Договор Аренды

Департамент образования  города Москвы

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

Московская государственная  академия

делового администрирования

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: ГРАЖДАНСКОЕ  ПРАВО

на тему: ДОГОВОР АРЕНДЫ

                                                                                Выполнил:

                                                                                                 Студент   

                                                                                                 гр.41ЮП1                                                     

                                                                                    Охуенни У.Г.

                                                                               Проверила:

                                                                                           Ст. преподаватель

                                                                                       Щикарнова П.Ц.

Москва 2012 
Содержание

Введение

договор аренда

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Институт  аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг). Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.

Аренда  в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется  в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Степень разработанности  темы. Договор аренды исследовался многими учеными-цивилистами, например, Абесалашвили М.З., Авдеевым В.В., Барановской И.Г., Буякевичем С.Г., Жевлакович М.С., Захаровым Р.А., Калпиным А.Г., Нарушкевичем С.В., Скребовой О.П., Чаркиным С.А. и др. Однако многие вопросы до настоящего времени остались малоисследованными в юридической литературе, хотя правоприменительная практика почти повсеместно сталкивается с проблемами в их разрешении, что также обуславливает актуальность темы настоящего исследования.

Целью настоящей работы является исследование договора аренды.

Для достижения намеченной цели в настоящей работе определены следующие задачи:

- определить понятие и содержание договора аренды;

- комплексно исследовать  нормы действующего гражданского  законодательства и практику  разрешения судами Российской  Федерации споров, связанных с арендными обязательствами;

- провести анализ норм  о различных видах договора аренды.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды, труды российских ученых в этой области, а также  существующая договорная и правоприменительная  практика.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.

Теоретической основой  работы являются исследования российских авторов, посвященные анализируемой  проблематике.

Методологию исследования сравнительный, системно-структурный и статистический методы исследования, а также анализ эмпирических материалов. В работе использовались отдельные положения Конституции и соответствующих законов Российской Федерации, научные труды в области гражданского права, других отраслей знания. Это предопределило комплексный подход к теме исследования.

Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих восемь параграфов, заключения и списка литературы.

Глава 1. Общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие, содержание и форма договора аренды

Договор имущественного найма зародился  в римском праве как договор  найма вещей¹. Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества»². ГК РСФСР 1922 г. в ст. 152 и ГК РСФСР 1964 г. в ст. 277 также оперировали понятием «имущественный наем».

В некоторых зарубежных законодательных системах, в частности в законодательстве ФРГ и Швейцарии, различению понятий «имущественный наем» и «аренда» придается юридическое значение. Так, под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из вещи плодов³.

В действующем законодательстве РФ дается следующее легальное определение  договора аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК)). Как видно, законодательство отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда».

По юридической природе  договор аренды является консенсуальным (считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору), возмездным, взаимным (синаллагматическим: исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору) и двусторонним (сторонами являются арендодатель и арендатор).

За исполнение арендодателем  обязанности по передаче имущества  во временное владение и пользование  или во временное пользование  арендатор должен выполнить встречную  обязанность по внесению арендной платы, из чего следует, что договор аренды является возмездным. Так, ФАС Дальневосточного округа отказал в удовлетворении иска о понуждении изменить договор аренды, разъяснив, что договор аренды в силу ст. 606 ГК является возмездным договором, и изменение условия об отмене арендной платы приведет к изменению правовой сути договора, что не допускается законом⁴.

Согласно ст. 607 ГК в  аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, т.к. по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги и т.п.⁵.

М.З. Абесалашвили полагает, что по действующему законодательству существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды⁶. Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным (так, в судебной практике договоры аренды признавались незаключенными ввиду того, что в них отсутствовали четкие характеристики объектов, переданных в аренду, в частности не были указаны местонахождение и физические признаки - характеристики, позволяющие четко установить (индивидуализировать) объекты аренды⁷). В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Так, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

Г.А. Корнийчук считает, что из определения договора аренды, установленного статьей 606 ГК РФ, следуют его существенные условия: условия об объекте договора, а также о размере арендной платы⁸. Такое мнение следует признать более обоснованным. На это указывает и практика. Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды недействительным, отметив, что стороны надлежащим образом указали в договоре все существенные условия, как то предмет аренды и размер арендной платы. С учетом изложенного суд пришел к выводу, что в силу ст. 606 ГК такой договор является действительным и заключенным⁹.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К последним относятся, например, лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст.ст. 294-297 ГК. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество — только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления¹⁰, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

Согласно п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом¹¹. По п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества¹². Если выкупу будет подлежать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст.ст. 158-162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды подчиняется требованиям ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК.

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием¹³. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пп. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Поэтому закон (ст. 606 ГК) и говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать года. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК)¹⁴.

В действующем  гражданском законодательстве России существует и норма о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок. Она сформулирована как диспозитивная. Это означает, что стороны договора аренды своим соглашением могут исключить распространение указанного выше правила, закрепленного в ст. 621 ГК, на существующие между ними правоотношения. Такое же ограничение может быть введено и законом¹⁵.

В качестве обязательных условий признания за лицом наличия  преимущественного права на заключение договора следует назвать соответствие лица специальным требованиям к  субъекту рассматриваемого преимущественного права и необходимость надлежащего исполнения субъектом анализируемой правовой привилегии обязанностей, возложенных на него договором аренды¹⁶.

Итак, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Правовому регулированию данного договора посвящена глава 34 ГК.

