Договор купли-продажи недвижимости. Особенности договора купли-продажи предприятия

Основные данные о работе

Содержание

  Введение                                                                                                              3-4

  Основная часть:

 Договор купли-продажи недвижимости                                                          5-14   

 Особенности договора купли-продажи  предприятия                                   14-25

  Заключение                                                                                                26-27

  Глоссарий                                                                                                          28-30

  Список использованных источников                                                             31-32

  Приложения                                                                                                         33

Введение

В системе отдельных видов обязательств договор купли-продажи занимает ведущие позиции. На его основе осуществляются отношения по обмену созданных природой и производимых человеком имущественных ценностей, являющихся товарами.

В § 1 гл. 30 излагаются нормативные положения, относящиеся к договору как сделке (юридическому факту), предусматривающей возникновение и содержание обязательственного правоотношения. Вместе с тем данные нормативные положения распространяют свое действие и на отношения, связанные с исполнением и прекращением договора, включая возможность наступления ответственности сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договорного обязательства.

В § 1 содержатся общие нормы, применимые ко всем видам договора купли-продажи при условии, что они не изменены конкретным договором или специальными нормами, касающимися отдельных видов договора купли-продажи (§ 2 - 8). Такие изменения не могут, однако, отменять действия общих норм § 1, определяющих юридическую природу договора купли-продажи, прежде всего норм о понятии договора, предмете договора и основных правах и обязанностях продавца и покупателя<*>.

Общее число диспозитивных норм права, позволяющих сторонам самим определять условия договора купли-продажи

Отмеченные общие черты названных договоров делают возможным использование правил об одних типах договоров для регулирования отношений, возникающих из иных типов договоров, входящих в группу договоров о передаче имущества. Например, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации правила о договоре купли - продажи подлежат применению к правоотношениям, вытекающим

--------------------------------

<*> Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. М., 1998. С. 338.

соответственно из договора мены (п. 2 ст. 567), из договора ренты (п. 2 ст. 585), из договора аренды (п. 3 ст. 609); правила о договоре аренды - к отношениям, возникающим из договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 689); правила о договоре дарения - к отношениям из договора ренты (п. 2 ст. 585).

Большинство из названных договоров (за исключением договоров мены и ссуды) являются сложными договорами, охватывающими большой спектр разнообразных правоотношений, что выражается в наличии многочисленных отдельных видов указанных договоров, в отношении которых обеспечивается особая регламентация с помощью специальных правил в рамках общего регулирования соответствующих самостоятельных типов договоров.

Включение недвижимости в сферу жизнедеятельности человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. Необходимость обработки земли, сбора урожая заставляла человека оставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались для проживания и защиты от неблагоприятных внешних условий. В этот период появились первые представления о собственности на недвижимые вещи, включенные в сферу влияния конкретного человека, его семьи, рода и т.д.

Исторически юридическое разделение вещей на движимые и недвижимые возникло в период установления государственной власти и формирования правовых систем. Затем под действием конкретных исторических ситуаций, потребностей общества ценностные приоритеты гражданского оборота изменялись, соответственно менялся правовой режим движимых и недвижимых вещей, понимание и определение законодателем нюансов при формулировании этих понятий. Поэтому необходимо различать экономическое содержание и соответствующие ему юридические конструкции недвижимости.

Основная часть

1глава основной части

Договор купли-продажи - один из наиболее распространенных видов договора в хозяйственном обороте. Семь видов этого договора урегулированы в _2-8 настоящей главы ГК. Учтены особенности каждого вида, в основном связанные с объектом, целями и составом участников договора (гражданами и юридическими лицами, осуществляющими и не осуществляющими предпринимательскую деятельность). Параграф 1 содержит общие положения о купле-продаже, применимые в случае, если иное не предусмотрено правилами _2-8. Весьма важно учитывать эти различия. Например, в параграфе о продаже недвижимости (ст.555 ГК) по-иному, чем в общих положениях (ст.455 ГК), решен вопрос о его существенных условиях, а в рамках общих положений при оплате товара в рассрочку (абз.2 п.1 ст.489 ГК) предусмотрены дополнительные условия, при отсутствии которых договор признается незаключенным. По-иному, чем в общих положениях (ст.475 ГК), регулируются последствия передачи продавцом покупателю товара ненадлежащего качества в розничной купле-продаже (ст.503 ГК) и поставке (ст.518 ГК).

