Договор купли-продажи. 4

Федеральное агентство по образованию и науке

Российской Федерации

Уральский финансово-юридический институт

Юридический факультет

 

 

 

 

 

Курсовая  работа

По дисциплине «Гражданское право»

 

«Договор  купли-продажи»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург, 2012 г. 

Оглавление

Введение 3

1. Договор купли-продажи недвижимости в гражданском праве 5

2. Элементы договора купли-продажи недвижимости 9

2.1 Расторжение договора купли-продажи недвижимости 11

2.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14

2.3 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости 17

3. Меры (способы) правовой защиты сторон купли-продажи недвижимости 24

3.1. Защита прав продавца при продаже недвижимого имущества 24

3.2 Защита прав покупателя при продаже недвижимого имущества. 27

Заключение 31

Источники литературы 33

 

 

Введение

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием  связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений. Объекты  недвижимости - не только важнейший  товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Становление и развитие рыночных отношений  в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни  общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности.

Принимая во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и  деятельности граждан и юридических  лиц, а также в гражданском  обороте, закон закрепил ее специальный  правовой режим.

Основным видом сделок с недвижимостью  является купля-продажа. Правовое регулирование  договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробел

Целью курсовой работы является исследование договора купли-продажи недвижимости в современном законодательстве, его важнейшие аспекты. Для достижения цели поставлены следующие задачи:

1. Характеристика договора продажи недвижимости в современном праве, его правовая природа и предмет
2. Исследование элементов договора купли-продажи недвижимости
3. Изучить порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
4. Отразить специфику государственной регистрации при заключении договора купли-продажи недвижимости
5. Обозначить права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости
6. Провести анализ мер правовой защиты сторон по договору купли-продажи недвижимости

 

 

1. Договор купли-продажи недвижимости в гражданском праве

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого  имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Как видно из определения договора права и обязанности возникают  у обеих сторон, причем права и  обязанности сторон корреспондируют  друг другу, что является характерной  чертой двустороннего договора.

Договор продажи недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным признаком купли-продажи в целом, наряду с целью - передача имущества в собственность.

Консенсуальным договор является в силу того, что считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Единственным дополнительным требованием характеризуется продажа жилого помещения, в этом случае договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

По договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять указанное имущество  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 549 ГК).

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продаже недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в §7 гл.30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и  о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи  недвижимости включает в себя два  рода объектов: во-первых, продаваемое  недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого  имущества.

Естественно, в случае с договором  продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент  предмета договора, как продаваемый  объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому  имуществу, диктуют необходимость  установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.¹

Поэтому сфера действия договора продажи  недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских  прав, охватываемых понятием «недвижимое  имущество».

Правовое регулирование продажи  недвижимости осуществляется Гражданским  кодексом Российской Федерации (далее  ГК РФ). Часть первая ГК РФ устанавливает  правовой режим недвижимости, а вторая часть ГК РФ посвящена сделкам, в  том числе и сделкам с недвижимостью…

Помимо ГК РФ к данным правоотношениям  применимы нормы Земельного кодекса  Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее ЗК РФ), устанавливающего правовые основы использования и охраны земель в Российской Федерации, Жилищного  Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее ЖК РФ), обеспечивающего  жилищные права и регулирующего  жилищные отношения.

Значительную роль в регулировании  отношений в области продажи  недвижимости принадлежит федеральному закону «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним»), данный закон устанавливает  порядок государственной регистрации  права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Таким образом, правовой основой для  определения объектов относящихся  к недвижимости, а также для  определения необходимости регистрации  прав на недвижимость и сделок с  ним является, прежде всего, ГК РФ (статьи 130, 131, 132 и 164), а порядок регистрации  установлен в законе «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним». Кроме части первой ГК РФ правовую основу для регистрации  перехода права собственности составляет статья 551 части второй ГК РФ, которая  в качестве императивного требования устанавливает такую необходимость. Необходимость регистрации сделки устанавливается статьей 558 ГК РФ и  только в отношении продажи жилой  недвижимости.²

К правам на воздушные и морские  суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним» не применяется. Порядок регистрации  таких объектов предусмотрен:

а) для судов внутреннего плавания - ст. 16 Кодекса внутреннего водного  транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 N 24-ФЗ (далее КВВТ РФ);

б) морских судов – глава 3 «Регистрация судов и прав на них» Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (далее КТМ РФ);

в) для воздушных судов - федеральный  закон от 14.03.2009 N 31-ФЗ "О государственной  регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними" (далее закон "О государственной регистрации  прав на воздушные суда и сделок с ними"),

г) для космических объектов - ст. 17 закона РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности» (далее  закон «О космической деятельности»).

Так же в современном праве, помимо Федеральных законов, кодексов есть еще и акты исполнительных органов  государственной власти (например Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), таким образом, действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости характеризуется многообразием нормативных актов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Элементы договора купли-продажи недвижимости

Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором  недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить  за это недвижимое имущество согласованную  сторонами плату.

Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма [33, c. 15].

Необходимо отметить, что положения  ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме  договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные  отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует  от сторон совершения сделки путем  составления документа, выражающего  его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным  образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ³

Применительно же к письменной форме  договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления  одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит  от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор  должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ)⁴.

