Договор аренды земельного участка

4

Введение

Значение земли в деятельности любого общества сложно переоценить. В качестве основного компонента окружающей природной среды земля выполняет важнейшую экологическую функцию. Поверхность земли выступает местом размещения различных объектов, а ее почвенный слой используется в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве. По существу земля представляет собой основной и естественный фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. Наконец, земля как территория государства или ее административно-территориальных единиц обуславливает политическую функцию.

Одним из возможных способов пользования землей, приобретающим в последнее время всё большую актуальность, является обладание земельным участком на праве аренды.

Объектом моего исследования являются общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора аренды земельного участка.

Предмет моего исследования – договор аренды земельного участка, основные положения различных нормативных правовых актов, его регулрующих.

Целью данной работы является рассмотрение общих аспектов положений, закрепленных Гражданским Кодексом и иными нормативными правовыми актами, а также особенности их осуществления, комплексно-теоретический анализ регулирования договора аренды земельного участка.

При написании работы были рассмотрены следующие задачи:

- изучить  исторические аспекты правового регулирования аренды земли;

-рассмотреть понятие договора аренда, его признаки и элементы;

- осветить порядок заключения и форму договора аренды земельного участка;

- установить содержание основных прав и обязанностей сторон по данному договору;

-  рассмотреть границы ответственности сторон по договору;

- изучить особенности регулирования аренды земель особых категорий.

Структура моей работы следующая:

- Титульный лист;

- Содержание;
- Введение;

- Основной текст, включающий в себя три главы, которые разбиваются на отдельные пункты;

- Заключение;

- Библиографический список.

При написании курсовой работы мною были использованы различные методологии: из общенаучных – анализ и синтез, системный подход, так же использовался диалектический метод познания, историко-правовой, логико-юридический.

В ходе исследования, выбранной мной проблемы, я пользовался различными источниками информации. А именно: научными энциклопедиями, статьями, учебниками по гражданскому праву различных авторов, научными статьями по договору хранения из периодической литературы, различной юридической литературой, правовыми системами «Гарант» и «Консультант Плюс», сетью Интернет.

Теоретической основой курсовой работы являются труды учёных: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, Э.И. Павловой, Н.А. Сыроедова, в которых рассматриваются вопросы аренды вообще и земельных участков, в частности, общетеоретические вопросы по названной теме. Исследование арендных земельных отношений в условиях становления рыночной экономики являлись предметом исследований Н.И.Краснова, Г.В.Чубукова,  В.А. Мальцева и других. Различные аспекты договора аренды  нашли отражение в работах Ю.А.Кулешовой, Н.Ю.Шлюндт. Освещение вопросов аренды земельных участков на территории Российской Федерации, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, осуществлялось в исследованиях
Т.Д. Обуховской, К.Г.Пандакова, Н.А.Сыроедова, А.Е.Черноморца.

Глава 1. Понятие, источники правового регулирования

аренды земельных участков

1.1.Становление и развитие аренды земельных участков

Договор аренды на протяжении последних 5 - 6 тысячелетий претерпел незначительные изменения. В Древнем Риме это был наем (locatio-coductio) - консенсуальный договор о предоставлении в пользование определенного объекта за плату. Его особенности были несущественными и заключались в порядке возникновения прав арендатора или же в способе расчетов[1]. Общая формула (платность, срочность, непотребляемость объекта), охватывающая самые различные случаи арендных отношений, применялась и к земельным участкам. Не исключено, что именно они и были первым объектом аренды. Четкость и масштабность отношений аренды обеспечили ей широкое применение и устойчивость во времени.

Необходимость эффективного законодательного регулирования земельных отношений в современной России настоятельно требует обращения к нашему историческому опыту для извлечения из него уроков[2].

Арендные отношения в сельском хозяйстве России существовали уже в
30-е гг. XIX века. Более того, аренда как имущественный наём рассматривалась в качестве одного из важнейших институтов гражданского права[3].

Крестьяне арендовали по 65, 100, 200 и более десятин помещичьей земли. Часть ее использовалась для собственной распашки, часть сдавалась мелкими участками в субаренду[4]. В начале 20 века роль аренды в земельном обороте оказалась более значительной, чем роль купли-продажи, поскольку аренда была единственным доступным средством мобилизации земли в пределах надельного землепользования.

В дореволюционной России общие условия найма недвижимости, в том числе и аренды сельскохозяйственных земель, регулировались Гражданскими законами. Особенности же аренды сельскохозяйственных земель в отличие от других видов недвижимости нашли свое отражение в специальном законодательстве.

