Содержание:

Введение………………………………………………………………..……. 3

1. Понятие, виды и элементы договора аренды……………………..… 5
2. Обязанности сторон……………………………………………..……12
3. Прекращение договора аренды………………………………..……. 23

Заключение…………………………………………………………….……. 29

Список литературы……………………………………………………….… 30

Введение

    В гражданском праве наряду с обязательствами  по отчуждению имущества именуется  группа обязательств по передаче имущества  во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

    Договор аренды - это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование.

    Эта тема актуальна тем, что еще совсем недавно этот вид договора широко использовался как одна из эффективных  форм разгосударствления социалистической экономики в нашей стране, как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В настоящее время этому договору посвящена глава 34 части второй ГК РФ. Со сложившейся практикой этот договор более распространен в наше время, чем другие.

    Целью работы является рассмотрение теоретических аспектов договора аренды. В рамках достижения поставленной цели нами были поставлены следующие задачи:

1. Изучить  и проанализировать нормативную и научную литературу по  теме  исследования;
2. Раскрыть понятие, виды и элементы договора аренды;
3. Рассмотреть обязанности сторон по договору;
4. Рассмотреть основания прекращения данного договора.

    Работа  имеет традиционную структуру и  включает в себя введение, основную часть, состоящую из трёх вопросов, заключение и библиографический  список.

1. Понятие, виды  и элементы договора аренды

    Договор аренды является одним из классических видов договоров, чья история  насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

    По  договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

    Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

    Цель  договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

    Цели  обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

    Арендатору  принадлежит право пользования  арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

    Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого  имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора¹.

    Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

    Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (см. п. 2 ст. 617 ГК), но это не лишает данное право свойства следования.

    Предоставление  арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования  арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст. 216 ГК.

    В нормах Гражданского кодекса урегулированы все важнейшие моменты, связанные с заключением и реализацией договора аренды, а также разграничены отдельные виды договора аренды:

1. Прокат
2. Аренда транспортных средств
3. Аренда зданий и сооружений
4. Аренда предприятий
5. Финансовая аренда (лизинг)

     По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст.  626 ГК).

     Аренда  транспортных средств в свою очередь бывает двух видов: аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа. По договору аренды транспортного средства с экипажем

      По  договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

      В случае аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и  пользование предприятие в целом  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

      Лизинг  – это договор, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у  определённого им же продавца и предоставить арендатору это имущество в аренду для предпринимательских целей.

          Деление аренды на перечисленные  виды в Гражданском кодексе, не основано, на каком – либо едином классификационном  критерии. Выделение таких видов  произвольно. Так аренда транспортных средств, зданий (сооружений), и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (то есть предмета) аренды, а прокат – исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского – для арендодателя. Что же касается финансовой аренды, то она выделена исходя из сложной структуры взаимоотношений, которые складываются в её рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору. Однако многие правоведы всё же склонны делить аренду на виды по характеру арендуемого имущества.

    Элементы  договора аренды. К ним относятся стороны, предмет, форма и содержание.

    Стороны договора — арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно- территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

    Арендодатель  — это собственник передаваемого  в пользование имущества или  лицо, уполномоченное законом или  собственником сдавать имущество  в аренду (ст. 608 ГК).

    Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе². Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии.

    Арендатор — это лицо, заинтересованное в  получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

    Предмет договора — любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

    Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается  или ограничивается. Поскольку сдача  в аренду — также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте — сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения³. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

    Законом могут быть установлены особенности  сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных  объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности  вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому — необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение. Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Количество приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

    В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

    Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

    Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.

    Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (ст. 624 ГК), заключается  в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

    Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и  его государственной регистрации.

    Существенным  условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

    Цена  договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно»⁴. Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

    Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды, а также  для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). 

2. Обязанности сторон

    Обязанности арендодателя. Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

    1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

    Имущество сдается в аренду вместе со всеми  его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим  паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

    Имущество должно быть передано в аренду в  установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК).

    Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества  действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора⁵.

    Предоставление  имущества в надлежащем состоянии  означает, что оно передается свободным  от недостатков, т. е. от таких его  свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

    Арендодатель  отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично.

    Арендодатель  отвечает только за те недостатки, которые  имелись в арендованном имуществе  до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

    Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК). По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК.

    При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

    а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения 
недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

    б) непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на 
устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно 
уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата 
уплачивается ему не в полном размере;

    в) потребовать досрочного расторжения  договора.

    Выбор арендатором одной из предоставленных  ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК.

    Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить  недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из  требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК, должна соответствовать содержанию этого требования.

    Если  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора⁶. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков;

    2) предупредить арендатора о всех  правах третьих лиц на сдаваемое  в аренду имущество (сервитуте,  праве залога и т. п.— ч. 2 ст. 613 ГК).

    Закон не содержит перечня прав третьих  лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится  лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Арендодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество).

    Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор  должен быть извещен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель в конце концов станет новым собственником вещи — арендодателем (см. ст. 617 ГК), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющих арендаторам права владения вещью. Вместе с тем может существовать несколько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в разное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК.

    При неисполнении арендодателем обязанности  уведомить арендатора о правах третьих  лиц на арендованное имущество арендатор  вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь;

    3) производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду  имущества, если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

    Срок  проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном  ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен в разумный срок.

    Ремонт  должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время  капитального ремонта должны быть урегулированы  договором аренды. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

    4) возместить арендатору стоимость  неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

    Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

    а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. 
Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно 
после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого 
договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии 
не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не 
меняющие назначения арендованного имущества;