СОДЕРЖАНИЕ 
 

Введение 3

1. Договор аренды (имущественного  найма) в римском праве и  по Российскому дореволюционному  гражданскому праву 4

2. Общие положения об аренде 6

2. 1 Понятия договора аренды 6

2. 2 Существенные условия договора  аренды 6

2. 3 Срок аренды 8

2. 4  Форма и государственная  регистрация договора аренды 9

2. 5 Субъекты (стороны) договора аренды 10

2. 6 Объекты аренды 11

         2. 7 Расторжение (изменение) договора аренды………………………………………112

 3. Заключение………………………………………………………………………………..15

   4. Список  литературы……………………………………………………………………….16 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    Данная  работа посвящена одному из видов гражданско-правовых договоров, договору аренды (имущественного найма).

    Данный  договор относится к числу  классических договорных институтов известных  цивилистике со времен римского права. Этот договор очень актуален в настоящее.

    Во-первых, это обосновывается следующим, что  договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая  бытовую.

    Во-вторых, в современной России возрос спрос  на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений.

    В условиях перехода к рынку в регулировании  отношений по передаче имущества  во временное пользование произошли  большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.

    Цель  данной работы  в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды, их содержания, так и практическое применение данного гражданско-правового договора.

1. Договор аренды (имущественного найма) в римском праве и по Российскому дореволюционному гражданскому праву

    Договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических договорных институтов, известных цивилистике  со времен римского права. В римском  праве наем вещей рассматривается  в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) – весьма широкого по охвату регулируемых им отношений,  типа гражданско-правового договора.

    Римское право признавало три различных  вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

    Различие  между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом.¹

    Прототипом  современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю  - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.²

    В наем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т. е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т. е. имущественные права, например узуфрукт.

    Допускалась возможность передачи вещи внаем  без указания срока найма, т. е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен  по заявлению каждой из сторон в  любое время.

    Что касается дореволюционного российского  законодательства, то в нем имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691).³

    Д. И. Мейер отмечал, что договор  найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное  содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору, особый оттенок: так, арендой, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом – наем мебели, платья, вообще имущества движимого».

    Российскому законодательству, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве».⁴

    Субъектами  договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной  стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество  внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество).

    В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д. И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».

    И законодаетльство, и доктрина того периода исходили из положения, что  внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа.

    Вещи, потребляемые, неспособны составить  содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено  с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также  непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности. Что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег».⁵

    В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие  о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т. е. существенным условием) договора найма (Свод законов  Российской империи, т.X, ч.1, Ст.1691). Также существенным условием договора найма признавалось условие о вознаграждении за пользование имуществом – наемной плате. Дореволюционное законодательство  (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст. 1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение.

2. Общие положения  об аренде

2. 1 Понятия договора  аренды

    Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

    При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его  в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

    Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) – он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

    Во-вторых, законодатель обеспечил детальное  регулирование договора аренды, а  именно тех вопросов которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

    В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования  на время, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

    С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

    Договор аренды является консенсуальным, поскольку  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

    Договор аренды является возмездным, поскольку  арендодатель за использование своих  обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

    Договор аренды является двусторонним, поскольку  каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

2. 2 Существенные условия  договора аренды

    В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его  предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Приведем мнения на этот счет, например, в одной из работ указывается: «… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора».

    Первым  среди всех существенных условий  гражданско-правового договора в  п.1 ст.432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что  предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д. И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…».

    Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование  арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

    Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

    Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно  требуется согласовать и предусмотреть  непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.

    Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п.1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п.1 ст. 432 ГК,  к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

    В круг условий договора, названных  в законе или иных правовых актах  как необходимые для договоров  данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

    К третьей группе существенных условий  относятся условия договора, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров  данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 ФЗ «О лизинге» от 29.10.98 договор лизинга должен содержать следующие существенные условия:

• точное описание предмета
• объем передаваемых прав собственности
• указание срока действия договора
• наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга
• перечень дополнительных услуг

и т. д., если иное не предусмотрено договором.

    И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все  те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    К существенным условиям арбитражно-судебная практика относит далеко не все условия, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки и только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет  том, что договор следует считать незаключенным, т. к. в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

2. 3 Срок аренды

    Как уже отмечалось, срок владения и  пользования арендатором сданным  в наем имуществом всегда признавался  существенным условием договора аренды.

    ГК, в свою очередь предусматривает, что договор аренды заключается  на срок. Определенный договором, однако допускает заключение договора и  без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор  аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

    Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных  видов аренды или аренды отдельных  видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным. На мой взгляд, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

    По  данному вопросу следует рассмотреть  разъяснения ВАС РФ.

    В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление  договора, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности, то он при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

    Указанное право арендатора на возобновление  договора аренды должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необходимо принимать к производству дела по искам арендатора о защите их прав на преимущественное другими лицами право на возобновление договора. Если Арбитражный суд установит, что арендодатель уже заключил договор другими лицами право на возобновление договора.

      С другим арендатором, следует  привлечь последнего в качестве  третьего лица. При подтверждении  указанных истцом требований  Арбитражный суд проводит замену  арендатора, заключившего договор  аренды, указывая об этом в  решении.⁶

    Следует также упомянуть о порядке, предусмотренном ст. 621  ГК РФ, права по заключении договора аренды на новый срок. Лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив котрагента не менее чем за три месяца.

2. 4  Форма и государственная  регистрация договора  аренды

    Требования  к форме договора аренды сводятся к тому. Что договор, по которому арендодателем или арендатором  выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации.

    Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору, регулируется особым образом. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

    Договор аренды недвижимости заключается в  письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и т. д.

    Что касается договора аренды движимого  имущества, содержащего условие  о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме.

    Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В смысле «иное» установлено в отношении  договора аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые  подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

    Практическое  значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

    К недвижимым вещам относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    Основными признаками недвижимости являются:

• во-первых, прочная связь с землей;
• во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако  указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости, а именно, земельные  участки и водные объекты. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко называются недвижимостью по природе.

    По  мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации  объектов незавершенного строительства  порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым. Не безынтересно было бы выяснить позицию судебной практики по данному вопросу. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и  ст. 25 Закона о государственной регистрации, не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда относятся к недвижимому имуществу.

    Государственной регистрации подлежит именно договор  аренды недвижимого имущества, а  не некое право аренды. Согласно п.1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды, естественно не относиться. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения».

    Необходимо  учитывать также положение п. 2 ст.13 выше упомянутого закона, согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества  возможна только при наличии государственной  регистрации, ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

2. 5 Субъекты (стороны)  договора аренды

    Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

    Арендодателем имущества по договору аренду может быть его собственник либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом.

    Сложнее обстоит вопрос об иных лицах, выступающих  в роли арендодателя, поскольку они  должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете.

    Считаю  важным рассмотреть вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.