Договор купли-продажи недвижимости. 7

Введение

Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан.

Действующая Конституция РФ, отражающая смену возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилье, землю и т. д.

Объектом исследования данной работы выступает недвижимость.

Предмет исследования рассмотрение теории и практики недвижимости как объекта гражданских правоотношений.

Цель данной курсовой работы – изучить договор купли-продажи недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Рассмотреть недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества
2. Изучить правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости

При написании курсовой работы были использованы различные источники: нормативно-правовые акты (Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ); учебная литература по курсу «Гражданское право»; материалы периодической печати («Хозяйство и право», «Экономика и жизнь», «Российская юстиция», «Законодательство», «Юрист») и др.

1. Недвижимость  как предмет договора купли-продажи  недвижимого имущества

1.1. Понятие недвижимости  по законодательству РФ

Понятие недвижимости вошло в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом только государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).

Однако теория российского гражданского права разрабатывала этот вопрос, продолжая традиции дореволюционного русского права. Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен полностью. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

Деление вещей на движимые и недвижимые находит широкое применение и в законодательстве других стран. Так, по законодательству Франции к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней строения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам отнесены также машины, инструменты и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле.

Все остальные вещи относят к движимым.

В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как уплата налога на недвижимость.

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. При этом земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

1.2. Виды недвижимости

К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.

Понятие и виды транспортных средств раскрываются в соответствующих уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания» (ст. 7).

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).

Так, собственники жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключать договор обмена жилыми помещениями.

В соответствии со ст. 129 ГК все вещи (в том числе и недвижимые) делятся на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся.

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 12 Закона РФ «О недрах» (в редакции Федерального закона от 3 марта 1995 г.) недра в границах территории РФ являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями: 1) земельные участки (включая недра и водные объекты); 2) лесной фонд; 3) здания и сооружения; 4) жилые помещения; 5) кондоминиумы; 6) предприятия как имущественные комплексы; 7) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

2. Договор купли-продажи  недвижимого имущества

2.1. Понятие и  признаки договора купли-продажи  недвижимого имущества

Нормы о купле-продаже помещены на первое место во второй (особенной) части Гражданского кодекса РФ. Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости.

Одним из признаков договора купли-продажи недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание.

Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другого. Договор направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества.

Как следует из понятия договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием, возникшего из договора правоотношения являются права и обязанности продавца и покупателя. Между основными правами и обязанностями сторон договора купли-продажи существует тесная связь, и праву покупателя (продавца) корреспондирует соответствующая обязанность продавца (покупателя), поэтому в легальной дефиниции договора купли-продажи фигурируют лишь обязанности сторон.

Из приведенного понятия договора купли-продажи следует, что возникшее из договора обязательство направлено на передачу права собственности на имущество одним лицом другому. При этом необходимо заметить, что не всегда купля-продажа влечет переход этого права.

Если происходит перемещение товара на основе договора купли-продажи (обмен товара, на деньги), но вещь остается в имущественной сфере того же собственника, договор является основанием передачи права хозяйственного ведения или оперативного управления от одного лица к другому.

Таким образом, купля-продажа недвижимости как обязательство — это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а, покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

В ходе реформирования российской экономики законодатель значительно расширил круг участников договора. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные и муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные Апоселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица..

2.2. Элементы договора  купли - продажи недвижимого имущества

Формой договора называется способ выражения воли при его совершении. Первоначально — внешняя форма договора служила только доказательством, удостоверением соглашения.

Bce сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ не устанавливает обязательную нотариальную форму для договора продажи недвижимого имущества. Но сами стороны вправе договориться о заключение договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме.

Договор является средством индивидуального регулирования отношений между отдельными лицами. Стороны, заключая договор, определяют рамки своего дальнейшего поведения.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Порядок заключения договора регулируется главой 28 ГК РФ.

Поскольку момент заключения договора, по общему правилу, совпадает с моментом получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ), то форма договора не отнесена к его конститутивным элементам, то есть не является необходимым условием признания договора заключенным.

Гражданское законодательство разграничивает форму сделок и их государственную регистрацию. Государственная регистрация сделок носит самостоятельный характер и, если иное не установлено законом, является одной из стадий заключения договора; с момента такой регистрации последний считается заключенным.

Так, если «покупатель» (по договору, который не считается заключенным) в счет продажной цены передал всю или часть покупной цены, а «продавец» не передает имущество, то налицо обогащение со стороны «продавца» за счет «покупателя». Последний вправе требовать сумму, на которую обогатился контрагент.

Для защиты права, нарушенного исполнением договора, который не считается заключенным, установлен общий срок исковой давности в 3 года (ст. 196 ГК РФ), и этот срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Таким образом, все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму.

2.3. Права и обязанности  сторон по договору купли-продажи  недвижимого имущества

Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли - продажи, стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ). Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы). Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (см: п. 3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением.

Основные обязанности сторон сформулированы в законодательном определении: договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ).

Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства, либо не вытекает из его существа.

Норма статьи 396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ покупатель вправе требовать отобрать такую вещь у продавца, за исключением случаев, если она уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления.

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли - продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Только после передачи имущества и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ).

Заключение

Таким образом, существуют различные виды сделок с недвижимостью: купля-продажа, аренда, лизинг, обмен, мена, найм, дарение, залог и другие Они играют особую роль в социально-экономической жизни общества. Сделки с недвижимостью — инструмент согласования воли субъектов экономической деятельности. Поэтому сделки (договоры) можно оценивать как средство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках.

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету — недвижимому имуществу.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации).

Список использованной литературы:

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – 1993.- № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Часть вторая (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147
4. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. – 2000. - № 2. - Ст. 149

Специальная литература

5. Бойко Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ЭКО. – 2003. - № 9. – С. 57-58.
6. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Cтатут, 2000. – 800 с.
7. Витрянский В. Купля-продажа // Хозяйство и право. – 2013. - №1. – С. 57-59.
8. Гражданское право. Том II (1) / Под ред. Е. А, Суханова. – М.: Бек, 2012. – 612 с.
9. Ильченко А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Законодательство. - 2003. - № 4. – С. 28-32
10. Крашенников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилое помещение // Юрист. - 2011.- № 4. - С. 32-39.
11. Лаврухин О. Рынок недвижимости // Бизнес. – 2013. - № 11.- С. 22 – 23
12. Марголин М. Недействительные крупные сделки и сделки с участием заинтересованных лиц // Законодательство. - 2011. - № 3. – С. 70-72.
13. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. – 2002. - №. 5. – С. 15-18