Договор купли-продажи недвижимости. 22

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………….……3-4

Глава 1. История развития сделок с недвижимостью…………….….4-12

Глава 2. Договор продажи недвижимости…………………………...13-22

 § 1. Понятие договора продажи недвижимости и его элементы…....13-20

§ 2. Права и обязанности сторон……………………………….…....20-22

Глава 3. Договор продажи предприятия……….……………….……23-32

§ 1. Понятие договора продажи предприятия и его элементы……..23-29

§ 2. Содержание договора продажи предприятия…………………..29-32

§3. Государственная регистрация договора купли – продажи  предприятия и переход права собственности…………………..32-36

Заключение…………………………………………………………..37-38

Литература………………………………………………………………39

Введение

 Переход к рыночным отношениям, проведение экономической реформы кардинально меняет сферу применения и использование договора, его роль и значение в гражданском обороте.

Договор является правомерной  сделкой, порождающей обязательства. Граждане и юридические лица свободны в заключение договоров и самостоятельно решают с кем и какие договора им заключать, а так же согласовывать их условия.

   Операции с  недвижимым имуществом  стали   массовыми  и  повседневными   в предпринимательской деятельности граждан, юридических  лиц  и  муниципальных образований.  Вместе  с  тем,  рынок   недвижимости   остается   значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без  достаточной  юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон,  что  влечет за  собой  нарушение  прав  одной  или  другой  стороны  и,  соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести  немалые  расходы на адвокатские услуги.

    Как известно, в соответствии с Гражданским  Кодексом РФ (статья  130  ГК РФ), к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно  связаны  с землей  и  перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба  их  назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения,  предприятия  как имущественные  комплексы,  земельные  участки,  участки  недр,  обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса.  Перечень  этих  объектов  не закрытый,  то  есть  не  исчерпывающий.  В   Гражданском   кодексе   сделана дополнительная оговорка в отношении  тех  объектов,  которые  не  связаны  с землей, однако законом прямо отнесены  к  недвижимости.  Это  –  "подлежащие государственной регистрации  воздушные  и  морские  суда,  суда  внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым  вещам может быть

отнесено и иное  имущество"  (статья  130  ГК  РФ).  Таким  образом,  четкой характеристики понятия "недвижимость" нет.

    Критерий "неразрывной  связи с землей" и "невозможности  перемещения  без несоразмерного ущерба" не может  служить  общей,  объединяющей  недвижимость характеристикой.

Цель работы состоит в том, чтобы дать характеристику тем отношениям и их специфике, которые возникают при купле – продажи недвижимости. Также в курсовой работе будут рассмотрены особенности купли-продажи предприятия, как имущественного комплекса.

Для того чтобы обозначенная цель была достигнута, необходимо последовательно выполнить ряд задач: дать понятие договора купли – продажи недвижимости; рассмотреть элементы договора и его содержание договора; охарактеризовать процедуру государственной регистрации указанных договоров.

В дальнейшем данная курсовая работа может быть использована для расширения знаний в области заключения договора купли-продажи недвижимости как специфического договора. 

Глава 1. История  развития сделок с недвижимостью

Можно выделить пять этапов экономического развития рынка недвижимости:

- этап образования  и стихийного становления (1990 - 1994 гг.);

- этап стабилизации (1995 - август 1998 г.);

- этап депрессии как  следствие финансового кризиса  (конец 1998 - 2000 г.);

- этап нового подъема  (2001 - 2008 гг.);

- этап преодоления  последствий мирового финансового  кризиса (осень 2008 г. - по настоящее  время).

