Договор купли - продажи недвижимости. 2

 
Курсовая работа по дисциплине "Гражданское  право"

На тему "Договор купли - продажи недвижимости"

Содержание

Введение

. Российское законодательство  о недвижимости и её обороте  (краткий очерк истории развития)

.1 Понятие недвижимости  и её правовой режим по законодательству  РФ

.2 Рынок недвижимости, его  составляющие и особенности

. Договор купли-продажи  недвижимости

.1 Особенности содержания  договора купли-продажи недвижимости

.2 Особенности купли-продажи  жилых помещений

.3 Особенности продажи  предприятия

. Форма и государственная  регистрация сделок купли-продажи  недвижимости и последствия ее  несоблюдения

.1 Форма сделок купли-продажи  недвижимости

.2 Государственная регистрация  перехода права собственности  на недвижимость

.3 Проблемные аспекты и  пути совершенствования сделок  купли-продажи недвижимости

Заключение

Глоссарий

Список использованных источников

Введение

Актуальность исследования заключается, прежде всего, в том, что сделки купли-продажи недвижимости являются в нашей практике сравнительно новыми гражданско-правовыми договорами. По мере осуществления процесса приватизации в России претерпевал изменения и институт частной собственности на недвижимое имущество. Увеличилось число собственников и количество объектов, которые могут не только находится в собственности, но и отчуждаться и приобретаться по договору купли-продажи. При смене собственника по договору купли-продажи некоторые сделки в своем правовом регулировании повлекли определенные особенности. Некоторые из них касались субъектов, выступающих в правоотношениях по купле-продаже, часть из них была связана с самим отчуждаемым объектом, другая часть особенностей сделок, имеющих публичный характер, заключалась в моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество и обязательности государственной регистрации возникшего права.

Немалые проблемы порождали  противоречия в действующем законодательстве в связи с введением государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Значимость договора купли-продажи  недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая  разработка, необходимость анализа  новых положений Гражданского кодекса  РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.

Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся в процессе купли - продажи недвижимости.

Предмет исследования - понятие, сущность и специфические особенности договора купли-продажи недвижимости.

Основная цель работы состоит в анализе социально-экономической и правовой сущности отношений, складывающихся при продаже недвижимости, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, и формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.

Достижение указанной  цели представляется возможным с  помощью следующих задач: 1) изучить российское законодательство о недвижимости и её обороте; 2) охарактеризовать сущность и специфические особенности договора купли-продажи недвижимости; 3) проанализировать особенности формы и государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения; 4) рассмотреть проблемные аспекты и сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства в сфере купли-продажи недвижимости.

Указанные цель и задачи работы обусловили ее структуру, которая состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

Методологией данного исследования являются положения общенаучного диалектического метода познания. Кроме того, были использованы частно-научные и специальные методы: исторический, сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный, формально-логический, а также анализ документов.

Научная новизна данной работы состоит в том, что с позиции комплексного анализа исследуются особенности договора купли-продажи недвижимости, анализируются проблемные аспекты данного договора и предложены пути их преодоления.

Прaктичecкaя знaчимocть диплoмнoй рaбoты зaключaeтcя в тoм, чтo рaзрaбoтaнныe рeкoмeндaции мoгут быть иcпoльзoвaны при рeшeнии иccлeдoвaтeльcкиx зaдaч в учeбнoм прoцecce.

1. Российское законодательство о недвижимости и её обороте (краткий очерк истории развития)

.1 Понятие недвижимости  и её правовой режим по законодательству  РФ

Недвижимость является объектом, по поводу которого возникают рыночные отношения. Рынок недвижимости имеет  общие черты с другими структурами  рынка. Здесь также действуют  законы спроса, предложения, конкуренции. В то же время этот рынок имеет  свои особенности. Он возник относительно недавно и бурно развивается. Специфика недвижимости как то вара и его потребительной стоимости  и стоимости накладывают отпечаток  на содержание операций по купле и  продаже недвижимости, их динамику и по следствия. В научных работах  недвижимость определяется исходя из материально-вещественной точки зрения, с правовых и экономических позиций. Каждый из этих подходов имеет свои основания, однако в рамках представленного  исследования автор предлагает следующую  дефиницию: недвижимость - это комплекс материальных объектов, состоящий из земельного участка и прочно связанных  с ним элементов, расположенных  под и над его поверхностью.

