Договор-купли продажи недвижимости

Содержание

Введение

Объектом исследования работы является договор купли-продажи жилищных помещений, который регулирует вопрос о правах человека на жилище.

Актуальность и важность этого вопроса указывает на тот факт, что само государство Российской Федерации приписало его к категории важных и приоритетных. Это нашло свое отражение в обеспечении прав в Основном законе Конституции РФ, которая гарантирует право человека на жилье (ст. 40 Конституции РФ). Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией Российской Федерации - это те обязательства, которые правительство приняло для обеспечения прав, предоставленных гражданам: развивать и поддерживать жилищный фонд, способствовать кооперативному и индивидуальному строительству.

Нужно отметить, что нынешний рынок жилья разительно отличается от рынка в предыдущие годы. Теперь, как правило в сделку помимо покупателя и продавца подключается третья сторона - посредник, которая действует как агентство недвижимости или частный маклер. На рынке жилья все более значительную роль играют коммерческие банки, биржи, инвестиционные фонды, страховые компании и другие рыночные институты.

Кроме того, внимание уделяется проблемам государственной регистрации помещений. Это связано с тем, что в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на помещения происходит только после исполнения обязательной процедуры в учреждении юстиции по регистрации прав – Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

На этом основании можно сделать вывод, что огромное значение договора купли-продажи жилого помещения для каждого гражданина есть необходимость повышения осведомленности в области правового регулирования отношений.

В связи с этим, целью данной работы является возможность использования ее материалов всех участников отношений, связанных с продажей помещений, правильно оценить возможность договора купли-продажи и предотвратить преступление при его заключении.

Целями исследования являются:

1. Определение понятия жилой недвижимости.
2. Рассмотрение схемы сделки купли-продажи.
3. Установить правовые аспекты сделки купли-продажи.
4. Рассмотрим процедуру регистрации и сможем определить пакет документов, необходимых для сделки;
5. Оценка жилого имущества сравнительный подход на реальном примере.

Чтобы расширить тему использоваться правила, научные и периодические издания, а также учебников и специализированных интернет-ресурсов.

Работа состоит из введения, двух глав, пяти разделов, заключения и списка использованной литературы. 
1. Теоретические аспекты сделки купли-продажи жилой недвижимости

1.1 Концепция жилой недвижимости

В процессе экономических реформ в РФ снова появилось деление имущества на движимое и недвижимое. Начиная с 1994 года, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса, «недвижимостью являются земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что связано с земельными участками, в том числе леса, многолетние насаждения, здания». Для государственной регистрации недвижимости, также подлежат воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и тд.

Закон о недвижимости можно отнести и другое имущество. Так, в соответствии со ст. 132 Гражданского кодекса, «Предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности, считаются собственностью» (Таблица 1).

Таблица 1

Виды недвижимости

Определение недвижимого имущества, расположенного в жилищном секторе содержится в статье 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», который является частью имущества включает в себя земли и прочно ассоциируется с жилыми домами и нежилыми помещениями, хозяйственных построек, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, домов, квартир, и других помещений в жилых домах и других строениях, пригодных для временного и постоянного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры в жилищной сфере.

Рис. 2. Основные виды недвижимости

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений суверенно от форм собственности, в том числе домов, общежитий, специализированных домов, квартир, жилых домов и других зданий в других пригодных для жизни.

Жилая недвижимость как товар владеет следующими свойствами, которые отличают его от других продуктов (рис. 3).

Рис. 3. Особенности недвижимости как товара

1.2 Схема сделки купли-продажи  недвижимости

Еще 20 лет тому назад, вопросы, связанные с жильем, стояли не менее остро, чем в настоящее время, однако сейчас, они имеют принципиально другую природу. В СССР, невозможно было свободно покупать недвижимость. В течение этого периода, большая часть населения жила в довольно плохих условиях. Граждане жили в коммунальных квартирах, стояли в очереди на квартиру по 10-20 лет, борясь за каждый квадратный метр. Сегодня, благодаря реформе жилищного сектора, граждане могут решить этот вопрос проще и быстрее. Конечно, сейчас состоит трудность не угодить в «лапы» аферистов и не потерять свои сбережения. Для того, чтобы ограничить себя от возможных негативных последствий требуется обратиться к специалистам в этой области - риэлторам. Эта концепция была включена в нашу повседневную жизнь и постепенно становится привычной. Однако, чем именно занимаются риелторы, каковы их обязанности не все знают.

Агент по недвижимости - специалист по заключению сделок по недвижимости (посредник). Обычно, он имеет большой опыт, и знает, жилищное законодательство, вдобавок понимает тенденции, которые существуют на рынке.

