Договор аренды недвижимого имущества. 2

Содержание

Введение            3

1 Понятие договора аренды  и его существенные условия    5

2 Договор аренды зданий  и сооружений              20

3 Договор аренды жилого  помещения              23

4 Договор аренды предприятия               26

5 Договор аренды земельных  участков              32

6 Договор аренды участка  лесного фонда              37

Заключение                           41

Список использованных источников              43

Введение

Очевидно, что аренда недвижимости – востребованное и нужное дело. Аренда обеспечивает гражданам и  юридическим лицам возможность  извлекать выгоду, временно пользуясь  чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для  постоянного пользования у них  нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу  имущества) аренда позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические  интересы – получить определённый доход от сдачи внаём имущества, временно не используемого им или  специально предназначенного для временной  передачи другим лицам. Договор аренды, именуемый также договором имущественного найма, – традиционный институт гражданского права, известный ещё римскому праву. Необходимо подчеркнуть, что в качестве предмета договора аренды могут выступать как недвижимость, так и движимое имущество (например, оборудование, транспортные средства), но поскольку тема данной работы опосредует только первую упомянутую категорию, то и дальнейшее изучение пойдёт в соответствующем русле.  Итак, к недвижимости следует отнести земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы.

Актуальность выбранной  темы исследования заключается в  том, что на сегодняшний день аренда недвижимости является наиболее востребованной формой взаимоотношений в коммерческом обороте как с участием граждан, так и юридических лиц.

Цель курсовой работы состоит  во всестороннем изучении такой правовой категории как аренда недвижимости.

Поставленная цель предполагает последовательное решение следующих  задач:

- раскрытие понятия договора аренды и его существенных условий;

- рассмотрение правовой природы договора аренды недвижимости;

- изучение формы и государственной регистрации договора аренды недвижимости;

- раскрытие особенностей аренды зданий и сооружений, предприятий и земельных участков;

- выявление особенности аренды участков лесного фонда и его существенных условий.

1 Понятие договора аренды и его существенные условия

Договор аренды является сегодня  в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества. Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование.

О. Козырь подчеркивает, что  Российское законодательство об аренде недвижимости строится на двух основных принципах. Во-первых, на принципе свободы договора, который проявляется в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора, крайне незначительна. Они в основном относятся к форме договора. Во-вторых, при регулировании аренды недвижимости нет защиты «слабой стороны», как это есть в жилищном найме, а последовательно проводится идея защиты прав кредитора, в качестве которого в зависимости от ситуации может выступать как одна, так и другая сторона договора аренды.¹ Так, при неуплате арендатором арендных платежей более двух раз подряд арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора или аккумулировать арендные платежи. В то же время при невыполнении арендодателем своих обязанностей по договору, например, при неосуществлении капитального ремонта, арендатор может, в свою очередь, потребовать расторжения договора или применить к арендодателю иные меры, предусмотренные законом. Такой подход законодателя к договору аренды позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а  также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Так, согласно ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса); максимальный срок аренды участков лесного фонда — 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК).

По общему правилу срок аренды не является существенным условием договора. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В то же время для отдельных видов договора аренды срок — существенное условие. Следовательно, несогласование его сторонами влечет признание договора незаключенным. В частности, срок является существенным условием договора аренды участка лесного фонда (ст. 33 Лесного кодекса).

Если  договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом другую сторону. Для обеспечения стабильности имущественного положения участников арендного обязательства законодатель установил достаточно продолжительный срок предупреждения. При обычной аренде предупреждение об отказе от договора должно быть заявлено не менее чем за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — не менее чем за 3 месяца (ст. 610 ГК). В то же время законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения.² Например, арендатор по договору проката, заключенному на неопределенный срок, вправе отказаться от договора, предупредив арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Каждая из сторон возобновленного таким образом договора вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (ст. 610 ГК).³

