Договор купли–продажи недвижимости

 

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«ИНСТИТУТ МЕЖДУНАРОДНОГО ПРАВА И ЭКОНОМИКИ

им. А.С. Грибоедова»

 

Филиал  в г. Мурманске

 

Юридический факультет

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине « Гражданское  право»

 

ТЕМА « Договор купли–продажи недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студент 3 курса юридического факультета

группы  3ю - 09

Уманчик Руслан Алексеевич

Научный руководитель:

К.т.н.,проф. Коган Б.Р.

 

 

 

 

Мурманск

2011

 

ПЛАН

 

Введение……………………………………………………..………….…..……..3

Глава 1. История развития регулирования оборота

недвижимости ………………………………………………..…..…………….…5

Глава 2. Общие положения договора купли-продажи недвижимости……….10

2.1 Понятие и порядок заключения  договора купли-продажи 

недвижимости…………………………………………………….…………..….10

2.2 Права и обязанности сторон  договора купли-продажи 

недвижимости…………………………………………………….………….…..13

2.3 Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество 

и сделок с ним……………………………………………………....................…17

2.4 Расторжение договора купли-продажи  недвижимости………..……….…20

Глава 3. Особенности правоприменительной практики по договорам

купли-продажи отдельных видов  недвижимости……………………….…….22

3.1 Особенности договора купли-продажи  жилой 

недвижимости……………………………………………………………………22

3.2 Особенности договора купли-продажи  нежилой 

недвижимости………………………………………………………………...….24

Заключение…………………………………………………….…………………29

Список литературы………………………………………………………………31

 

 

Введение

 

Актуальность  темы данной курсовой работы объясняется  тем, что  при любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Становление и развитие рыночных отношений в  России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни  общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности.

Принимая  во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а  также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

Основным  видом сделок с недвижимостью  является купля-продажа. Правовое регулирование  договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно. Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости.

 

Теоретическая база исследования. При подготовке работы использовались труды следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Д. Аппак, В.А.Бегичева, Е.С. Болтановой, Д.И. Ильина, Е.Б. Козловой, С. Крылова, О.М. Оглоблиной, Г.Д. Макаровой, М.А. Салиховой, Е.А. Сухановой, М.Ю. Тихомирова.

Нормативная основа исследования. Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и другие источники.

Цель исследования - рассмотрение института купли-продажи недвижимости.

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

1. рассмотреть историю развития регулирования оборота

недвижимости;

2. раскрыть общие положения договора купли – продажи недвижимости;
3. выявить особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

Предметом исследования выступает институт купли-продажи недвижимости.

Объектом  исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении  купли-продажи недвижимости.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

 

 

Глава 1 . История развития регулирования оборота недвижимости

 

 

Деление вещей  на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались  не только земельные участки и  недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли. К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.¹

Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н. э. - 193 г. н. э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок.

Для перехода права собственности римское  право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещей при условии, что  передающий являлся собственником  вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности  не получал, а истинный собственник  мог отобрать у него вещь с помощью  виндикационного иска. В связи  с этим использование римского правила  неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло  бы серьезно повлиять на стабильность последнего.

В средневековой  Европе развитие правового регулирования  оборота на первоначальном этапе  шло за римским правом: наблюдалось  сближение правового режима недвижимостей  и движимостей. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на недвижимости имело ярко выраженный публично-правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (например сюзерена, ближайших родственников) и был обставлен сложными формальностями.

В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимости. В течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недвижимостей перестраивается на новых основаниях.

Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования «принцип публичности»   и   «принцип   достоверности».

Принцип публичности  состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога и т. п.), должен быть занесен  в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую  силу для всех третьих лиц. Существо принципа достоверности заключается  в том, что всякая запись в поземельной книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц и в том случае, когда она не соответствует действительности; заинтересованные лица вправе добиваться исправления записи в поземельной книге, но до этого момента она считается истинной.

