Договор купли-продажи недвижимости. 20

Содержание

Введение

Институт продажи недвижимости известен еще в римскому праву, однако только сейчас можно говорить о его становлении в Российской Федерации (далее – РФ). Совсем недавно продажа недвижимости применялась лишь в отношении ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир, некоторых объектов так называемой колхозно-кооперативной собственности, и только к настоящему времени сформирована надлежащая правовая база института продажи недвижимости, сложилась судебно-арбитражная практика, написаны десятки трудов и исследований.

В 2001 году было закончено  формирование механизма регистрации  перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являющего важным элементом института продажи недвижимости.

Данная тема актуальна  для исследования, во-первых потому, что вызывает интерес рассмотрение особенностей правового регулирования купли-продажи недвижимого имущества в зависимости от субъектного состава. В частности, в настоящее время все более актуальными становятся вопросы продажи недвижимости через специализированные фирмы.

Во-вторых, актуальным является рассмотрение правовой базы и механизма регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) введена обязательная государственная регистрация перехода прав собственности на недвижимость.

Говоря о степени  проработанности данной темы в юридических  трудах, необходимо отметить: несмотря на то, что договор купли-продажи недвижимости достаточно исследован в юридических трудах многих авторов, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается малопрактичным.

В научных трудах мало внимания уделяется именно продаже недвижимости. Теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой (например, в вопросах регистрации перехода прав на недвижимость). Как показывает практика, данный вид гражданско-правового договора имеет свою специфику, которая раскрывается только в практических примерах, которые либо не анализируются в науке, либо их очень мало. В виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости.

Целью данной работы является всестороннее рассмотрение содержания института продажи недвижимости, специфики субъектного состава.

В соответствии с данной целью были поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть общие положения договора продажи недвижимости

1.1. Дать понятие, рассмотреть форму и содержание договора продажи недвижимости

1.2. Охарактеризовать правовое регулирование института продажи недвижимости  по действующему законодательству

2. Выделить особенности  договора продажи недвижимости в зависимости от субъектного состава:

2.1. Рассмотреть особенности продажи недвижимости частными лицами

2.2.Рассмотреть особенности продажи недвижимости индивидуальными  предпринимателями и юридическими лицами

2.3 Рассмотреть особенности продажи недвижимости специализированными фирмами

Исследование  темы договора продажи недвижимости проводились на основе анализа статей ГК РФ, действующего законодательства РФ, регулирующего общественные отношения в области купли-продажи недвижимости, а также научной литературы.

Глава 1. Общие положения договора продажи недвижимости

1.1 Понятие, форма и содержание  договора продажи недвижимости

Понятие недвижимости дается в п.1 ч. 1 ст.130 ГК РФ: К недвижимым вещам (недвижимости) ГК РФ (п.1 ст. 130) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

При этом выделяются следующие  признаки¹:

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) – это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять  определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.

Во-вторых, недвижимостью  являются земельные участки и  все, что прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение  объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Рассмотрение признаков  недвижимых вещей позволяет понять не только текст, но и подтекст закона. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью не признается.

Таким образом, ГК РФ четко  определяет признаки отнесения объектов к недвижимости, однако на практике все равно возникают затруднения при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта. Это объясняется тем, что такие категории как «прочная связь с землей», «несоразмерный ущерб» являются оценочными.

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права, а для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация².

Вряд ли такой подход можно признать правильным, деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия³.

В юридической науке  распространена концепция, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенных помещений, реально существующих зданий, сооружений до момента государственной регистрации этих объектов. Такое обстоятельство, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, т.е. являются движимым имуществом.

В ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения к недвижимым вещам иного имущества.

Объявление этих вещей  недвижимыми во многом обусловлено  их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного в сравнении с иными объектами гражданского права контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

В ст.1 ФЗ РФ от 21 июля 1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в п.1 ст.130 ГК РФ. Наряду с объектами, указанными в названной статье ГК РФ, в указанном законе упоминаются жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия.

