Договор купли продажи недвижимости как основание возникновения права собственности на недвижимое имущество

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«ИНСТИТУТ МЕЖДУНАРОДНОГО ПРАВА  И ЭКОНОМИКИ 

им. А.С. Грибоедова» 

Филиал  в г. Мурманске 

Юридический факультет 
 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

     по дисциплине «Гражданское право» 

                ТЕМА «Договор купли продажи недвижимости как основание возникновения права собственности на недвижимое имущество». 

Выполнил: студент 3  курса юридического факультета

группы  3ю-08

Геращенко

Юлия  Александровна 

Научный руководитель: кандидат технических наук, доцент

Коган Борис Рафаилович 
 
 

Мурманск

      2010 

Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    Гражданско-правовой институт права собственности занимает центральное место во всех национальных правовых системах, а разделение имущества на движимое и недвижимое среди множества классификаций вещей, известных правовой науке, имеет первостепенное значение. Недвижимость представляет одну из наибольших ценностей, как для отдельного человека, так и для общества в целом, поэтому так важно обеспечить адекватное гражданско-правовое регулирование отношений собственности на объекты недвижимого имущества, позволяющее сбалансировать интересы государства и собственника.

    Правовой  режим объектов недвижимости имеет  ряд особенностей, среди которых  государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав и сделок обеспечивают участие объектов в гражданских правоотношениях в качестве недвижимых вещей. Таким образом, указанные обстоятельства, с одной стороны, имеют исключительную юридическую значимость при квалификации вещей в качестве недвижимых, а с другой – представляя особенности правового режима объектов недвижимости, позволяют исследовать недвижимость как особое правовое явление.

    В частности, в настоящее время все чаще заключаются договора купли-продажи, предметом которых является недвижимое имущество - здания, сооружения и иные нежилыми помещениями. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. Приобрести нежилое помещение в собственность можно не только по договору купли-продажи, а также по договору мены, дарения или по иным договорам. Но чаще всего основанием возникновения права собственности на нежилые помещения все-таки является купля-продажа или строительство этих объектов на собственные средства или на долевых началах.

    С учетом изложенного, изучение такого правового  института как недвижимость, исследование ее правового режима, гражданско-правовые отношения, складывающиеся в процессе возникновения права собственности на недвижимое имущество представляется весьма важным и актуальным.

    Цель  работы заключается в исследовании правоотношений, возникающих при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

    Задачи  исследования:

    - на основе анализа норм действующего  российского законодательства рассмотреть понятие недвижимости и критерии квалификации вещей в качестве объектов недвижимости;

    - проанализировать и обобщить  современные нормы российского  законодательства, отражающие особенности гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество;

    - исследовать элементы договора купли-продажи недвижимого имущества;

    - рассмотреть критерии, позволяющие  уточнить предмет государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, и определить правовые последствия и влияние государственной регистрации на право собственности на недвижимое имущество.

    Объект  исследования –  гражданско-правовые отношения, складывающиеся в процессе возникновения права собственности на недвижимое имущество посредством заключения договора купли-продажи.

    Предмет исследования –  совокупность правовых норм, включающих особенности гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество

   Теоретической основой исследования явились научные труды отечественных ученых в области гражданского права, а также иные литературные источники и материалы периодической печати, относящиеся к проблемам курсовой работы, в той мере, в какой они были необходимы для возможно более полного освещения вопросов избранной темы.

    Глава 1. Особенности права собственности на недвижимое имущество по современному гражданскому законодательству

    1. Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав

    Деление вещей на движимые и недвижимые для  гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи. Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

    Согласно  ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

    1. Объекты недвижимости, которые недвижимы  по своей природе (земля, участки  недр, обособленные водные объекты);

    2. Объекты, которые прочно связаны  с землей и их перемещение  влечет несоразмерный ущерб их назначению;

    3. Объекты, которые по своей физической  природе являются движимыми, но  законодатель отнес их к недвижимости.