Введение  поземельных книг способствовало значительному  развитию оборота недвижимостей, требовавшему адекватного правового регулирования. Данное обстоятельство привело к повсеместному дифференцированному походу в регламентации правоотношений, которые связаны с переходом прав на движимое и недвижимое имущество, призванному обеспечить учет особенностей последнего.

Зарубежные  правовые системы предъявляют специальные  требования к форме установления права собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом. Юридические  акты в отношении недвижимости совершаются  на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого  имущества должна быть заключена  в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и  зданий.

Конкретные  правила регистрации сделок с  недвижимостью и прав на недвижимое имущество, конечно же, различны для  разных правопорядков. Так, по французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. С момента их совершения сделки с недвижимостью признаются действительными в отношениях между сторонами по такой сделке, но до момента регистрации прав, возникших из сделки, в реестре указанные права не могут противопоставляться правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки. Иной подход отмечается в германском законодательстве. Согласно Германского гражданского уложения, никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет правомочия лиц, обращающихся с ходатайством о поземельной записи. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу².

Действует система  регистрации прав на недвижимое имущество  и в англо-американском праве, не знающем деления гражданских  прав на вещные и обязательственные. В Англии договор о продаже  или ином акте отчуждения земли или  другого реального имущества  еще не порождает перехода права собственности. Для этого необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. В США, по законам штатов, акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме. Эти отношения оформляются документом «за печатью», подтверждаемым нотариусом или другим должностным лицом. По законам многих штатов документы «за печатью» должны быть зарегистрированы.

В зарубежных правопорядках договор продажи  недвижимости не выделяется в отдельный вид договора купли-продажи, как это сделано в российском Гражданском кодексе. Однако в принципе и там обеспечивается дифференцированное регулирование продажи движимого и недвижимого имущества. Например, Единообразный торговый кодекс США (ЕТК) предусматривает, что термином «товары» охватываются все вещи, которые являются движимыми к моменту их индивидуализации для данного договора продажи, за исключением денег, в которых должна быть уплачена покупная цена, ценных бумаг и прав требования. Термин «товары» также включает еще не родившийся приплод скота, урожай на корню и другие индивидуализированные вещи, связанные с недвижимостью, в соответствии со статьей о товарах, подлежащих отделению от недвижимости (ст. 2-105). Договор продажи полезных ископаемых (включая нефть и газ) или сооружений либо материалов, подлежащих отделению от недвижимости, рассматривается как договор продажи товаров, если они должны быть отделены продавцом; однако до момента отделения продажа, которую намереваются совершить стороны и которая не является передачей каких-либо прав, связанных с земельным участком, рассматривается лишь как договор о продаже. При этом данные предписания не умаляют прав третьих лиц, предусмотренных нормами о регистрации недвижимости (ст.2-107)³.

В разд. 1 кн. 7 Гражданского кодекса Нидерландов  в составе общих положений  о купле-продаже выделяются специальные  правила, посвященные потребительской  купле-продаже (аналог российской розничной  купли-продажи), а также продаже  зарегистрированного имущества (недвижимости)⁴.

 

Глава 2. Общие положения договора купли-продажи  недвижимости

 

2.1. Понятие и порядок заключения договора купли-продажи

недвижимости

Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором  недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить  за это недвижимое имущество согласованную  сторонами плату.

Договор продажи  недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Договор продажи  недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным признаком  купли-продажи в целом, наряду с  целью – передача имущества в  собственность.

Консенсуальным договор является в силу того, что считается заключенным  с момента достижения сторонами  соглашения по всем существенным условиям. Единственным дополнительным требованием  характеризуется продажа жилого помещения, в этом случае договор  считается заключенным с момента  государственной регистрации.

Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма.

Необходимо отметить, что положения  ГК РФ о письменной форме сделки

(ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ.

Применительно же к письменной форме  договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления  одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит  от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор  должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров продажи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в  том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества (ст. 554 ГК).⁵ В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Цена договора, как и его предмет, отнесена к  существенным условиям договора. Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям – оценщикам.

