Договор купли-продажи. 26

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………………..2

 

ГЛАВА 1. ДОГОВОР  КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ…………………………………………………………….4

1.1. Общие  положения о договоре купли-продажи  недвижимости……………4

1.2. Особенности  договора купли-продажи предприятия……………………..11

1.3. Особенности  сделок купли-продажи земельных  участков……………….16

ГЛАВА 2.  ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК

С НЕДВИЖИМОСТЬЮ………………………………………………………………24

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПЕРЕХОДА ВЕЩНЫХ ПРАВ НА

ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ИСПОЛНЕНИИ ДОГОВОРА

КУПЛИ-ПРОДАЖИ  НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………………..33

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………….39

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ………………..41

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность  настоящего исследования заключается  в том, что договор продажи  недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его  объекта - недвижимого имущества.

Следует отметить, что не все виды недвижимого  имущества могут являться предметом  договора купли-продажи. Так, не могут  являться объектом купли-продажи земля  и иные природные ресурсы, находящиеся  в исключительной собственности  государства (недра и леса). Предметом  купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные  искусственные водоемы, не имеющие  гидравлической связи с другими  поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут  находиться в собственности граждан  и юридических лиц.

Нормативно-правовой основой представленной работы явились  Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы и другие нормативные акты.

Целью работы является исследование условий договора купли-продажи недвижимости по российскому законодательству.

Для достижения цели перед нами поставлены следующие  задачи:

- рассмотреть общие положения о договоре купли-продажи недвижимости;

- исследовать особенности договора купли-продажи предприятия;

- проанализировать особенности сделок купли-продажи земельных участков;

- изучить правила государственной регистрации недвижимости;

- выявить проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли-продажи недвижимости

Объектом  исследования выступают общественные отношения складывающиеся в процессе приобретения и продажи недвижимого  имущества.

Предметом исследования явились нормы составляющие институт договор купли-продажи  недвижимости.

Методологическую  основу исследования составили диалектический метод познания, а так же формально-логический, системно-структурный, сравнительно-правовой метод исследования.

Новизна исследования определяется кругом анализируемых  вопросов, использованием практического  опыта в сфере заключение договора купли-продажи недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования определяется тем, что результаты могут быть использованы для правильного решения задач в области совершения сделок с недвижимостью.

Вопросы договора продажи недвижимости довольно детально исследовались российскими  учеными  и юристами-практиками, такими как И.С. Ахмадгазизовым, М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, Д.Г. Жилкиным, В.С. Ем и другими.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

 

1.1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости

 

Особенность правового регулирования договора купли-продажи недвижимости основана на том, что этот договор регулирует оборот недвижимости - весьма специфичного объекта гражданских прав.

Пройдя  значительный путь исторического развития в российском и затем в советском  периодах развития гражданского законодательства России, договор купли-продажи недвижимости пришел к своему настоящему положению¹, основные черты которого описаны в настоящей главе.

Исходя  из особенностей предмета, предопределяющих практически все особенности  договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его  в отдельный, весьма специфичный  вид договора купли-продажи, положения  ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимого  имущества объединены в Гражданском  кодексе в отдельном параграфе.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости является видом  купли-продажи. Основным признаком, позволяющим  выделить этот вид договора, служит его объект - недвижимое имущество, состав которого определяется статьей 130 ГК РФ, а также иными федеральными законами.

Напомним  содержание статьи 130 ГК РФ «Недвижимые  и движимые вещи».

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Законом  к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме  случаев, указанных в законе.

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к порядку заключения договора, а также к правам и  обязанностям сторон в первую очередь  применяются правила § 7 главы 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования  в этом параграфе, - общие положения  о договоре купли-продажи.

Сразу же следует отметить, что купля-продажа  земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным  законодательством, т.е. Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

ЗК РФ предусматривает два основных способа  продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, на торгах и совершение сделок с  земельными участками, которые уже  находятся в собственности граждан  и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

Статья 550 ГК РФ определяет, что договор  продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления  одного (т.е. единого) документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение установленной  формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора, указанных в пункте 2 статьи 434 ГК РФ, в данном случае может  быть использован только один документ, подписанный каждой стороной сделки.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи  недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе  данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества.

В договоре могут указываться те сведения о  продаваемом недвижимом имуществе, которые содержатся в свидетельстве  о собственности на недвижимое имущество (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и прочая необходимая  информация).

На это  требование закона необходимо обратить особое внимание, поскольку при отсутствии этих данных в договоре условие о  недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Другим  важным положением гражданского законодательства является указание на то, что договор  продажи недвижимости должен предусматривать  цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами  в письменной форме условия о  цене недвижимости договор о ее продаже  считается незаключенным, на что  указывает пункт 1 статьи 555 ГК РФ.

