Договор купли продажи недвижимости. 3

Оглавление

Введение………………………………………………………………………..3

1. Недвижимость как предмет договора купли–продажи недвижимого имущества

1.1. Понятие недвижимости в гражданском праве…………………....5

1.2. Виды недвижимости………………………………………………..7

2. Договор купли–продажи недвижимого имущества

2.1. Понятие и признаки договора купли–продажи недвижимого имущества……………………………………………………………………..12

2.2. Элементы договора купли–продажи недвижимого имущества..15

2.3. Права и обязанности сторон по договору купли–продажи недвижимого имущества……………………………………………………..20

Заключение…………………………………………………………………...27

Список использованных источников……………………………………..29

Введение

Актуальность темы курсовой работы. В наше время сделки с недвижимостью приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок. Знание требований к договору купли-продажи недвижимости необходимы любому человеку по нескольким причинам. Во-первых, каждый может испытать необходимость заключить подобную сделку в личных целях. Во-вторых, эти сделки активно совершаются при создании и работе практически любого предприятия. Так же следует отметить, что сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации, которая существенно отличает договор купли – продажи недвижимого имущества от других ее видов, и тем самым делая этот договор особенным.

Деление вещей на движимые и недвижимые хорошо известно с древности. Для недвижимого имущества всегда был характерен особенный правовой режим, который коренным образом отличал его от движимого.

Объекты недвижимости всегда играли важную роль в жизни и деятельности граждан и юридических лиц. Недвижимость для граждан - это прежде всего  место проживания. Для организаций и обществ - это основное место деятельности. Нормальный деловой оборот и жизнь людей невозможны без недвижимости.

Основу правового режима недвижимости заложили еще древние  законы. Большинство стран мира продолжают совершенствовать эти законы, целью которых является защита прав собственника, не остается в стороне и наше гражданское законодательство.

В Кыргызской Республике становление законодательства о сделках с недвижимым имуществом происходит лишь в последнее десятилетие. Мошенничество, преступления в сфере сделок с недвижимостью стали не просто распространенным явлением, но и одним из наиболее эффективных способов создания первичного капитала.

Так как в наше время  появилось большое количество частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

Предмет исследования рассмотрение теории и практики недвижимости как  объекта гражданских правоотношений.

Объектом курсовой работы является договор купли-продажи  недвижимости как особый вид договора купли-продажи. Сразу следует отметить, что гражданским законодательством к недвижимости предприятие не относится.

Целью курсовой работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи  недвижимости по современному кыргызскому законодательству. Данная цель включает в себя следующие задачи:

1. Определение понятий «договор купли-продажи недвижимости» и «недвижимость»;
2. Рассмотрение всевозможных классификаций недвижимости;
3. Изучение вопроса о сторонах договора купли-продажи недвижимости;
4. Формулировка требований к форме, содержанию, порядку заключения, исполнению договора купли-продажи недвижимости, а так же особенностям его расторжения;
5. Характеристика процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договора купли-продажи недвижимости.

Выбранная цель и сформулированные задачи определяют структуру работы и логику изложения материала.

При написании курсовой работы были использованы различные  источники: нормативно-правовые акты (Гражданский кодекс КР, Жилищный кодекс КР, Закон КР «о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ними»); учебная литература по курсу «Гражданское право»; материалы периодической печати и др.

Методологической основой  курсовой работы являлись такие общие  методы исследования как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: исторический, сравнительный, формально-логический методы исследования.

Структура работы. Название, структура и объем курсовой работы обусловлены актуальностью и  целями исследования. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, включающих пяти параграфов, и списка использованных источников. В первой главе «Недвижимость как предмет договора купли продажи недвижимого имущества» рассматриваются понятие и правовая природа недвижимости в гражданском праве, а также ее виды. Во второй главе «Договор купли – продажи недвижимого имущества» рассматриваются понятие, признаки, элементы договора купли – продажи недвижимого имущества; проводится анализ прав и обязанностей сторон по данному договору. В заключении вся работа презюмируется и подводятся итоги по исследованию.

