Договор купли-продажи недвижимого имущества. 3

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………………..3

Глава 1. Теоретические основы договора купли-продажи недвижимого имущества…………………………………………………………..……………5

1.1. Понятие и предмет договора купли-продажи недвижимого имущества………………………………………………………………………5

1.2. Форма договора и порядок его заключения……………………………..9

Глава 2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества……………………………………………………………………...17

2.1. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества……...17

2.2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества………………………………………………………………….….19

Заключение…………………………………………………………………....29

Библиографический список………………………………………………….31

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  темы исследования. В современном имущественном обороте договор купли-продажи недвижимости получил широкое распространение, однако специфика этого договора еще недостаточно исследована в юридической литературе. Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает стабильность экономического положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

Одной из особенностей правового  режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости.

В наше время сделки с  недвижимостью приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают.

Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность  ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.

Целью работы является изучение и анализ законодательной стороны договора купли-продажи недвижимого имущества.

Исходя из поставленной цели задачами работы являются следующие:

1. Изучить понятие и предмет договора купли-продажи недвижимого имущества;
2. Рассмотреть форму договора и порядок его заключения;
3. Проанализировать содержание договора купли - продажи недвижимого имущества;
4. Изучить права и обязанности сторон по договору купли - продажи недвижимого имущества.

Объект – общественные отношения, возникающие в процессе заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Предмет – гражданско-правовое положение договора купли-продажи недвижимого имущества.

Нормативная основа работы включает Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ. Кроме того, в нормативную основу настоящей работы вошли иные федеральные законы, например, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. и другие, а также учебники по гражданскому праву России, научные статьи в периодике.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

Глава 1  Теоретические основы договора купли-продажи недвижимого имущества

1.1. Понятие и предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско - правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом¹.

По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Как и всякий договор купли - продажи, договор  продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование  договора продажи недвижимости как  отдельного вида договора купли - продажи  строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли - продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества².

Естественно, в  случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет  такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого  имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют  необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера  действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем  анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "недвижимое имущество".

В ГК РФ впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. Согласно п. 1 ст. 130 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество³.

Перечисленные объекты  недвижимости можно сгруппировать следующим образом. Во-первых, земельные участки; во-вторых, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; в-третьих, движимые по своей природе вещи, подлежащие государственной регистрации, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данные группы объектов не имеют между собой никаких общих признаков. Если к первой группе относятся объекты принципиально неперемещаемые, то ко второй - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения). Более того, при определенных условиях объекты данной группы могут стать движимым имуществом (разборка сооружения на строительные материалы). Третья группа состоит из объектов, которые принципиально являются движимыми - это их прямое функциональное назначение. В данной группе отсутствует такой общий признак двух первых групп, как связь с землей, то есть тот признак, который позволяет отнести данные объекты к недвижимым вещам.

Простое сопоставление  трех групп объектов недвижимого  имущества не позволяет выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Следовательно, понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного правового явления, а путем их перечисления, приведения примеров недвижимых вещей. Такое перечисление не может дать исчерпывающего общего определения. Отсутствие четкой дефиниции понятия «недвижимость» вызывает споры по поводу отнесения ряда объектов к данной категории, поскольку легальное определение имеет размытые границы.

Проблема приобретает  остроту в связи с тем, что  понятие «движимые вещи» формулируется  по остаточному признаку. Установление границы понятия «недвижимость» с помощью исключения из всей совокупности объектов гражданского права движимых вещей также невозможно, поскольку понятие «движимые вещи» законодательством не определено.

С классификационной  точки зрения прием, использованный законодателем для конструирования понятия «недвижимость», также является некорректным, поскольку законодательством не соблюдено единство классификационного критерия. Если в первой и третьей группах в качестве объектов недвижимости называются определенные примеры, то во второй группе недвижимость определяется через указание ее существенных признаков (связь с землей), подкрепляемое некоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения). При этом вторая группа предметов оказывается подчиненной первой, поскольку неразрывная связь с землей и позволяет отнести такие предметы, как леса, водоемы, здания, к недвижимым вещам.