Рис. 4. Схема приобрести на рынке жилья собственности

Из схемы ясно, что приобрести жилище можно по двум способам. Во-первых, это может быть сделано через посредников (риелторов), и это также относится и к вторичному рынку жилья, а во-вторых, - напрямую от владельца. Тем не менее, есть и исключения: если приобретение нового жилья покупателя оформляется через банк, то банки могут требовать регистрацию сделки через доверенных риэлторских офисов.

Каждый из этих вариантов имеет свои полюсы и минусы:

• путем приобретения жилплощади через риэлторов, упрощается поиск и дизайн квартиры, снижается риск негативных эффектов, но затребует дополнительных расходов на уплату посреднических услуг;
• покупка квартиры непосредственно от собственников позволит сэкономить деньги, но простому человеку трудно проникнуть в эту ситуацию и понять все детали;
• покупка жилья на вторичном рынке позволяет вселятся в квартиру сразу, но у квартиры есть «история», потому важно, проверять все документы на недвижимость;
• покупку квартиры в строящемся доме нужно ждать несколько лет, но это юридически "чистая операция"

К сожалению, ни один из этих способов, чтобы купить недвижимость, не дает 100% гарантии, что сделка пройдет удачно.

Многие люди считают, что лучше сделать выгодную сделку самостоятельно, без участия риелторов, к примеру, через приятелей, или объявления в газетах. Часто в рекламных объявлениях встречается: «посредников не беспокоить». Это означает, что человек, который дал объявление либо профессионал или продает квартиру в первый раз и не знает всех трудностей и проблем, которые ждут его на момент совершения сделки. Конечно, вы можете самостоятельно найти квартиру, но на это уйдет много времени и усилий. И когда вы найдете нужную квартиру - наступит этап сделки. На этом этапе, вы должны проверить все документы и проверить их подлинность. Но вывод из договора и расчетных операций - это очень сложный процесс, поэтому часто случаются различные проблемы.

Схема сотрудничества с фирмами недвижимости проста. Заказчик в письменной форме заключает договор с риэлтором и вверяет ему представлять свои интересы в поисках жилья. Ваш агент обеспечивает полную и всестороннюю юридическую поддержку.

1.3 Юридические аспекты сделок  с жилой недвижимостью

При покупке и продаже по действующему законодательству является договор, по которому одна сторона (продавец) обязываться передать в собственность имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и заплатить ему сумму денег (ст. 237 Гражданского кодекса).

В целом, договор купли-продажи не определяет права собственности к покупателю, для продажи ему недвижимости. Вопрос с момента перехода права собственности определяется ст. 223 Гражданского кодекса, которая устанавливает, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи объектов, если другое не предусмотрено законом или договором.

Из-за природы квартир, как объектов гражданских правоотношений, для них установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. Заключение договора после регистрации договора проходит две стадии:

1. нотариальное;
2. последующая регистрация у соответствующего органа исполнительной власти

Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых мы можем заключить договор купли-продажи являются: свидетельство о собственности на жилище, выданное в приватизированной квартире; свидетельство о собственности на кооперативную квартиру с платной акцией; свидетельство о праве на наследство; договор купли-продажи, нотариально заверены и зарегистрированы в Департаменте муниципального жилья.

Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты в коммунальной квартире, в частной собственности, обязывает стороны представить свидетельство о ремонте и эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по арендной плате по формам, полученных в организации. Формы, отпущенные в установленном порядке могут быть действительными в течение месяца.

Договор купли-продажи квартиры может быть заверен компетентным органом в тех населенных пунктах, где нет ни одного нотариуса.

Несоблюдение обязательной нотариальной формы договора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса, то есть, каждая сторона должна возвратить другой стороне все приобретённое по сделке, а если вы не можете вернуть полученное - компенсировать его стоимость в деньгах.

В редких случаях, в соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса, суд может признать действительность сделки купли-продажи квартиры, не сертифицированной в нотариальной конторе, при условии, что сделка не заключает ничего противозаконного и фактически она была выполнена с обеих сторон.

Если нотариальное заверение сделок по купле-продаже квартиры присутствие документов, свидетельствующих о праве собственности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.

Если квартира является коммунальной собственностью или совместной собственностью, её отчуждение требует согласия других участников совместной собственности. Согласие должно быть дано в письменной форме и нотариально заверяться. Кроме того, он может быть сертифицирован по месту работы или по месту жительства.

2. Осуществление покупки и продажи квартиры

2.1 Описание и оформление купли-продажи

Условное жильё расположено на втором этаже из десяти, в панельном доме, построенном в 2012 году, в том же году он был введен в эксплуатацию.

В строительном отношении дома, в котором находится квартира характеризуется следующими показателями: наличие чердака, подвала, лифт, центральное отопление, лестница, присутствует домофон.

Квартира выглядит следующим образом: наличие трех лоджий, отдельной ванной комнаты. Общая площадь - 101,8 м2, жилая площадь - 66,1 м2, подсобное помещение - 35,7 м2.

