Договор купли продажи недвижимости. 2

Курсовая  работа 

по дисциплине «ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО»

Тема: Договор купли-продажи недвижимости. 
 
 
 
 
 

Томск 2011  

СОДЕРЖАНИЕ: 
 

      Гражданское право регулирует  гражданские правоотношения, т.е. имущественные и связанные с ними личные неимущественные права. Всякое правоотношение возникает вследствие юридических фактов. Все юридические факты можно подразделить на правомерные и неправомерные действия граждан и юридических лиц, а также события. К правомерным действиям граждан, направленным на возникновение, изменение, прекращение гражданского правоотношения относят, к примеру, сделки, предусмотренные законом, а также не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Договор представляет собой одно из самых уникальных правовых средств, в рамках которого интерес каждой стороны, в принципе, может быть удовлетворён лишь посредством удовлетворения интереса другой стороны. Это и порождает общий интерес сторон в заключении договора и его надлежащем исполнении.

    Договор - это наиболее оперативное и гибкое средство связи между производителем и потребителем, изучения потребности  и немедленного реагирования на них  со стороны производства. В силу этого именно договорно-правовая форма  способна обеспечить необходимый баланс между спросом и предложением, насытить рынок теми товарами, которыми нуждается потребитель. Договор является основным документом, определяющим права и обязанности сторон, заключивших его.

    В данной курсовой работе рассмотрим особенности договора купли-продажи недвижимости

    Договор купли-продажи недвижимости – это разновидность договора купли продажи, поэтому отношение по купли продажи недвижимого имущества в субсидиарном порядке регулируются «Общими положениями о купли продажи». 
 
 
 
 
 
 
 

Понятие и особенности  договора купли-продажи  недвижимости 
 

    Согласно  п. 3. ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

    Согласно  п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

    Кроме вышеуказанного, согласно ст.132 ГК РФ недвижимостью  признается предприятие в целом  как имущественный комплекс.

    Таким образом, определяя понятие договора купли-продажи недвижимости можно говорить о том, что это сделка с участием 2-х и (или) более лиц (как физических так и юридических) результатом которой является возникновение, изменение, прекращение права собственности на недвижимое имущество.

    В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления – государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут делать это.

      При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом является ограниченным. Так, государственные и муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п.2 ст.295, п.1 ст.297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет договоров от разрешенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п.2 ст.298 ГК РФ).

    К особенностям договора купли-продажи  недвижимости относятся:

1. Обязательная письменная форма договора. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в простой письменной форме либо по соглашению сторон в нотариальной форме. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
2. Договор купли-продажи объекта недвижимости представляющего собой жилое помещение является действительным с момента его государственной регистрации.

    На  остальные виды недвижимости согласно ст. 433 ГК РФ договор купли-продажи считается действительным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

    Из  судебной практики:

    Комитет по управлению имуществом обратился  в арбитражный суд, с иском  к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

    Арбитражный суд в удовлетворении исковых  требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом  установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска.

      Во взыскании пеней отказано  в связи с тем, что договор  не зарегистрирован в установленном  порядке, т.е. не вступил в  законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции,  договорная ответственность не применяется.

    Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые  требования комитета о взыскании  с общества пеней за просрочку  оплаты в размере, предусмотренном  договором.

    При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

    В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

    Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п.1ст.433 ГК РФ, а не с момента его государственной регистрации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Существенные  условия договора купли-продажи недвижимости 
 

    Как известно, любой гражданско-правовой договор состоит из определенной совокупности условий, в которых закреплены права и обязанности сторон. Совокупность этих условий и составляет содержание договора.

    Условия договора делятся на три группы: существенные, обычные и случайные.

    К существенным относятся условия, которые необходимы для того, чтобы договор считался заключенным. Существенные условия также можно разделить на три группы:

1. Условия о предмете договора.
2. Условия, которые названы в законе или правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
3. Все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    К первой группе существенных условий, поскольку  речь идет о купле-продаже недвижимости, соответственно относятся:

      - данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Такими данными служат: технический паспорт БТИ, кадастровый план земельного участка;

      - цена договора (ст. 555 ГК РФ). Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п.3 ст.424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются. Это обусловлено индивидуальным характером объекта недвижимости.

    Ко  второй группе существенных условий  относятся:

1. Обязательная письменная форма договора купли-продажи недвижимости (требование ст. 550 ГК РФ).
2. Обязательная государственная регистрация:

• договора и права собственности (перехода права собственности) при купле-продаже жилого помещения;

• права собственности (перехода права собственности) при купле-продаже других объектов недвижимости (ст. 551 ГК РФ);

3. Указание перечня лиц, которые после продажи жилого помещения сохраняют право проживания в нем (ст. 558 ГК РФ).

    В эту же группу условий соответственно можно включить, условия не выполнение которых влечет недействительность сделки (так как договор купли-продажи есть не что иное как сделка) согласно  гл. 9 ч.1 ГК РФ, а именно:

1. соответствие сделки закону или иным нормативно-правовым актам (ст.168 ГК РФ);
2. соответствие основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК РФ);
3. недействительность мнимой и притворной сделок (ст.170 ГК РФ);
4. совершение сделки дееспособными и правоспособными лицами (ст.171-176 ГК РФ);
5. способность сторон понимать значение своих действий и руководить ими (ст.177 ГК РФ);
6. отсутствие у сторон заблуждения относительно природы и последствий сделки (ст.178 ГК РФ);
7. отсутствие обмана, насилия или угрозы насилия, стечения тяжелых обстоятельств или злонамеренного соглашения (ст.179 ГК РФ).