2. Существенно обогатилось по  сравнению с Основами ГЗ и  ГК 1964 содержание правил купли-продажи. Это явилось, в частности, следствием  широкого использования при подготовке  ГК опыта международного регулирования  купли-продажи, в т.ч. Венской конвенции 1980, в которой участвует Россия наряду с еще 48 государствами (в т.ч. 5 членами СНГ: Беларусь, Украина, Грузия, Молдова и Узбекистан). В соответствии с Конституцией (ч.4 ст.15) и ст.7 ГК Венская конвенция 1980 является составной частью правовой системы РФ, но применяется лишь в случаях, когда места основной деятельности сторон договора находятся в разных государствах (включая и государства СНГ). Между тем и во внутри российском обороте полезно учитывать понимание и опыт применения ее норм (см. в этой связи: Венская конвенция о договорах международной купли-продажи товаров. Комментарий. М., 1994). В комментарии к статьям ГК, при формулировании которых учитывались положения Конвенции, сделаны соответствующие ссылки.

3. Большая часть положений, включенных в _1 и 3 гл.30 ГК, диспозитивна: в них прямо указывается или из их содержания ясно видно, что они применяются, если стороны не договорились об ином. Ряд других положений (например, п.3 ст.455, п.2 ст.461, п.2 ст.465 ГК) сформулированы в ясно выраженной императивной форме. Существует мнение, что в силу ст.421 и 422 ГК все его положения, которые ясно не сформулированы в диспозитивной форме, носят императивный характер, и поэтому сторонам не предоставлено право отступать в договоре от таких предписаний. Такой подход неизбежно приведет к существенному ограничению свободы договора, являющейся одним из основных начал гражданского законодательства (п.2 ст.1). Представляется, что в правоприменительной практике потребуется более четкий и дифференцированный подход при определении степени обязательности норм ГК.

4. В правоприменительной практике  следует учитывать, что отдельные  положения, включенные в _3 гл.30 ГК, носят  общий характер и могут применяться  не только к договорам поставки, но по аналогии закона (ст.6 ГК) и к другим видам обязательств (см. коммент. к ст.520, 522 и 524).

5. Вводный закон (п.2) признал утратившим  силу п.6 постановления Верховного  Совета РФ от 3 марта 1993 г. "О  некоторых вопросах применения  законодательства Союза ССР на  территории Российской Федерации". Соответственно с 1 марта 1996 г. прекращено действие в качестве нормативных актов Положения о поставках продукции производственно-технического назначения и Положения о поставках товаров народного потребления, утвержденных постановлением СМ СССР от 25 июля 1988 г. N 888 (СП СССР, Отд. 1, 1988, N 24-25, ст.70). Это в принципе не лишает стороны возможности использовать указанные документы в качестве договорных условий путем ссылки на них в договоре либо воспроизведения в нем текста соответствующего положения. Однако такая возможность исключена, если в ГК по этому вопросу содержатся предписания, сформулированные в императивной форме. В Постановлении Пленума ВАС РФ N 18 (п.4) выражен именно такой подход к этим документам. Отмечено, что при разрешении споров арбитражные суды могут их применять в качестве согласованных условий обязательства не только при наличии в договоре прямой ссылки на конкретный пункт этих Положений, но и тогда, когда из текста договора очевидно намерение сторон его применять. Этот же подход должен применяться и к Основным условиям регулирования договорных отношений при осуществлении экспортно-импортных операций (утвержденным тем же постановлением Правительства СССР, что и Положения о поставках). Хотя эти Основные условия не названы ни в отмеченном постановлении Верховного Совета РФ от 3 марта 1993 г. (п.6), ни в Постановлении Пленума ВАС РФ N 18, такой вывод основывается на том, что по своему юридическому характеру Основные условия аналогичны Положениям о поставках, но отличаются от них по сфере применения. Они предназначались для использования в качестве нормативного акта в условиях планово-регулируемого оборот.