Для сделки владельцу (продавцу) нужно иметь следующие документы:

1. План жилища  и документа, содержащего описание  помещений - технический паспорт.

Чтобы получить такие документы владелец квартиры (продавец) должны идти в территориальное БТИ. При себе владелец должен иметь документ, который может удостоверить личность (например, паспорт или другой документ), и документы на квартиру (свидетельство о собственности на помещения).

Техническая инвентаризация, а также выдача документов гражданам об объектах бухгалтерского учета делается за дополнительную плату, и порядок сбора, устанавливается законодательством Российской Федерации.

План жилплощади выдается после того, как сотрудник БТИ посещает жильё. Срок действия плана помещений и технического паспорта составляет 1 год с даты его выдачи.

2. Выписка  из реестра с указанием, кто  зарегистрирован в квартире, которую продают, которые могут быть получены в ЖКХ, ДЕЗ, РЭУ, и в товариществе учета собственников жилых помещений.

3. Финансовый  и личный счет о том, что  владелец не поставлен на учет за отказ погашения задолженности за коммунальные услуги, которая производится в ЕИРЦ (Единый информационный расчетный центр).

Срок действия выписки из реестра дом и финансового счета - 1 месяц со дня выдачи.

После составления и подписания договора купли-продажи жилой недвижимости, когда нюансы согласованы между продавцом и покупателем условия, стороны должны обратится к регистрирующим органам для оформления договора.

Для государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений (квартир), нужны документы:

1. Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений. Это должно быть сделано в письменной форме и представляться отдельно покупателем и продавцом или уполномоченных представителей сторон.

Заявление представляется в одном экземпляре, который после государственной регистрации договора купли-продажи помещается в дело юридических документов.

2. Оригинальный платежный документ, подтверждающий оплату за государственную регистрацию договора купли-продажи, который отмечается "погашено" после государственной регистрации возвращается заявителю и копии (для помещения в правоустанавливающие документы).

Государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоры на отчуждение недвижимого имущества для физических лиц в величине 500 рублей, с юридических - 7500 руб.

3. Документы  по теме прав.

1) Если сторона является физическое лицо (в том числе его уполномоченного представитель), он представляет документ, который может удостоверить его личность;

2) Если сторона является юридическим лицом, то:

- Копия свидетельства или другой документ, о государственной регистрации юридического лица;

- Копии учредительных  документов юридического лица  с изменениями и дополнениями  к свидетельствам о регистрации этих изменений;

-  Копии документов, которые подтверждают полномочия представителя юридического лица воздействовать от его имени (копии протоколов общих собраний членов юридических лиц или копии протоколов Совета директоров (наблюдательного совета) Назначение (выборов) директор, генеральный директор и так далее;

- Копия налоговой  инспекции ИНН.

- Копии документов о государственной регистрации юридических лиц и учредительных документов должны быть нотариально заверены. Не нотариально заверенная копия о регистрации органами принимаются с обязательным предъявлением оригиналам этих документов.

4. Оригинал и копия правоустанавливающего документа, которые подтверждают право собственности продавца на основании договора для отчужденных помещений, если права не зарегистрированы в Едином государственном реестре. Если право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре, продавец должен представить копию оригинала свидетельства о регистрации права собственности на жилье.

5. Подлинники плана жилого помещения и документ, содержащий описание жилых помещений, заверенную органами, осуществляющими государственную регистрацию и техническую инвентаризацию регистрации недвижимости на территории района, а также копии этих документов.

6. Оригиналы  договора купли-продажи жилых  помещений, по крайней мере в  двух экземплярах, один из которых  возвращается после государственной  регистрации покупателя, второй - размещенных  в случае юридических документов.

Порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав собственности является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное законодательно в сфере недвижимости может быть оспорено только в суде.

Датой государственной регистрации является день подачи соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Если квартиры продают (жилое помещение), приобретенные до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ, и нет свидетельства о собственности на это жилище, продавец должен сперва получить свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество (квартиры) и только тогда вы сможете зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Для того, чтобы осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилые помещения от продавца к покупателю, заявитель (покупатель), наряду с документами, представленных для государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений, ввел дополнительный:

1. Заявление  покупателя о его государственной  регистрации прав собственности  и заявление продавца о государственной  регистрации перехода права собственности  к покупателю.

2. Оригинал  платежного документа, который подтверждает оплату за государственную регистрацию передачи, что он "погашен", после государственной регистрации отдается заявителю и копии (для помещения в случае юридических документов).

Следует отметить, что государственная пошлина за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения и регистрации перехода права собственности оплачиваются отдельно. В случае перехода права собственности на государственные пошлины платит только заявитель, т.е. покупатель.

3. Оригиналы  и копии документов, которые могут подтвердить выполнение условий. К примеру, такое условие, как ответственность по договору купли-продажи возникает только после того, как продавец будет выполнять свои обязательства по договору о залоге.