На основании статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом  или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока  договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими  лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Это правило не применимо  к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку арендные отношения  в этом случае существуют до тех  пор, пока одна из сторон не уведомит другую сторону о расторжении такого договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут  быть изменены по соглашению сторон, то есть содержание преимущественного  права не включает возможность требовать  заключения нового договора на прежних  условиях. При заключении такого договора на новый срок стороны не связаны  условиями ранее действовавшего договора. Речь в данном случае идет о заключении нового договора в отношении  прежнего объекта аренды, в том  числе согласования сторонами всех существенных условий, придания ему  требуемой законом формы, а в  необходимых случаях - его государственной  регистрации.⁴

Арендатор может реализовать  свое преимущественное право при  условии реального намерения  арендодателя заключить договор  с кем бы то ни было. Если же он в  дальнейшем не намерен передавать имущество  в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет  правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим  лицом. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого  срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе по своему выбору либо потребовать  в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также  возмещения убытков, либо только возмещения убытков.

Арбитражная практика показывает, что арендатор может защитить свое право на возобновление договора аренды в суде, опираясь лишь на тот  факт, что арендодатель только намеревается заключить его с третьим лицом. Для обоснования своих требований истец-арендатор обязан предоставить документы, подтверждающие такое намерение или передачу объекта аренды другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на тех условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором. Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, его следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица.⁵

Таким образом, из правил пункта 1 статьи 621 ГК РФ следует, что преимущественное право заключения договора на новый  срок реализуется исключительно  через процедуру письменного  уведомления арендодателя и не применяется  иначе. Отсутствие письменного уведомления  в пределах срока действия договора является молчаливым отказом от преимущественного  права. Более того, в этой ситуации отказ от права влечет его прекращение. Если же уведомление о намерении арендатора воспользоваться своим правом будет направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения договора аренды.

Отсутствие письменного  уведомления в пределах срока  действия договора является общей практической ошибкой арендатора.

Договоры  аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма  допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, аренда зданий или сооружений — ст. 651 ГК, аренда предприятий — ст. 658 ГК).

Несоблюдение установленной  законом простой письменной формы  влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК) и аренды предприятий (ст. 658 ГК). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). Особая значимость договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения правила о том, что такие договоры должны заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). «Иное» предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК, из которых следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года.⁶ Порядок государственной регистрации определен Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Для государственной регистрации договоров аренды некоторых объектов установлены дополнительные специальные правила.

Несоблюдение  требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом (ст. 165 ГК). Такие последствия предусмотрены законодателем, в частности, для договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий (ст. 651 и 658 ГК). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (ст. 165 ГК). При практическом применении норм о государственной регистрации сделок, в том числе и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия ее нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, т.е. интересами неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.

Содержание договора аренды - это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора. Как и в любом другом договоре, в договоре аренды, с определенной степенью условности, можно выделить группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора.⁷

Обязанности арендодателя достаточно традиционны.

Во-первых арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК).

Состояние имущества, сдаваемого в аренду (в том числе необычные  требования к нему), может быть определено субъективно - в договоре аренды. Если этого не сделано, оно определяется объективно - его обычным назначением. Таким образом, имущество будет считаться не соответствующим условиям договора и своему назначению, если оно лишено своих традиционных или прямо оговоренных в договоре характеристик.

Во-вторых, имущество сдается  в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК). Эта обязанность арендодателя является, с одной стороны, конкретизацией обязанности передать имущество в соответствии с условиями договора или его назначением, а с другой - воспроизведением более общего правила о том, что принадлежность разделяет судьбу главной вещи (ст. 135 ГК). Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Кроме того, в судебной практике утвердилась позиция, согласно которой, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объекта, арендная плата не подлежит взысканию.

 В-третьих, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Данная обязанность основана на том, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК).

В-четвертых, имущество должно быть передано арендатору в указанный  в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (ст. 314 ГК). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). Кроме того, если арендодатель не передаст объект аренды арендатору в установленный срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п. 10 Обзора об аренде).

Если же заключенный договор  аренды не исполняется арендодателем  из-за того, что вещь находится в законном владении другого лица, в том числе другого арендатора, то единственным способом защиты прав арендатора, не получившего вещь во владение и(или) пользование, будет расторжение договора аренды и взыскание убытков с арендодателя, допустившего двойную аренду (ст. 611, 620 ГК).