В Гражданских законах существенными условиями договора аренды назывались предмет, срок и цена[5]. Предметом договора аренды могла быть недвижимость, которая не уничтожается в процессе ее использования и арендуется в целях извлечения из нее пользы арендодателем. Максимальный срок для сдачи в аренду недвижимого имущества составлял 12 лет. В порядке исключения закон допускал 30-летний срок аренды частных пустопорожних земель для строительства фабрики, мельницы, а также сдачу помещиком в аренду находящихся в его распоряжении земель на максимальный срок 36 лет.

По общему правилу договор об аренде недвижимости заключался в письменной форме с уплатой установленного гербового сбора. Арендный договор был обязателен в пределах срока для каждого нового собственника имения и для арендатора[6]. В российском законодательстве это относилось к случаям заблаговременного внесения арендной платы более чем за 1 год и публичной продажи земельного участка при взыскании долгов. Таким образом, соблюдался принцип «ненарушимости арендных договоров при продаже арендованного имущества».

Казенные земли, в свою очередь, сдавались казной на продолжительные сроки (до 12 лет) или бессрочно. Данные земли сдавались в аренду без торгов сельским обществам, селениям и товариществам крестьян и лицам других сословий (на 1 год) для хозяйственного использования.

Аренда земли могла использоваться в России также и в качестве исключительной меры взыскания в отношении неисправных плательщиков государственных и земельных сборов[7]. Давая общую оценку арендным отношениям в сельском хозяйстве России, А. А. Мануйлов указывает на наихудшую разновидность аренды в пагубных для землевладельца формах, в основе которых преобладали прочность и посредничество (субаренда). Положение арендаторов при субаренде непрочно, так как случалось, что посредник не вносил арендодателю в срок переданную арендатором плату, в результате чего последний лишался участка[8].

Арендные отношения в России получают новое развитие после реформы 1861 г., освободившей крестьян от крепостной зависимости. Прогрессивно настроенные помещики начали активно внедрять в своих поместьях арендные отношения на новых началах. Между крестьянами и помещиком заключался арендный договор, в котором заранее определялась доля урожая каждой из сторон[9].

В российском дореволюционном законодательстве нанимателю предоставлялись только права пользования, но не владения. Более того, право нанимателя пользоваться имуществом включало в себя также право передавать наемное имущество в пользование другим лицам[10].

Исходным законодательным актом, положившим начало становлению новых земельных отношений вообще, и аренды земли в частности, является Декрет о земле, принятый 26.10.1917 г.  II съездом Советов рабочих и солдатских депутатов. Вся земля обращались во всенародное достояние. Отмена частной собственности на землю означала, разумеется, запрещение любых сделок с землей. На практике имели место лишь различные формы пользования землей: подворная, хуторская, общинная, артельная - в зависимости от желания отдельных селений и поселков.

Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них
отсутствовало - договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а Постановлением ЦИК и СНК СССР от 04.07.1937 были и вовсе строжайше (под угрозой уголовного преследования)  запрещены. Проще говоря - земля просто была изъята из оборота.

Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но в результате не соглашения сторон, а административного распорядительного акта.

В советский период возникла идея использовать институт
аренды в качестве способа хозяйствования не только в экономическом, но и в
юридическом смысле. Имеются в виду усилия власти в конце 80-х годов
создать дополнительные стимулы в работе производственных коллективов путем перевода их в особый статус «организаций арендаторов», а в последующем – в «арендное предприятие», и придания аренде по существу значения организационно-правовой формы. С цивилистической точки зрения использование договора аренды для изменения правового статуса немыслимо. В дальнейшем эти меры по «реанимации» экономики и соответствующие акты утратили всякое правовое значение.

1.2.           Источники правового регулирования аренды земельных участков

В Российской Федерации виды обязательственных прав на земельные участки, а также особенности приобретения, реализации и прекращения этих прав установлены следующими основными федеральными нормативными правовыми актами: Конституцией РФ; Земельным кодексом РФ;  Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. №137-ФЗ; Гражданским кодексом РФ; Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. №101-ФЗ; ФЗ «О  садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. №66-ФЗ; Лесным кодексом РФ;  ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ; ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ; Федеральным законом «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 9.07.1999 г. № 160-З; ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ; ФЗ «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. №78-ФЗ; ФЗ  "О  государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007  N221-ФЗ, ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения»  от 29.12.2010 г. N 435-ФЗ, Постановлением  Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. № 808, Постановлением Правительства РФ «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» № 582 16.07.2009 г. и др.