Следует помнить, что стороны могут обратится в регистрирующий орган в то же время с регистрацией договора купли-продажи жилых помещений и передачи права собственности на жилые помещения. Затем они представляют в орган документы регистрирующих установленных в разделе II и III раздела инструкций о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилье.

2.2 Определение цены сделки

Ориентировочная стоимость жилой недвижимости будет обусловливаться с помощью сравнительного подхода.

Сравнительный подход - комплекс методов оценки стоимости недвижимости на основе сравнения объекта оценки с аналогичным объектом, для которого имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия использования сравнительного подхода:

• Объект не обязан быть уникальным.
• Информация должна быть комплексной, в том числе условия сделок.
• Условия, влияющие на стоимость сопоставимых аналогов, начисленных недвижимость должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход основывается на последних сделках с аналогичными характеристиками. Исходная предпосылка развития рынка недвижимости и информация о нем. Основополагающий принцип - принцип замещения, присутствие на рынке схожих объектов, рациональные инвесторы не платят больше, чем сумму, которая будет стоить на покупку аналогичного объекта.

Этапы сравнительного подхода:

1. Мы изучаем  рынок и сегменты недвижимости, к которой принадлежит объект, подбирая аналоги

2. Подробно сопоставляется объект-аналог с нашим объектом

3. Вносятся поправки в цены продаж объектов-аналогов на основании обнаруженных различий

4. Скорректированная цена, согласованные средства и аналоговый выход значение рыночная стоимость нашего объекта на основе цен аналогов.

Сопоставимые объекты должны принадлежать к одному сегменту рынка при тех же условиях: экспозиции, период окупаемости, независимость сделки.

Классификация и сущность изменений:

Поправки:

- процентные и коэффициентные

Они сделаны путем умножения цены продаж (или ед. сравнения) на %

Если объект оценивается лучше аналога, то ему вносят повышающий коэффициент. Они включают в себя поправки на местоположение, износ, время продажи

- Стоимость (финансовые поправки)

Может использоваться:

1. к цене единицы сравнения (в гектарах, квадратных метров, сотка). Если объект лучше, чем сравнимый, то нужно сделать положительную коррекцию
2. как правило, к объекту применяют коррекцию при наличии дополнительных усовершенствований.

Для расчета коррекции применяют следующие методы:

1. Метод парных  продаж

2. Экспертный метод

3. Статистический  метод

Заключение

В соответствии с гражданским законодательством договор купли-продажи жилых помещений, продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещения, а покупатель обязуется принять и оплатить за помещение ему указанную сумму денег.

Следовательно, условиям необходимых для сделок являются: ее предмет, целевое использование, стоимость.

Существует необходимость решения вопроса в законодательном порядке, о том, что, комната в квартире является предметом продажи. Поскольку судебная практика свидетельствует о том, что предметом сделки является доля в праве общей собственности, Конституционный Суд Российской Федерации решает, что комната может быть предметом приватизации, значит необходимо в ГК, определить и зафиксировать норму, в которой нужно определить концепцию комнаты, как изолированной части помещения и независимого предмета договора продажи. Таким образом, «частью» жилого помещения являются категории, которые не совпадают по своему правовому содержанию. Каждый из объектов гражданских правоотношений может быть предметом договора купли-продажи.

Что касается жилых домов с хозяйственными постройками необходимо исправить норму в Гражданском кодексе, согласно которому дома - это главная цель, и пристройка в доме - это его принадлежность. Таким образом, «дом» не совпадает с понятием «домашнее хозяйство». Домовладение — это единица технического учета и не является предметом гражданско-правовых сделок. В то же время, дом может быть отчужден в целом с хозяйственными постройками и может быть продан отдельно от хозяйственных построек. Тем не менее, более правильной является практика продажи целого жилой дома и хозяйственных построек.

Договор купли-продажи жилых помещений должен быть определен на основе того, на каком основании имущество принадлежит собственнику. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в таких основаниях включает:

• договор;
• решение органов государственной власти и местного самоуправления;
• судебное решение;
• свидетельство о праве на наследство.

К договору должны быть в сопровождении передаточного акта, так и в наборе документов, необходимых для государственной регистрации сделки и перехода права должны включать правоустанавливающие документы и передаточного акта. Транспортные средства должны быть переданы от продавца к покупателю в соответствии с передаточным актом. Этим контрактом не может быть акт передачи.

Договор купли-продажи жилых помещений обязан уточнить, что продавец гарантирует отсутствие арестов, ограничений, обременений третьих лиц на имущество. Вышеизложенное может быть установлено путем получения информации из Единого государственного реестра прав. В случае ограничений покупатель должен быть уведомлен об их присутствии, что дает ему право заключить договор или отказать.