Отправной точкой развития современного рынка недвижимости следует  признать 1990 г., когда в результате принятия Закона от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" ¹

в законодательной доктрине было восстановлено деление имущества  на движимое и недвижимое. Однако функционировать  рынок начал только с началом  массовой приватизации жилья в 1992 г. Именно в это время, после соответствующих  правительственных решений, наступил период радикальных рыночных преобразований, открывших путь к быстрой (в том числе и бесплатной) приватизации жилой недвижимости.²

 Бурный рост цен  (причем в долларовом эквиваленте), сопровождающийся опережающим спросом  на недвижимость, привлек внимание к рассматриваемому рынку большого числа преступников, готовых ради быстрой наживы к совершению не только обманных, но и насильственных действий.

Из-за отсутствия должного контроля со стороны государства  за совершением сделок с недвижимостью, на этап стихийного становления рынка недвижимости приходится пик его преступности. На этом этапе не было принято никаких мер, гарантирующих защиту граждан от преступных посягательств. В группу риска сразу попали престарелые граждане, несовершеннолетние и инвалиды. Перечисленные категории граждан в силу своего возраста, физических или психических недостатков не могли самостоятельно защищать свои права на недвижимое имущество и легко становились жертвами преступлений. Приобретенная преступным путем недвижимость (в основном квартиры) таких граждан сразу же и без труда продавалась.

На рассматриваемом  этапе стала развиваться инфраструктура рынка недвижимости, ознаменованная появлением первых агентств недвижимости, компаний, занимающихся строительством и перспективным инвестированием в недвижимость. Однако деятельность значительного числа агентств недвижимости в это время осуществлялась без гарантий юридической чистоты сделок и в основном сводилась только к подбору требующейся недвижимости или поиску на нее покупателей. Квалификация риелторов в это время была низкой, так как практически никто из них не имел соответствующего опыта работы в рассматриваемой сфере. Кроме этого, у риелторов еще не было апробированных методик по проверке объектов недвижимости на юридическую чистоту. Добыть необходимую информацию о проверяемом объекте или лице, его продающем, например проверить официально подлинность паспорта владельца недвижимого имущества через правоохранительные органы или действительность его права собственности в регистрирующем органе, было весьма непростым делом. Некоторыми агентствами недвижимости для таких проверок использовались определенные информационные каналы, но они относились к числу неофициальных и в связи с этим большинству участников рынка были недоступны.

Юридическая ответственность  агентств недвижимости на этом этапе  фактически отсутствовала, поскольку  сами агентства не имели ни государственной  лицензии, ни какой-либо гарантии своей  деятельности. В случае причинения ущерба вопрос о материальной компенсации зависел от наличия у пострадавшей стороны неформальных способов воздействия на недобросовестных исполнителей или участников сделки. При таком состоянии дел полноценно защитить себя могли лишь более состоятельные участники сделок, а не простые граждане.

Постоянный рост цен  на недвижимость породил большое  несоответствие между оценочной (т.е. балансовой) стоимостью жилищных объектов и их рыночной ценой. Такое обстоятельство способствовало не только совершению налоговых правонарушений, но и приводило к дополнительному риску покупателей жилья. В договоре купли-продажи жилья участники сделки предпочитали указывать его балансовую, а не рыночную стоимость. Таким образом, в случае признания впоследствии договора недействительным покупатели не могли в полном объеме получить свои средства обратно, а только ту часть, которая указана в договоре. Судебной практике известен не только такой способ мошенничества, но и существование целых преступных групп, специализирующихся на нем.

В 1995 г. цены на объекты  недвижимости достигли достаточно высокого уровня и стабилизировались, а в 1996 г. стали снижаться. Стабилизации цен на рынке недвижимости способствовало его насыщение за счет новостроек и смещение приоритетов покупателей. Если ранее можно было достаточно дорого продать практически любое жилье, то теперь цена диктовалась не только состоянием самого объекта, но и развитостью окружающей инфраструктуры, состоянием подъезда и придомовой территории. С началом падения цен на жилые помещения в сфере рынка жилой недвижимости появились новые методы продаж жилой недвижимости - в рассрочку. Были разработаны многочисленные схемы постепенной оплаты всей стоимости квартир, в том числе и через ипотечные кредиты.

