Договор купли продажи недвижимости

Содержание:

Введение            2

Глава 1. договор купли-продажи недвижимости     4

      §1.История появления и развития понятия недвижимости в России    4

      §2.Понятие недвижимого имущества       6

      §3.Понятие договора продажи недвижимости      10

      §4.Форма договора          11

      §5.Существенные условия договора       12

      §6.Государственная регистрация        14

      §7.Субъекты договора и ответственность сторон              19                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

Глава 2. Судебная практика по спорам связанным с договорами купли-           продажи  недвижимости.               22

Заключение           47

Библиография           50 
 

ВВЕДЕНИЕ

Незыблемость  права частной собственности - это  основа основ ведения всякого  бизнеса. Это позволяет нормально планировать и ведение бизнеса, и жизнь каждого, кто развивает свое дело... Это позволяет гражданам спокойно, без опасений заключать соглашения по таким жизненно важным вопросам как, например, приобретение жилья или его приватизация, которая в основном уже прошла в нашей стране. Это в целом мотивирует к приобретению имущества и к расширению производства.

Из Послания Президента РФ Федеральному Собранию РФ, 25.01.2005

      Сделки  с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса РФ, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И, на мой взгляд, договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

      В последнее увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев  используются фирмами и предприятиями  в качестве офисных центров, поэтому  необходимо совершенно чётко знать, что такое недвижимость и какие правовые действия в отношении неё возможно и необходимо совершать. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

      Необходимо  принимать во внимание, что договор  купли-продажи недвижимости в последние  несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в жизни обычных граждан, деятельности отдельных предпринимателей и юридических лиц.

      Об  актуальности данной темы свидетельствует  и то, что на правовую природу  таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости  от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

      Вместе  с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной  юридической проработки, без четкого  определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

      Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи  недвижимости. В работе поставлены задачи исследовать его элементы, определить сферу действия договора, особенности его применения к отдельным видам недвижимого имущества, а также выделить существующие проблемы при заключении и исполнении таких договоров гражданами, индивидуальными предпринимателями и специализированными фирмами и попытаться предложить пути их решения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ  НЕДВИЖИМОСТИ

§1.История появления и развития понятия недвижимости в России

      Особенности недвижимого имущества выделялись ещё законом XII таблиц в древнем Риме, а российскому законодательству это понятие известно с начала XVIII века. Сам термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов¹.

      Однако  в советском гражданском праве  названная категория отсутствовала и недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено."²

      Вот почему операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм.

      Деление имущества как объекта гражданских  прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР), применявшихся в этой части норм на территории РФ в 1992-1994 гг.

Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данному критерию и в силу

______________________________

¹ Г.Ф. Шершеневич. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк, 1995, с.98

²  О. Козырь "Понятие недвижимого имущества" // "Закон", 1999 г. № 4.

неисчерпывющего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости. Это нормативный акт лишь определил, что могут существовать особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество. Какой-либо особый правовой режим недвижимого имущества самими Основами создан не был.

      Многие  считали, что одних ОГЗ недостаточно, и для внесения ясности в вопрос определения недвижимости как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов, которые еще более усложняли и без того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон «о приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать.

      Кроме того, многие действующие законы имеют  многочисленные дополнения и поправки, в целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Появился широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону. Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику.³ Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. 
 
 
 
 
 
 

___________________________

³ Р. 3. Лившиц «К вопросу об источниках права». // Судебная практика как источник права. Сборник статей. М. 1995 г. с.23

§2.Понятие недвижимого имущества

      Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения".

      К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

      Тут же следует сказать о том, что  понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия "имущество", что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия "имущества": под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302,307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст.ст. 18,56).

      Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: "содержание имущества с юридической точки зрения выражается, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и в совокупности прав на чужие действия .., а с другой - в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящихся в его обладании, и в совокупности обязательств, лежащих на нём" ².

      Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия "имущество", включающее в себе также имущественные права и права требования. Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки зрения, вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового. Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций практически всех гражданско-правовых институтов. Но это уже является предметом исследования другого вопроса.

      Критика законодательного определения понятия "недвижимость" также связана с

непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.130 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и не 

________________________

² Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). — М. 3995.

потребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?

      Так, примером, что далеко не все перечисленные  в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми  данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи "абсолютно движимые" - продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обоснованно. Кроме того, к разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?

      Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир (они отнесены к недвижимости Гражданским Кодексом и Федеральным законом "Об основах федеральной жилищной политики")- Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

      Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ПС РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

      Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное  в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

      Но  и внутри этой группы недвижимое имущество  неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты  природного происхождения (земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001.⁴

_________________________

⁴См.:информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53"О гос. регистрации договоров аренды нежилых помещений".

      Вторую  группу недвижимого имущества в  соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 ГК составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

      Ввиду упомянутой выше проблемы следует согласиться⁵, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридически-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Тем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Так, А.С. Звоницкий отмечал: "Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых".⁶

Необходимость в более гибком подходе к определению  понятия недвижимости, по мнению А.В. Черных,⁷ во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота.

Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев безусловно является объектом

недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для

личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного  самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии "прочной связи с землей".

      Поэтому одним из критериев деления имущества  на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и

возникшего  именно при изъятии имущества  из привычной среды использования, а не при

________________________________

⁵См.: Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок снедвижимостью / Диссерт. на соиск. степени кандидата юрид. наук. Москва, 2000. С. 43; Фалилеев П.А. Правовые проблемы ипотеки морских судов//Залог и ипотека в российском и зарубежном праве (материалы международной научной конференции).С. 27.

⁶ Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. С. 306

⁷ Черных А.В. Залог недвижимости в рос-ском праве. Москва, 1995. С. 57.

простом перемещении.

      Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских  судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого "в силу закона", - ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них⁸.

      Вместе  с тем, хотя признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации⁹. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации.

      Итак, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

-     недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;¹⁰

-   вещь эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

-       этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость;

-      эта вещь должна находится в определенной связи с землей.

      Причем  прочность связи с землей считается  достаточной, если перемещение

объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также имеется возможность  причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи. 
 
 
 
 
 

__________________________________

⁸ Болтанова Е.С. Автореферат к.д. "Договор купли - продажи недвижимости". Томск, 2000.

  ⁹ГКРФ. Ст. 130,ч.2,п. 1.

¹⁰ Советское гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В.А. Рясенцева. Москва, 1986. С. 167. 

§3.Понятие договора продажи недвижимости

      Договор продажи недвижимости является одним  из отдельных видов договора купли -продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров.

      Статья 454 ГК РФ п.] дает следующее определение договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ).

      Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.¹¹

      Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "недвижимое имущество". 
 

^{____________________________________________________________}

¹¹ Садиков ОН «Комментарий к ГКРФ» М 1997 С. 127

§4.Форма договора

      Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

      Требования  же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор  должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой "исключение исключения". Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

      Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.