 ГК РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, при  продаже здания, сооружения или другого  недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит  от того, какие права на земельный  участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается  вместе со зданием, сооружением или  другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части  земельного участка. Если же земельный  участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения  цены может быть предусмотрен законом  или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество  определена не за объект в целом, а  за единицу площади или иного  показателя размера, то при определении  общей цены учитывается фактический  размер продаваемого покупателю имущества.

При несогласовании сторонами условий о цене договор  о продаже недвижимости считается  незаключенным.

Существенным  условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим жилым помещением после его  приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым  помещением.

2.2. Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

 

Содержание  договора продажи недвижимого имущества  составляют права и обязанности  сторон данного договора.

Основная  обязанность продавца по договору продажи  недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Эта обязанность является

общей для  всех договоров продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента  передачи вещи у покупателя, как  правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя недвижимости по договору продажи право собственности  возникает с момента регистрации  перехода права собственности, который  может и не совпадать с фактической  передачей недвижимости. Поэтому  в рассматриваемом обязательстве  по отчуждению следует различать  передачу права собственности и  фактическую передачу недвижимого  имущества по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно  рассматривать как обязанность  перенести на покупателя право собственности  на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Следует иметь  в виду и то обстоятельство, что  подписание акта о передаче недвижимого  имущества не является основанием для  государственной регистрации права. Передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации.

Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд  прав. Прежде всего, это касается возможности  использовать вещно-правовые способы  защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному  и негаторному искам). Вместе с  тем, с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.

В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается  как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества  либо покупателя - принять имущество.

Передаточный  акт нельзя рассматривать как  дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это  не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость недвижимости продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск  о расторжении договора⁶.

Что касается прав сторон договора продажи недвижимого  имущества, то они корреспондируют  с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет  право требовать оплаты переданного  имущества. Обе стороны вправе требовать  друг от друга государственной регистрации  перехода права собственности.

Так, по договору продажи недвижимости:

Продавец  вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого  имущества.

Продавец  обязан:

1. передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
2. не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения;
3. возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации;
4. не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества.

Покупатель  вправе:

1. в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости;
2. в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:

• неустранимые недостатки;

• недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени;
• недостатки, выявляемые неоднократно;
• недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче.

4) в случае  уклонения продавца от государственной  регистрации перехода права собственности  или государственной регистрации  договора в судебном порядке  требовать возмещения убытков,  вызванных задержкой государственной  регистрации. Даже возмещения убытков не освобождает сторону от исполнения обязанности по государственной регистрации договора.

 

Покупатель  обязан:

1. уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;
2. не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;
3. не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).
4. возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.

Отдельно  следует рассмотреть права покупателя на земельный участок при продаже  недвижимого имущества. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, принадлежащем  продавцу на праве аренды, с момента  регистрации перехода права собственности  на такую недвижимость приобретает  право пользования земельным  участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для  их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном  порядке договор аренды между  покупателем недвижимости и собственником  земельного участка.⁷

В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный  участок, на основании которого земельный  участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Если это было право  собственности, оно переходит к  приобретателю недвижимости, за исключением  следующих случаев:

1) отчуждение  части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена  в натуре вместе с частью  земельного участка;

2) отчуждение  здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, изъятом из оборота.

2.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Для того чтобы правильно  оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям, заключающим  сделки с недвижимостью и приобретающим  права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие  обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.⁸

1. Право собственности  и иные вещные права на недвижимость  подлежат государственной регистрации. Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

2. Регистрации подлежат  не только сами права, но  также их ограничение (обременение), переход и прекращение (ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

3. Сделки с землей и  иной недвижимостью также подлежат  обязательной государственной регистрации  в соответствии с ГК РФ (ст.164) и признаются заключенными с момента регистрации (п.3 ст.433), если иное не установлено законом.

4. Регистрации подлежит  отчуждение имущества, а право  собственности у приобретателя  возникает с момента регистрации права (ст.223 ГК РФ).