    Перечень  объектов, указанных в ст. 130 ГК, которые  являются недвижимыми, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132 ГК).

    Спецификой  недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

    В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности  на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь  с землей. При этом традиционно  наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Это - признак, известный еще римскому праву.

    Характеризуя  так называемую традиционную недвижимость, то есть землю либо недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать  на такие ее признаки:

    1) Это практически невосполнимый  и ограниченный самой природой  объект (земля, недра и т.д.), что  требует введения определенных  ограничений его оборотоспособности, так как необходимо строгое  соблюдение их целевого назначения  и учет экологических требований;

    2) Объекты недвижимости связаны  с землей таким образом, что  их перемещение повлечет за  собой ущерб их назначению  либо является крайне дорогостоящим  (вне связи с землей эти объекты  недвижимостью не считаются);

    3) Объекты недвижимости определяются  индивидуальными признаками. Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке. Таким образом, даже типовые здания и сооружения в силу их привязки к земельному участку приобретают индивидуальный характер. Между тем, в определении недвижимого имущества, данного в ГК, такой признак отсутствует. Представляется, что индивидуальный характер недвижимого имущества должен быть закреплен законодательно;

    4) Отдельные виды недвижимости  могут использоваться исключительно  в соответствии с их целевым назначением. Речь в частности идет о таких видах недвижимости как земельные участки, жилые помещения и др.;

    5) В отношении недвижимого имущества  действуют специальные правила  совершения сделок с недвижимостью,  которые предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателем этим участком или его части. При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности или арендатору права пользования передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или передается в аренду лишь земельный участок, собственник недвижимости сохраняет права пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут). В качестве примера можно привести ст. 553 ГК. Согласно указанной статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

    6) Обязательство, предметом которого  является недвижимость, по общему  правилу исполняется в месте  ее нахождения.

    7) Действующее правовое регулирование  недвижимого имущества в полной  мере распространяется на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество. При этом следует иметь в виду, что при наличии права общей собственности недвижимая вещь, тем не менее, остается единым объектом гражданского права.

    8) Предметы недвижимости могут  иметь особый правовой статус в силу их исторической или культурной ценности. 

    2. Особенности совершения  сделок с недвижимым имуществом. 

    Правовой  режим сделок с недвижимостью отличается для отдельных сделок. Гражданский кодекс самостоятельно регулирует в качестве договорных подвидов только продажу недвижимости, продажу предприятий, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий. В отдельных случаях содержание обязательственных прав на недвижимое имущество, вытекающее из сделок с недвижимостью, может определяться достаточно широко. Так, доверительный управляющий в пределах установленных договором по существу осуществляет правомочия собственника.

    Гражданский кодекс России предусматривает для  сделок с недвижимостью весьма строгие  формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости. Основанием перехода вещного права является в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) договор об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение и др.), для возникновения у приобретателя на основании договора вещного права необходима также государственная регистрация перехода вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, механизм отчуждения недвижимости в российском праве образован совокупностью юридических фактов "обязательственный договор + регистрация".

    Закон устанавливает специальные требования к форме сделок как основанию  возникновения прав на недвижимое имущество. В частности предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Для отдельных сделок с недвижимостью предусмотрена нотариальная форма (договор ренты). Так, согласно ст. 584 ГК договор ренты удостоверяется нотариально, а при отчуждении объекта недвижимости требуется также и государственная регистрация этой сделки в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Договор ренты входит в число немногих договоров, подлежащих государственной регистрации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, договор дарения недвижимого имущества и некоторые др., и служит ограничением (обременением) права собственности. Указание в законе на государственную регистрацию договора ренты дополняет необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость и других вещных прав (ст. 131 ГК), т.е. создана система "двойной" регистрации (удостоверения) объектов недвижимости.