К существенным условиям договора продажи  недвижимости закон относит условия  договора о предмете продажи и  его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом  иных договоров продажи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества (ст. 554 ГК). В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при  отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Цена договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам в соответствии Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»⁵.

ГК РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения  цены на недвижимость. Во-первых, при  продаже здания, сооружения или другого  недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит  от того, какие права на земельный  участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается  вместе со зданием, сооружением или  другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части  земельного участка. Если же земельный  участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения  цены может быть предусмотрен законом  или договором продажи недвижимости. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади  или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается  фактический размер продаваемого покупателю имущества.

При несогласовании сторонами условий  о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим жилым помещением после его  приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

1. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора - это частный  случай (наиболее распространенный) прекращения  договора. При этом следует иметь  в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания  его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания⁶.

Расторжение договора может происходить, когда:

а) договор был заключен;

б) когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной  из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение  договора по соглашению сторон по своей  правовой природе является двухсторонней  сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение  договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той  же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение  договора происходит по решению суда после процедуры досудебного  урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Договор, может быть, расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

Сложнее решается вопрос о возможности  осуществления государственной  регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его  расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора. Как  известно, односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю  сделку, основанную на нормах закона или  договора и осуществляемую без участия  судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может служить основанием для государственной регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора - это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор⁷.

Однако на практике регистрационный  орган, как правило, не принимает  к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.

Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не могут  не отражаться на специфике его изменения  и расторжения. На практике весьма редко  встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании  соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения  договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в  силу его бесконфликтности.

2.2 Государственная  регистрация прав на недвижимое  имущество и сделок с ним

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются  заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального  удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК РФ есть указания на обязательность регистрации некоторых  сделок. Так, согласно общему правилу  при совершении сделок с недвижимостью  регистрируется только переход права  собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), которые  подлежат государственной регистрации. Точно так же при купле-продаже  предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка.

 Однако на практике регистрация  перехода права собственности  и регистрация сделки происходят  одновременно. При этом следует  иметь в виду, что после того, как покупатель уплатит покупную  цену за недвижимое имущество,  продавец передаст его покупателю  и будет зарегистрирован переход  права собственности на него, договор считается исполненным,  и соответственно он прекращает  свое действие. При решении вопроса  о расторжении договора купли-продажи  недвижимого имущества следует  учитывать положения п. 4 ст. 453 ГК  РФ, согласно которому стороны  не вправе требовать возвращения  того, что было исполнено ими  по обязательству до момента  изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом  или соглашением сторон.

Если на основании совершенной  сторонами сделки не была произведена  государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении  купли-продажи недвижимости. В таком  случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении  договора подлежит регистрации территориальным  подразделением Федеральной регистрационной  службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Едином государственном реестре прав⁸.

Таким образом, расторгнуть можно  только действующий договор купли-продажи  недвижимости.

Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам  и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

1. Право собственности и иные  вещные права на недвижимость  подлежат государственной регистрации  (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие  государственной регистрации, возникают  с момента регистрации, если  иное не установлено законом  (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь  создаваемое (построенное) недвижимое  имущество также возникает с  момента государственной регистрации  (ст. 219 ГК РФ).

2. Регистрации подлежат не только  сами права, но также их ограничение  (обременение), переход и прекращение  (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений  права являются залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное  содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

3. Сделки с землей и иной  недвижимостью также подлежат  обязательной государственной регистрации  в соответствии с ГК РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с  момента регистрации (п.3 ст.433), если  иное не установлено законом.

4. Регистрации подлежит отчуждение  имущества, а право собственности  у приобретателя возникает с  момента регистрации права (п.2 ст.223 ГК РФ).

Согласно ст. 2 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним», государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке⁹.

И ГК РФ, и закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним»устанавливают два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею [35, c. 32].

Регистрация права осуществляется внесением государственным регистратором  записи о праве в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Запись о праве  содержит четыре основных элемента: 1) субъект права (правообладатель); 2) объект права (имущество); 3) вид права (собственность или другие вещные права); 4) основание (правоустанавливающий документ) и книгу учета документов.

Произведенная государственная регистрация  подтверждается Свидетельством о государственной  регистрации права (ст.14 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним»).

2.3 Права и обязанности  сторон договора купли-продажи  недвижимости

Содержание договора продажи недвижимого  имущества составляют права и  обязанности сторон данного договора.

Основная обязанность продавца по договору продажи недвижимости - передача недвижимого имущества  покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи. По общему правилу, при купле - продаже  с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право  собственности. Однако у приобретателя  недвижимости по договору продажи право  собственности возникает с момента  регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого  имущества не является основанием для  государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним», согласно которой  основанием государственной регистрации  являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный  подход как минимум дискуссионным. Российская доктрина по общему правилу  опирается на институт традиции, который  считает, что основанием перехода права  является передача владения, вручение вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким  образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого  имущества, осуществляемая в целях  исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для  государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке  государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме  того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться  и в том, что в случае конкурирующих  требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных договорах, заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.