1. Недвижимость как предмет договора купли–продажи недвижимого имущества

1.1. Понятие недвижимости в гражданском праве

Понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» часто встречаются нам в повседневной жизни. И вроде бы всем понятно, что они обозначают. Тем не менее, важно составить грамотное, правильно обоснованное представление о том, что представляет собой недвижимость в правовом смысле этого слова.

Понятие недвижимости вошло в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом только государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).¹.

Советское гражданское  право не давало легального определения  недвижимости, хотя в ГК Киргизской СССР выработанная на подобии ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи)². Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст. 24 ГК), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

Деление вещей на движимые и недвижимые находит широкое  применение и в законодательстве других стран. Так, по законодательству Франции к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней  строения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам отнесены также машины, инструменты и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле.

Все остальные вещи относят  к движимым.

В связи с развитием  рыночных отношений в Кыргызстане роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла.

Кыргызский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.³

Нормативные акты, принятые за весь период независимости Кыргызстана, обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные и муниципальные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят  из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам⁴. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Приобретение права  на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрация прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в  установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как уплата налога на недвижимость.

В основе деления вещей  на движимые и недвижимые лежит право  частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. При этом земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам.

Объекты недвижимости также  различаются по своему происхождению: созданные природой без участия  человека и являющиеся результатом  труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она  предназначена для длительного  пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги⁵.

Спецификой недвижимого  имущества является возможность  использования этого имущества  только в условиях более или менее  постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

1.2. Виды недвижимости

В ст. 24 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.⁶

Вместе с тем закон  относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе  являются движимыми. К ним относятся  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Юридическое признание  указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено  тем, что оно является дорогостоящим  и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих уставах и  кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как  «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания». Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос.

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из второго абзаца п. 1 ст. 24 ГК, законодательством Кыргызской Республики к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам; и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).⁷

Так, собственники жилых  помещений вправе распорядиться  своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключать договор обмена жилыми помещениями.

В соответствии со ст. 23 ГК все вещи (в том числе и недвижимые) делятся на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 4 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в качестве объектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством Кыргызской Республики.

28. 12. 2000 был принят Земельный кодекс, и поэтому судить о том, насколько отдельные виды земельных участков будут ограничены в обороте, трудно. Однако то, что такие ограничения будут, сомнений не вызывает.⁸

Недра Кыргызской Республики, согласно закону Кыргызской Республики «О недрах» от 04.01.2002 №22, могут быть в государственной, коммунальной, частной и иной форме собственности. В коммунальной, частной и иной форме собственности могут быть только мелкие месторождения общераспространенных полезных ископаемых, выходящие на дневную поверхность на земельных участках собственников. Из этого определения следует, что отдельные виды объектов недвижимости, в частности крупные месторождения, вообще изъяты из оборота.

Объектами исключительной собственности государства также являются леса (лесной фонд). Как следует из ст. 11 Лесного кодекса, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством КР. Также не подлежат продаже:

1. земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;
2. земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;
3. земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

Характеризуя  так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки, как:

1. невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборота-способности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;
2. связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);
3. наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);
4. использование исключительно в соответствии с их целевым назначением.⁹

Что касается отнесенных к недвижимости воздушных и морских  судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что в настоящее время возможно перемещение даже многоэтажных зданий и при этом не будет причинен даже незначительный (не говоря уже о несоразмерном) ущерб.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 26 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное¹⁰.

Таким образом, можно  выделить следующие разновидности  недвижимости, обладающие определенными  особенностями: 1) земельные участки (включая недра и водные объекты); 2) лесной фонд; 3) здания и сооружения; 4) жилые помещения; 5) кондоминиумы; 6) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

Также возможна классификация  недвижимого имущества по формам собственности, которая разделяется  на:

1. частные, т.е. находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;
2. публично – правовые, т.е. находящиеся в собственности публично – правовых образований. В свою очередь публично – правовая собственность включает в себя:

• объекты, находящиеся в государственной собственности;
• объекты, находящиеся в муниципальной собственности;
• смешанной формы собственности, т.е. находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права.