    В законодательстве установлены определенные требования и к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество, как правило, облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т.д.). При этом, как отмечено в литературе, само по себе отражение в балансе фиксирует только факт передачи, но недостаточно для возникновения права собственности, которое возникает из других оснований. Закон закрепляет также правило об исполнении обязательств по передаче имущества по месту нахождения земельного участка, здания, сооружения или другого недвижимого имущества (ст. 316 ГК РФ).

    Особая  процедура предусмотрена для  сделок купли-продажи предприятия. Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

    Не все сделки могут совершаться с недвижимыми вещами. Например, недвижимость не может продаваться по договору комиссии, поскольку такая сделка не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости, предполагающего регистрацию перехода права собственности на недвижимость, которая может осуществляться только по заявлению указанных в законе лиц. Комиссионер к их числу не относится (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии").

    3. Основания возникновения права собственности на недвижимое имущество

    Недвижимость  представляет собой особый объект такого основополагающего вещного права  как право собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами имущества. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других субъектов гражданского права. В связи с этим ограничено, (а иногда и запрещено) такое правомочие собственника недвижимости как право распоряжения. Ограничено также в некоторых случаях правомочие пользования.

    Основаниями возникновения права собственности  называются те юридические факты, в результате которых возникают эти права. Они делятся на первоначальные и производные. К первой группе относятся юридические факты, по которым отсутствует правопреемство — например, вещь появляется (создана) впервые, предшествующим собственником право утрачено, предыдущий собственник неизвестен (находка, клад и т.д.). При производных основаниях право собственности нового собственника основывается на праве предыдущего собственника независимо от того, по воле или помимо воли предшествующего собственника происходит переход права собственности. Наиболее распространенными производными основаниями перехода права собственности являются договоры.

    К числу первоначальных способов относятся: приобретение права собственности  на вновь изготовленную вещь, переработка  чужой вещи (спецификация), обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (лов рыбы, сбор ягод и т.д.), приобретение при определенных условиях права собственности на самовольную постройку, приобретение бесхозяйного имущества, находка, содержание безнадзорных животных, приобретательная давность.

    К производным основаниям права собственности  помимо договоров (купли-продажи, дарения  и т.д.) относятся наследование (переход  прав и обязанностей от умершего лица к его наследникам) и реорганизация  юридического лица.

    Особыми случаями производных оснований  возникновения права собственности  являются выплата полностью паевого  взноса членом потребительского кооператива  за предоставленный ему кооперативом объект (квартиру, гараж и т.д.), в  результате чего этот объект становится его собственностью, а также приватизация государственного и муниципального имущества.

    Основания возникновения права собственности  на недвижимое имущество в целом  не отличаются от оснований возникновения  права собственности на движимые вещи. Вместе с тем есть основания возникновения права собственности, которые характерны исключительно для недвижимого имущества. Например, право собственности на жилые помещения у физических лиц может возникнуть в результате приватизации этих жилых помещений гражданами, проживающими в них по договору социального найма.

    Купля-продажа  недвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, так и юридические лица. В отдельных случаях при заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве, как продавца, так и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).

    В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут делать это. Причем следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом является ограниченным.

    Одним из специфических оснований возникновения  права собственности на недвижимое имущество является признание его бесхозяйным, (то есть таким имуществом, собственник которого неизвестен или его вообще нет, либо собственник отказался от права собственности (п. 1 ст. 225 ГК)). Такое имущество принимается на учет органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество. По истечении года со дня постановки вещи на учет орган по управлению муниципальным имуществом может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (ст. 235 ГК). При этом речь идет о таком объекте недвижимости, который был ранее зарегистрирован в установленном порядке, но собственник которого отсутствует либо неизвестен. Так, в качестве бесхозяйной недвижимой вещи можно рассматривать строение, последним собственником которого было физическое лицо, у которого не было наследников и которое не было признано выморочным.