Интенсивное развитие рынка  привело к расширению сферы риелторских  услуг. К этому моменту времени существенно возросла квалификация работников риелторских компаний, которые уже успели приобрести необходимый опыт работы. Наиболее крупные и авторитетные компании создали объединения риелторов, такие как Московская ассоциация риелторов (МАР), Российская гильдия риелторов (РГР). Развитию риелторских организаций способствовала нормативная база, регламентирующая порядок перехода права собственности от одного субъекта к другому, так как к этому времени она стала достаточно сложной. Столкнувшись с проблемой покупки-продажи, аренды жилья, офиса или земельного участка, граждане и юридические лица стали все чаще обращаться к риелторским организациям. В 1996 г. Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407 "Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности" было введено обязательное лицензирование риелторской деятельности.

Этап стабилизации рынка  недвижимости был ознаменован снижением  уровня преступности, чему способствовали не только указанные факторы, но и то, что на этом витке развития рынка государство всерьез озаботилось состоянием дел на рынке недвижимости, его криминализацией и бесконтрольностью деятельности участников рынка. Прежде всего были приняты меры по защите пенсионеров, инвалидов и несовершеннолетних. С этого момента стал применяться новый порядок снятия и постановки граждан на регистрационный учет по месту жительства. Новая методика предписывала обязательную постановку на учет гражданина по новому месту жительства, и только после этого он снимался с учета по предыдущему месту жительства. Однако о практической и юридической проработанности таких мер говорить было преждевременно. Чиновники, уполномоченные принимать решение, часто толковали Постановление Правительства от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия с учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" произвольно, и многие люди, совершавшие вполне безобидные сделки, подолгу вынуждены были доказывать чиновникам легитимность своих действий.³

После экономического кризиса, произошедшего в августе 1998 г., покупательская способность на рынке недвижимости резко снизилась. Паралич банковской системы привел к тому, что были сорваны даже запланированные сделки. Участники же рынка, имеющие долларовые сбережения в "свободном обращении", заняли выжидающую позицию и никаких сделок не совершали. Из-за резкого сокращения сделок с недвижимостью число преступлений, совершающихся на рассматриваемом рынке, продолжало сокращаться, но темпы такого сокращения замедлились, так как после финансового кризиса многие риелторские компании прекратили свое существование. На рынке недвижимости остались только крупные риелторские компании, чьи услуги стоили относительно дорого и многие участники рынка пытались на них экономить. Замедление темпов снижения преступности после финансового кризиса происходило и из-за того, что граждане, имеющие долги в долларовом эквиваленте, подверглись массированной атаке со стороны преступных групп, пытающихся отобрать у них квартиры и земельные участки.

С начала 2001 г. финансовый кризис рынком недвижимости практически  был преодолен, о чем свидетельствовали  стабилизация цен (при наличии очень  незначительных колебаний) и активизация строительства жилых построек. В это время наряду с постоянным увеличением предложений (в основном за счет новостроек) на рынке жилья стал наблюдаться плавный и систематический рост цен как на первичные, так и вторичные объекты. Причем рост цен почти не влиял на спрос, а наоборот, повышение цен иногда диктовалось высоким спросом (прежде всего на жилье в экологически чистых районах).⁴

Преодолев финансовый кризис, рынок жилья перешел к этапу  нового подъема. В первом полугодии 2000 г. по сравнению с кризисным периодом осени 1998 г. на рынке недвижимости наметились значительные изменения. Главным образом, была восстановлена деятельность риелторских компаний, а цены на их услуги и объекты недвижимости значительно снижены. Поэтому граждане, желающие приобрести недвижимость, уже, как правило, предпочитали обращаться в риелторские компании (вновь возникшие или преодолевшие кризис августа 1998 г.), а не к частным лицам, т.е. "черным маклерам". К тому же специалисты риелторских компаний к этому моменту уже приобрели достаточный опыт и значительно меньше стали заключать рискованные сделки, хотя и сулящие большую прибыль.