В-пятых, на арендодателя возложена  обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п.1 ст. 616 ГК). Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Установление данного срока - в интересах арендатора, так как в период проведения капитального ремонта, очевидно, пользование предметом аренды будет невозможно или существенно ограничено.

Обязанности арендатора. Помимо общей кредиторской обязанности по принятию от арендодателя сданного в аренду имущества арендатор имеет ряд специальных обязанностей.

Во-первых, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату арендодателю (ст. 614 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Во-вторых, арендатор обязан использовать арендованное имущество  в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Акцент в правовом регулировании данной обязанности делается не на само по себе понуждение к пользованию имуществом, а на пределы этого пользования, которые проявляются в том, что при пользовании арендованным имуществом арендатор должен демонстрировать ту же степень заботливости, разумности и осмотрительности, с которой он относится к собственному имуществу.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями  договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК).

В-третьих, арендатор должен нести расходы на содержание имущества  в надлежащем состоянии (коммунальная плата, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).

В-четвертых, арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество  при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил (п. 36 Обзора об аренде).

В случае невозврата имущества  в установленный срок арендатор  обязан вносить арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК).

В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (п. 39 Обзора об аренде). Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования имуществом значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы). Если за своевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки.

В случае возврата имущества  в установленный срок, но сверх  нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором.

Статья 624 ГК устанавливает  исключение из общего правила об обязанности арендатора вернуть переданную ему во владение и (или) пользование вещь. Речь идет о так называемом выкупе арендованного имущества. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Таким образом, в момент достижения соглашения о выкупе арендованного имущества (в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему) стороны должны согласовать размер выкупной цены. В то же время условие о ее зачете (незачете) в счет арендной платы не является существенным: по умолчанию выкупная цена не входит в состав арендной платы. Ситуация же, при которой в силу договора арендные платежи являются целиком выкупными, должна быть исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными.

Ранее выкуп арендованного  имущества по сути являлся одной  из основных форм разгосударствления экономики. Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе так называемое арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Однако действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп.) исходит из нецелесообразности дальнейшего использования инструментария договора аренды в этих целях (п. 1 ст. 13). Им предусмотрено завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на выкуп будет признано утратившим силу (п. 12, 13 ст. 43).

Важно подчеркнуть, что договор  аренды с правом выкупа арендованного имущества не сводится к договору финансовой аренды (лизинга), а является родовым понятием по отношению к нему. При этом и по договору аренды с правом выкупа имущества, и по договору лизинга выкуп арендованного имущества остается правом, а не обязанностью арендатора. В этом состоит отличие договора аренды с правом выкупа вообще и договора лизинга в частности от договора найма-продажи (ст. 501 ГК), предполагающего обязательный переход права собственности от продавца к покупателю.⁸

На арендные отношения распространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако на практике требование о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК) в случаях, когда арендатор: а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает имущество; в) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не производит капитального ремонта имущества, когда это является его обязанностью. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК). Если требование арендодателя будет исполнено арендатором в разумный срок, договор не может быть досрочно расторгнут. Если указанная досудебная процедура не соблюдена, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (если иск подан в арбитражный суд — ст. 148 АПК) или возвращает его (если иск подан в суд общей юрисдикции — ст. 135 ГПК).⁹

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 620 ГК) в случаях, когда:

а) арендодатель не предоставляет имущество в  пользование арендатору либо создает  препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит капитального ремонта  имущества (если это является обязанностью арендодателя);

г) имущество  в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В отличие от арендодателя арендатор до предъявления иска о  расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Однако он должен направить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке. Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения арендатором ответа в установленный срок. Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть оставлен без рассмотрения  или возвращен.

Главным основанием прекращения  обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор  продолжает пользоваться имуществом после  истечения срока договора, то при  отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.¹⁰

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в  любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при  аренде недвижимого имущества - за три  месяца. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту  и действительно лишь тогда, когда  оно им получено или же если оно  не дошло до контрагента не по вине предупреждающего. Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и т.п.), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора - предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Договор аренды, заключенный  на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным  законом или определенным в договоре в соответствии с законом и  существом договора аренды как срочной  сделки. Согласно ст. 619 ГК суд может  досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: