Негосударственное  образовательное  учреждение

Среднего  профессионального  образования

       <<Столичный профессиональный бизнес-колледж>> 
 
 
 

                                     Курсовая работа

                     по дисциплине «Гражданское право»

                               Тема: Договор аренды 
 
 
 
 

     Выполнил: студент

     2 курса, Пд-2

     Конуров Д.Т 
 
 
 
 

                                             Москва 2011

                                             Оглавление 
 

Введение……………………………………………………………………3

1. Общая характеристика договора аренды……………………………...4

1.1 Понятие договора  аренды и его форма………………………………4

1.2 Субъектный состав договора аренды………………………………...7

1.3 Предмет договора аренды …………………………………………….9

1.4 Срок договора аренды………………………………………………..11

1.5 Содержание договора аренды………………………………………..13

1.6 Арендная плата………………………………………………………. 19

1.7 Прекращение  договора аренды ……………………………………..21

2. Отдельные  виды договора аренды……………………………………24

2.1 Договор проката………………………………………………………24

2.2 Аренда транспортного средства ……………………………………. 27

1.3 Аренда зданий и сооружений………………………………………..30

1.4 Аренда предприятий………………………………………………….33

1.5 Финансовая аренда (лизинг)………………………………………….6

Заключение………………………………………………………………..39

Литература……………………………………………………………….41

                                            Введение 

     Договор аренды один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

     Договор найма был известен российскому  праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендной и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договора найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч.1 т.Х). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (30-40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставалась неизменным в ГК и 1922г. и 1964г. Напротив, ныне действующее гражданское законодательство существенно расширило количество норм, посвященных аренде. С развитием предпринимательской деятельности в России для многих коммерческих и некоммерческих организаций стало удобней не приобретать имущество в собственность, а арендовать его. Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды. Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды.

Цель  данной курсовой работы – раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую характеристику отдельным  его видам. С указанной целью непосредственно связано выполнение следующих задач исследования: 1. Раскрыть понятие и значение договора аренды; 2. Рассмотреть порядок заключения, прекращения и возобновления договора аренды; 3. Изучить основные разновидности договора аренды

Методологическую  основу исследования составили современные  методы познания, включая метод анализа  и синтеза, сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический, содержательно-нормативный, логический, метод системного анализа  и правового регулирования  
                     1.Общая характеристика договора аренды 

                  1.1 Понятие договора аренды и его форма 

     По  договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется  предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ). В современном гражданском законодательстве понятия «аренда» и «имущественный найм» признаются тождественными. Соответственно субъекты арендных правоотношений можно назвать наймодателем, с одной стороны, и нанимателем – с другой. В договоре аренды это не является принципиальным.

     Порядок заключения договора аренды имеет  несколько особенностей. Во-первых, допускается возможность проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст.621).

     В соответствии с нормами ГК РФ договор  аренды может быть заключен как в  письменной, так и в устной форме. Эту норму можно считать условной, так как п.1 ст.609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок не менее  года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, то договор аренды заключается в письменной форме  вне зависимости от срока, на который  он заключается.

     Для договора аренды зданий и сооружений обязательна письменная форма независимо от срока действия договора. Даже когда  физические лица заключают договор аренды между собой, необходимо помнить норму п.1 ст.161 ГК РФ, обязывающую заключать в обычной письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 МРОТ. Кроме того, договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

     Это так называемые общие правила  для всех видов договора аренды. Они должны исполняться всегда, если специальными нормами, регулирующими  отдельные виды договора аренды, не предусмотрены иные требования к  форме договора. В случае, когда  письменная форма договора не предусмотрена  договором, она всегда может быть установлена соглашением сторон. Так п.2 ст.623 ГК РФ представляет собой специальную норму, касающуюся обязательной письменной формы договора проката, п.1 ст.651 ГК РФ также устанавливает специальную норму об обязательной письменной форме договора при аренде зданий и сооружений, ст.633 и ст.643 ГК РФ закрепляют правило соблюдения письменной формы договора аренды с экипажем и без такового.