В 2003 г. количество заключаемых  сделок и запрашиваемые за них  цены достигли, а в некоторых регионах превысили уровень этапа докризисного периода 1998 г.  С 2003 по 2005 г. рост цен на жилье составил примерно 30%, а в Москве и Московской области порядка 35 - 45%. Росту цен способствовало то, что в условиях нестабильности валютного рынка вложение денежных сбережений в жилую недвижимость стало рассматриваться многими гражданами как наиболее перспективное и ликвидное. Наряду с указанными причинами большой рост цен на жилье в 2006 г. связывался с высокой доходностью рынка ценных бумах в конце 2005 г. Участники данного рынка вкладывали свои прибыли в жилую недвижимость. ⁵

За первые четыре месяца 2006 г. стоимость квадратного метра  в жилых помещениях увеличилась  еще примерно на 20%. Росту цен на жилье способствовала и ипотека, которая в принципе стала доступной, и большинство сделок на рынке  недвижимости проводилось с привлечением средств по ипотечному кредитованию.

Указанные обстоятельства, конечно, оказали позитивное воздействие  на преступность рынка недвижимости, но увеличение количества сделок опять  активизировало криминальный потенциал  рынка и число преступлений, совершающихся на этом рынке, стало увеличиваться. Кроме этого, в 2004 и 2005 гг. на первичном рынке жилой недвижимости увеличилось количество мошенничеств, связанных с продажей одной квартиры нескольким покупателям.

В 2005 г. значительный общественный резонанс приобрели конфликты, связанные с деятельностью инвестиционно-строительных компаний, которые привлекали денежные средства физических и юридических лиц в качестве вкладов в долевое строительство многоквартирных домов. Имели место факты невыполнения договорных обязательств, значительных задержек окончания строительства жилья, полного прекращения строительства, двойных продаж квартир. Наибольшую остроту ситуация приобрела в субъектах Федерации с наиболее динамично развивающейся экономикой и привлекательных для инвестирования в строительство, таких, как Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Предпосылки для возникновения подобного "кризиса" закладывались в течение нескольких лет. И главным стало практически полное устранение государства от регулирования правоотношений между застройщиком и гражданином-инвестором и обеспечения защиты прав граждан. В таких условиях высокий уровень доходности в отрасли и растущий покупательский спрос на жилье позволили недобросовестным застройщикам выстроить схемы привлечения денежных средств граждан в долевое участие в строительстве, которые были направлены на достижение целей личного обогащения, а не выполнение договорных обязательств.

Количество ипотечных  сделок на рынке недвижимости продолжало расти вплоть до осени 2008 г. и ежегодно увеличивалось в 1,5 - 2 раза. Ставки по кредитам на покупку жилья и земельных участков стабильно снижались, а требования к заемщикам становились все либеральнее. Первоначальный взнос по ипотечным кредитам достиг отметки 10%, а в некоторых банках стали появляться кредитные программы для клиентов, не имеющих первоначального взноса. Относительная простота получения ипотечного кредита способствовала росту спроса на объекты недвижимости, что повлекло за собой рост цен. С осени 2007 г. цены на объекты недвижимости менялись в сторону увеличения чуть ли не еженедельно. К лету 2008 г. цены на квартиры и земельные участки подросли примерно на 40%. Из-за высокого роста цен в отмеченный период времени сделки с недвижимостью заключались в основном по альтернативной схеме. Иногда продавцы недвижимости изменяли на нее цены прямо на сделке. Нередко осуществление таких сделок приостанавливалось (по инициативе одной из сторон сделки) на стадии их регистрации в органах юстиции. В связи с этим на рынке недвижимости широкое распространение получили случаи незаконных вознаграждений работников подразделений Федеральной регистрационной службы. Некоторые агентства недвижимости стали оказывать услугу по оказанию помощи в ускоренной регистрации сделок с недвижимостью, которую можно расценивать как посредничество во взяточничестве.