    К третьей группе условий можно отнести все те договоренности между сторонами по сделке, которые не противоречат закону и являются дополнительными.

    К таким условиям можно отнести, например:

• соглашение о заключении договора в нотариальной форме;
• установление сроков освобождения жилого помещения прежним владельцем;
• соглашение об устранении недостатков.

    Передача  недвижимости 
 

    В целях более полной защиты прав покупателя, независимо от того юридическое это  лицо или физическое, в ГК РФ (ст.556) установлено правило, согласно которому передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

    При этом если иное не предусмотрено договором, обязательство передачи недвижимости считается исполненным после вручения ее покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

    Уклонение одной из сторон от подписания документа  о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается  отказом:

    Продавца  – от исполнения обязанности передать недвижимость, а Покупателя – ее принять.

    Само  по себе принятие Покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, даже в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения Продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

    При передаче недвижимости, не соответствующей  условиям договора, Покупатель вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

    При этом под товаром подразумевается  объект недвижимости соответственно.

    В случае существенного нарушения  требований к качеству недвижимости (обнаружению неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени,  или выявляются неоднократно либо проявляются вновь,  после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель по своему выбору вправе:

• отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость суммы;
• потребовать замены недвижимости ненадлежащего качества имуществом, соответствующим договору.

    Достаточно  четко Гражданский кодекс РФ урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

    Из  ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на недвижимость. Передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

    При этом возможны различные варианты.

    Во-первых, если Продавец является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемый объект. Покупателю передается право собственности либо предоставляется  право аренды на соответствующий земельный участок.

    Во-вторых, если Продавец не является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемая недвижимость, Покупатель приобретает право пользования  соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и Продавец.

    Гражданский кодекс РФ ввел специальную норму, устанавливающую  особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное  право пользования. Например, когда  происходит переход права собственности  на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи Продавца, они, согласно ст.292 ГК РФ, сохраняют право пользования этим жилым помещением.

    Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание Продавца на данной площади.  
 
 
 
 
 
 
 
 

    Особенности продажи жилых  помещений и земельных  участков 
 

    Как уже указывалось выше, в соответствием  ст.558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, в  котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    Большинство авторов в указанный перечень включают следующих субъектов:

• члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст.292 ГК РФ);
• наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК РФ;
• поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.685 ГК РФ).

    Данный  список может быть дополнен еще тремя  пунктами:

1. лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;
2. получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п.1 ст.602, п.1 ст.586 ГК РФ);
3. ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора торгов (п.1 ст.250 ГК РФ).

    Продавец  такой доли должен сообщить письменно  остальным сособственникам о  намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. Если последние  откажутся от покупки или не приобретут указанную долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    Иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее, чем в течение трех месяцев  после продажи доли третьему лицу (п.3 ст.250 ГК РФ). Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

    Следует иметь в виду, что предъявленный  в этой ситуации иск о признании  сделки недействительной не подлежит удовлетворению.

    Распоряжение  имуществом, которое находится в  общей совместной собственности (имущество  супругов, членов крестьянского хозяйства), осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

    Однако  правило это применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законодательными актами не предусмотрено иное (п.4 ст.253 ГК РФ).

    В исключение из приведенных выше правил иные правила установлены Семейным кодексом РФ (далее – СК РФ). Согласно п.3 ст.35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в предусмотренном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, имеет право требовать через суд признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки. 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Необходимость проведения государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с  недвижимостью, впервые была предусмотрена ГК РФ (ст.131, ст.8 Вводного закона к части первой ГК РФ).

    Введение  такой системы преследует несколько  целей:

• придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
• ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);
• внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

    Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» п.1 которого содержит легальное определение понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Его анализ позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:

• это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются или прекращаются в соответствиями с требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос – возникло право или нет - необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и указанного выше закона.
• это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) - проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой – государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.
• государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

    Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проводимую органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер (п. 2 ст. 131 ГК РФ).

    Согласно ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:

     - право собственности;

• право хозяйственного ведения;
• право оперативного управления;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право постоянного пользования;
• ипотека;
• сервитуты;
• иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

    Данный  перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ (об аренде, о доверительном  управлении и др.), а также ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.

    Исключения  из общего правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество  весьма редки и могут быть предусмотрены  только в законе.

    Так, не подлежат государственной регистрации  права на жилые помещения, возникающие  из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (Гл. 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (Гл.36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст.651 ГК РФ).

    ГК РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 21.11.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривают две основные формы государственной регистрации:

1. регистрацию прав на недвижимое имущество;
2. регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

    По  общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения прав лица на недвижимость.

    Например, договор продажи недвижимости государственной  регистрации не подлежит, и считается  заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости) Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (ст.551 ГК РФ).

    Аналогичный принцип достаточности действует при регистрации договоров аренды недвижимости, если иное не предусмотрено законом (п.2 ст.609 ГК РФ), договоров аренды зданий и сооружений на срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ), договора аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК РФ) и во многих других.

    Однако  в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить  государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом  прав по ней, законом предусмотрена  государственная регистрация и  сделки и прав по этой сделке. К таким  случаям относятся:

1. регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст.558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст.560, 564 ГК РФ);
2. регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ). В соответствии с законом государственная регистрация проводится на всей территории РФ. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. № 219. Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый реестр прав