     Существуют  определенные условия, при соблюдении которых договор аренды может  заключаться в устной форме. Это  незначительные сделки. Договор аренды заключается только между гражданами (физическими лицами), а срок договора не должен превышать одного года. Договор  не должен являться по сути договором проката. Предметом договора не являются транспортные средства, здания, предприятия. Кроме того, письменная форм договора не установлена соглашением сторон. Арендная плата не должна превышать 10 МРОТ.

     Таким образом, договор аренды преимущественно  заключается в письменной форме. Он также будет считаться заключенным  в письменной форме, если субъекты правоотношения осуществят обмен документами посредством  почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной  или иной связи (п.2 ст. ГК РФ). Если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок ответные действия (акцепт) по выполнению указанных в оферте условий договора, договор аренды будет считаться заключенным в письменной форме. Так, организации-арендодатели транспортных средств часто направляют предложения заключить с ними договор аренды транспортного средства, если в срок, указанный в предложении организация-арендодатель получит от арендатора ответ в виде перечисления ей определенной предложением денежной суммы в счет арендной платы, договор считается заключенным.

     Несоблюдение  простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это  прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это  несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между  ними спора. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.2 Субъектный состав  договора аренды 

     Гражданское законодательство классифицирует стороны  договора аренды как субъекты правоотношения. В арендном правоотношении  две  стороны – арендодатель и арендатор.

     Арендодатель  – это собственник имущества, обладающий правом сдачи имущества  в аренду (ст.608 ГК РФ). Арендодателем  также признается лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, аренда объектов государственной и муниципальной собственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

     В данном договоре могут участвовать  специально уполномоченные органы. Постановлением Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» специальными уполномоченными органами признавались Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом, а также территориальные комитеты по управлению государственным имуществом субъектов Федерации. Однако согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004г. № 314 функции по управлению имуществом переданы Федеральному агентству по управлению имуществом, подведомственному Министерству экономического развития и торговли РФ. Федеральное агентство осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и через свои территориальные органы.

     Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор. Им может быть физическое лицо, обладающее полной дееспособностью. Арендатором может выступать  и юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает в момент его регистрации. Точного определения арендатора ГК РФ не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее  во временное владение и пользование или во временное пользование имуществ и осуществляющее определенную договором арендную плату.

     Таким образом, субъектами  договора аренды могут быть и физические (как предприниматели, так и граждане) и юридические лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.3 Предмет договора  аренды 

     Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское  законодательство четко характеризует  объекты как непотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Таковой может являться как движимая, так и недвижимая индивидуально определенная вещь. Согласно ст.607 ГК РФ основные объекты договоры аренды – это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, оружие может сдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон. Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений специальных законов. Например, арендатор должен соблюдать целевое назначение полученного им земельного участка (ст.53 Земельного кодекса РФ). Природные объекты ар轚ндуются при наличии специальных лицензий у арендаторов.

     В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные об объекте отсутствуют, то условие об объекте считается  несогласованным, и такой договор  не считается заключенным. Денежные средства, равно как и имущественные  права, не могут выступать объектом арендных правоотношений.

     Из  определения договора аренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества. Норма  п.1 ст.611 ГК РФ конкретизирует это положение, устанавливая, что имущество должно быть предоставлено арендатору «в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». Это означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что бы вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Все это можно потребовать в принудительном порядке, т.е. через суд

     Защищая свои права, через суд можно будет  потребовать возмещения арендодателем  убытков, причиненных задержкой  исполнения обязательств. Так, при аренде транспортного средства (легкового автомобиля) в договоре должны быть отражены не только название и марка транспортного средства, регистрационные номера кузова, шасси, номер свидетельства о регистрации автомобиля, его индивидуальные признаки в виде цвета кузова и т.д. и необходимые технические характеристики пробега, объема двигателя. Обязательной выдачей арендатору подлежит свидетельство о регистрации автомобиля и его паспорт. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.4 Срок договора  аренды 

     Одним из существенных условий договора аренды является срок. Как правило, договор  аренды заключается на срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным  на неопределенный срок. Каждая сторона  имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым  расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные  гражданским законодательством  сроки. Подобный срок для движимых вещей  составляет минимум один месяц, для  недвижимых вещей – три месяца. Законом или договором может  быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

     Законодательными  актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных  видов имущества (п.3 ст.610 ГК РФ). Так  максимальный срок для договора проката  составляет 1 год (ст.627 ГК РФ). Если при  заключении договора проката в самом  договоре не указан срок, на который  он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора до истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст.10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

