Договор аренды и его виды. 3

      ВВЕДЕНИЕ 

     Правовой  институт договора аренды один из старейших  и популярнейших в гражданском  праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом  сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и  попытками охватить новые экономические  отношения.

     В значительной степени эти качества объясняются значением самой  аренды как одного из способов решения  хозяйственных задач. Аренда естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему  отношений собственности, в известной  степени гармонизирует экономические  отношения в случаях, когда жесткая  конструкция собственности (права  собственности) не позволяет успешно  и оперативно распорядиться производственными  ресурсами.

     В юридическом аспекте арендные отношения  опосредованы прежде всего нормами  правового института договора аренды.

     Отмечается  также тенденция к усложнению и расширению внутренней структуры  института аренды; достаточно ярким  примером является появление лизинга, бурное развитие которого сопровождается появлением ряда проблем юридического характера.

     Выделяются  и новые объекты пользования, в отношении которых еще предстоит  провести квалификационные действия для  признания их относящимися к договору аренды («предоставление персонала», «аренда игроков», «пользование»  различного рода ресурсами в ИНТЕРНЕТ, «аренда выделенных каналов связи  и радиочастот» и пр.).

     В совокупности указанные проблемы института  аренды, как в части их нормативного регулирования, так и правоприменения, позволяют говорить об актуальности и практической значимости исследования договора аренды в современной России.

     Объектом исследования в курсовой работе выступают общественные отношения, возникающие в связи с арендой различных объектов, регулируемых гражданским законодательством.

     Предметом исследования в курсовой работе  является изучение, анализ нормативной базы гражданского законодательства, определяющего сущность договора аренды, его юридическую природу, отдельные его виды, а так же принципы построения взаимоотношений по имущественному найму.

     Целью курсовой работы является исследование понятия, общих положений о договоре аренды, изучение отдельных видов договора аренды.

    Цель  курсовой работы предопределила круг задач, выдвижение и решение которых  и будет составлять содержание курсовой работы. К ним относятся:

• определить понятие договора аренды;
• раскрыть содержание договора аренды;
• определить юридические признаки договора аренды;
• рассмотреть права и обязанности сторон договора аренды;
• рассмотреть основания и порядок прекращения договора аренды;
• рассмотреть отдельно наиболее важные виды договора аренды.

    Представленная  курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников. 
 
 
 
 
 
 
 

    ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1. Понятие и объект договора аренды

    По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.¹

     В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена  отдельная глава, включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура  данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные  виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала  излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся  только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

     Возвращаясь к понятию договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые  присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско – правовых договоров.

     Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) – он относится к категории гражданско – правовых договоров по передаче имущества. Необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

     Во  – вторых, в ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов.

     В – третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.²

     Вообще, сама аренда дает возможность удовлетворять  потребности граждан и юридических  лиц, нуждающихся во временном пользовании  определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для  обеих сторон.³

    Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и  ценных бумаг), обладающих качеством  непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т. е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Подобное требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные, в том же количестве. Таким образом, это — непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.

     Пункт 1 ст. 607 ГК РФ содержит примерный перечень объектов аренды: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

    Иными словами, существенным условием договора является условие, содержащее данные о  вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование  и которую арендатор обязан вернуть  по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного  правоотношения могут быть только вещи, определяемые индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре ее наименование, а следует точно  так же охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки — цвет, размер, форму, модель.⁴

    При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями, например, станок сдается в аренду со всеми  входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды, независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.⁵

    В соответствии с п. 8 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.⁶

    Еще раз необходимо подчеркнуть, что  договор аренды – соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды (имущественного найма) относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование. 

2. Юридические признаки и существенные условия договора аренды

     С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор  аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

     Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. ⁷

     Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

     Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

     В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его  предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду.

     Первым  среди всех существенных условий  гражданско-правового договора в  п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о  предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).⁸

     Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.⁹

     Вторая  группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно  в тексте ГК РФ, включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Отметим, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора.

     Иными словами, наряду с существенными  условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно  выделялись в качестве самостоятельных  существенные условия договора, которые  хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного  вида. Исходя из буквального прочтения  нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

     К третьей группе существенных условий  относятся условия договора, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

     И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все  те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

     Подводя итог, нужно еще раз отметить, что по юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным. 
 
