Договор аренды в РБ

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

Введение……………………………………………………………………..	3
Глава 1. Понятие  и элементы договора аренды и его  элементы…………	5
1.1. Понятие договора  аренды и его правовое регулирование……...........	5
1.2. Элементы  договора аренды…………………………………………….	8
Глава 2. Стороны договора аренды………………………………………...	13
2.1. Арендодатель. Права и обязанноости арендодателя…………..……..	13
2.2. Арендатор. Права и обязанности арендатора…………………………	15
Глава 3. Изменение, продление и прекращение  договора аренды………	17
3.1. Изменение  и продление договора аренды…………………………….	17
3.2. Прекращение  договора аренды……………………………….……......	20
Заключение……………………………………………………….…………..	24
Список используемых источников ….………………………….………….	26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

 

В гражданском  праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений прежде всего становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду, доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Договор аренды – это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование.

В настоящее  время договор аренды приобретает  все большее значение, поскольку с развитием общественных отношений, бурным развитием технологий, вынуждено изменяться и право, регулирующее эти отношения. Например на современном сложном этапе развития экономики Республики Беларусь мелкие и средние, да и некоторые крупные предприятия, не имеют в собственности здания для юридического адреса, производственных площадей для осуществления основной деятельности, сложного дорогостоящего промышленного оборудования. Как выход из данной ситуации большинство из них заключают договора аренды.

Или мало кто  в состоянии приобрести дорогостоящее  имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии приобрести хотя бы право  на это имущество, с последующим  его выкупом (по их желанию).

Целью настоящей  работы является исследование понятия, а также основных элементов договора аренды, его существенных условиях, а также актов, регулирующих данную область гражданско-правовых отношений, взаимодействие сторон договора.

Данная цель достигается путем решения таких  задач, как:  исследование договора аренды; анализирование основных положений современного законодательства Республики Беларусь, касающихся вопросов заключения и исполнения договора аренды; определения предмета договора, выявления основных вопросов при заключении договора аренды; определения права и обязанностей сторон в договоре аренды.

Объектом  исследования работы являются общественные отношения, регулируемые договором  аренды, который в свою очередь  является предметом исследования, который регулируется нормами гражданского права Республики Беларусь.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1

ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И ЕГО ЭЛЕМЕНТЫ

 

 

1.1 Понятие  договора аренды и его правовое  регулпрование

 

 

 

Общее определение  договора аренды (имущественного найма) содержится в статье 577 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В нормах права  и договорной практике применяются  термины «договор имущественного найма», «договор аренды», «договор проката». С юридической точки зрения эти термины равнозначны, т.к. при любой аренде имеет место наем имущества и применение данных терминов связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными видами имущества.

Проведенное в ГК различие пользования, соединенного с владением и без такового, обусловлено тем, что передача некоторых видов имущества во владение просто невозможна (например, каналы спутниковой, сотовой, телефонной связи, выделенные компьютерные линии, сложное электронное оборудование, которое невозможно передать даже во временное владение и т.д.). Но в любом случае при заключении любого договора аренды арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Впрочем, на основании статьи 136 ГК плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования имущества, могут принадлежать и любому другому лицу, указанному в договоре, и, в том числе, могут переходить в собственность арендодателя.

Правовое регулирование  договора аренды довольно обширно. Общие  нормы, регулирующие арендные отношения, содержатся в ГК (Глава 34. Аренда). Они закрепляют определение и существенные условия как договора аренды в целом, так и отдельные его разновидности (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)), порядок изменения и расторжения таких договоров. Эти нормы, на сегодняшний день, образуют основу правового регулирования арендных отношений.

Кроме ГК в сфере арендных отношений имеется и специальное регулирование, которое осуществляется посредством актов законодательства и нормативно-правовых актов.

В частности, можно  назвать Закон Республики Беларусь «Об аренде», которым более детально регламентируются вопросы содержания договора аренды и меры защиты прав участников арендных отношений. Данный Закон применяется в части, не противоречащей Гражданскому кодексу.