Цена  конкретного недвижимого имущества  строго индивидуальна и не может  быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в  связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества  не может применяться пункт 3 статьи 424 ГК РФ, предусматривающий возможность  при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые  при сравнимых обстоятельствах  обычно взимаются за аналогичные  товары.

Итак, в  Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 сентября 2003 года по делу №  А19-12431/01-26-21-39-Ф02-2428/03-С1 было сказано, что  «согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющему  порядок гражданско-правовых отношений, цена на недвижимое имущество не может  быть определена по аналогии. При определении  цены на жилье должны учитываться  индивидуальные признаки»².

Также существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим жилым помещением после его  приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым  помещением.

На практике в качестве характеристики жилого помещения  в договоре указывается его полный адрес, количество комнат, общая и  жилая площадь, подъезд и этаж.

Дополнительную  особенность предмета договора составляет целевой характер жилого помещения. На момент продажи помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для  проживания в нем гражданина, и  в этом своем качестве отвечающим установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим  требованиям.

Договор купли-продажи недвижимости считается  заключенным с момента его  подписания. Исключением являются договор  продажи жилых помещений (статья 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (статья 560 ГК РФ). Последние подлежат государственной регистрации и  вступают в силу с момента их регистрации (основание - пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Важное  положение содержит статья 551 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 этой статьи переход права собственности  на недвижимость по договору продажи  недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение  договора продажи недвижимости сторонами  до государственной регистрации  перехода права собственности не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами.

Государственная регистрация перехода права собственности  по договору продажи недвижимости требуется  во всех случаях.

Отсутствие  государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания  недействительным договора купли-продажи  недвижимости.

Согласно  пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации  прав на недвижимость государственная  регистрация - это юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Согласно  этим актам государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется специальным  учреждением юстиции по месту  нахождения недвижимого имущества. В настоящее время учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним созданы  и функционируют во всех без исключения субъектах Российской Федерации.

Заключение  договора продажи недвижимости и  вступление его в силу делает его  обязательным для продавца и покупателя, но не для третьих лиц. Именно с  момента заключения договора и до момента государственной регистрации  покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему  проданного объекта недвижимости.

Определенным  своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого  имущества, исполнившего свое обязательство  перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости до момента  регистрации перехода права собственности  к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности  на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет  статус законного владельца, поскольку  владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании, т.е. на основании  договора продажи недвижимости. Таким  образом, в подобной ситуации как  продавец, так и покупатель не могут  распорядиться соответствующим  объектом недвижимости.

Здесь также  необходимо иметь в виду, что Постановлением Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года № 8 (пункт 14) было определено, что: «Арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации  перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться  данным имуществом, поскольку право  собственности... сохраняется за продавцом³.

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации  перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку  указанное имущество служит предметом  исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем».

Особо следует  отметить, что в силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей  права собственности на такую  недвижимость передаются права на земельный  участок, занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности  на земельный участок, занятый такой  недвижимостью и необходимый  для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном  участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным  законом или договором.

Следует также иметь ввиду, что при  продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования  соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со статьей 224 ГК РФ вещь считается врученной  с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или  указанного им лица.

На практике стороны предусматривают в договоре выполнение обоих действий, но нередко  разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи недвижимости подписывается  вместе с договором продажи, а  фактическое поступление во владение покупателя производится позже, например, после проведения государственной  регистрации перехода права собственности.

Момент  исполнения договора купли-продажи  недвижимости следует отличать от момента  перехода права собственности на недвижимость. Согласно пункту 2 статьи 223 и статье 551 ГК РФ момент перехода права собственности наступает  в момент государственной регистрации  перехода права собственности в  специализированном учреждении юстиции.

Согласно  статье 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества  несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или  договором. Поскольку рассматриваемая  статья не связывает переход риска  случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества  с фактом передачи его покупателю, риск по общему правилу переходит  в момент регистрации права собственности.

Стороны вправе внести в договор условие  о том, что риск переходит в  момент передачи имущества, т.е. до или  после государственной регистрации.

До фактической  передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  соответствующего документа договор  продажи недвижимости не может считаться  исполненным. Неисполнение продавцом  своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества  может повлечь для продавца различные  неблагоприятные последствия, включая  обязанность возместить покупателю причиненные убытки.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (статья 475 ГК РФ), за исключением права  потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий  договору.