    Право собственности на недвижимое имущество  может возникнуть в результате приобретательной давности. Если лицо, которое приобрело объект недвижимости, добросовестно считало себя законным приобретателем, однако при регистрации обнаружило незаконность приобретения, то в этом случае приобретательная давность может быть применена. Если незаконный владелец существенно реконструировал этот объект недвижимости, то такой объект не может считаться приобретенным и соответственно должны применяться правила ст. 222 ГК о самовольной постройке.

    Условиями приобретательной давности является открытость, непрерывность и добросовестность владения. В последнем случае речь идет о том, что незаконный приобретатель  недвижимого имущества не знал и  не мог знать о незаконности отчуждения вещи. Как это установлено ст. 134 ГК, для приобретения собственности требуется добросовестно и непрерывно владеть имуществом как своим в течение определенного срока (для недвижимости этот срок составляет 15 лет). Добросовестность означает, что владелец, извинительно заблуждаясь в фактических обстоятельствах, с достаточными причинами полагает, что то основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Проблемы, возникающие с применением приобретательной давности, связаны с непониманием того, что владелец в силу приобретательной давности - незаконный владелец, ведь законный владелец, как правило, получает вещь по договору от собственника и, следовательно, знает, что собственником вещи является другое лицо. Поэтому, например, ни арендатор, ни хранитель не могут приобрести недвижимое имущество по приобретательной давности.

    Срок  владения по приобретательной давности для недвижимого имущества установлен в 15 лет. В этот срок входит как срок владения самим незаконным владельцем, так и его правопредшественниками. Согласно п. 3 ст. 234 ГК лицо, ссылающееся на давность владения имуществом, может ко времени своего владения присоединить все то время, в течение которого данным имуществом владело лицо, чьим правопреемником оно является в частности в результате наследования и реорганизации юридического лица. Отсчет срока начинается с момента завладения имуществом.

    Особо следует остановиться на таком способе  приобретения права собственности  на недвижимое имущество как выплата паевого взноса за квартиру, дачу, гараж иное помещение членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива (п. 4 ст. 218 ГК). Специфика данного способа заключается в том, что первоначальный собственник помещения никак не проявляет свою волю и соответственно не заключается договор об отчуждении, не предусматривается передача помещения или регистрация права собственности на него. Не связано это право и с его государственной регистрацией. Таким образом, право собственности члена кооператива возникает автоматически в силу самого факта выплаты пая. Соответственно переход права собственности на жилое помещение к члену кооператива влечет прекращение обязательства кооператива возвращать паевой взнос, выплаченный членом кооператива. 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 2  Особенности договора купли-продажи недвижимости

1. Понятие, предмет, стороны и существенные условия договора купли продажи недвижимости.

    Определение договора купли-продажи недвижимости по существу совпадает с общим  определением договора купли-продажи, за исключением только самого предмета договора. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

    По  своей юридической природе он является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным.

    Договор продажи недвижимости выделяется в  качестве самостоятельной разновидности  договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи  недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, включая воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, объекты незавершенного строительства.

    Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может  быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, по действующему законодательству в числе объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 ЗК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения.

    Продавцами  и покупателями по договору купли-продажи  недвижимого имущества могут  быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства о таких сделках.

    По  общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого  имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавцов при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства РФ от его имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированные государственные учреждения. При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления (п. 2 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества).

    Каких-либо общих ограничений по поводу возможных  покупателей недвижимости гражданское  законодательство не содержит. Закон  может устанавливать специальные  правила, адресованные к покупателям  недвижимости (например, ст. 5 Закона о  приватизации государственного имущества).

    В законодательстве имеются также  особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, согласно п. 3 ст. 35 Семейного  кодекса для совершения одним  из супругов сделки по распоряжению недвижимостью  и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки

    Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы  договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости, за исключением договора купли-продажи жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

    К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

    Закон требует, чтобы в договоре продажи  недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

    Требуемые законом данные о продаваемой  недвижимости содержатся в специальных  документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), относятся: план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании и т.п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликация и т.д.).