Недвижимость имеет ряд  особенностей, которые следует учитывать  при определении ее роли в общественном производстве. К ним отнесены следующие:

совершение сделок с недвижимостью  не предполагает ее физического перемещения, а только прав на нее;

эксплуатация объектов недвижимости практически всегда непосредственно  затрагивает интересы других субъектов  экономических отношений, поэтому, почти все операции с ней требуют  государственной регистрации;

сделки с объектами  недвижимой собственности характеризуются  существенным временным лагом и  повышенными трансакционными издержками для контрагентов;

стоимость недвижимой собственности  в значительной мере определяется ее местоположением;

каждый объект недвижимости может включать различное сочетание  прав на него и его отдельные составляющие;

способность недвижимого  имущества приносить стабильный доход позволяет использовать его  в качестве альтернативного финансового  и инвестиционного актива.

Недвижимость играет особую роль в экономических отношениях. С одной стороны, она выступает  в качестве фактора производства (земля, определенная доля капитала). С  другой, недвижимость исполняет роль пространственной среды, в которой  осуществляются все виды экономической  активности. Например, о роли жилой  недвижимости можно судить хотя бы потому, что в ней человек проводит более половины своей жизни. Повышение  качества жилищ ведет к сокращению заболеваемости, повышению трудовой активности населения, росту производительности труда, тем самым, инициируя действие мультипликационного эффекта.

В конце 80-х - начале 90-х годов XX века Российская Федерация столкнулась  с необходимостью проведения масштабных реформ практически во всех областях своей жизни и деятельности. В  качестве ключевой отрасли следует  назвать экономику страны. Необходимость  изменений в экономике потребовала  внесения значительных изменений в  гражданское законодательство, основным предметом которого являются имущественные (товарные) отношения, основанные на равенстве, автономии воли и самостоятельности  участников.

По истечении более  двух десятилетий с момента начала преобразований можно с уверенностью сказать, что, начиная с Основ  гражданского законодательства Союза  ССР и союзных республик 1991 г. и заканчивая заменившими их тремя  частями Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство вполне адекватно отзывается на экономические  потребности общества. Хорошо известно, например, что деление вещей на движимые и недвижимые является ключевым для законодательств тех стран, в которых господствует рыночная экономика. Поскольку существо экономических  преобразований в Российской Федерации  сводилось к переходу к экономике  рыночного типа, отнюдь не случайно, что именно в Основах гражданского законодательства было восстановлено  понятие «недвижимая вещь», которое  ГК РСФСР 1922 г. было отменено. В настоящее  время в России существует развернутое  законодательство о недвижимом имуществе, основой которого служат три части  Гражданского кодекса РФ.

Особенности сделок с недвижимым имуществом, прежде всего, определяются их предметом - недвижимостью, для которой  характерны высокая стоимость и  многообразие свойств. Недвижимое имущество  сегодня функционирует и обращается в условиях нестабильности российского  законодательства, противоречивости государственных  структур, кардинально изменившихся отношений собственности, невозможности  в большинстве случаев государственного вмешательства в деятельность профессиональных участников рынка недвижимости.

Недвижимость из пассивного объекта, находившегося в государственной  собственности, превратилась в фактор, который решающим образом влияет как на уровень благосостояния населения, так и на эффективность производства. Кроме того, после вступления в  силу нового гражданского законодательства недвижимость стала непосредственным фактором экономического развития, вовлекая в гражданский оборот значительную часть объектов недвижимого имущества, что достаточно важно на современном  этапе существования российского  государства.

Важнейшим условием эффективного управления недвижимостью, не только как  физическим объектом владения и использования, но и как объектом прав, является принятая в стране система государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Уровень и качество её постановки в значительной мере определяют степень защиты. Новая  Конституция Российской Федерации (1993г.) провозгласила многообразие форм собственности, поставив на первое место  частную собственность. Одним из неотъемлемых условий эффективного функционирования экономики в национальном масштабе является высокий уровень  развития рынка недвижимости. Наличие  развитой сферы недвижимости способствует во многом реализации одного из основных принципов рыночной экономики - индивидуальной обособленности и свободе хозяйственной  деятельности экономических агентов, а также созданию благоприятных  условий для существования и  воспроизводства производительных сил общества.