В октябре 2008 г. банкротство  западных банков привело к тому, что отечественные банкиры постарались  исключить даже минимальные риски  по ипотечным кредитам. Ставки по кредитам возросли от 1 до 4%, а выдачу кредитов на новостройки некоторые банки прекратили вовсе. Сокращение числа ипотечных займов повлияло на сокращение сделок с объектами недвижимости, что впоследствии должно привести к снижению цен. Сейчас потенциальные продавцы недвижимости заняли выжидательную позицию, так как не готовы ее продавать ниже цены, которую они рассчитывали получить еще месяц назад. Как отразится нынешняя ситуация на преступности рынка недвижимости, пока непонятно, скорее всего, количество преступлений уменьшится пропорционально уменьшению количества сделок с объектами недвижимости.

Глава 1. Договор продажи  недвижимости.

§ 1. Понятие договора продажи недвижимости и его элементы.

    Выделение  правил, посвященных продаже недвижимости, в особую  главу  ГК РФ, было обусловлено рядом обстоятельств.  Как  уже  было  сказано,  большая часть объектов недвижимости неразрывно связана с расположением на  земельных участках и имеет большую цену, поэтому  необходимы  меры,  предусматривающие охрану интересов обеих сторон (продавца и покупателя). Потребовалось  внести ряд  ограничений  по  участию  в  гражданском  обороте  отдельных   объектов социальной  значимости  и  целевого  назначения.  Кроме  того,  недвижимость является индивидуальной, незаменимой вещью, что  также  влияет  на  правовое регулирование отношений, связанных с ней.

    По  договору  купли - продажи  недвижимого  имущества  (договору  продажи  недвижимости)  продавец обязуется передать в собственность  покупателя  земельный  участок,  здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549  ГК  РФ)  "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555  ГК РФ).

    Договор продажи   недвижимости  является  консенсуальным,  возмездным  и взаимным.

Элементами договора купли-продажи недвижимости являются: стороны, предмет договора, форма договора, цена договора и содержание договора.

    Сторонами   договора  являются  продавец   и   покупатель.   Собственник недвижимости или государственное и муниципальное предприятие или  учреждение выступает  в  качестве   продавца,   подтверждая   права   на   недвижимость свидетельством,  выданным  учреждением  юстиции  по  регистрации   прав   на недвижимое имущество и сделок с ним на  основании  "Правил  ведения  Единого государственного реестра прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним" (Постановление правительства РФ  от  18  февраля 1998  г.  № 219).   При заключении договора покупатель может проверить  принадлежность  отчуждаемого недвижимого имущества  с  помощью  информации,  содержащейся  в  выписке  из единого государственного реестра прав,  выдаваемой  регистрирующим  органом, подтверждающей права собственника (ст. 131 ГК РФ, федеральный Закон "О государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 ст. 7). В целях  охраны интересов собственников  от  посягательств  и  злоупотреблений  третьих  лиц принцип   открытости   и   доступности   государственного   реестра    имеет ограничительное толкование.

    Любые субъекты  права  могут  выступать  участниками  договора  продажи недвижимости на той или иной стороне. П. 2 ст. 295,  п.  1  ст.  297  ГК  РФ гласят,  что  государственное  или  муниципальное   унитарное   предприятие, выступающее в качестве продавца и обладающее правом  хозяйственного  ведения (применительно к казенному предприятию – правом  оперативного  управления) имеет право распоряжаться закрепленным за ним  имуществом  лишь  с  согласия собственника этого имущества.⁶

    В  п.2  статьи  298  содержатся  нормы,  регулирующие  ту  деятельность учреждений которая приносит доходы. Такие доходы и приобретенное за их  счет имущество поступают в  самостоятельное  распоряжение  учреждения,  имущество обособляется от остального имущественного комплекса учреждения путем учета его на отдельном  балансе  и  может  быть  отчуждено.