     В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении  договора аренды преимущественное право  на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда  арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить  такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

     Срок  исковой давности (т.е. срок, в течении которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.5 Содержание договора  аренды 

     Арендодатель  обязан передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и  относящимися к нему документами, дать подробное описание этого имущества, отразить техническое состояние (наличие  недостатков, неисправностей) (п.2 ст.611 ГК РФ). Если арендодатель является добросовестным, т.е. при передаче имущества арендатору он не знает о неисправностях объекта, то арендатор может требовать  у арендодателя безвозмездного устранения недостатков по основаниям п.1 ст.613 ГК РФ. Недостатки арендуемого объекта  создают препятствия пользования  им. В подобных случаях ГК РФ наделяет арендатора правом выбора между соразмерным  уменьшением арендной платы, возмещением  своих расходов на устранение недостатков  имущества, досрочным расторжением договора.

     Закон позволяет арендатору самостоятельно ликвидировать недостатки арендного  объекта, а затем удержать сумму  понесенных для этого расходов из арендной платы. Для этого необходимо в письменной форме уведомить  арендодателя, незамедлительная обязанность  которого заключается в предоставлении арендатору аналогичного имущества  или в безвозмездном устранении неисправностей. Если же удовлетворение требований арендатора или удержание  арендной платы не покрывает причиненных  арендатору убытков, он вправе требовать  у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.

     Однако  арендодатель несет ответственность  не за все недостатки передаваемого  в аренду имущества. Так, он не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду (п.2 ст.612 ГК РФ). Риск обнаружения таких недостатков в процессе использования имущества ложится на арендатора.

     Арендодатель  обязан предупредить арендатора обо  всех правах третьих лиц на передаваемое имущество. Передача имущества в  аренду не является основанием для  прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст.613 ГК РФ). Известны такие права  третьих лиц на имущество, как  сервитут, право залога и т.д. Таким  образом, если собственник здания заключил, например, с банковской организацией договор залога определенного имущества  данного здания (например, оборудования) для обеспечения исполнения обязательств, то при передаче здания в аренду у банковской организации вследствие неисполнения перед ней обязанности  собственника здания возникнет право  удовлетворения из стоимости заложенного  имущества. Это право за банковской организацией будет сохраняться.

     После того как передача объектов состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями  заключенного договора (ст.615 ГК РФ). В  случае, если такие условия не оговорены, то имущество используется в соответствии с его назначением, т.е. на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества. Так, если при аренде недвижимого имущества для офисных целей арендатор использует его в качестве жилого или производственного цеха, этот факт может служить основанием для досрочного расторжения договора и возмещения убытков по требованию арендодателя (п.3 ст.615 ГК РФ). В некоторых случаях договором сразу определяется целевое назначение имущества, например по договору проката имущество передается арендатору и должно использоваться только в потребительских целях.

     Возможности использования арендатором арендуемого  имущества достаточно объемны. Арендатор  может как непосредственно использовать имущество, так и с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в отношении арендуемого имущества:

• Сдавать в субаренду (поднаем);
• Передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (перенаем);
• Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
• Отдавать арендные права в залог;
• Вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

     Во  всех этих случаях возможного пользования  арендатором имущества ответственным  по договору аренды перед арендодателем  остается арендатор.

     Первоначально арендатор должен дать согласие на предоставление арендатору определенных прав использования имущества. Это  согласие может быть сразу предусмотрено  в договоре или же в дополнительном соглашении к нему. Так, широкое распространение  получил договор субаренды. Он признается производным от договора аренды, соответственно договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п.2 ст.615 ГК РФ). Досрочное  прекращение договора аренды, выступающего в данном случае в качестве основного  договора (ст.618 ГК РФ), или признание  его ничтожности в соответствии со ст.618 ГК РФ влекут за собой прекращение  договора субаренды или признание  его ничтожности.

