Договор аренды земельного участка. 3

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I

1.1.Понятие договора аренды земельного участка.

1.2.Заключение договора.

1.3.Предмет договора.

1.4.Формы договора аренды земельного участка.

1.5.Размер арендной платы

1.6.Порядок заключения договора аренды земельного участка

1.7.Существенные условия договора аренды земельного участка.

1.8.Дополнительные условия договора аренды земельного участка.

1.9.Приложения к договору аренды земельного участка.

1.10.Сопутствующие документы к договору аренды земельного участка.

1.11.Стороны договора аренды земельного участка.

1.12.Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

1.13.Основания  прекращения договора аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

Аренда  является одним из способов решения  хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом  дополняет другие средства и способы   социального, экономического и производственного  развития. Уникальность

аренды  в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему   отношений  собственности, в известной степени  гармонизирует экономические отношения  там и тогда, где и когда  жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет  успешно и оперативно распорядиться  финансовыми и производительными  ресурсами.

Формирование  в Российской Федерации частной  собственности на землю вовсе  не решает всех проблем в области  землепользования; у значительного  круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в  аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно  поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии  арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды  земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды  земли».

И хотя земля всегда обладала особой экономической  ценностью, отечественная цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли. При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в  регулировании одних и тех же отношений, Нормы этих отраслей (в части  регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с  другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не  накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.

В юридическом  аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами   правового  института договора аренды. Если отдельные  вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина — существенное своеобразие объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного  законодательства.

Изложенное  подтверждает, что проблемы правового  регулирования аренды земельных участков являются актуальными и практически значимыми для

 отечественной юридической науки, для регулирования данных отношений,

 хозяйственной  практики. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА I

1.1.Понятие договора аренды земельного участка.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в  соответствии с федеральным законом.В  случаях и в порядке, которые  установленыфедеральным законом, могут  создаваться искуственные земельные  участки.

Земельные участки образуютя при разделе, объединении, прерапределении земельных  участков или выделе из земельных  участков, а также из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности.

Договор аренды земельного участка (также называемый как договор аренды земли) определяется ГК РФ как гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный  участок за плату во временное  владение и пользование. Если по договору аренды арендодатель может использовать имущество без права владения, то в отношении договора аренды земельного участка справедливо, что пользование  землей без владения неосуществимо. Арендатор владеет и пользуется полученной землей по договору аренды земли. При этом плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использования земельного участка в соответствии с текстом  образца договора аренды земельного участка, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке  платной автостоянки и т. д.).

Основу  правового регулирования договоров аренды земельных участков составляют нормы гражданского и земельного законодательства Российской Федерации. ГК РФ содержит общие положения об аренде. В частности, в главе Гл.34 ГК РФ урегулированы важнейшие отношения, связанные с содержанием, которому должен отвечать любой образец договора аренды земельного участка, его формой, условиями исполнения и др. Особенности договора аренды земли установлены нормами ЗК РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Особенно важное практическое значение имеет форма договора аренды земельного участка, который находится в государственной собственности, она утвержденная распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 02.09.2002 г. N 3070-р. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2.Заключение договора.

Арендные  отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Вряд ли можно согласиться с утверждением, согласно которому арендатору земельного участка переходит право (правомочие) владения и пользования им. Передача по договору аренды и права владения, и права пользования является достаточно традиционным, но не единственным вариантом арендных отношений.

Согласно  ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступать Собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия). Хотя названная норма сформулирована как императивная, разумно при определении круга потенциальных арендодателей учитывать и ст. 608 ГК РФ, которая закрепляет, что арендодателями кроме собственников могут быть также лица, управ омоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендаторами  могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лица без гражданства, иностранные юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. В ряде случаев установлены дополнительные требования к арендаторам.

Органы местного самоуправления ведут списки арендаторов земли, находящейся в государственной, муниципальной собственности.

