Договор купли-продажи недвижимости. 11

Правительство Санкт – Петербурга

Комитет по науке и высшей школе

Санкт – Петербургское государственное бюджетное  образовательное учреждение

 

 

 

Курсовая работа

Договор купли-продажи недвижимости

 

 

Выполнила:

специальность

Руководитель:

______________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Санкт – Петербург, 2012 г.

 

Содержание

введение………………………………………………………………………….…2

Глава 1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества …………………………………………………………………….……….….4

1. Понятие недвижимости по законодательству РФ…………………………….....4
2. Виды недвижимости………………………………………………...……..….….5

2. Договор купли-продажи недвижимого имущества…............................8

2.1. Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества………………………………………………………………………….……….……8

2.2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества………………………………………………………………………….….…...12

Заключение…………………………………………………………….……18

Перечень принятых сокращений………………………….……….20

Список использованной литературы…………………………...21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Социально-экономические и политические перемены, происходящие в России, изменили многое в жизни граждан.

Конституция РФ зафиксировала переход к другой системе, складываемая из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилье, землю и т. д. (например, ст. 2)1.

В действующих законодательных актах пока не имеется точное разделение между недвижимым и движимым имуществом. В результате реформ недвижимость снова стала товаром, самым продаваемым и покупаемым на рынке. Это связанно с высокой стоимостью объектов недвижимости и их социальной ценностью. Поэтому государство не способно перестать регулировать рынок недвижимости.

В течение долгого времени развитие рынка недвижимости было вынуждено тормозить отсутствием необходимой правовой базы. И даже с принятием подобных актов, как Гражданский кодекс, Федеральный закон «О приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других, между юристами и иными лицами появляются споры из-за того, какой закон следует применять. Самым главным юридическим актом в сфере недвижимости является Гражданский кодекс РФ (части 1и 2), давший равную характеристику недвижимости и указавший на потребность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После принятия Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и других правовых актов ситуация значительно изменилась.

В наше время точность заключения сделки с правовой точки зрения принимает высокий смысл, в связи с появлением огромного количества частных организаций и компаний, и лиц, вступающих в отношения между собой и между ними. Большинство сделок совершаются без точного объяснения прав сторон, без достаточной юридической проработки, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, естественно, крупные финансовые потери, а тем более приходится нести огромные затраты на адвокатские услуги.

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ2 к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Список этих объектов не закрытый. Так же законом прямо отнесены к недвижимости: «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество"3. Исходя из этого, точной характеристики понятия "недвижимость" нет. 

Объектом анализа этой работы является недвижимость. 

Предмет изучения - рассмотрение практики и теории недвижимого имущества как объекта п/о.

Цель курсовой работы – понять договор купли-продажи недвижимости. 

Для достижения предложенной цели следует решить дальнейшие задачи:  
1) Просмотреть предмет договора купли - продажи недвижимости

2) Ознакомиться с правовым регулированием договора купли-продажи недвижимости.  
Глава 1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

 

1.1 Понятие недвижимости по законодательству РФ

 

Словосочетание «недвижимое имущество» возникло в законодательстве поздно, и сменил собой имеющиеся разные понятия, регламентируемые правовое положение строений и земельных участков.

Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г., содержали разделение имущества на недвижимое и движимое. Было дано определение недвижимости. Решающим шагом в становлении понятия недвижимости был принятый новый Гражданский кодекс, который не только определил общие правила правового режима недвижимости, но и дал определение недвижимым вещам (ст. 130 ГК).

Недвижимость представляет собой вид имущества, признаваемый в законодательном порядке недвижимым. Пользование недвижимостью затрагивает интересы юридических лиц и граждан. Недвижимые вещи являются сложнейшими, так как они используются по одному назначению и образуют единое целое.

В основе разделения вещей на недвижимые и движимые лежит право частной собственности на землю, так как недвижимые вещи определяются через связь с землей.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

1. Являющиеся результатом труда человека;
2. Объекты, созданные трудом человека, но всё равно связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут;
3. Созданные природой без участия человека;

Недвижимость имеет большую экономическую ценность. Это связано, прежде всего, с тем, что она не исчезает в процессе использования, является длительного пользования, обладает конструктивной сложностью, которая требует больших затрат на поддержание в должном состоянии.