6. В Общих положениях о купле-продаже (_1) и при регулировании договора  поставки (_3) нередко имеются ссылки на обычаи делового оборота или обычно предъявляемые требования (см., например, п.2 ст.459, п.2 ст.474, п.2 ст.478, п.2 ст.484, п.1 ст.485, п.1 ст.508, абз.2 п.1 ст.510, п.2 ст.513, п.1 ст.519 ГК). Необходимо иметь в виду, что не всегда при таких ссылках действует общее правило (п.5 ст.421), согласно которому при определении условий договора диспозитивная норма закона имеет приоритет перед обычаем делового оборота. Наоборот, в некоторых нормах прямо указано, что они применяются, если не вытекает иное из обычаев делового оборота (см., например, п.2 ст.459, п.1 ст.508, абз.2 п.1 ст.510). Так же решен этот вопрос и в ряде норм Общей части обязательственного права ГК, применяемых к договору купли-продажи (см., например, ст.311, 312, абз.2 п.2 ст.314, ст.316 ГК). В таких случаях действует правило о приоритете специальных положений по отношению к общим.

7. Новым для ГК является то, что в Общие положения о  купле-продаже включены правила  о переходе риска случайной  гибели товара (ст.459). При их формулировании  учитывались подходы Венской конвенции 1980 (ст.67, 68), хотя между правилами ГК и Конвенции имеются известные отличия. Ранее переход риска случайной гибели в договоре купли-продажи определялся общими правилами (ст.138 ГК 1964 и п.2 ст.45 Основ ГЗ). Положения ст.459 применяются с учетом предписаний ст.211 и ст.458 ГК (см. ст. и коммент. к ней) и п.1 ст.405 ГК, предусматривающего возложение на должника, просрочившего исполнение обязательства, последствий случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения (аналогичное предписание содержалось в ст.225 ГК 1964 и п.1 ст.72 Основ ГЗ).

Что касается момента перехода права собственности от продавца к покупателю, то он, как и ранее (ст.135, 136 ГК 1964, п.2 ст.50 Основ ГЗ), определяется общими правилами ГК (см. ст.223, 224), но при установлении момента исполнения продавцом обязанности передать товар применяются предписания ст.458 ГК, которые аналогичны правилам Венской конвенции 1980 (ст.31). Применительно к договору поставки см. ст.509, 510 и коммент. к ним.

8. Как разъяснено Постановлением  Пленума ВАС РФ N 18 (п.18) с даты  введения в действие части  второй ГК не подлежит применению  п.8 постановления Президиума Верховного  Совета РФ и Правительства  РФ от 25 мая 1992 г. N 2837-1, которым была  установлена неустойка за просрочку оплаты полученных по договору поставки товаров. В практике арбитражных судов такая неустойка применялась и к договору купли-продажи. Это разъяснение мотивировано тем, что указанный пункт противоречит п.3 ст.486 ГК, а в соответствии со ст.4 Вводного закона правовые акты, изданные до введения в действие части второй ГК, применяются постольку, поскольку они не противоречат ГК. Договор продажи предприятий представляет собой относительно новое явление в отечественном гражданском праве. Пункт 1 ст. 559 ГК РФ определяет договор продажи предприятия как консенсуальный, взаимный и возмездный.

Договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи. Особенность правового регулирования договора продажи предприятия, подлежит субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых - общие положения о купле – продаже товаров (п.2 ст.549 ГК РФ).

Данный прием законодательной техники, позволяющей избежать включения в параграф 8 главы 30 ГК РФ (продажа предприятия) норм, дублирующих правила, содержащиеся в параграфе 7 главы 30 ГК РФ (продажа недвижимости), в юридической литературе иногда интерпретируются таким образом, что договор продажи предприятия из отдельного вида договора купли-продажи превращается в разновидность договора продажи недвижимости.

Квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли – продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора купли – продажи, два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате (представление о том, что предметом этого договора является только предприятие, не соответствует понятию предмета обязательства).

Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора предприятия, превалирующую роль играет первый объект – предприятие. Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяет необходимость специальных прав, регламентирующих действия сторон по его продаже.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло отражение в ГК РФ (ст.132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Действующее российское законодательство, в отличие от его дореволюционного предшественника не дает определения «промышленное предприятие». «В Уставе о прямых налогах Российской империи промышленное заведение (фабрика, завод) обозначалось как одно или несколько закрытых или открытых помещений, находящихся в одной черте фабричного или заводского устройства и состоящее между собой по роду производства в непосредственной связи».