В целом же на основании  действующего гражданского законодательства КР и имеющихся теоретических исследований можно заключить, что к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависят от нее. Гражданский оборот таких объектов в силу их особой общественной значимости связан с системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами.

Следует также отметить, что правовой режим недвижимости непрерывно эволюционирует. Принятие какого–либо закона, которым устанавливаются особенности оборота объектов недвижимости, или отдельных его видов, изменяет правовой режим недвижимых вещей. При этом основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью в целом остаются неизменными, хотя при определенных обстоятельствах и могут быть изменены волей законодателя.¹¹

Исследуя в этой главе  понятие недвижимости и ее виды, я выявил ряд проблем в нашем законодательстве, а именно: в ГК не дана четкая дефиниция понятию недвижимости, перечень недвижимости достаточно расплывчат и не понятно по каким признакам определяются недвижимые вещи

Предлагая свои варианты по улучшению ГК КР, я предположил, что нужно непосредственно через  сравнительный анализ сопоставить наше законодательство с законодательством других стран и дополнить, а местами и изменить нормы нашего ГК. В ст. 24 ГК дать четкое определение недвижимости и добавить, что вещи являются недвижимыми также из-за особой ценности, непотребляемости в процессе использования. А в законе КР «о недрах» право собственности на месторождения и недра признать только за государством, так как земля Кыргызстана принадлежит кыргызскому народу и поэтому более целесообразно, если государство единолично будет использовать участки недр. Согласитесь, что доходы от добычи полезных ископаемых государством превысят налогов выплачиваемые частными организациями от пользования недрами.

2. Договор купли–продажи  недвижимого имущества

2.1. Понятие  и признаки договора купли–продажи  недвижимого имущества

Договор продажи недвижимого  имущества является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Однако договор купли – продажи недвижимого имущества не выведен в отдельную статью в ГК КР и регулируется общими положениями о купле – продаже. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

Пункт 1 статьи 415 ГК КР дает следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». Нормы о купле-продаже помещены на первое место во второй (особенной) части Гражданского кодекса КР. Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 23 ГК КР, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены законом, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости.

В современном имущественном обороте КР договоры купли-продажи играют огромную роль. Контрагенты, заключая договор купли-продажи, реализуют свои юридические возможности, удовлетворяют собственные потребности и обеспечивают «передвижение» товара. Договор купли-продажи выполняет роль правого индивидуального регулятора общественных отношений.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Одним из признаков договора купли-продажи недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить, что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления — безвозмездные договоры. Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения. Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.¹²

Возмездность может  выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 384 ГК КР).¹³

В отличие, например, от договора мены, встречное предоставление (плата) в договоре купли-продажи обязательно  должно осуществляться в виде денег¹⁴. С экономической точки зрения функции денег в купле - продаже выражаются в том, что они выступают мерой стоимости товара и средством платежа.

Таким образом, купля - продажа  в силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом денежная сумма - цена договора не всегда эквивалентна стоимости передаваемой вещи. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной стоимостью.

Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другого. Договор направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем и направленное на приобретение права собственности на недвижимость в обмен на денежный эквивалент.¹⁵

Как следует из понятия  договора купли-продажи, каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием, возникшего из договора правоотношения являются права и обязанности продавца и покупателя. Между основными правами и обязанностями сторон договора купли-продажи существует тесная связь, и праву покупателя (продавца) корреспондирует соответствующая обязанность продавца (покупателя), поэтому в легальной дефиниции договора купли-продажи фигурируют лишь обязанности сторон. Согласно ст. 415 ГК КР, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это определение в полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.