 

1.2 Виды недвижимости

 

В соответствии со ст. ГК4 к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей.

Закон относит к недвижимости и объекты, являющиеся по природе движимыми:

1. Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда;
2. Суда внутреннего плавания;
3. Космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Это связанно с тем, что такая недвижимость требует особого порядка регистрации и является дорогой.

Понятие и виды перечисленных транспортных средств определяются в соответствующих кодексах и уставах. Например, по кодексу торгового мореплавания морское судно является как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания»5.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом6.

Поэтому, собственники жилых помещений вправе распоряжаться своим имуществом через гражданско-правовые сделки: продажи, купли, завещания, мены, залога и дарения.

В соответствии со ст. 1297 все вещи (в том числе и недвижимые) делятся на:

1.  Изъятые из оборота (те, которые не могут переходить от одного лица к другому);
2. Ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения);
3. Свободно обращающиеся.

Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю, являющуюся основополагающим объектом недвижимости, и другие природные ресурсы в качестве объектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Например, согласно ст. 12 Закона РФ «О недрах»8, недра, в границах территории РФ, являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом продажи, купли, наследования, дарения, залога, вклада или отчуждаться в любой другой форме.

Также не подлежат продаже:

• земли заповедников, ботанических садов, памятников природы, национальных парков, земли общего пользования в населенных пунктах;

• земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, охраны и использования недр; земли историко-культурного и оздоровительного назначения;

• земельные участки, находящиеся во временном пользовании; земли, подверженные биогенному заражению и зараженные опасными веществами.

Характеризуя недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, имеются такие признаки, как:

1) Ограниченность и невосполнимость самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений, так как необходимо конкретный учет экологических требований и соблюдение их целевого назначения;

2) Связанность с землей таким образом, что их перемещение является крайне дорогостоящим и повлечет за собой ущерб назначению (без земли недвижимостью не считаются);

3) Наличие особенных признаков;

4) Использование в соответствии с их целевым назначением.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на принадлежность и главную вещь. В соответствии со ст. 135 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, имеющие определенные особенности:

1) Земельные участки (включая недра и водные объекты);

2) Лесной фонд;

3) Здания и сооружения;

4) Жилые помещения;

5) Совместное владение;

6) Предприятия как имущественные комплексы;

7) Космические объекты, морские, речные, воздушные суда.

Применительно к договору купли-продажи показательна судебная практика:

Федеральный арбитражный суд Уральского округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Саттарова Шавката на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.12.2010 по делу N А60-34720/2010-С4 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 по тому же делу.

Саттаров Шавкат обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "УПЗ" (ИНН: 6660000400, ОГРН: 1026604954023), Бобиной Юлии Андреевне о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 12.07.2005, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки путем обязания Бобиной Ю.А. возвратить обществу "УПЗ" здание нежилого назначения общей площадью 3 299,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 66:19/01:01:175:00:05, адрес объекта: Свердловская обл., Сысертский р-он, 25 км Челябинского тракта; а также обязания общества возвратить Бобиной Ю.А. денежные средства в сумме 1 352 801 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ИНН: 6670073005, ОГРН: 104660357386).

Решением суда первой инстанции от 08.12.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Саттаров Ш. просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение ст. 81, 83, 84, 93 Федерального закона "Об акционерных обществах" и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что генеральный директор общества "УПЗ" Гольдевский В.У. и Бобина Ю.А. находятся в родственных отношениях, в связи с чем совершенная ими сделка является сделкой с заинтересованностью и подлежит одобрению общим собранием акционеров общества "УПЗ". По мнению заявителя, суд первой инстанции неправомерно указал на отсутствие у истца возможности повлиять на результат голосования по вопросу одобрения оспариваемой сделки. Как указывает заявитель, при рассмотрении данного спора существенным является обстоятельство причинения данной сделкой убытков обществу "УПЗ" и его акционерам. Кроме того, собрание акционеров общества "УПЗ" по вопросу одобрения спорной сделки не проводилось и соответствующего решения не принималось, что является нарушением ст. 77, 83 Федерального закона "Об акционерных обществах".

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.12.2010 по делу N А60-34720/2010-С4 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Саттарова Шавката - без удовлетворения.