     Субарендатор  имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в  его пользовании по договору субаренды. Он может быть заключен в пределах оставшегося срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного  договора аренды. Законодатель защищает добросовестного арендатора при  досрочном прекращении договора аренды, позволяя ему заключить самостоятельный  договор аренды. По договору субаренды  арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее им по договору аренды, за плату  во временное владение и пользование или во временное пользование. По этому договору арендатор не может передать больше прав по владению и пользованию, чем имеет сам в соответствии с положениями договора аренды. Арендодателем в договоре субаренды выступает арендатор по основному договору. Субарендатор выступает в качестве арендатора.

     Наличие договора субаренды не изменяет обязанности  арендатора выполнять условия, предусмотренные  основным договором аренды с арендодателем. Возможны случаи, когда при заключении договора аренды транспортного средства ГК РФ предусматривает право арендатора без согласия арендодателя сдавать  транспортное средство в субаренду. Однако в соответствии с п.1 ст.638 ГК РФ договором аренды могут быть предусмотрены иные положения по вопросу субаренды транспортного  средства. Это могут быть запрет или какие-либо иные ограничения  на подобные действия арендатора (п.1 ст.638, п.1 ст.647 ГК РФ). В процессе эксплуатации транспортного средства арендатор  вправе без согласия арендодателя заключать  от своего имени договоры перевозки  и иные договоры, если они не противоречат основным условиям договора аренды или  практическому назначению транспортного  средства (п.2 ст.638 ГК РФ).

     Арендодатель  производит капитальный ремонт переданного  в аренду имущества за свой счет (ст.616 ГК РФ). Законом, правовыми актами или договором может быть установлено  иное. Под капитальным ремонтом подразумевается  комплексное исправление повреждений  объекта, вплоть до полной замены всех изношенных частей. Проведение капитального ремонта не должно вести к изменению  технологического или служебного назначения объекта. Это означает, что не должны придаваться новые качества, характеристики. Так, капитальный ремонт зданий и  сооружений подразумевает смену  изношенных конструкций (опор мостов, несущих стен и т.д.). При капитальном  ремонте транспортных средств производится их полная разборка, замена всех изношенных деталей, т.е. основательное обновление.

     Работы  же по текущему, систематическому предохранению  арендуемых объектов от их преждевременного износа, соответственно поддержанию  в рабочем состоянии представляет собой текущий ремонт. Он лежит  на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор также  обязан нести расходы на содержание имущества в должном виде.

     Таким образом, капитальный ремонт имущества  лежит на арендодателе, а текущий  – на арендаторе.

     Порядок распределения обязанностей между  арендатором и арендодателем  по содержанию объектов аренды определен  ГК РФ и самим договором. Общие  правила об обязанностях сторон установлены  ГК РФ. Они действуют в том случае, когда договор аренды не предусматривает  иные условия, которые могут быть установлены. Это означает, что нормы, регулирующие обязанности сторон договора аренды, носят диспозитивный характер (т.е. нет властного, одностороннего предписания правил распределения  обязанностей). Однако к определенным видам договора аренды ГК РФ применяет  строгие, императивные нормы. Так, ст.634 ГК РФ закрепляет за арендодателем  обязанность осуществлять текущий  ремонт транспортного средства с  экипажем, в то время как текущий  ремонт арендованного транспортного  средства без экипажа должен осуществляться арендатором. По договору проката проведение капитального ремонта имущества  всегда является обязанностью арендодателя (п.1 ст.631 ГК РФ).

     Срок  проведения капитального ремонта должен быть определен договором аренды. Если это условие не оговорено, то срок должен быть разумным. Если капитальный  ремонт требует неотложного устранения, арендодатель должен провести его без  промедления. При определении понятия  «разумный срок» следует опираться  на обычай делового оборота, т.е. на своеобразное правило обычного применения сроков осуществления капитального ремонта, не закрепленное в законе.

     Улучшение арендованного имущества может  лежать как на арендодателе, так  и арендаторе. По характеру преобразований необходимо различать отделимые  и неотделимые улучшения арендованного  имущества. Неотделимыми являются улучшения, которые не отделимы от объекты без причинения ему вреда. Отделимыми признаются улучшения, которые можно отделить от объекта без причинения повреждений объекту аренды.

     Произведенные арендатором отделимые улучшения  арендованного имущества являются его собственностью (п.1 ст.623 ГК РФ). По соглашению сторон отделимые улучшения  могут быть переданы арендодателю с  возмещением из стоимости либо без  такового.