Основой правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Он развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю, оборота земли, в том числе нормы, регламентирующие аренду земельных участков.

Часть 2 ст. 9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 установила право граждан и их объединений иметь землю на правах частной собственности. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ).

Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля — это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подпункт 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В науке возник спор относительно соотношения норм земельного
и гражданского права, самостоятельности земельного права как отрасли и о
пределах вмешательства норм гражданского права в земельные правоотношения. Спектр мнений по поводу соотношения гражданского и земельного права в регулировании отношений, где объектом выступает земля, достаточно широк.

Некоторые авторы отрицают существование земельного права как отрасли. Представители данной точки зрения считают, что земельное право как самостоятельная отрасль утратила свое значение, земля, являясь объектом экономического оборота, попала в сферу действия гражданского права. Схожее мнение высказал М.И. Брагинский, полагающий, что «самые  разнообразные тенденции в развитии современной экономики и права подтверждают стремление к слиянию земельного права с правом гражданским и воссозданию единого частного гражданского права»[11].

С резкой критикой подобного умаления роли земельного права в регулировании земельных отношений выступают В.В. Петров, Г.В. Чубуков и ряд других авторов[12]. Они доказывают самостоятельность земельного права и его невозможность стать частью гражданского права, отстаивают идею, что все отношения, связанные с землей, должны регулироваться только нормами земельного права.

Ряд авторов, признавая наличие проблемы соотношения норм гражданского и земельного права, отдают приоритет нормам земельного права. Так, Ю.Г.Жариков отмечает, что «соотношение норм гражданского и земельного права проявляется как отношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной — норма земельного права», и заявляет о «приоритете норм земельного законодательства, когда речь идет о регулировании земельных отношений, родственных с гражданскими правоотношениями»[13]. Установление приоритета земельного законодательств перед гражданским Н.И. Краснов связывает с необходимостью государственного регулирования в области использования и охраны земель, а также с тем, что цели и задачи земельного и гражданского права здесь находятся в определенном противоречии.

Пытаясь выработать компромиссное решение, многие исследователи видят необходимым точно разграничить сферы ведения этих двух отраслей. Так, Е.А. Суханов к институтам гражданского (частного) права отнес право
собственности и другие вещные права на землю, сделки с земельными
участками и наследование земельных участков, а к земельным - ограничение
размеров земельных участков, находящихся в частной собственности,
обеспечение целевого назначения и рационального использования земельных
участков, определение категорий земель и их учет[14].

Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что «гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции». Полагаем, именно такой взгляд на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных связей, корректен и юридически сбалансирован.

Завершая обзор правового регулирования отношений по поводу земли, следует отметить существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений, актов высших судебных органов для правильного рассмотрения дел.

Глава 2. Договор аренды земельных участков

2.1. Элементы договора аренды земельных участков

Прежде чем приступить к раскрытию вопроса о содержании договора аренды земельных участков, следует кратко характеризовать земельный участок как объект гражданских правоотношений.

В подп. 1 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека[15]. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования природоохранного, и прежде всего земельного, законодательства.

Для  юридических  лиц и граждан, совершающих сделки с землей, большое значение имеет и гражданско-правовой аспект проблемы. Подпункт 2 п. 1 ст. 6 Кодекса в качестве объекта  земельных  отношений называет  земельный   участок ,  юридическое  определение которого установлено в п. 2 этой же статьи. Одновременно такой  участок  является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (ст. 128 - 130, 133, 260 ГК РФ). Как и любая другая вещь,  земельный   участок может быть предметом  аренды, купли-продажи и других сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются вещные и иные права на землю. В этом качестве он является объектом не только  земельных, но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных.

Объектом  земельных  (и в определенных случаях гражданско-правовых) отношений может быть также часть  земельного   участка  (подп. 3 п. 1 ст. 6 Кодекса). В случаях если в соответствии с законодательством  земельный   участок  приобретает качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий  земельный   участок  в целом, но и его часть, которая в таком случае приобретает статус самостоятельного  земельного   участка.  Земельный   участок  как объект  земельных  отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения  земельного   участка, следует, что такой  участок  может быть объектом  земельных  и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке". Это касается и способности  земельного   участка  быть объектом права собственности, права  аренды  и других прав на землю.

Установление фактических границ  земельных   участков  осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Кодекса, осуществляется ФЗ от 18 июня 2001 г. "О землеустройстве", другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Федерации.