 

3. Стороны договора аренды

    Стороны договора аренды именуются арендодателем и арендатором. Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

    Вместе  с тем для отдельных видов  аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия, либо договора финансовой аренды могут  быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской  деятельностью. В договоре бытового проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель.¹⁰

     В первую очередь правом сдачи имущества  в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности. Собственник  вправе выступать арендодателем  как непосредственно, так и через  других лиц. Подобное возможно, например, если в аренду сдается имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных  образований, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями  и учреждениями, т.е. составляющее государственную  казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Российской Федерации как собственников  государственного имущества будет  осуществляться не непосредственно, а  через органы государственной власти, а участие в арендных отношениях муниципальных образований как  собственников муниципального имущества  — через органы местного самоуправления. Названные органы действуют в  рамках компетенции, установленной  актами, определяющими их статус.

     К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения  — унитарные государственные  и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права  оперативного управления; учреждение в отношении имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами.¹¹

     При этом государственные или муниципальные  унитарные предприятия, которым  имущество принадлежит на праве  хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются движимым имуществом (за исключением случаев, установленных  законом или иными правовыми  актами), а недвижимость сдают в  аренду с согласия собственника. Казенное же предприятие, основанное на праве  оперативного управления, как недвижимое, так и движимое имущество сдает  в аренду с согласия собственника.

     Арендаторами  по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, при аренде предприятия и финансовой аренде в качестве арендатора вправе выступать лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката — лицо, использующее имущество для потребительских целей.

     Идеей придания устойчивого характера  арендным отношениям служит правило  о сохранении силы договора аренды при изменении сторон. В соответствии с ним перемена в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности  или иного вещного права на сданное в аренду имущество к  другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения  договора аренды. Новый собственник  или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока  действия договора либо изменить условия  договора, ссылаясь на изменение состава  участников.

     Сохранение  силы договора возможно и при перемене арендатора, если такая перемена произошла  вследствие смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, и вступления его наследника в договор на оставшийся срок. Правило это диспозитивное  и может быть изменено законом  или соглашением сторон. Если же законом или соглашением не предусмотрено  иное, то арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в  договор лишь в том случае, когда  заключение договора было обусловлено  личными качествами арендатора. К  примеру, если арендатором нежилого помещения в здании художественной школы являлся скульптор (художник, хореограф), обязавшийся в качестве арендной платы вести в этой школе  учебные занятия, которые не способен вести его наследник.¹²

     Еще раз отметим, что стороны договора аренды – арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

4. Форма и срок договора аренды

    Статья 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года, если же хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, то договор независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме.

     Хотя  специальные нормы о форме  договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы рекомендовать гражданам использовать общее правило статьи 161 ГК РФ для  усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку  форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в  суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует  понимать оценку имущественного риска  сторон. В отношениях аренды это  совокупность таких параметров, как  стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса  о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо иметь в виду оба этих параметра.¹³

     Для договора аренды недвижимого имущества  предусмотрена государственная  регистрация, если иное не установлено  законом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.¹⁴

    Опираясь  на это правило, законодатель указывает  на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено  и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации  договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное  регулирование по поводу договоров  аренды отдельных видов недвижимого  имущества содержит такие исключения (например, ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов.

     Договор аренды имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. При этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

    В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор  аренды заключаются на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  за один месяц, а при аренде недвижимого  имущества за три месяца. Законом  или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Если арендатор фактическими действиями, т. е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование), то без согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности, обязательством внесения арендных платежей в течение названных выше месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии требования арендатора предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение месяца либо трех месяцев.¹⁵

     Законом могут устанавливаться наибольшие (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

     Итак, форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года.

     Срок  – одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. 

5. Права и обязанности  сторон по договору аренды

    Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и  относящимися к нему документами (техническим  паспортом, сертификатом качества и  т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.¹⁶

     Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, полностью или  частично препятствующие пользованию  им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков  арендатор вправе по своему выбору:

1. потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
2. удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
3. потребовать досрочного расторжения договора.

    Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить  недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества  другим аналогичным имуществом, находящимся  в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, которые были им оговорены  при заключении договора аренды или  были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества  в аренду.

    Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться  не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда  в нем отсутствуют обычные  или обусловленные договором  качества или присутствуют такие  свойства, которые препятствуют его  нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования  предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для  буксировки объекта), но и юридические  изъяны: наличие прав третьих лиц  на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога). Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в  аренду имущество.¹⁷