Рынок недвижимости это сложная  система оборота специфического товара - недвижимость, а также взаимосвязанных  экономических и организационно-правовых - отношений, формирующихся по поводу производства (строительства), обмена, распределения и потребления  объектов недвижимой собственности  или вещных прав на них. С его помощью  реализуются и обычные классические функции простого товарного рынка: обеспечение свободы предпринимательства; информационное обеспечение спроса и предложения; рыночное посредничество - установление связей между продавцами и покупателями; формирование цен  на объект данного рынка. Кроме того, рынок недвижимости характеризуется  и особенными (специфическими) функциями, это: необходимость решения социальных потребностей населения; перераспределение  инвестиций в нефинансовые активы.

К специфическим особенностям рынка недвижимости, на мой взгляд, относятся: несбалансированность спроса и предложения в краткосрочном  периоде; относительная «закрытость» (недостаточная информационная обеспеченность); преимущественно олигополистический характер рынка; значительная доля государства  как участника и регулятора данного  рынка.

Согласно п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (Виды недвижимой собственности (на рынке земли) и  виды прав на нее представлены в  Приложении Б, Таблица№ 1), в том числе  здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

С недвижимостью можно  совершать различные гражданско-правовые сделки, в том числе продавать - заключать договор купли-продажи  недвижимости. По договору купли-продажи  одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (имущество) в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь (имущество) и уплатить за него определенную денежную сумму - цену (п. 1 статьи 454 ГК).

Недвижимость - особая разновидность  вещей: ее специфика заключается  в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку  привязаны к конкретному земельному участку. Основные типы недвижимости представлены в Приложении В схема №1.

Купля-продажа недвижимости - наиболее распространенные сделки с  недвижимостью. Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные  с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в  других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных  актов.

Законодательство в сфере  недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Источники права подразделяются на две основные группы: федеральные  законы в сфере недвижимости и  иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты; законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского  законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и  иные правовые акты, принимаемые в  РФ, должны полностью соответствовать  положениям Конституции РФ.

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов  по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного  ведения РФ и субъектов РФ.

Гражданский кодекс Российской Федерации, регулирующий договорные и  иные обязательства, а также имущественные  отношения, в том числе отношения, связанные с возникновением и  порядком осуществления права собственности  и других вещных прав, послужил основой  для принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» и иных нормативных  правовых актов Российской Федерации  в этой сфере. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из способов снижения риска на рынке недвижимости, защиты имущественных прав участников гражданского оборота и, как следствие, формирования отвечающих требованиям  закона отношений на рынке недвижимости и привлечения дополнительных инвестиций в российскую экономику.

До принятия Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» действовали нормативные  правовые акты, предписывающие необходимость  осуществления, регистрации прав и  сделок с объектами недвижимости. Вместе с тем к моменту вступления в силу Закона действовавшая ранее  система регистрации характеризовалась:

отсутствием единой системы  органов, осуществляющих регистрацию;

отсутствием единых принципов, правил и методов государственной  регистрации;

смешением двух систем регистрации - регистрации документов и регистрации  прав на недвижимое имущество.

Потребность в создании единой системы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним была вызвана тем, что  предметом договоров, права по которым  подлежат обязательной государственной  регистрации, являются объекты, представляющие особую ценность для субъектов гражданского оборота. В отсутствии стабильности и прозрачности рынка недвижимости в России высока степень риска  несения существенных убытков его  участниками. В связи с этим эффективная  государственная охрана прав и законных интересов граждан и юридических  невозможна без создания и функционирования четкой и понятной системы органов  государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В конечном итоге потребности  участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации  прав на недвижимое имущество (в том  числе, права собственности). При  этом государственная регистрация  является не самоцелью, а средством  введения оборота недвижимости в  цивилизованные рамки, осуществления  его на принципах гласности и  публичности. Большинство же целей  самой государственной регистрации  были сформулированы еще в XVIII в. вместе с формированием в Европейских  странах института ипотечных  книг.

В интересах государства  и общества, а также в целях  охраны прав и законных интересов  граждан и юридических лиц  в России на законодательном уровне закреплена государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она является юридическим  актом признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения, прекращения или перехода прав на недвижимое имущество.

С 1 января 2005 года свою деятельность начал новый федеральный орган - Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), затем преобразован в Федеральную службу государственной  регистрации, кадастра и картографии <#"justify">2. Договор купли-продажи недвижимости

.1 Особенности  содержания договора купли-продажи  недвижимости

Договор продажи недвижимости является видом договора купли - продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его  заключения, а также к правам и  обязанностям сторон применяются правила  § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле - продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его  объект - недвижимое имущество (ст. 130 ГК).