Для того чтобы  земельный   участок  мог стать объектом не только  земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав (в том числе арендных), он должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 Кодекса. Это касается любых  земельных   участков, в том числе лесных участков[16].

 Как и иные вещи в гражданско-правовом смысле,  земельный   участок  может быть делимым и неделимым. Делимым является  земельный   участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный  земельный   участок.

На  практике  целесообразно учитывать, что обязательным условием разделения  земельного   участка  на несколько  земельных   участков  является наличие подъездов, подходов к каждому вновь образованному  участку . Объединение  земельных   участков  в один  земельный   участок  допускается только при условии, если образованный  земельный   участок  будет находиться в границах одной территориальной зоны (см. ч. 4 ст. 41 ГрК РФ).

Таким образом, объектом отношений, возникающих при аренде земли, является земельный участок как неотторжимая часть земной коры, имеющий
пространственное расположение по ее поверхности с конкретными границами, местоположением и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с ним и им определяемые) объекты.

Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор.

Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ
принадлежит, прежде всего, его собственнику. Аналогичное правило
установлено земельным законодательством. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также сама Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ). Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду, например, по договору комиссии. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в
пользование. Круг арендаторов земельных участков законодательством
практически не ограничен.

Земельный кодекс РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает, что арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть иностранцы и лица без гражданства, за исключением случаев установленных кодексом. Как указывает  Н.А.Сыродоев, данная норма является излишней, поскольку это правило вытекает из ст. 62 Конституции РФ[17].

Интерес представляют договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей или арендаторов. Неотъемлемой частью такого договора является список арендодателей; конкретные формы выплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением, заключаемым между каждым арендодателем и арендатором.

Далее рассмотрим существенные условия договора аренды земельных участков.

Обычно считается, что для договора аренды существенными условиями является только предмет. Бесспорно, нельзя говорить о заключенном договоре, если нет определенности в том, что именно арендовано, по этому же пути идет и судебная практика. Особая точка зрения у В.В. Витрянского, который полагает, что и срок, и арендная плата также относятся к существенным условиям. При этом он обращает внимание на то, что необходимость признания этих условий существенными предопределена легальной формулировкой договора аренды, где прямо указывается на необходимость установления срока и арендной платы. Действительно, определение данного договора (ст. 606 ГК РФ) содержит указание на срок и арендную плату.

Договор должен содержать сведения о местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план земельного участка.

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на
неопределенный срок (бессрочно). В соответствии со ст. 610 ГК РФ законом
могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для
отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В
этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон
не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по
истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный
предельному.

Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения.

Одной из достаточно острых проблем является определение срока аренды земельных участков, когда действие договора ограничено «началом
рекультивации» либо «моментом освоения в целях посевных работ» либо иным аналогичным образом, имея в виду, что со временем участок будет
востребован арендодателем по определенному назначению. Представляется, что в таких случаях следует считать договор заключенным на «неопределенный срок» по аналогии со складывающейся судебно-арбитражной практикой в отношении аренды зданий и сооружений. Ведь в действительности стороны срок установили, но момент (точная дата) его наступления не определена, т.е. срок все-таки есть. Возможно, подобные случаи можно квалифицировать и как сделку с отлагательным условием (п. 2 ст. 157 ГК РФ).

Поскольку вряд ли прекратится практика подписания договоров аренды земли без указания сроков, поэтому не следует однозначно полагать такие договоры незаключенными - срок следует считать установленным, но его выяснение надо перенести (в случае спора) на стадию судебного разбирательства.

Согласно ст. 614 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ использование арендованных земельных участков является платным, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Однако ГК РФ не называет размер арендной платы в числе существенных условий договора, этой же точки зрения придерживается и большинство правоведов. До принятия ЗК РФ судебная практика, следуя букве закона, признавала договор аренды, в котором отсутствовало условие о размере арендной платы, соответствующим закону.

В настоящее время частью третьей п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что «размер арендной платы является существенным условием».

В законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли, государственные и муниципальные земли. Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности. Общие начала определения арендой платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены законом и постановлениями Правительства РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Распределение платы за землю - в какой бюджет, за какие земельные участки и в каком объеме перечисляются земельные платежи - ежегодно определяются Федеральным законом «О бюджетной классификации Российской Федерации» и федеральным законом о бюджете на очередной финансовый год. Нормы, определенные вышеназванными федеральными законами, конкретизируются соответствующими нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.