Возможно  заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен:

а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на праве хозяйственного ведения или всем лицам — на праве хозяйственного ведения (приэтом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании);

б) если здание (помещения в нем), находящееся  на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности;

в) при  приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости. Для приобретения прав на земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество, покупатели приватизируемых частей зданий, строений, сооружений (граждане или юридические лица) совместно обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии сего компетенцией. Договоры аренды с множественностью лиц уже получили распространение на практике. При множественности лиц на стороне арендатора возникающее из договора аренды обязательство может носить солидарный или долевой характер.

По общему правилу изменение сторон договора аренды не является основанием для  изменения или прекращения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

К существенным условиям договора аренды земельных  участков (необходимым и достаточным  для заключения договора) закон относит  следующее:

1.Предмет  договора

2.Размер  арендной платы

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных  для государственных или муниципальных  нужд, заключается на срок, продолжительность  которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного  объекта общего пользования, заключается  с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному  объекту пользования и его  береговой полосе. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.3.Предмет договора.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее передаче) имущество, т.е. должно быть указано местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер (государственный учетный номер) земельного участка. К договору должен быть приложен кадастровый паспорт земельного участка, если сдается только часть земельного участка, то на прилагаемом кадастровом паспорте указывается часть земельного участка, сдаваемого в аренду. По договору аренды может быть передан земельный участок, если он не изъят из оборота.

 Если  на арендуемом имуществе лежат  обременения, связанные с правами  третьих лиц на земельный участок  (сервитут, право залога), то арендатор  не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан   предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц. Неисполнение этой   обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или  расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.4.Формы договора аренды земельного участка.

Форма договора аренды земельного участка является важным условием его заключения. Договор аренды земли оформляется единым письменным документом, подписанным сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный).

Нарушение простой письменной формы при  заключении договора аренды земельного участка влечет его недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.

Согласно ч.2 ст.651 ГК РФ договор арены земельного участка, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента государственной регистрации договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды земельного участка, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом. 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.5.Размер арендной платы

Размер  арендной платы(ст. 65 ЗК РФ) является существенным условием договора аренды земельного участка.

Что касается такого условия договора аренды, как  срок, то действующее федеральное законодательство фактически этот вопрос отдало на самостоятельное разрешение непосредственно сторонам договора. Ранее (по Земельному кодексу РСФСР 1991 г.) различалась краткосрочная аренда (сроком до 5 лет) и долгосрочная (на земли местных Советов народных депутатов до 50 лет). Хотя ГК РФ предусматривает возможность установления законом максимальных предельных сроков договора аренды отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 610), при принятии ЗК РФ предложение об установлении сроков договора аренды земельных участков не нашло достаточной поддержки. Ограничение предусмотрено в ЗК ' РФ в отношении земельных участков, передаваемых в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ. Срок в этих случаях — не более одного года. Причем в пределах срока договора аренды арендатор обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка. Также продолжительность договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограничивается сроком резервирования таких земель.

Кроме того, уже после введения в действие ЗК РФ были приняты нормативные акты, установившие для ряда случаев предельные сроки договоров аренды определенных земельных участков. Во-первых, в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственнику приватизированного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен соответствующий земельный участок в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон (ч. 3 ст. 28). Во-вторых, договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (ч. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В-третьих, максимальный срок договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, составляет 49 лет (ст. 72 Л К РФ).

На практике субъекты РФ устанавливают предельные сроки аренды(обычно 25—50 лет), которые применяются при аренде соответствующих земель. Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъектам РФ предоставлено право определять, минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий в зависимости от их разрешенного использования.

 Поскольку  срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то договор аренды может быть: заключен как с указанием срока, так и без данного указания. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими двумя видами договоров аренды проявляется, прежде всего, в различном порядке их расторжения.

Договор аренды должен быть письменно оформлен. Договор аренды земельного участка, договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным Законом. Договор аренды, заключенный без указания срока, государственной регистрации не подлежит, поскольку в соответствии с приведенным требованием земельного кодекса государственной регистрации подлежит только договор с определенным сроком действия (срочный договор). Также при продлении договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации. Несмотря на то, что аренда в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа как обременение (ограничение) права, отдельной регистрации права аренды, например, в случаях, когда не подлежит государственной регистрации договор аренды, не требуется. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.6.Порядок заключения договора аренды земельного участка

К особенностям порядка заключения договора  аренды земельного участка следует отнести то, что такой договор в некоторых случаях (например, в отношении земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) может быть заключен только по итогам торгов. В г. Москве установление арендных отношений посредством проведения конкурсов имеет широкое применение.