В соответствии со ст. 130 ГК к  недвижимому имуществу, помимо земельных  участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические  объекты. Ранее продажа таких  судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли - продажи. Согласно ГК при их продаже следует применять  нормы о договоре продажи недвижимости.

При продаже недвижимости на торгах, в том числе на публичных  торгах, при обращении взыскания  на имущество должника к заключаемому по результатам торгов договору купли - продажи применяются правила, предусмотренные  ст. 447 - 449 ГК РФ, а также нормы о  купле - продаже недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие  в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли - продажи предприятия  является разновидностью договора купли - продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный  § 8 гл. 30 ГК.

Поэтому к договору продажи  предприятия, прежде всего, применяются  нормы § 8, при их недостаточности - § 7 гл. 30, и лишь затем - общие положения  о купле - продаже). При купле - продаже  недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством  о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - § 7 гл. 30 ГК.

Договор купли-продажи недвижимости как юридический факт обладает следующими признаками

) это волевое действие  граждан и юридических лиц,  направленное на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей, что отличает  договор от другого вида юридических  фактов - события (ст. 153 ГКРФ);

) договор характеризуется  наличием волеизъявления как  минимум двух субъектов, что  отличает его от односторонних  сделок, для совершения которых  достаточно выражения воли одной  стороны (п. 2 ст. 154 ПС РФ);

) это целенаправленное  действие субъектов права, то  есть стороны преследуют при  совершении договора достижение  определенных юридических целей  (продать/купить жилую недвижимость), что не свойственно юридическим  поступкам, при совершении которых  субъект не имеет перед собой  цель установления, изменения или  прекращения гражданских правоотношений;

) договор - это соглашение, при заключении которого стороны  равны перед законом, не имеют  преимуществ и устанавливают,  изменяют, либо прекращают для  себя права и обязанности. Этим  договор отличается от административных  актов, выносимых уполномоченными  органами, должностными лицами в  рамках своей компетенции, влекущих  установление изменение либо  прекращение прав и обязанностей  в отношении третьих лиц;

) договор является правомерным  действием, что отличает его  от деликтов.

Договор купли-продажи жилой  недвижимости как сделка должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным  для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и  волеизъявления сторон, правосубъектность  сторон.

Договор-сделка, как и другие юридические факты, не имеет содержания. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаки договора-сделки: 1) согласование воли сторон, 2) направленность на возникновение  взаимных прав и обязанностей (правоотношения).

.2 Особенности  купли-продажи жилых помещений

купля продажа недвижимость правовой

Продавец должен быть собственником  жилой недвижимости на момент совершения сделки. Введение института государственной  регистрации прав на недвижимость (ст. 131 ГК РФ) изменило систему доказательств  принадлежащего продавцу права. Оно  должно подтверждаться сведениями из Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество независимо от времени его возникновения - до вступления в силу закона о регистрации  или после. Судебная практика признает сделки, совершенные законными владельцами  жилой недвижимости, права которых  на момент заключения договора не зарегистрированы, ничтожными, поскольку имуществом распорядилось  лицо, не являющееся собственником.

Следовательно, применительно  к договору купли-продажи жилой  недвижимости не применяется п. 2 ст. 455 ПС РФ, согласно которой предметом  сделки может быть как существующий в наличии у продавца объект, так  и имущество, которое будет им произведено или приобретено  в будущем.

В случаях, когда одной  из сторон сделки купли-продажи жилых  помещений является гражданин, а  другой - юридическое лицо, возникает  вопрос о применении к этим отношениям положений закона «О защите прав потребителей». Заключив договор на покупку недвижимости, потребитель - гражданин пользуется защитой вышеуказанного закона при  наличии 2-х условий: 1) если продавец является коммерческой организацией или  индивидуальным предпринимателем, осуществляющим продажу объектов жилой недвижимости в качестве уставной деятельности; 2) жилая недвижимость приобретается  для проживания в нем покупателя и (или) членов его семьи.

При множественности лиц  на стороне продавца и (или) покупателя в связи с неделимостью жилой  недвижимости к отношениям ее купли-продажи  применяются правила об общей  собственности. Она может быть долевой, когда доля каждого в объекте  собственности известна (ст. 244 ГК РФ), а в исключительных случаях совместной, без определения доли каждого  собственника, например, в случае приобретения жилья супругами (ст. 256 ГК РФ).