По мнению Л.С. Таля, промышленное предприятие выступает как:

«1) индивидуальная обособленная единица, вызывающая представление об отдельном самостоятельном юридическом объекте;

1) как отдельная ценность, способная  служить единым объектом отчуждения, залога, пользования, приемства и объектом финансового обложения;

2) как правовая организация, социальное  образование в недрах которого  осуществляется «должный правопорядок».

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее законодатель, как уже отмечалось, счел необходимым включить в текст ГК РФ наряду с правилами о продаже недвижимости (параграф 7 гл.30) и нормы о продаже предприятий (статьи 559-566), указав, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий, если иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п.2 ст.549).

Дело в том, что продажа предприятия в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, Но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникшие при такой продаже, требуют специального регулирования (ст. 559 – 566 ГК РФ).

Несмотря на то, что предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью, оно представляет собой совершенно особый объект гражданских прав.

Как правильно отмечает О.М. Козырь, отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется «во-первых, чисто формально – предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК, а «вводится» в статье 132, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В - третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является»

Правой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор продажи предприятия. Специальные правила установлены ГК РФ и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: аренды (статьи 656-667); доверительного управления (пункты 1 и 3 ст. 1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержаться также в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 86); «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст.26); «Об ипотеке (залоге недвижимости» (статьи 69-73).

Необходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство, и прежде всего ГК РФ 9ст.132), рассматривает предприятие как единый имущественный комплекс только в качестве объекта гражданских прав, а не в качестве их субъекта.

Дело в том, что ранее российское законодательство оперировало понятием «предприятие», имея ввиду именно субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота, и именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие нередко становилось предметом различных сделок, включая и договор продажи предприятия. Ситуация, когда допускается продажа субъектов гражданских прав и обязанностей, представляется парадоксальной. Ведь указанные субъекты (юридические лица) являются такими же участниками имущественного оборота, как и физические лица. С введением в действие части первой ГК РФ (1 января 1995г.) законодательство избавилось от этого порока. Тем не менее, в юридической литературе до настоящего времени можно встретить взгляд на продажу предприятия в качестве субъекта гражданских прав и обязанностей.

В то же время следует обратить внимание на позицию И.В. Елисеева который отмечает, что «из текста п.1 ст. 559 ГК РФ следует, что покупатель приобретает предприятие в собственность». Он указывает, «эта формулировка неточна, поскольку в состав предприятия как имущественного комплекса входят не только вещи, но и имущественные и неимущественные права, долги и пр. Продавец не является «собственником» этих объектов «имущественного комплекса», и, соответственно, не может передать их «в собственность покупателя».

Итак, объектом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК РФ предусмотрены два противоположных правила (пункты 2 и 3 ст.559).

2 глава основной части

Договор продажи предприятия является новым в российском гражданском законодательстве. Его возникновение связано с изменением экономического уклада страны, проведением приватизации государственных и муниципальных предприятий. На практике нужно отличать по механизму правового регулирования несколько сфер применения комментируемой группы норм. Выделение этих сфер необходимо для уяснения места договора продажи предприятия в структуре и динамике правоотношений и степени свободы воли сторон при его заключении.

Первую сферу составляет широко распространенная и уже получившая развернутое правовое регулирование продажа государственных и муниципальных предприятий, осуществляемая в процессе приватизации. В этой сфере договор продажи предприятия завершает всю процедуру приватизации и заключается на стадии оформления сделок приватизации<*>.

Так, в соответствии со ст. 32 Закона о приватизации имущества обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются: сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; количество акций ОАО, их категория и стоимость. Кроме того, данным Законом предусмотрено определение в договоре порядка и сроков передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; формы и сроков платежа за приобретенное имущество; условий, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядка осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество; сведений о наличии в отношении продаваемых здания,

--------------------------------

<*> Яковлев В.Ф. Гражданско - правовое  регулирование имущественных отношений. Свердловск, 1972. С. 9.

публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты;  иных условий, установленных сторонами такого договора по взаимному соглашению. Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством РФ стоимостную оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег. Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты. Ряд положений ранее действовавшего Закона в этой части был предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 25.07.2001 N 12-П "По делу о проверке конституционности пункта 7 статьи 21 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации<*>.