Параграф 7 главы 30 ГК РФ посвящён продаже недвижимости, в  нём содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ).

Под договором купли-продажи  недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату⁴.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

Необходимо отметить, что положения о письменной форме  сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ⁵.

Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит  от общего правила и допускает  заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть  
заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного  
сторонами.

В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет  продавец. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом⁶.

В частности, государственное  или муниципальное предприятие, как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п. 1 ст. 297 ГК РФ), не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 28 апреля 1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно данному разъяснению при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются ничтожными.

Существенными условиями  договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество, во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате⁷.

В тех случаях, когда  продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости⁸.

По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии таких  данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости – незаключенным.

Как уже отмечалось, недвижимость – это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу земельного участка, а, соответственно, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества⁹.

ГК РФ содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553): покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа таких прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В данном случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли¹⁰. Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора соответствующего пункта договор тем не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

В тех случаях, когда  продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора, а правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости.

Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования¹¹.

Значительно отличается от общих положений о договорах  и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не подлежит применению к договорам продажи недвижимости (ст. 424, 485 ГК РФ). Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права 
на нее.

Согласно ст. 8 ФЗ от 29 июля1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для определения цены продаваемого объекта недвижимости, с учетом цены земельного участка или права на него, стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе закона.

Цена недвижимости может  быть установлена в договоре продажи  недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Момент вступления в  силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст.433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений.

Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи  недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю¹².

ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений. В п.2 ст. 558 ГК РФ указано: «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Также обязательной государственной регистрации подлежит и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ).

Регистрация перехода права  собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим ВАС РФ в информационном письме от 13 ноября 1997г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» указал, что договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации  подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества перед третьими лицами¹³.

Как следует из действующего гражданского законодательства (ст. 550 ГК РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали нотариальной формы¹⁴. Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества¹⁵.

В случае передачи продавцом  покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего по договору купли-продажи товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем  обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него, помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки, определенные последствия. В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению договора.

Согласно п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

ФЗ от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и  муниципального имущества» в ст. 32 предусматривает право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации. Поскольку покупатель существенно нарушил условия договора, суд вынес решение о расторжении заключенного договора.

1.2 Правовое регулирование института продажи недвижимости  
по действующему законодательству

Основным источником правового регулирования института  продажи недвижимости является ГК РФ, и, в первую очередь, к рассматриваемому договору применимы нормы, которые объединены в ГК РФ в отдельном параграфе 7 (ст. 549 – 558 ГК РФ).

Наряду с ГК РФ к данным правоотношениям применимы нормы Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) от 25 октября 2001г., устанавливающего правовые основы использования и охраны земель в РФ. Так, например, ст. 15 ЗК РФ закрепляет, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако согласно п.1 ст.4 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данный закон к правам на воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты не применяется. Порядок регистрации предусмотрен:

1. для судов внутреннего плавания (ст.15-25 Кодекса внутреннего водного транспорта в РФ);
2. для морских судов (ст. 24-27 Кодекса торгового мореплавания РФ);
3. для воздушных судов (ст.33 Воздушного кодекса РФ);
4. для космических объектов (ст. 17 ФЗ РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности».

Таким образом, при продаже  этих объектов необходимо руководствоваться не только общими нормами ГК РФ о продаже недвижимости, но и правилами, содержащимися в указанных актах.

Кроме того, отдельно следует выделить правовое регулирование продажи нежилых объектов государственной и муниципальной собственности, которая находится вне пределов гражданского законодательства и регулируется законодательством РФ о приватизации. Основными источниками правового регулирования в данном случае являются: ФЗ РФ от 21 декабря 2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», «Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ», утвержденная Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535, а также ряд других нормативных актов.

Специфические черты недвижимости – прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования– диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК РФ предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав¹⁶.

Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении ГК РФ с другими актами следует руководствоваться  
нормами ГК РФ¹⁷.

Основным же нормативным актом, регулирующим порядок государственной регистрации прав на недвижимость, является ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».