Отношения порядка  сдачи в аренду государственной (республиканской и коммунальной) собственности регулируются Законом Республики Беларусь «О собственности в Республике Беларусь» [4]. Так, согласно статье 411 данного закона, в отношении имущества, являющегося собственностью Республики Беларусь (республиканской собственности), от имени собственника выступает Совет Министров Республики Беларусь, и, следовательно, именно он имеет право распоряжаться данной собственностью и издавать, в рамках своей компетенции, обязательные для исполнения постановления Правительства по управлению ею.

В отношении  же коммунальной собственности, статьей 46 вышеназванного Закона, установлено, что распоряжение и управление государственным  имуществом, находящимся в коммунальной собственности, осуществляют от имени  населения административно-территориальных образований соответствующие местные Советы депутатов или уполномоченные ими органы в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 36 Закона Республики Беларусь «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» [5] исполнительные комитеты и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом, вправе передавать объекты коммунальной собственности во временное или постоянное владение и пользование, сдавать их в аренду, продавать предприятиям, организациям, учреждениям и объединениям, отдельным гражданам и их объединениям, за исключением ограничений, устанавливаемых законодательством Республики Беларусь. Таким образом, отношения по аренде коммунальной нежилой собственности регулируются, кроме названных актов законодательства, также и актами органов местного самоуправления.

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных  участков, также содержатся и в  Законе Республики Беларусь от 18.12.1991 г. «О платежах за землю» (в ред. 31.01.2000 г.) [6].

Передача в  пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими актами законодательства: Кодексом о недрах [7], Водным кодексом [8], Лесным кодексом [9].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Элементы  договора аренды

 

 

 

Договор аренды сам по себе является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель, предоставляющий имущество во временное  пользование за определенное вознаграждение, и арендатор – лицо, приобретающее по данному договору право пользования и в определенной мере владения и распоряжения этим имуществом. Арендатором и арендодателем могут выступать все участники регулируемых гражданским законодательством отношений.

Существенным  условием договора аренды является предмет договора (данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды). Указанное условие должно быть выполнено в отношении всех разновидностей договоров аренды.

При рассмотрении спора, вытекающего из договора аренды в котором отсутствует договоренность о предмете договора, суд на основании соответствующей нормы закона, не позволяющей считать подобный договор заключенным, должен указать на данное обстоятельство в мотивировочной части судебного решения.

Предметом договора аренды может выступать самое  различное имущество. Например аренда аттракционов. Имущество, сдаваемое  в аренду, может принадлежать арендодателю на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В случае, если имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то он должен быть уполномочен законодательством или собственником сдавать его в аренду.

Перечень объектов аренды, содержащихся в статье 578 ГК, не является исчерпывающим, однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду. Это относится прежде всего к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (статья 129 Кодекса). К последним, например, до сих пор относились стратегически важные объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения.

Кроме актов  законодательства, виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается, могут содержаться и в нормативно-правовых актах (например, постановление Совета Министров Республики Беларусь от 13 июня 1990 г. № 148 «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, сдача которых в аренду или выкуп не допускается или ограничивается» [10]).

Кроме того, в  статье 578 ГК закреплен квалифицирующий признак объектов аренды – это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), что обусловлено самой юридической природой договора аренды, в соответствии с которым по истечении определенного отрезка времени арендодателю должна быть возвращена в натуре вещь, ранее переданная во временное пользование арендатору, а не какая-то другая.

Кроме существенных условий в договоре аренды стороны  могут предусмотреть и иные условия. Рассмотрим отдельные из них.

Срок договора аренды регулируется статьей 581 ГК. Условие о сроках носит исключительно договорной характер. Срок может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата предмета аренды). Таким образом, все договоры аренды можно разделить на срочные и бессрочные.

В срочных договорах  срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.

Для бессрочных договоров характерна возможность  сторон в любое время прекратить действие договора. Однако, каждый из его  участников, желающий расторгнуть договор, обязан предупредить об этом контрагента: при аренде недвижимого имущества– за три месяца, при аренде прочего имущества – за один месяц.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Приведем примеры.

Статьей 13 Кодекса  о недрах [7] установлены дифференцированные предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения недр, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых - до 5 лет; для добычи полезных ископаемых - до 20 лет; при совмещении указанных видов пользования - до 25 лет. 

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.

Иногда арендатор  продолжает пользоваться арендованным имуществом, несмотря на истечение  срока договора аренды, а арендодатель против этого не возражает. Законодатель (часть 2 статьи 592 ГК) признал такое продолжение пользования имуществом юридическим фактом, свидетельствующим о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. Исходя из этого, если арендодатель намерен по каким-либо основаниям прекратить действие договора, он должен действовать активно, возражая против возобновления данного правоотношения. Молчание же арендодателя в соответствии с правилом, установленным частью 2 статьи 592 ГК, должно расцениваться как отсутствие с его стороны возражений на возобновление договора на неопределенный срок. Каждая из сторон, однако, сохраняет право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем намерении другого контрагента в порядке, предусмотренном для бессрочных договоров.

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность  арендатора – своевременно вносить  плату за пользование имуществом. В настоящее время размер арендной платы определяется по усмотрению сторон договора. Исключения составляют договоры аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, где установлены минимальные ставки арендной платы, которые являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности и применяются для арендаторов всех форм собственности (Указ Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. № 518 «О некоторых вопросах  аренды и безвозмездного пользования имуществом» [11]).

Согласно части 1 статьи 585 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, а также предприятий, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным (статья 625 ГК). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Немаловажное  значение имеет порядок исчисления арендной платы. Она может устанавливаться за все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу имущества, срок службы которых различен. 

Пункт третий статьи 585 Кодекса предусматривает возможность  изменения размера арендной платы  по соглашению сторон в сроки, установленные  договором, но вводит ограничение – не чаще одного раза в год. Однако следует заметить, что в отношении договоров аренды действует и другая статья – статья 392 ГК. В ней говорится, что договор должен соответствовать законодательству и если актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством. Отсюда следует, если стороны при заключении договора аренды государственной собственности руководствовались Указом Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. № 518 «О некоторых вопросах  аренды и безвозмездного пользования имуществом» [11], то в последствии, при изменении минимальных ставок арендной платы, в соответствующем арендованном здании и сооружении данный договор должен быть приведен в соответствие с законодательством.

Требования  к форме и государственной  регистрации договора аренды указаны  в статье 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Письменная форма обязательна для договора аренды, заключаемого на срок более одного года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательными актами, то есть аренды таких объектов недвижимости, для которых государственная регистрация договора аренды предусмотрена только в том случае, если он заключен на срок не менее года, а в остальных случаях для его вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Практическое  значение государственной регистрации  договора аренды недвижимого имущества  состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Анализируя  выше написанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом» когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2

СТОРОНЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

 

2.1. Арендодатель. Права и обязанности арендодателя

 

 

 

Арендодатель - сторона, которая передает принадлежащее ей на праве собственности имущество во временное владение и пользование либо только в пользование другой стороне (арендатору).

Арендодатель  имеет право:

 · требовать  уплаты арендных платежей;

 · досрочно  прекращать договор аренды в  случаях использования имущества не по целевому назначению, способами, приводящими к ее порче;

· при систематическом невнесении арендной платы;

 · получать  возмещение убытков, причиненных ухудшением качества имущества в результате деятельности арендатора;

 · изменять  по согласованию о арендатором  размер арендной платы; 

 · оказывать арендатору помощь в ведении хозяйства и реализации полученной продукции;

 · консультировать арендатора по вопросам экологии, техники безопасности и др.

Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а  также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им.