Продажа жилой недвижимости, принадлежащей продавцу на праве  общей собственности, имеет свои особенности, обусловленные обязанностью каждого сособственника согласовывать  свои действия по распоряжению жилой  недвижимостью с другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ), что является ограничением прав собственника жилой недвижимости.

Существование совместной собственности  предопределено тесными личными  связями ее участников. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, также осуществляется по соглашению между собственниками. Однако если при долевой собственности  каждый участник самостоятельно распоряжается  своей долей, то при совместной собственности  сделки в отношении общего имущества  совершаются одним из сособственников, который как предполагается, действует  с согласия других (ст. 253 ГК РФ). Согласие на совершение сделки купли-продажи  жилой недвижимости требует нотариального  удостоверения (ст. 35 СК РФ).

При купле-продаже жилой  недвижимости исполнение выражается в  совершении обеими сторонами активных действий по ее передаче со стороны  продавца и по принятию и оплате объекта жилой недвижимости со стороны  покупателя. Фактическое совершение указанных действий подлежит обязательному  письменному закреплению в виде составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого обеими сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта признается отказом от исполнения договора.

Надлежащим исполнением  обязательство прекращается. Следует  отметить, что по степени привязанности  интереса стороны к конкретному  объекту на первый план выходит интерес  покупателя, а не продавца, так как  при покупке индивидуально-определенной вещи (какой является жилая недвижимость) покупателя привлекают именно ее индивидуальные свойства. Со стороны продавца его  интересу противостоит платежеспособность покупателя.

Интересы обеих сторон достигаются путем взаимного  исполнения договора. Для того, чтобы  защитить свои права, вытекающие из договора, стороны предусматривают меры их обеспечения, установленные законом. Несмотря на это, практически все  закрепленные действующим законодательством  способы обеспечения исполнения обязательства имеют своим объектом интерес продавца как кредитора  в денежном обязательстве.

Каждый способ имеет собственные  рычаги воздействия на должника в  обязательстве. Общая их цель: побудить должника исполнить обязательство  надлежащим образом (стимулирующая  функция).

Не все предусмотренные  действующим ГК РФ способы обеспечения  исполнения обязательства (неустойка, залог, задаток, поручительство, банковская гарантия, удержание и другие) применимы  к отношениям купли-продажи жилой  недвижимости. К ним следует отнести, в частности, удержание. В то же время  есть и другие специфичные для  данного договора способы:

. право кредитора, исполнившего  сделку, в случае уклонения другой  стороны от ее нотариального  удостоверения требовать признания  ее действительной (п. 2 ст. 165ГКРФ);

. внесение должником определенной  денежной суммы в депозит третьего  лица (ст. 327 ГК РФ);

. сохранение права собственности  за продавцом на переданный  покупателю товар до его оплаты  последним (ст. 491 ГК РФ).

Принципиальным, на наш взгляд, является вопрос о том, в какой  момент продавец утрачивает, а покупатель приобретает право собственности  на нее. От этого зависит определение: 1) которой из сторон принадлежит  право осуществления признаваемых законом за собственником правомочий; 2) каковы юридические последствия  совершенных любой из сторон последующих  актов отчуждения жилой недвижимости; 3) которой из сторон принадлежат  доходы от жилой недвижимости с момента  заключения договора; 4) какая из сторон является легитимированным истцом, если проданная недвижимость в жилищной сфере оказалась в незаконном владении третьего лица; 5) какая из сторон несет риск его случайной  гибели или порчи; 6) которой из сторон принадлежит право требовать  страховое вознаграждение, если проданная  жилая недвижимость была застрахована и погибла в результате наступления  страхового случая.

Термин «переход права  собственности» включает в себя два  других понятия - прекращение и возникновение  права собственности, отражая динамику обязательственных отношений, направленных на возникновение, изменение или  прекращение гражданских прав и  обязанностей, и свидетельствует  о завершенности данного процесса.

Для возникновения у покупателя права собственности на жилую  недвижимость самого договора как юридического факта недостаточно. Договор порождает  право требования, но не право собственности. Закон предусматривает государственную  регистрацию перехода права собственности  как действие, завершающее юридический  состав, определяющий возникновение  прав на жилую недвижимость (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Момент возникновения  права собственности закон о  регистрации определяет моментом внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.