 

2. Договор купли-продажи недвижимого имущества

 

2.1. Понятие и признаки  договора купли-продажи недвижимого  имущества

 

Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости. Согласно норме пункта 2 статьи 549 ГК РФ к отношениям по продаже предприятия применяются правила, регулирующие продажу недвижимости.

Одним из признаков договора купли-продажи недвижимости является его возмездность, то есть за исполнение своих обязанностей сторона должна получить плату, или безвозмездность. Именно критерий безвозмездности или возмездности помогает отличить договор дарения и куплю-продажу.

Возмездность может выражаться в оказании услуг, денежных средств, выполнении работ, вещей и в ином вручении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить взаимный, встречный характер. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

В отличие, например, от договора мены, встречное предоставление (плата) в договоре купли-продажи должно осуществляться в денежных средствах.

Таким образом, купля - продажа является возмездным договором, предусматривающая взамен передаваемой вещи уплату денежных средств.

Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой соглашение (согласованный волевой акт) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другого9.

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия – предмет договора (ст. 554) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе иной недвижимости10.

Как следует из понятия договора купли-продажи11, каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием, возникшего из договора п/о, являются права и обязанности продавца и покупателя. Между основными обязанностями и правами  сторон договора купли-продажи существует тесная связь и праву покупателя (продавца) имеется соответствующая обязанность продавца (покупателя). Согласно статье, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это определение в полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости. Если предметом договора является здание, сооружение, помещение в договоре необходимо указать месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д.12.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ)13.

Договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Закон прямо устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК РФ)14.

Таким образом, купля-продажа недвижимости как обязательство — это п/о, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

Субъектами договора купли-продажи могут быть:

1. Государственные и муниципальные образования:

• Российская Федерация и субъекты РФ,
• Городские, сельские, иные поселения и другие территории в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ);

2. Юридические лица:

• Коммерческие организации
• Некоммерческие организации

3. Физические лица15.

Российское законодательство не ущемляет право на приобретение имущества в частную собственность размером, его стоимостью или количеством.

Рассмотрим судебную практику о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и признании права собственности:

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела в открытом судебном заседании 12 апреля 2011 г. гражданское дело по иску Купчинаус Н.В. к Котегову С.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и признании права собственности.

Купчинаус Н.В. обратилась в суд с иском к Котегову С.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование исковых требований указала на то, что согласно свидетельству о регистрации права собственности от 20 августа 2003 г. она являлась собственником 7/10 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства общей полезной площадью 11 998,4 кв. м - промышленный корпус по выпуску товаров народного потребления (ТНП) с бытовыми помещениями, литер В 1, расположенный по адресу: <...>.

21 июля 2007 г. между Купчинаус  Н.В. и Котеговым С.А. был заключен  договор купли-продажи указанного  объекта недвижимости. 14 сентября 2007 г. сторонами было подписано дополнительное  соглашение к договору купли-продажи недвижимости, в котором зафиксирована 90-процентная готовность объекта.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи от 21 июля 2007 г. оплата стоимости объекта недвижимости должна быть произведена в течение пяти дней с момента подписания договора путем передачи наличных денежных средств истцу. Пунктом 5.1 договора предусматривалось условие об одностороннем расторжении договора в случае неуплаты ответчиком цены договора. Ответчик зарегистрировал право собственности на спорный объект недвижимости 09 октября 2007 г., однако денежные средства по договору в сумме <...> руб. истцу не уплатил.

Купчинаус Н.В., ссылаясь на ст. 450 и 453 ГК РФ, просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 июля 2007 г., привести стороны по договору в первоначальное положение, признать за ней право собственности на 7/10 доли в праве общей долевой собственности на завершенный строительством объект недвижимости - промышленный корпус по выпуску товаров народного потребления (ТНП) с бытовыми помещениями, литер В 1, расположенный по адресу: <...>. В дальнейшем истец просила также прекратить право собственности ответчика на спорный объект недвижимости.

Представители ответчика Котегова С.А. иск не признали, пояснив, что оплата по договору их доверителем произведена, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 21 июля 2007 г.