Вторую сферу применения образуют договоры купли-продажи предприятия в связи с банкротством должника, осуществляемого в соответствии со ст. 110 Закона о банкротстве. В этой сфере значительные особенности определяются тем, что происходит купля-продажа предприятия ввиду банкротства должника. Они состоят как минимум в следующем: а) в состав предприятия не включаются денежные обязательства и обязательные платежи должника, за исключением обязательств должника, которые возникли после принятия заявления о признании должника банкротом и могут быть переданы покупателю предприятия в порядке и на условиях, которые установлены данным Законом; б) сообщение о продаже на торгах внешний управляющий обязан опубликовать в официальном издании, определяемом в соответствии со ст. 28 данного Закона, а также в местном печатном органе по месту нахождения должника не позднее чем за 30 дней до даты проведения торгов; в) продажа предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов в

--------------------------------

<*> Собрание законодательства  Российской Федерации. 1995. N 47. Ст. 4471.

форме аукциона или закрытых торгов, если в состав имущества предприятия входит имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному; г) лицо, являющееся победителем торгов, и внешний управляющий не позднее чем через 10 дней с даты подведения итогов торгов подписывают договор купли-продажи предприятия.

Решение о продаже предприятия принимает собрание кредиторов (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 15.10.2002 N 3987/00, Пленума ВАС РФ от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве).

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников. Не вдаваясь в дискуссии о понятии источника права, в качестве основы для определения источников правового регулирования недвижимости и сделок с ней изберем общее определение, сформулированное профессором А.В. Мицкевичем, который под источниками или формами права понимает "официальные формы выражения и закрепления (а также изменения или отмены) правовых норм, действующих в данном государстве.

Конституция Российской Федерации не содержит терминов "недвижимость", "недвижимое имущество". Однако в широком смысле слова Конституция РФ является идейным источником, определяющим фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости как составной и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. При этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического

пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода

--------------------------------

<*> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 (Классика российской цивилистики). С. 195.

экономической деятельности. Таким образом, в России созданы условия для

вовлечения в оборот различного рода имущества (в том числе и недвижимого), которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивается государством.

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, и иных формах

собственности. Это положение определяет принципиальную возможность вовлечения в гражданский оборот земли, которая является фундаментальной основой любых видов недвижимости.

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условиями договора устанавливаются или конкретизируются права и обязанности сторон. Обычно во всяком договоре купли - продажи выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно продавца и покупателя. Например, к условиям, предусматривающим обязанности продавца, обычно относят следующие: о товаре (о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре и упаковке и т.п.); о порядке и сроке его передачи покупателю. Условия договора, регламентирующие порядок принятия товара и его оплаты, определяют обязанности покупателя<*>.

Однако такая дифференциация условий договора является относительной, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий как от продавца, так и от покупателя. К примеру, выполнение продавцом обязанности по передаче товара иногороднему покупателю невозможно без сообщения последним своих отгрузочных реквизитов или реквизитов конкретного получателя; выполнение покупателем обязанности по оплате товара при аккредитивной форме расчетов предполагает совершение продавцом необходимых действий по выставлению аккредитива и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по договору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выполнения должником (продавцом или покупателем) основной

--------------------------------

<*> Покровский И.А. Указ. соч. С. 186.

обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.

вовлечения в оборот различного рода имущества (в том числе и недвижимого), которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивается государством.

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах

Условия договора купли - продажи в целях изучения могут быть разделены на две группы: к первой относятся условия, регулирующие по преимуществу обязанности продавца; ко второй - условия, определяющие основные обязанности покупателя.. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны продавца или покупателя соответствующих условий договора.

В Гражданском кодексе РФ нормы о недвижимости расположены в частях. В общей части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости (ст. ст. 130 - 132 ГК РФ).

Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодатель посчитал необходимым установить особенности продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. ст. 559 - 566 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ); аренды предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ); наем жилого помещения (ст. ст. 671 - 688 ГК РФ). Кроме того, к нормам, непосредственно регулирующим оборот недвижимости, необходимо отнести ст. ст. 740 - 757 ГК РФ, которыми урегулирован договор строительного подряда<*>.

Другим значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и

--------------------------------

<*> Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. М., 1998. С. 253.