Таким образом  арендодатель обязан:

 · своевременно  предоставить арендатору имущество, указав все имеющиеся ограничения пользования, установив их границы;

 · предоставить оговаренное имущество в надлежащем состоянии, со всеми документами, необходимыми для его использования;

 · осуществлять  контроль за целевым использованием  и охраной имущества, переданного в аренду, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора;

 · отвечать  за любые недостатки сданного  в аренду предмета, препятствующие его использованию полностью или частично;

 · предупреждать  арендатора о правах третьих  лиц на сдаваемый в аренду имущество, если таковые имеются;

 · возмещать убытки, причиненные задержкой исполнения или неисполнением договора, изъятием или временным занятием имущества, а также ограничением прав арендатора;

 · осуществлять  экономическое стимулирование арендатора  за сохранение и воспроизводство,  защиту имущества от негативных последствий производственной деятельности (к примеру виды такого стимулирования установлены ст.138 Кодекса о земле).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Арендатор.  Права и обязанности арендатора

 

 

Арендатор –  сторона, преобретающая во временное владение и пользование либо только в пользование имущество от другой стороны (арендодателя).

Права арендатора:

 · требовать  от арендодателя своевременного  предоставления им оговоренного имущества, возмещения убытков из-за несвоевременного его предоставления;

 · потребовать от  арендодателя устранения недостатков; 

 · потребовать уменьшения  арендной платы при обнаружении  недостатков или установлении  прав третьих лиц на них,  не оговоренных договором; 

 · использовать имущество в соответствии с условиями ее предоставления;

 · быть  собственником продукции полученной в результате использования арендованного имущества (к примеру: посевов сельскохозяйственных культур и сельскохозяйственной продукции);

 · с согласия  арендодателя сдавать в субаренду  и передавать свои права и  обязанности по договору аренды  другому лицу, передавать ее в  безвозмездное временное пользование  в пределах сроков действия  договора аренды;

 · п.2 ст.586 ГК Республики Беларусь предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.

За арендатором  сохраняются права в случае перехода права собственности на земельный  участок к другому лицу (ст.588 ГК). В случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику (если законодательством или договором не предусмотрено иное). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок действия договора, за исключением случаев заключения договора, обусловленного личными качествами арендатора.

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены - то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду.

Таким образом  арендатор обязан:

 · обеспечить эффективное и целевое использование предоставленного ему имущества;

 · соблюдать  условия договора;

 · своевременно  вносить арендную плату; 

 · применять  природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения состояния имущества, переданного ему по договору, в результате своей хозяйственной деятельности;

   · при  прекращении договора аренды  возвратить арендодателю имущество в состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором;

 · возместить  арендодателю причиненный ущерб, если состояние возвращаемого имущества по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в договоре;

 · не нарушать  права других владельцев, собственников  и пользователей (например: если на земельный участок есть определенные права у третьих лиц, то арендатор обязан учитывать их).

Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения этим имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав.

Таким образом  договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3

ИЗМЕНЕНИЕ, ПРОДЛЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

 

3.1. Изменение  и продление договора аренды

 

 

 

Любой договор  связывает его участников взаимными  обязательствами. В сущности, в этом и заключается главное назначение договора, опосредствующего значимые для сторон отношения: четко определить круг взаимных обязанностей и обеспечить защиту имущественных интересов в случае их нарушения другой стороной.

Вместе с  тем, экономическим отношениям свойственна  мобильность, условия хозяйствования участников этих отношений могут  изменяться в силу разных обстоятельств. Естественно, у любой из сторон может возникнуть желание что-то изменить в условиях действующего договора или даже вообще отказаться от него. Однако при этом должны быть защищены интересы другой стороны. Поэтому законодательство, признавая в целом право участников договорных отношений на изменение и расторжение (досрочное прекращение) договора, устанавливает определенный порядок реализации этого права в целях обеспечения соблюдения имущественных интересов обеих сторон.