Если учредителем  учреждения  является  частный  собственник,  то  проданное государственными   или   муниципальными   предприятиями   или   учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно из сферы  хозяйственного  ведения (оперативного управления), а также и из государственной (муниципальной)  или частной собственности.

   При переходе  права собственности на государственное  или  муниципальное предприятие   как   имущественный   комплекс    к    другому    собственнику государственного или муниципального имущества  такое  предприятие  сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество (п.1  ст.  300 ГК). При переходе права собственности на  учреждение  к  другому  лицу  это учреждение сохраняет право  оперативного  управления  на  принадлежащее  ему имущество (п.2 ст.300 ГК). То есть,  одновременно  должен  регистрироваться переход права собственности и возникновение иных вещных прав.

    Особая тщательность  определения предмета договора продажи  недвижимости обусловлена особыми свойствами недвижимых вещей и их высокой  ценой.  Статья 554 ГК РФ отмечает необходимость указания данных,  позволяющих "определенно установить  недвижимое  имущество,   подлежащее   передаче   покупателю   по договору, в том числе данных,  определяющих   расположение  недвижимости  на соответствующем  земельном  участке  либо  в  составе  другого   недвижимого имущества". Далее в статье говорится, что  "при  отсутствии  этих  данных  в договоре условие о  недвижимом  имуществе,  подлежащем  передаче,  считается несогласованным  сторонами,   а   соответствующий   договор   не   считается заключенным".  Если,  например,  предметом  договора  является  здание   или сооружение, в договоре указывается его адрес, месторасположение,  назначение и другие характеристики, а также кадастровый номер. Это  –  "уникальный,  не повторяющийся во времени и на  территории  РФ  номер  объекта  недвижимости, который присваивается при осуществлении кадастрового  и  технического учета (инвентаризации)    в    соответствии    с     процедурой,     установленной законодательством  РФ,  и  сохраняется,  пока  данный  объект   недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания  или  сооружения  состоит  из  кадастрового  номера  земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и  инвентарного  номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании  или  сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного  номера помещения".⁷

    При  заключении   договоров  купли-продажи   недвижимости   учитывается ограниченная  оборотоспособность  отдельных  объектов  недвижимости.  В  п.3 ст.129 ГК говорится: "Земля и другие  природные  ресурсы  могут  отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в  какой их оборот допускается законами о земле и других  природных  ресурсах",  т.е. специальное  законодательство  (Водный  кодекс  РФ,  Воздушный  кодекс   РФ) является  приоритетным.  Например,  не  допускаются  сделки,  которые  могут повлечь   отчуждение   водных   объектов,   находящихся   в   исключительной государственной собственности (ст. 22, 34, 35, Водный  кодекс  РФ).  Согласно ст.40 Водного Кодекса  РФ  только  обособленные  водные  объекты  (замкнутые воды), которые Кодекс определяет как  небольшие  по  площади  и  непроточные искусственные водоемы, могут находиться в частной собственности.  Предельные их   размеры   устанавливаются   земельным   законодательством,   а   оборот определяется гражданским законодательством с учетом земельного.

Из всех способов заключения  договора,  предусмотренных   ст.434  ГК, применительно к договору продажи  недвижимости  выбран  только  один.  Такой договор в соответствии со статьей  550  ГК  РФ  заключается  в  виде  одного документа, подписывается сторонами с обязательным изложением в нем  условий, предусмотренных  ст.  554,  555  ГК.  Для  договора   продажи   недвижимости соблюдение нотариальной формы  не  требуется.  После  принятия  Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ним" от 21 июля 1997 г. она была  заменена  государственной  регистрацией.

Нотариальное удостоверение  сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом  и нет  необходимости  при  условии   соблюдения   сторонами    сделки   правил государственной регистрации. В то  же  время  согласно  ст.  163  ГК  РФ  по требованию  одной  из  сторон  любая  сделка  с  недвижимостью  может   быть

нотариально  удостоверена.  Такое  требование   является   для   контрагента обязательным,   и    нарушение    его    приведет    к    недействительности соответствующего договора.

    Последствия несоблюдения  требований к форме различаются   в  зависимости от того, какова эта форма – простая письменная или нотариальная.  Во  втором случае, разумеется,  недействительность,  а  именно  ничтожность  сделки.  В случаях, когда предписывается простая письменная форма, ее  несоблюдение  по общему   правилу   не   несет   недействительности   сделки,   если   только недействительность   не  предусмотрена  законом.  В   отношении   сделок   с недвижимостью   ГК   предусматривает   такое   жесткое   последствие,    как недействительность, в случае несоблюдения требований к продаже предприятия, недвижимости. И в этом случае  есть  основания  считать,  что  такая  сделка должна быть признана ничтожной, а не оспоримой (с  применением   последствий п.2 ст.162, ст.166-168 ГК)

Регистрация большинства  сделок  с  недвижимостью  обязательна  в  силу требований ГК, дополнительные случаи регистрации  могут  быть  предусмотрены законом, в первую очередь Законом  о  государственной  регистрации  прав  на недвижимость и сделок с ним.  Регистрация  прав  на  недвижимое  имущество  и сделок  с  ним  является  не  самоцелью   а   средством   введения   оборота недвижимости  в  цивилизованные  рамки,  осуществления  его   на   принципах гласности и публичности. Поэтому и предусмотрено  осуществление  регистрации в  едином   государственном   реестре   с   предоставлением   информации   о произведенной регистрации и зарегистрированных правил любому лицу.

    Сделки  с   недвижимым  имуществом  подлежат  регистрации   в   случаях, предусмотренных ГК и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".  Из   сферы   действия   Закона   о регистрации исключены воздушные и морские суда, суда  внутреннего  плавания, космические объекты (ст.1, 4, 33 Закона).

Договор  продажи  недвижимости  имущества признается заключенным в момент, предусмотренный   п.1  ст.433  ГК,  т.е.  в момент  подписания сторонами договора  как  единого  документа.  Регистрация перехода прав собственности по договору продажи недвижимости  отличается  от специальной регистрации отдельных видов самого  недвижимого  имущества  (ст.131 ГК).

    При заключении договора  купли-продажи недвижимости момент  купли-продажи не совпадает с моментом перехода прав собственности на нее.  Согласно  п.  2 ст. 233  ГК  право  собственности  у  покупателя  недвижимости  возникает  с момента  государственной  регистрации  перехода  этого   права,   при   этом регистрация    необязательно   осуществляется   одновременно   с   передачей недвижимости по акту. Передача  недвижимости  покупателю  может  происходить как до, так и после регистрации права собственности.

    Из  этого  следует,  что  до   момента   регистрации   перехода   права

собственности покупатель, даже получив  объект договора во владение и 

(или) пользование, не вправе им  распоряжаться  в  отношениях  с  третьими  лицами (продавать, сдавать в аренду,  отдавать  в залог и т.п.).  Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью  любым  способом.  В  случае, если какая-либо из сторон  совершит  эти  действия,  другая  сторона  вправе предъявить иск о признании  сделки  недействительной,  а  в  соответствующих случаях – один из исков, предусмотренных ст.301-304 ГК.⁸

Продавец  может заключить договор с  другим  покупателем  до  момента  регистрации  перехода права собственности, т.к. отказ  от  осуществления  права  не  означает  его прекращения (ст.9 ГК). Таким образом, несмотря на наличие договора с  первым покупателем продавец  имеет  право  изменять  волю  собственника-продавца  и отчуждать имущество  другому  конкретному  лицу.   Однако,  ст.  310  ГК  не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства (в данном  случае  от  исполнения  первого договора).  Подобные  действия считаются  правонарушениями,  за  которые  возлагается   гражданско-правовая ответственность в соответствии со ст.401 ГК.