Юридические особенности  объектов недвижимого имущества  преимущественно заключаются в  специфике его правового режима, отличающегося, в первую очередь, от правового режима вещей движимых и сводятся к следующему:

1. вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;
2. место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;
3. установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество;
4. установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

1.2. Форма договора и порядок его заключения

Положения ГК о  письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма  сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (т.е. договоров) иными способами, установленными ГК. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования  же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК)⁴.

Таким образом, суть специального правила о форме  договора продажи недвижимости состоит  в том, что исключается применение положения ГК о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражена формулой "исключение исключения". Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в  отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой  письменной формы сделки, нарушение  требований, предъявляемых к форме  договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет "фигура" продавца. В тех  случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник  недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 ГК) - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Например, разъяснение, содержащееся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные⁵.

В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого  имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными. На этот счет также имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. В соответствии с п. 9 Постановления Пленума от 25 февраля 1998 г. N 8, в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК) на отчуждение другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием⁶.

Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298 ГК). Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения. Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.

Как известно, всякий гражданско - правовой договор считается  заключенным, если между сторонами  в требуемой в подлежащих случаях  форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными  же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК).

Предмет всякого  договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

По сравнению  с общими положениями о купле - продаже товаров законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Значительно отличается от общих положений о договорах  и такое существенное условие  договора продажи недвижимости, как  цена (ст. 555 ГК). Во-первых, положение  о том, что исполнение договора, в  котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Для определения  цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка  или права на него) стороны могут  прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"⁷.

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу  ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.

Исключение  составляет лишь договор продажи  жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Следует обратить особое внимание на то, что договор  продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

В соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В п. 3 ст. 433 ГК указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

ГК предусматривает  обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли - продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Поэтому договор  купли - продажи нежилого помещения  следует считать заключенным  с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежит не сам договор  продажи недвижимости, а переход  права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Дополнительные  требования, направленные на защиту проживающих  в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли - продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи  недвижимости в ГК имеются специальные  правила о государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).

Заключение  договора продажи недвижимости и  вступление его в силу делает его  обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно - судебной практике.

В частности, возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю.

Глава 2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества

2.1. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества

Реформирование российской экономики значительно расширило  свободу участников договора, которые  самостоятельны в выборе своих контрагентов. В настоящее время субъектами договор купли-продажи могут быть физические и юридические лица, а также государственные образования (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации) и муниципальные образования (городские, сельские и иные поселения) в лице соответствующих органов.

Ежегодно увеличивается число  субъектов, участвующих на рынке недвижимости. Это связано с расширением правоспособности граждан и юридических лиц, появлением профессиональных агентов, осуществляющих свою деятельность в этом направлении.⁸

Главными субъектами договора купли  продажи являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. (Ст. 454 ГК РФ). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, также имущество должно быть свободным от прав третьих лиц. Продавец является собственником продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в одном лице. Если в качестве продавца выступает не собственник, а обладатель иного вещного права, то такой договор может быть признан недействительным. Также продавцом может выступать организатор торгов, если имущество находится в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим целый комплекс мер, в котором задействовано неограниченное количество лиц.

В случаях, предусмотренных  законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся  субъектом права собственности  или иного ограниченного вещного  права на это имущество. В частности, при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов (п.5 ст. 448 ГК РФ); при продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору купли-продажи с покупателем этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени (ст. 990 ГК РФ); в таком же порядке заключает договор купли-продажи агент, действующий от своего имени  по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (п.1 ст. 1005 ГК РФ); право на заключение сделок от своего имени (в том числе в качестве продавца) предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (п.3 ст. 1012 ГК РФ). В качестве продавца могут выступать государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образования в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом правоотношения будут регулироваться нормами, определяющими участие юридических лиц в гражданских правоотношениях (ст. 124 ГК РФ), а стало быть, и нормами о купле-продаже. Граждане могут заключать договоры купли-продажи (в качестве продавца) с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности. Покупателем товара по договору купли-продажи  может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая недвижимость по договору купли-продажи, покупатель становится его собственником, при этом он должен зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество в установленном законом порядке.