства [2, ст.626].

Выделение договора проката как разновидности  договора аренды обусловливается определенной спецификой в субъектном составе, объектах аренды, правах и обязанностях сторон. Особенностью договора проката является его публичный характер, что означает распространение на него правил ст. 426 ГК РФ: он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях; при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор  и возмещении причиненных этим убытков.

Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или  индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Арендодателем  выступают, как правило, специализированные службы проката, для которых сдача  вещей напрокат - основной вид деятельности. В последнее время наиболее широко применяется договор проката  организациями, предоставляющими имущество  напрокат в качестве дополнительных услуг (гостиницы, спортивные клубы  и др.) [12, с.426].

Предметом договора проката, в отличие от договора аренды, могут быть только движимые непотребляемые вещи, используемые преимущественно для потребительских целей (например, предметы домашнего обихода, бытовая техника, музыкальные инструменты и др.). Использование сдаваемых напрокат вещей в потребительских целях не предполагает обслуживание лишь граждан, так как юридическое лицо также может употреблять имущество в этих целях, в частности для удовлетворения интересов своих работников. Напрокат могут сдаваться и вещи, не предназначенные для бытового использования, если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства: приборы, оборудование, другие технические средства.

Арендная  плата по договору проката устанавливается  только в виде платежей в твердой  сумме. Другие формы оплаты, в том  числе перечисленные в п. 2 ст. 614 ГК, не могут быть предусмотрены  соглашением сторон. Платежи могут  вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически.

В отношении  договора проката устанавливается  максимальный (предельный) срок - один год, т.е. стороны вправе самостоятельно определять срок договора, но не свыше  одного года. Если срок договора превышает  предельный, то он будет считаться  заключенным на один год. К договору проката неприменимы правила  ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на его возобновление.

Для договора проката в п. 2 ст. 626 ГК РФ предусматривается  обязательная письменная форма. Обычно сдача вещей напрокат оформляется  квитанцией-обязательством. Выдача предметов  проката гражданам в зонах  отдыха (на пляжах, лодочных станциях, в парках) осуществляется, как правило, при предъявлении ими паспорта и (или) под денежный залог, размер которого соответствует стоимости прокатного имущества.

Арендодатель  по договору проката несет обязанность  по производству не только капитального ремонта сданного в прокат имущества, но и текущего, что обусловлено прежде всего отсутствием у арендатора особых знаний и технических средств, требующихся для его проведения.

В случае обнаружения недостатков в имуществе, полностью или частично препятствующих его использованию, арендодатель по заявлению арендатора обязан в течение 10 дней принять меры к их устранению. Он вправе по своему усмотрению либо безвозмездно их устранить на месте, либо заменить данное имущество аналогичным, находящимся  в надлежащем состоянии. Выбор способа  зависит прежде всего от характера  недостатков и технических возможностей: если недостатки не могут быть устранены  на месте, арендодатель должен предоставить аналогичное имущество.