При передаче в аренду находящихся в государственной  или муниципальной собственности  земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения требуется предварительное  и заблаговременное сообщение о  наличии предполагаемых для такой  передачи земельных участков в средствах  массовой информации, определенных субъектом РФ. Если в течение одного месяца с момента опубликования сообщения поступили два м более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Соблюдение процедуры предварительного сообщения в средствах массовой информации и проведение торгов не требуются при предоставлении государственных или муниципальных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ.

В качестве продавца земельного участка или  права на заключение договора аренды такого участка при проведении торгов выступает в соответствии со своей компетенцией исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатором торгов выступает собственник (который определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета проведения торгов и сумму задатка) или действующая на основании договора с ним специализированная организация (ст. 38 ЗК РФ).

Порядок организации и проведения торгов по продаже права на заключение договоров  аренды земельных участков из состава  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, определен постановлением Правительства  РФ от 11 ноября 2002 г. № 808. Порядок организации  и проведения торгов по продаже права  на заключение договоров аренды государственных  или муниципальных земельных участков для жилищного строительства или для их комплексного освоения с целью жилищного строительства регулируется специальными нормами ст. 38.1 и ст. 38.2 ЗК РФ.

Предоставление  земельного участка в аренду для  индивидуального Жилищного строительства может производиться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка в следующем порядке.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка компетентный орган может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади,разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также поместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства РФ, субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

В случае если по истечении месяца со дня  опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка другие заявления не поступили, компетентный орган принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, подавшему заявление. Договор аренды этого земельного участка подлежит заключению в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета участка.

Если  же поступает хотя бы одно заявление  о предоставлении в аренду такого земельного участка, проводится аукцион  по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.7.Существенные условия договора аренды земельного участка.

Как правильно составить договор  аренды? Необходимо определить его  существенные условия. Единственным существенным условием договора аренды земельного участка, как и типового договора аренды, является его предмет, т.е. земельный участок или земельная доля. Образец договора аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.8.Дополнительные условия договора аренды земельного участка.

Дополнительными условиями договора аренды земельного участка являются:

Срок  договора аренды земельного участка. Договор  аренды земельного участка может  быть заключен на определенный срок или  без указания в договоре конкретного  срока, т. е. на неопределенный срок. Законом  могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды земли  или для аренды отдельных видов  земельных участков. Так, согласно п.7 ст.22 ЗК РФземельныйучасток может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Арендная  плата по договору аренды земельного участка. Порядок определения размера  арендной платы, порядок, условия и  сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности  РФ, субъектов РФ или муниципальной  собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органом государственной  власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся  в частной собственности, устанавливаются  в договоре аренды земли. 
 
 
 
 
 

1.9.Приложения к договору аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка содержит приложения:

• Описание земельного участка;
• График арендных платежей;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• Кадастровый паспорт здания;
• Кадастровый паспорт земельного участка.

1.10.Сопутствующие документы к договору аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка содержит сопутствующие документы:

• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.

1.11.Стороны договора аренды земельного участка.

Сторонами договора аренды земли являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых  могут выступать граждане, юридические  лица, государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления (в отличие  от договоров аренды движимого имущества).

Существует  следующий набор правил касательно сторон договора аренды земли:

Ст.22 ЗК РФ специально указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.

Арендодателями  согласно той же ст.22 ЗК РФ могут быть только собственники земельных участков.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 
 
 
 
 
 
 
 

1.12.Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка определяются в соответствии с положениями гл. 34 ГК РФ («Аренда») и земельного законодательства. Следует учитывать, что земельное законодательство более детально определяет права и обязанности лиц по использованию земельных участков (ст. 40—42 ЗК РФ), а также содержит специфические требования, обязательные для исполнения арендаторами земельных участков, предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (см. п. 3 ст. 30.2 ЗК РФ).