1.2 Исполнение договора аренды

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Так, если берется напрокат автомобиль с большим пробегом, то требования, предъявляемые к нему, при условии его техисправности, должны быть не как к новому, а как к подержанному с учетом его износа, снижающего комфорт от использования, но гарантирующего необходимую безопасность.

Имущество должно сдаваться  в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК).

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению, если в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию (материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению, например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта и т.д.; юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя - сервитута, право залога и т.д.). Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этого дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК)¹⁷. При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные в ст. 612 ГК.

Согласно ст. 619 ГК суд  может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки - в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок¹⁸.

Здесь представляется важным также учитывать нормы ст. 328 ГК о встречном исполнении обязательств, в частности п. 2 данной статьи, согласно которой в случае непредставления  обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства  либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. На это указывает и судебная практика. ФАС Восточно-Сибирского округа удовлетворил иск о взыскании задолженности по договору аренды, установив, что истец передал ответчику арендное имущество, и указав, что в силу статьи 606 ГК у последнего возникает обязанность надлежаще оплатить аренду, а в случае неоплаты возместить неустойку¹⁹. В другом Постановлении данный суд указал, что доказательств уплаты задолженности ответчиком не представлено, поэтому иск о взыскании арендной платы и неосновательного обогащения подлежит удовлетворению²⁰.

Согласно ст. 620 ГК суд  может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Приведенный выше перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться от договора, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации. При досрочном прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор здесь имеет право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК).

При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок)²¹. При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Итак, отличие аренды от собственности заключается в  том, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, т.е. право распоряжения таким имуществом к арендатору не переходит. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Глава 2. Разновидности договора аренды

2.1 Договор проката

Договор проката представляет собой  соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательств (п. 1 ст. 626 ГК). Договор проката отличают: особый статус арендодателя; особый предмет договора. Арендодателем по договору проката может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, т.е. юридическое лицо, для которого сдача имущества в аренду является постоянной целью его предпринимательской деятельности. Разовые операции по сдаче движимого имущества в аренду нельзя отнести к договорам проката.

Предметом договора проката  может служить лишь движимое имущество: бытовые электроприборы, одежда, музыкальные приборы, легковые автомобили, мебель, спортинвентарь и т.п. Сделки аренды (включая и краткосрочные) с любой недвижимостью, даже осуществляемые профессиональными коммерческими организациями по торговым операциям с недвижимостью, не могут быть отнесены к договорам проката. Имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей.

Договор проката относится к  категории публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК). Поэтому коммерческая организация - арендодатель не вправе отказать какому-либо лицу из числа обратившихся к ней в заключении договора проката или оказать кому-либо из них предпочтение в отношении заключения договора. Договор проката обладает признаками договора присоединения (ст. 428 ГК).

Срок договора проката не может превышать года (п. 1 ст. 627 ГК). При этом по п. 2 ст. 627 ГК к договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды. Несмотря на то, что договор проката является срочной сделкой, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК), Арендатор, досрочно возвративший имущество, вправе требовать от арендодателя возвращения ему соответствующей части полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК). Арендодатель же может требовать досрочного расторжения договора проката только по основаниям, предусмотренным для расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок (ст. 619 ГК), с учетом специальных норм о договоре проката.

2.2 Договор аренды транспортного средства

Выделение договора аренды транспортного средства в качестве отдельного вида договора аренды продиктовано особенностями его предмета - транспортного  средства²². Так, в ст. 32 Воздушного кодекса РФ (далее - ВК) закреплено, что воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. В п. 1 ст. 7 Кодекса торгового мореплавания РФ (далее - КТМ) указано, что под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. В ст. 14 Устава автомобильного транспорта РФ (далее - УАТ) дается понятие подвижного состава.

Если сопоставить нормы  ст.ст. 640 и 648 ГК, регламентирующие ответственность  за вред, причиненный транспортным средством, взятым в аренду с экипажем или без экипажа, можно обнаружить, что принципы, заложенные в указанных нормах, совпадают с принципами ответственности за вред, причиненный источником повышенной опасности, закрепленными в ст. 1079 ГК. Следовательно, предметом договора аренды транспортных средств являются технические устройства: а) способные к перемещению в пространстве и предназначенные для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов; б) обладающие свойствами источника повышенной опасности; в) использование которых регламентируется транспортными уставами и кодексами. С этих позиций аренда трубопроводного транспорта будет являться не чем иным, как арендой сооружения - вида недвижимого имущества, связанного с земельным участком. По второму признаку аренда конной повозки с неизбежностью будет отнесена к аренде движимой вещи, но не к аренде транспортного средства. По этой же причине нельзя будет признать предметом договора аренды транспортных средств велосипед. По третьему признаку к предмету договора аренды транспортных средств нельзя отнести мотоцикл.

Закон регламентирует две  разновидности договора аренды транспортного средства: 1) аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации; 2) аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации. По отношению к ним общие нормы об аренде применяются в той мере, в какой иное не установлено нормами § 3 гл. 34 ГК. Особенности аренды транспортного средства могут быть предусмотрены транспортными уставами и кодексами. Среди действующих транспортных кодексов лишь КТМ содержит специальные нормы, регламентирующие отношения по аренде морских судов, а именно нормы гл. 10, посвященной договору фрахтования судна на время (тайм-чартер), и гл. 11, посвященной договору фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер)²³.

Исключением из общих правил об аренде является право арендатора без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду при условии, что договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное (п. 1 ст. 638 ГК).

2.3 Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК). Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения²⁴. Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК). Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673 ГК) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения²⁵.

В соответствии со ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность²⁶. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.