Если  покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с  договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Невыполнение  покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором  продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

Таким образом, при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости стороны  договора имеют следующие права  и обязанности:

Продавец  вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества.

Продавец  обязан: 1) передать в собственность  покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или  иного документа о передаче; 2) не уклоняться от подписания передаточного  акта или иного документа о  передаче недвижимого имущества; 3) не уклоняться от государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной  регистрации договора продажи; 4) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой  государственной регистрации.

Покупатель  вправе:

1) в случае  передачи продавцом недвижимого  имущества, не соответствующего  условиям договора продажи о  его качестве, по своему выбору  требовать от продавца: соразмерного  уменьшения покупной цены; безвозмездного  устранения недостатков недвижимости; возмещения своих расходов на  устранение недостатков недвижимости;

2) в случае  существенного нарушения требований  к качеству недвижимости отказаться  от исполнения договора продажи  и потребовать возврата уплаченной  за недвижимость денежной суммы.  Существенным нарушением требований  к качеству недвижимости признаются: а) неустранимые недостатки; б)  недостатки, которые не могут  быть устранены без несоразмерных  расходов или затрат времени; в) недостатки, выявляемые неоднократно; г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения;

3) требовать  передачи в собственность недвижимого  имущества на основании передаточного  акта или иного документа о  передаче;

4) в случае  уклонения продавца от государственной  регистрации перехода права собственности  или государственной регистрации  договора в судебном порядке  требовать возмещения убытков,  вызванных задержкой государственной  регистрации.

Покупатель  обязан: 1) уплатить оговоренную сторонами  денежную сумму (цену) недвижимого имущества  в сроки, установленные договором; 2) не уклоняться от государственной  регистрации перехода права собственности  и государственной регистрации  договора продажи; 3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа  о передаче недвижимости).

4) возместить  продавцу убытки, причиненные задержкой  государственной регистрации.

Таким образом, подводя итог вышесказанному, отметим, что договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, служит его объект - недвижимое имущество, в состав которого входят земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В следующем  параграфе перейдем к рассмотрению особенностей договора купли-продажи  предприятия.

 

1.2. Особенности договора купли-продажи предприятия

 

Значительные  особенности установлены в ГК РФ для продажи предприятия как  вида недвижимости. Этот договор является новым для российского гражданского законодательства. Договор продажи  предприятия является отдельным  видом договора купли-продажи.

Продажу предприятия условно можно разделить  на несколько основных этапов⁴: а) определение состава и стоимости продаваемого предприятия; б) заключение договора купли-продажи недвижимости и его государственная регистрация; в) уведомление кредитора о продаже предприятия; г) передача предприятия; д) государственная регистрация перехода права собственности на предприятие.

Статья 559 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи предприятия продавец обязуется  передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный  комплекс, за исключением прав и  обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

В соответствии со статьей 132 ГК РФ предприятием как  объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом  или договором.

Возникновение договора купли-продажи предприятия  связано с необходимостью правового  регулирования трех групп сделок: приватизация предприятий, купля-продажа  предприятий в связи с их банкротством, при продаже частных предприятий.

Сторонами по договору являются продавец - физическое или юридическое лицо, имеющее  право собственности на рассматриваемый  имущественный комплекс, и покупатель - как правило, физическое лицо - предприниматель  или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи, выделенной в  соответствии с особенностями объекта  совершаемой сделки.

В соответствии со статьей 560 ГК РФ договор продажи  предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ), с обязательным приложением  к нему документов, указанных в  пункте 2 статьи 561 ГК РФ.

Несоблюдение  вышеуказанной формы договора продажи  предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договоров продажи  предприятия осуществляется в соответствии с Законом о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно статье 22 указанного Закона зарегистрированное право на предприятие как имущественный  комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в  состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте  нахождения объекта.

Статья 561 ГК РФ определяет, что состав и  стоимость продаваемого предприятия  определяются в договоре продажи  предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой  инвентаризации.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с  указанием кредиторов, характера, размера  и сроков их требований.

Цена  предприятия должна в соответствии с нормами о продаже недвижимости рассматриваться на основании статьи 555 ГК РФ как существенное условие  договора.

В соответствии со статьей 562 ГК РФ кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже  одной из сторон договора продажи предприятия. Для защиты прав кредиторов предусмотрена процедура уведомления их о предстоящей продаже предприятия.

Кредитор, который письменно не сообщил  продавцу или покупателю о своем  согласии на перевод долга, вправе в  течение трех месяцев со дня получения  уведомления о продаже предприятия  потребовать либо прекращения или  досрочного исполнения обязательства  и возмещения продавцом причиненных  этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей  части.