Решением Индустриального районного суда г. Ижевска от 14 апреля 2010 г. иск Купчинаус Н.В. удовлетворен. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 июля 2007 г., заключенный между Купчинаус Н.В. и Котеговым С.А. в отношении 7/10 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - промышленный корпус по выпуску товаров народного потребления (ТНП) с бытовыми помещениями, литер В 1, расположенный по адресу: <...>, расторгнут. За Купчинаус Н.В. признано право собственности на 7/10 доли в праве общей долевой собственности на промышленный корпус по выпуску товаров народного потребления (ТНП) с бытовыми помещениями, литер В 1, расположенный по указанному адресу. Право собственности Котегова С.А. на 7/10 доли в праве общей долевой собственности на этот же объект недвижимости прекращено. В пользу Купчинаус Н.В. с Котегова С.А. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.

В надзорной жалобе Котегов С.А. ставит вопрос об отмене решения Индустриального районного суда г. Ижевска от 14 апреля 2010 г. и постановления Президиума Верховного суда Удмуртской Республики от 27 августа 2010 г., как незаконных, и оставлении в силе определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики от 9 июня 2010 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что при рассмотрении судами первой и надзорной инстанций дела по иску Купчинаус Н.В. к Котегову С.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и признании права собственности такого характера существенного нарушения норм материального и процессуального права не допущено.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ,

 

определила:

 

решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 14 апреля 2010 г. и постановление Президиума Верховного суда Удмуртской Республики от 27 августа 2010 г. оставить без изменения, а надзорную жалобу Котегова С.А. - без удовлетворения.16

 

2.2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества

 

Стимулирующим мотивом к заключению договора купли – продажи является удовлетворение потребностей, поэтому стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ). Под исполнением обязательства понимается совершение или воздержание от совершения определенных   действий (передача - принятие вещи, передача - принятие конкретной договором суммы). Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства17. Обязательство прекращается его исполнением. Но не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение18, а только исполнение, соответствующее установленным требованиям.

Основные обязанности сторон сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главной обязанностью продавца является  передача недвижимости в определенный срок. Срок передачи имущества устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность или обязательство должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства или заключения договора. Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ).

Нарушение установленного срока передачи имущества влечет разные юридические последствия. Так, передача в срок может являться как обычная обязанность. При просрочке по вине продавца покупатель остается обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес), и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст. 405, 484 ГК РФ). Но срок исполнения может быть и «условием исполнения», если из условий договора видно, что при нарушении срока передачи имущества покупатель теряет интерес к договору. По такому договору при нарушении определенного в нем срока продавец вправе исполнить обязательство только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ).

Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено, либо условиями обязательства, либо правовыми актами, либо не вытекает из самого договора. Но, при исполнении обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, действует прямо противоположное правило (ст. 315 ГК РФ).

Обязательство по передаче объекта недвижимости, появившееся из договора купли-продажи недвижимости, должно быть точно исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец должен исполнить данное обязательство в натуре в соответствии с определенными условиями договора о предмете. Замена исполнения в натуре денежным возмещением не допускается. И только после осуществления определенного волеизъявления сторон действия (передачи объекта) можно говорить о том, что обязательство было действительно исполнено.

Норма статьи 396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении (например, при передаче недвижимого имущества с недостатками) возмещение убытков и уплата неустойки не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом; при неисполнении обязательства (когда продавец вообще не передал предмет договора покупателю) уплата неустойки и возмещение убытков освобождает его от данного исполнения.

Гражданский кодекс РФ содержит норму, которая дополнительно обеспечивает интересы покупателя в обязательстве по передаче определенно - индивидуальной вещи. В соответствии со статьей 398 ГК покупатель вправе требовать отобрать такую вещь у продавца, исключение составляют некоторые случаи, если она была передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения. Но статья 398 не обеспечивает реальное исполнение обязательства во всех случаях, то есть норма вышеуказанной статьи устанавливает, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше (кто раньше заключил договор по поводу этого объекта), но если установить это невозможно, то тот, кто раньше предъявил иск.

Под термином «передача» в широком смысле понимаются согласованные действия, направленные на то, чтобы объект (в данном случае недвижимое имущество) поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме статьи 224 ГК, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается врученной покупателю с момента ее поступления во владение указанному лицу или приобретателя19. Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, или договором купли-продажи20.